鄂尔多斯市场分析及项目定位报告.ppt

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LOGO鄂尔多斯房地产市场鄂尔多斯房地产市场调研及本项目定位思路报告调研及本项目定位思路报告提案：

北京倾城尚德房地产投资顾问有限公司2008年12月别墅类产品的发展规律别墅类产品的发展规律城市属性城市属性鄂尔多斯人的鄂尔多斯人的心理需求心理需求鄂尔多斯别墅类产品的发展规律鄂尔多斯别墅类产品的发展规律项目产品项目产品项目产品项目产品定位结论定位结论定位结论定位结论针对需求的供应研究针对需求的供应研究研究思路研究思路研究思路研究思路CompanyLogoCompanyLogo一、鄂尔多斯城市属性一、鄂尔多斯城市属性二、鄂尔多斯东胜区现住宅情况及房地产市场分析二、鄂尔多斯东胜区现住宅情况及房地产市场分析三、鄂尔多斯东胜区人的消费观念及人的需求特性分析三、鄂尔多斯东胜区人的消费观念及人的需求特性分析四、别墅产品概念及类别分析四、别墅产品概念及类别分析五、五、鄂尔多斯别墅产品与人的需求的关联性分析鄂尔多斯别墅产品与人的需求的关联性分析六、本项目产品分析及定位六、本项目产品分析及定位七、本项目的产品精神七、本项目的产品精神目录目录目录目录CompanyLogoCompanyLogo前言前言前言前言正确而冷静的认识市场正确而冷静的认识市场经济危机来了，山雨欲来风满楼，但是危机来了，不是时间就静止了该老的人还会买房养老，该结婚的的还会买房结婚，只是盲目少了。

在这个寒冷的时代，只有真正需要买房的人才会买房！

积极而淡定的面对产品及推广积极而淡定的面对产品及推广需要买房的人人我们创造不出来，人的需要我们是能创造出来的-也就是创造出来人所需求的产品，推广人的潜在需求是推广的真正含义，在前些年换个主题自娱自乐式的推广也能卖房的时代一去不复返了。

在这个寒冷的年代，只有不朝秦暮楚的把优点说透说足才能创造出人的需要。

自信并创新的把握销售自信并创新的把握销售销售要面对人严格的把握客群结构与控制销售管理半径才是搞定目标客户的唯一手段，大众打不开销售的突破口，创新、自信的创新才是我们销售工作的出路！

在这个寒冷的年代把握客户人群，渠道销售才是我们目标管理的重点！

CompanyLogoCompanyLogo前言前言一、鄂尔多斯城市属性一、鄂尔多斯城市属性二、鄂尔多斯东胜区现住宅情况及房地产市场分析二、鄂尔多斯东胜区现住宅情况及房地产市场分析三、鄂尔多斯东胜区人的消费观念及人的需求特性分析三、鄂尔多斯东胜区人的消费观念及人的需求特性分析四、别墅产品概念及类别分析四、别墅产品概念及类别分析五、五、鄂尔多斯别墅产品与人的需求的关联性分析鄂尔多斯别墅产品与人的需求的关联性分析六、本项目产品分析及定位六、本项目产品分析及定位七、本项目的产品精神七、本项目的产品精神目录目录目录目录CompanyLogoCompanyLogo1、鄂尔多斯在内蒙经济指数第一，西部开、鄂尔多斯在内蒙经济指数第一，西部开发战略城市领头羊。

