物业管理绿化服务标准手册.docx

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物业管理绿化服务标准手册

绿化服务标准手册

主编：

编委：

作业指引

草坪日常管理指引16

乔灌木养护指引22

绿篱养护指引27

室内观赏性植物管理指引30

水生植物栽培管理指引32

植物病虫害防治指引34

园林绿化灾害预防指引42

绿化环境布置指引45

质量记录表格

《培训签到考核表》50

《花木更换登记表》52

指标

质量标准

参考文件

总体

要求

1、有小区绿化竣工平面图和绿化苗木清单，发生变更后苗木清单及时更新。

2、根据实际情况编制年度、月度绿化养护计划.

3、在施工养护期尚未接管的绿化，应按已接管的绿化管理要求定期检查，对存在的问题及时反馈施工单

位并跟进整改。

4、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无安全隐患。

每1000平方米范围内黄土裸露、枯死地被植物或灌木不超过2平方米，单块面积不超过0.5平方米。

5、剪草等绿化作业时间合适，不影响业主的正常生活和休息。

在进行机械作业时，作业人员佩戴好防护

用品，有现场作业标识。

绿化作业工完场清，绿化垃圾及时清理出小区。

6、植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土。

供方

管理

1、特殊性质的服务项目，由具有资质的专业公司、专业人员提供。

2、服务供方按时提交工作计划及问题整改措施，整改措施落实到位。

3、至少每月对服务供方人员进行一次服务礼仪、服务意识及安全生产等方面的培训。

《园林绿化养护作业人员培训实施及监督管理规范》

指标

质量标准

参考文件

乔木养护

1、生长旺盛，枝叶健壮，水分充足，无枯死。

2、保持植物生长特性的树形，无明显徒长枝和过密的内膛枝（具体要求以合同为准）。

3、人车通行处乔木枝条不阻碍人车通行，下缘线不低于2.2M。

4、新植树木（尤其是古树），应采取遮荫等养护措施。

5、枝干无机械损伤、乱拉乱挂现象，无违背生长的卷叶、黄叶、异常落叶等现象。

6、受外力影响歪倒的乔木，除极少数大型乔木以外，其他的在3天内恢复。

7、乔木修剪过程，做好安全防护和提示。

造型植物及灌木养护

1、生长旺盛，枝叶健壮，无枯死（具体要求以合同为准）。

2、造型植物保持平整，枝条超长20CM（具体要求以合同为准）即修剪。

3、多种植物成片种植时，轮廓线整齐有层次，内层植物高于外层植物。

地被、绿篱及花丛养护

1、绿篱、花丛边幅修剪整齐美观，单体花坛线条清晰。

2、绿篱花丛内无枯枝枯叶（具体要求以合同为准）和大的建筑垃圾，枝条超长20CM（具体要求以合同为准）即修剪。

3、花坛内无杂草，草地不长入绿篱、花坛内（具体要求以合同为准）。

4、过密花丛及时分栽（具体要求以合同为准），老化花丛及时翻种。

草坪