强大的购买力和消费水发战略城市领头羊。

强大的购买力和消费水平；平；鄂尔多斯以“羊、煤、土、气”闻名遐迩。

年产原绒约5342吨，占全球羊绒总产量的3/8；当地煤炭探明储量达到亿吨，占全国总储量的。

高岭土、杭锦号土等储量丰富，开发前景广阔；天然气探明储量亿立方米，世界级大气田苏里格气田就位于鄂尔多斯境内，现已并网向北京供气。

2007年，鄂尔多斯市地区生产总值1150.9亿元，人均GDP达到1万美元，居全区第一，超过北京；财政收入达到200.8亿元，增长37.7，居全区第一。

在国家统计局的测评结果中，鄂尔多斯市综合经济实力跻身全国百强市第28位。

鄂尔多斯市抓住国家“十五大”实施的西部大开发的历史机遇，借助“国家能源重化工战略接地”已经发展成为中西部地区最具发展活力的城市之一。

地区属性地区属性地区属性地区属性CompanyLogoCompanyLogo22、鄂尔多斯处于城市建设及扩张阶、鄂尔多斯处于城市建设及扩张阶段。

城市化扩张及人口扩张段。

城市化扩张及人口扩张;在经济水平快速提升的同时，需要进行城市化建设和扩大城市化范围。

东胜区、铁西一期、铁西二期、康巴什的开发等,人口有40万增长到120万，所以除了原住民之外，更多的人口来源是外界在鄂尔多斯“淘金”的人员。

鄂尔多斯经济发展的同时，形成了资金、技术、人才和管理的“洼地”；随着西部大开发战略的进行，会更多的吸引外地的人才投身到鄂尔多斯发展。

含包头、呼和浩特、西安、银川、兰州、山西、河北、甚至北京等；这部分人会给鄂尔多斯带来新的影响，包含居住、生活层面；京包铁路（北京包头）包兰铁路（包头兰州）109、210国道，并与110、107国道相连成网的交通格局鄂尔多斯市到北京、郑州、上海、西安、深圳、呼和浩特市、三亚、成都的航线已开通地区属性地区属性地区属性地区属性CompanyLogoCompanyLogo33、鄂尔多斯在城市高速建设的同时，城市生活氛鄂尔多斯在城市高速建设的同时，城市生活氛围不足。

城市的围不足。

城市的“工业化工业化”太强。

城市显得冷漠，太强。

城市显得冷漠，活力不足，生活气氛不够，缺少生活气息；使人产活力不足，生活气氛不够，缺少生活气息；使人产生一种生一种“不安全不安全”的心理。

整个城市感觉很的心理。

整个城市感觉很“冷冷”地区属性地区属性地区属性地区属性CompanyLogoCompanyLogo怎么看待这个城市怎么看待这个城市怎么看待这个城市怎么看待这个城市需求需求供应供应AaBaB城市经济发展速度过快，造成城市供需跳跃式发展，传统的定位思路往往失效城市经济发展速度过快，造成城市供需跳跃式发展，传统的定位思路往往失效CompanyLogoCompanyLogo鄂尔多斯的城市化进程阶段及人均购买力阶段核心竞争力完成期城市核心竞争力完成期城市核心竞争力塑造期城市核心竞争力塑造期城市整体改造期城市整体改造期城市传统福利分房期城市传统福利分房期城市复合型复合型全面发展型城市全面发展型城市鄂尔多斯鄂尔多斯人均购买力水平人均购买力水平鄂尔多斯鄂尔多斯区域看待方法区域看待方法区域看待方法区域看待方法看城市与人均购买力发展阶段看城市与人均购买力发展阶段看城市与人均购买力发展阶段看城市与人均购买力发展阶段CompanyLogoCompanyLogo区域看待方法区域看待方法区域看待方法区域看待方法看产品发展规律看产品发展规律看产品发展规律看产品发展规律居居住住类类别别墅墅度度假假类类别别墅墅主卧室主卧室次卧室次卧室公共起居公共起居硬性功能配套硬性功能配套软性功能配套软性功能配套社区功能配套社区功能配套CompanyLogoCompanyLogo鄂尔多斯的市场矛盾是：

高速发展的经济鄂尔多斯的市场矛盾是：

高速发展的经济增长速度增长速度,硬件设施配套硬件设施配套,与城市文化需求与城市文化需求,人口需求素质之间的矛盾人口需求素质之间的矛盾.1、鄂尔多斯整体城市、鄂尔多斯整体城市“工业化式工业化式”的建设，缺少生活氛围，整个城市生活的建设，缺少生活氛围，整个城市生活气氛显气氛显“冷冷”.但是鄂尔多斯但是鄂尔多斯城市接纳性很强，容易受外界环境的影响，容城市接纳性很强，容易受外界环境的影响，容易接受外界新鲜事物；易接受外界新鲜事物；2、城市的经济发展与文化发展断层、城市的消费力与城市的供应力之间的、城市的经济发展与文化发展断层、城市的消费力与城市的供应力之间的断层、城市人的消费能力与消费观念的断层等；断层、城市人的消费能力与消费观念的断层等；本章总结本章总结本章总结本章总结CompanyLogoCompanyLogo前言前言一、鄂尔多斯城市属性一、鄂尔多斯城市属性二、鄂尔多斯东胜区现住宅情况及房地产二、鄂尔多斯东胜区现住宅情况及房地产市场分析市场分析三、鄂尔多斯东胜区人的消费观念及人的需求特性分析三、鄂尔多斯东胜区人的消费观念及人的需求特性分析四、别墅产品概念及类别分析四、别墅产品概念及类别分析五、五、鄂尔多斯别墅产品与人的需求的关联性分析鄂尔多斯别墅产品与人的需求的关联性分析六、本项目产品分析及定位六、本项目产品分析及定位七、本项目的产品精神七、本项目的产品精神CompanyLogoCompanyLogo鄂尔多斯撤盟设市后，城市由单核心变为双核心多组团式的发展模式。