1、草坪生长旺盛，叶色浓绿，草茎高度保持在4CM（具体要求以合同为准）以下。

2、草地平整，无坑洼、鼠洞、践踏，无尖锐突出物，草地里各类线管不外露。

3、外力破坏后的草地在三天内补齐或采用其他方式处理。

4、草坪修剪整齐，不长入路牙、绿篱、花坛内，砍边处理。

垂直绿化

生长期覆盖率达95％以上，修剪整齐，不影响通行、红外监控等设施设备正常运作。

指标

质量标准

参考文件

室内绿化

1、植物生长旺盛，无病虫害，无干枯枝，叶面光亮无灰尘。

2、花盆、底碟干净无泥沙。

《室内观赏性植物管理指引》

病虫害防治

1、绿化苗木无普遍性病害，病虫危害率不超过8%，单株受害率不超过8%。

2、针对不同的品种和季节进行病虫害防治，3-10月每月进行一次全面预防性消杀，有完整的消杀评估记录。

3、病虫枝及时修剪，并妥善处理。

绿化标识

1、主要通道、路口、广场附近的主要绿化苗木，有介绍性标识牌，内容包括名称、生长习性、科属和产地，安装位置妥当、醒目，标识内容正确、清晰、完整，标识牌清洁干净。

2、绿化异常区域设置“绿化修剪中”、“植物生长期”等提示性标识。

《绿化环境布置指引》

管理规范

1.0目的

规范培训程序和内容，使绿化养护单位养护作业人员具备工作需要的知识和技能。

2.0适用范围

适用于绿化养护单位养护作业人员培训。

3.0职责

3.1管理处环境负责人负责监督及抽查培训实施情况，验证培训效果。

3.2绿化养护单位负责制定年度培训计划，并负责具体组织实施。

4.0程序要点

4.1园林绿化专业知识培训。

4.1.1剪草培训：

a．草坪分级标准；

b．常用的剪草机器及使用范围；

c．剪草频度及留茬高度；

d．常用机械使用方法及注意事项；

c．机械运行方法；

f．草边及花木周围草地修剪方法；

g．坡地草坪的修剪方法；

h．过高过密草坪的修剪方法；

i．现场操作示范及其他相关知识。

4.1.2花木种养培训：

a．时花播种、栽培技术；

b．观叶植物繁殖及种养；

c．苗木的常用繁殖方法技术；

d．各地区常用观赏植物及其栽植；

e．盆景的养护管理方法。

4.1.3施肥原理与技术培训：

a．常见肥料分类及其习性；

b．各种花木施肥周期；

c．施肥时间及技巧；

d．虫害判断及抢救方法。

4.1.4日常养护培训：

a．浇水；

b．巡查及清枯黄叶、残花、杂物；

c.杂草防除；

d.日常修剪。

4.1.5病虫害防治培训：

a．常见病害辨别及其防治方法；

b．常见虫害辨别及其防治方法；

c．常用农药及其防治对象；

d．农药使用方法及注意事项；

e．室内外喷药方法；

f．病虫害的综合防治方法。

4.1.6乔灌木及绿篱修剪培训：

a．绿篱修剪方法技巧及注意事项；

b．造型花木修剪方法技巧及注意事项；

c．月、季修剪及花木时花抹芽方法技巧。

4.1.7环境布置培训：

a．室内花木摆放、更换；

b．会场、展场、舞台布置；

c．花坛花境布置设计；

d．小型园林景观的设计施工。

4.1.8插花艺术培训:

a．东方插花特点与插制技巧；

b．西方插花特点与插制技巧；

c．现代插花的特点与插制技巧；

d．插花的配色原理；

e．花篮的制作方法；

f．花束的制作方法；

j．客户私家花园的服务程序与要求；

h．切花的进花标准及保鲜办法。

4.1.9绿化养护作业人员施工管理与验收培训：

a．图纸审核培训；

b．园林工程预算、决算培训；

c．园林施工现场管理培训；

d．花木验收标准及注意事项；

e．新栽花木的管理；

f．绿化养护作业人员程的标准要求；

j．绿化养护作业人员程验收标准；

h．绿化养护作业人员程验收接管程序。

4.1.10机械使用及维修保养培训：

a．旋刀剪草机使用及维修保养；

b．滚筒剪草机的使用及保养；

c．割灌机的使用及保养；

d．绿篱机的使用及保养；

e．高压喷药机的使用及保养；

f．常见机械故障判断及维修办法。

4.2培训频率

4.2.1园林绿化专业知识内部培训每月进行1次，每次2小时。

4.2.2园林绿化专业知识外部培训至少每半年举行1次，时间由公司统一安排外出培训。

4.2.3园林绿化专业知识外部培训参观学习以书面报告方式进行总结。

4.2.4每次培训后，培训负责人应将培训情况记录在《培训签到考核表》内。

5.0记录

《培训签到考核表》R-lh-001/1.1

1.0目的

规范绿化工程改造施工程序．确保绿化工程改造施工达到设计预期效果。

2.0适用范围

适用于各管理处绿化工程改造管理。

3.0职责

3.1园林改造方：

负责编制绿化改造工程预、决算及相关的采购计划，并按计划负责现场的具体实施；

负责协助管理处环境负责人审核、预算图纸、施工技术指导及人员组织工作。

3.2管理处环境负责人负责进行工程质量的监控和工程所需物资的验收。

3.3管理处负责人负责审核绿化改造工程预、决算及相关的采购计划。

3.4分管领导负责审批绿化规划预、决算及相关的采购计划。

4.0程序要点

4.1绿化改造工程图纸的审核、预算。

4.1.1管理处环境负责人对园林改造方提供的图纸进行审核，如发现下列问题应及时上报管理处负责人：

a．图纸与设计不符；

b．图纸上标识植物不适宜；

c．图纸上植物本地无法采购到。

4.1.2园林改造方对确定的图纸进行预算，并编写《绿化改造工程预算表》，管理处负责人对《绿化改造工程预算表》进行审核，并根据权责报请公司领导审批并存档。

4.1.3预算时必须做到：

a．花木的规格符合图纸及种植要求；

b．最大限度地提高预算的精确率。

4.2工程验收

4.2.1管理处负责人、环境负责人、园林改造方到现场对花木的数量、质量进行验收。

4.2.2在花木验收时，对下列情况应采取拒收：

a．花木品种与申购品种不符；

b．花木规格达不到申购标准；

c．花木出现损伤，影响种植效果或成活的；

d．花木株形太差，或存在明显病虫害的；

e．花木脱水，枯枝较严重的。

f.花木土球不符合标准的

4.2.3在验收过程中，应最大限度地保证花木数量的准确性：

a．乔灌木、盆栽、大袋苗的准确率要达到100%；

b．数量超过1000袋的袋苗，误差率不准超过2%。

4.2.4验收完毕，管理处环境负责人应如实填写《花木验收记录表》，报管理处负责人和分管领导审批。

4.3新栽花木的管理

4.3.1浇水：

a．乔灌木栽植后应在做好支架固定后浇水，第一次灌浇应确保水能渗透根部；

b．对成片新植花木洒水时，出水口应向上，角度保持60度半雾化喷洒；

c．草皮铺设完毕后应立即浇水，第一周内每天应浇水2～3次，保证新铺草皮不能出现翘边焦干迹象，1周后按正常保养浇水。

4.3.2对新栽花木应勤于检查有无倒伏现象。

4.3.3对死苗、病苗应及时更换补植。

4.3.4灌木重点保养1个月，乔木保养3个月后，即可进入正常程序保养。

4.3.5为保证成活率新栽乔灌木应在保证树形、树帽的情况下进行梳枝修剪。

4.4竣工后资料整理。

工程竣工后，园林改造方将下列资料加以汇总整理，移交给管理处档案室：

a．《园林绿化养护作业人员程施工日记》；

b．《绿化养护作业人员程完成情况表》；

c．《绿化养护作业人员程预算表》；

d．《苗木验收记录表》；

e．《苗木清单》；

f．绿化改造工程设计图纸。

5.0记录

《花木验收记录表》R-lh-002/1.1

6.O支持文件

《绿化工程接管验收规范》

1.0目的

规范绿化工程接管验收程序，确保绿化质量得以严格控制。

2.0适用范围

适用于各管理处对由施工方承担的绿化工程的验收接管。

3.0职责

3.1管理处负责人负责工程验收结果审核、审批。

3.2管理处环境负责人负责本规程的组织实施及工程进度的跟进。