城区面积已经计划由2323平方公里发展到平方公里发展到53.553.5平方公里（城市面积扩张已经完成）。

人口数平方公里（城市面积扩张已经完成）。

人口数量计划由量计划由4040万发展到万发展到120120万（尚未完成）。

万（尚未完成）。

都市区目标确定为：

国家能源化工基地、西部文化名城、区域产业引擎、生态改国家能源化工基地、西部文化名城、区域产业引擎、生态改善示范、创业宜居新城。

善示范、创业宜居新城。

城市城市城市城市CompanyLogoCompanyLogo东胜区城市新规划东胜区城市新规划铁西城市规划铁西城市规划铁西区总体规划为：

总规划18平方公里；城市新中心区；人口在2010年达到6万人本本案案本本案案区位区位区位区位CompanyLogoCompanyLogo城市化建设范围：

东胜区的旧城改造；铁西一期、二期的建设；康巴什新区的建设房地产建筑形态：

多层、高层、复式、别墅、酒店、公寓、办公楼、购物广场等天骄北路、天骄南路被定位为鄂尔多斯商务街，天骄北路、天骄南路被定位为鄂尔多斯商务街，主要以办公大厦、酒店、公寓、购物商场为主；铁西区被定义为未来的新城市中心区，主流生活区。

铁西区被定义为未来的新城市中心区，主流生活区。

以高档住宅、公园配套、商业广场、汽车站等。

康巴什为城市政治、经济、文化中心新基地。

康巴什为城市政治、经济、文化中心新基地。

市政府等公共职能部门入驻、鄂尔多斯学院、北师大附属中小学等教育基地、景观广场、CompanyLogoCompanyLogo总开发建筑面积总开发建筑面积（东胜区、康巴什新区）：

东胜区、康巴什新区）：

265万平方米万平方米中低价位房中低价位房经济适用房经济适用房80万平米万平米廉租房廉租房1万平米万平米普通商品房普通商品房104.5万平米万平米非普通商品房非普通商品房79.5万平米万平米鄂尔多斯08年城区住宅开发表人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测CompanyLogoCompanyLogo本本案案生活重心区生活重心区铁西铁西（初步建设阶段（初步建设阶段）天骄路康巴康巴什新区什新区汽车城汽车城建材城建材城人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测城市的机能建立是一个人口年龄、结构、消费力、数量与城市文化稀释的过程。

预计铁西1期不稀释完成东胜地区很难再扩大发展，预期稀释过程基本完成需要5-8年时间。

CompanyLogoCompanyLogo康巴什新区规划康巴什新区规划预计康巴什新区人口扩容及什新区人口扩容及结构结构稀释过程基本完成需要8-10年时间。

人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测人口流动规律及城市机能建设时间预测CompanyLogoCompanyLogo怎么看待项目土地怎么看待项目土地怎么看待项目土地怎么看待项目土地本本案案对一个需要急速人口数量扩容和结构稀释的城市来讲,本案应该算什么：

城市内？

近郊区？

远郊区？

CompanyLogoCompanyLogo怎么看待项目土地怎么看待项目土地怎么看待项目土地怎么看待项目土地近2年未来3-5年时间未来5-8年周遍配套铁西与老城区人口对流铁西人口扩容与结构稀释完成铁西完成城市中心区定位远郊区近郊区市区CompanyLogoCompanyLogo产品及价格特点：

从03年的第一个高端项目锦绣苑开始，价格平均以1000元/年的速度增长。

且在06年之前多层、高层（电梯）、复式、别墅产品的不存在价差。

只出现层差。

类型面积/平米比例普通住宅90-11015%