3.3绿化养护单位（质保期后的绿化养护单位）具体负责施工质量及苗木质量的把关。

4.0程序要点

4.1接管初验

4.1.1管理处负责人、环境负责人、绿化养护单位会同地产公司验收人员、施工单位负责人现场核实工程竣工情况，并做好相应记录。

4.1.2施工方还应同时递交《工程绿化设计图》、《工程竣工图》、《种植更改签证》、《苗木清单》等相关资料。

4.1.3在初验过程中应着重注意以下事项：

a．苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符；

b.苗木规格是否符合设计要求；

c．苗木生长情况及保护措施是否符合要求；

d．施工场地是否按要求清理干净；

e．所有绿化植物是否确实种植完毕，符合设计要求。

4.1.4对初验不合格苗木，由施工方在约定的时间内补种整改完毕。

4.1.5如无上述问题，管理处环境负责人、管理处负责人与绿化养护单位共同签署初验意见，正式进入养护期。

4.2养护期管理

4.2.1养护期内施工方按合同约定履行绿化养护工作。

4.2.2在养护期满前，管理处负责人、环境负责人、绿化养护单位会同地产公司验收人员、施工单位负责人现场核实质保期养护情况，并做好相应记录。

4.2.3合格苗木必须符合以下标准：

a．乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象；

b．乔灌木种植位置适当，高低错落有致，外形美观，造型、修剪合理；

c．乔灌木规格符合设计要求；

d．枝叶无病虫害，无蛀、害虫；

e．乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象；

f．无裸露土面，草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵／平方米；

g．施工场地无残留垃圾、余土。

4.2.4不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在约定时间内补种整改完毕。

4.2.5对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。

5.0记录

以地产公司验收时使用表格为准。

6.0相关支持文件

《绿化工程改造施工规范》

作业指引

1.0目的

规范草坪养护工作技术操作，确保小区草坪管理质量。

2.0适用范围

适用于各管理处管辖范围内的草坪养护工作。

3.0职责

3.1管理处环境负责人负责本规程的监督实施及质量控制。

3.2绿化养护单位负责本指引实施过程中的培训及技术指导。

3.3绿化养护作业人员依照本规程实施草坪养护作业。

4.0程序要点

4.1草坪分级标准

4.1.1特级草坪：

绿期达360天，草坪平整，留茬高度控制在25毫米以下，仅供观赏。

4.1.2一级草坪：

绿期340天以上，草坪平整，留茬高40毫米以下，供观赏及家庭休憩用。

4.1.3二级草坪：

绿期320天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬60毫米以下，供公共休憩及轻度踩踏。

4.1.4三级草坪：

绿期300天以上，留茬100毫米以下，用于公共休憩、覆盖荒地、斜坡保护等。

4.1.5四级草坪：

绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒地覆盖、斜坡保护等。

4.2浇水

4.2.1特级、一、二级草坪夏秋生长季每天淋水1次，秋、冬季根据天气情况每周浇水2～3次。

4.2.2三级草坪视天气情况淋水，以不出现缺水枯萎为原则。

4.2.3四级草坪基本上靠雨水，如长期干旱则按绿化服务标准手册中《园林绿化灾害预防指引》内容处理。

4.2.4浇水每次要浇透，浇水深度不低于20cm，雨季注意排水。

4.2.5北方寒冷地区11月下旬至12月上旬上冻前要浇足浇透冻水。

4.2.6浇灌使用水水质必须符合园林植物灌溉水质要求。

4.3草坪改良

4.3.1草坪局部更换法：

a．准备同等面积的同一品种的优良草坪块；

b．将要换地方的原草坪清除；

c．将原草块的地方松土，施放土壤改良肥；

d．将接缘处的草撬高约l厘米后将新草铺上；

e．将新、旧草一起拍平使之吻合后铺一层约半厘米厚的新沙；

f.充分进行浇水后使用铁制或石料等重量大的滚轮碾，压使草坪与土地完美结合，

完成更换过程。

4.3.2二级以上草坪如出现直径10厘米以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该部分草坪草50%以上且无法用除草剂清除的，应采用局部更换法更换该处草坪。

4.3.3二级以上草坪局部出现被踩实导致生长严重不良，应采用局部疏草法疏草改良。

4.3.4对于冬季出现枯黄的二级以上观赏性草坪每年11月中旬始撒播黑麦草种，标准为60平方米／千克。

4.4草坪施肥

4.4.1常用肥料及其特点：

a．复合肥。

分为速溶和缓溶两种，是草坪的主要用肥。

速溶复合肥用水溶后喷施，缓溶复合肥一般直接干撒，此种肥料多用于要求较低的草坪；

b．尿素。

尿素为高效氮肥，常用于草坪追绿，不提倡多用；

c，快绿美。

螯合型液体氮肥，作用与尿素相近；

d．长效复合肥。

固体多元素肥，具有肥效长、效果好的特点。

4.4.2肥料选用原则：

一级以上草坪选用速溶复合肥、快绿美及长效肥，二、三级草坪采用缓溶复合肥，四级草地基本不施肥。

4.4.3施肥方法：

a．速溶复合肥采用水溶法按0.5%浓度溶解后用高压喷药机均匀喷洒，施肥量每公斤80平方米；

b．快绿美按说明浓度及用量稀释后用高压喷药机喷洒；

c.长效肥按说明用量用手均匀撒施，施肥前后各淋1次水；

d．缓溶复合肥按20克/平方米使用量均匀撒施；

e．尿素用水按0.5%的浓度稀释后用高压喷雾枪喷施；

f．所有施肥方法均按点一片一区的步骤进行以保均匀。

4.4.4施肥周期：

a．长效肥施肥周期按肥料使用说明进行；

b．没有使用长效肥的特级、一级草坪每月施速溶复合肥1次；

c.快绿美及尿素只在重大节庆日、检查时才用于追绿，其他时间严格控制使用；

d．二级、三级草坪每3个月施放1次缓溶复合肥。

4.5剪草

4.5.1剪草频度：

a．特级草春夏生长季每5天剪1次，秋、冬季视生长情况每月1～2次；

b．一级草生长季每10天剪1次，秋冬季每月剪1次；

c．二级草生长季每20天剪1次，秋季共剪两次，冬季不剪，开春前重剪1次；

d．三级草每季剪1次；

e．四级草每年冬季用割灌机彻底剪1次。

北方城市视草坪生长情况，草坪高度不超过10cm。

4.5.2机械选用：

a．特级草坪只能用滚筒剪草机剪；

b．一、二级草坪用旋刀机剪；

c．三级草坪用汽垫机或割灌机剪；

d．四级草坪用割灌机剪；

e．所有草边均用软绳型割灌机或手剪。

4.5.3在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调整刀盘高度，一般特级至二级的草要遵循1/3原则（即每次剪草剪去长度不超过草高的1/3）。

4.5.4剪草步骤：

a．清除草地上的石块、枯枝等杂物；

b．选择走向，与下一次剪草走向要求有至少30度以上的交叉，避免重复方向修剪引起草坪长势偏向一侧；

c．启动发动机，逐渐加大油门，放下刀盘，合上离合开始行剪，速度保持不急不缓，路线直，每次往返修剪的截割面应保证有10厘米左右的重叠；

d．遇障碍物应绕行，四周不规则草边应沿曲线剪齐，转弯时应调小油门；

e．若草过长应分次剪短，不允许超负荷运作。

4.5.5边角、路基边草坪、树下的草坪用割灌机剪，但若花丛、细小灌木周边修剪不允许用割灌机，以免误伤花木，这些地方用手剪修剪。

4.5.6剪完后将草屑清扫干净入袋，清理现场。

4.5.7清洗机械，做剪草记录及用机记录。

4.5.8剪草质量标准：

a．剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；

b．障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪，无明显漏剪痕迹；

c．四周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹；现场清理干净，无遗漏草屑、杂物；

d．效率标准：

单机全包200～300平方米／小时。

4.6杂草控制

4.6.1根据杂草生长情况，选用除草方法。

一般少量杂草或无法用除草剂的草坪杂草采用人工拔除。

已蔓延开的恶性杂草用选择性除草剂防除。

4.6.2人工除草：

a．除草接区、片、块的划分，定人、定量、定时地完成除草工作；

b．除草应采用蹲姿作业；

c．除草应用辅助工具将草连同草根一起拔除，不可只将杂草地上部分去除；

d．拔出的杂草应及时放于垃圾桶内，不可随处乱放；

e．除草应按块、片、区依次完成。

4.6.3除草剂除草：

a．使用除草剂除草时应在绿化服务供方园艺师指导下进行，由园艺师或技术员配药，并征得管理处环境负责人同意，正确选用除草剂；

b．喷除草剂时喷枪要压低，严防药雾飘到其他植物上；

c．喷完除草剂的喷枪、桶、机等要彻底清洗，并用清水清洗喷药机几分钟，洗出的水不可倒在有植物的地方；

d．靠近时花、灌木、小苗的地方禁用除草剂，任何草地上均禁用火生性除草剂；

e．用完除草剂要做好记录。

4.6.4杂草防除质量标准：

a．二级以上草坪没有明显高于15厘米的杂草，12厘米的杂草不得超过5棵／平方米；

b．整块草坪没有明显的阔叶杂草；

c．整块草地没有已经开花的杂草。

4.7病虫害防治

4.7.1草坪常见病害有叶斑病、立枯病、腐烂病、锈病等。

4.7.2草坪常见虫害有蛴螬、蝼蛄、地老虎等。

4.7.3草坪病虫害应以防为主，一级以上草坪每半个月喷1次广谱性杀虫药及杀菌药。

药品选用由园艺师或技术员确定。

二级草坪每月喷1次。

4.7.4对于突发性的病虫害无论哪一级的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀，以防蔓延。

4.7.5对于由于病虫害而导致的严重退化的草坪应及时给予更换。

4.8打孔与疏草

4.8.1对于二级以上的草坪应每年打孔1次，并视草坪生长密度每1～2年疏草1次。

在草坪上举行过大型活动后亦应给予局部疏草并培沙。

4.8.2局部疏草：

a．用铁耙将被踩实部分耙松，深度约5cm；

b．清除耙出的土块杂物；

c．施上土壤改良肥；

d．培沙。

4.8.3大范围打孔疏草：

a．准备机械、沙、工作工具；

b．先用剪草机将草重剪1次；

c．用疏草机疏草；

d．用打孔机打孔；

e．用人工扫除或用旋刀剪草机吸走打出的泥块及草渣；

f．施用土壤改良肥；

g．培沙。

4.9注意事项

4.9.1用机械剪草时，应先将周围的无关人员劝离。

4.9.2草坪未干不可用机器剪草。

剪草进行中下雨要停止剪草，待雨停、草干后再进行。

4.9.3同一块草坪应在同一天内剪完，以防生长不均。

4.9.4草坪喷药、肥或除草剂时，应压低枪口，以防水雾飘到周围的人或植物上。

4.9.5机械使用过程中如出现异常现象应及时停下并报告技术员或主管，不可自作主张拆修，更不允许带问题继续操作。

4.9.6员工在进行喷药或割灌机剪草时应戴好保护装置，以防出现事故。

4.9.7大范围疏草须事先请示管理处负责人并得到批准后方可进行，并由管理处出示公告。

5.0相关支持文件

5．1《植物病虫害防治指引》

5．2《绿化灾害预防指引》

1.0目的

规范乔灌木保养工作程序，确保乔灌木的养护质量。

2.0适用范围

适用于各管理处管辖范围内的乔木、灌木的养护工作。

3.0职责

3.1管理处环境负责人负责本指引的监督实施及质量控制。

3.2绿化养护单位负责本指引实施过程中的技术指导。

3.3绿化养护作业人员依据本指引实施乔灌木养护工作。

4.0程序要点

4.1乔木修剪

4.1.1修剪工具：

高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示牌等。

4.1.2修剪操作内容：

a．棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；

b．对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪；

c．每年12月至次年2月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下乖枝