资产评估的理论与方法.ppt

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资资产产评评估估理理论论与与方方法法主要内容主要内容第一章第一章资产评估基本理论资产评估基本理论第一节资产评估的概念和内涵第二节资产及其价值类型第三节资产评估规范第二章第二章资产评估基本方法资产评估基本方法第一节基本方法-市场法第二节基本方法-收益法第三节基本方法-成本法第四节资产评估方法的选择第一章第一章资产评估基本理论资产评估基本理论第一节资产评估的概念和内涵第二节资产及其价值类型第三节资产评估规范第一节第一节资产评估的概念和内涵资产评估的概念和内涵资产评估的概念资产评估的概念资产评估的产生与发展资产评估的产生与发展资产评估的种类与特点资产评估的种类与特点资产评估的假设和原则资产评估的假设和原则资产评估与会计计价的区别资产评估与会计计价的区别资产评估亦称评估、估价或估值。

一般意义上的评估是指专业人士根据所掌握的相关数据资料，对评估对象价值进行定性、定量的分析、评价和说明的过程及活动。

资产评估作为一个词组，是我国对评估、估价或估值的一种习惯性表达方式。

一、资产评估的概念一、资产评估的概念资产评估资产评估资产评估概念资产评估概念:

n资资产产评评估估，是是指指注注册册资资产产评评估估师师依依据据相相关关法法律律、法法规规和和资资产产评评估估准准则则，对对评评估估对对象象在在评评估估基基准准日日特特定定目目的的下下的的价价值值进进行行分分析析、估估算算并并发发表表专专业业意意见见的的行行为为和和过程。

过程。

（资产评估准则资产评估准则-基本准则基本准则）n资资产产评评估估是是指指由由专专业业机机构构和和人人员员，按按照照国国家家法法律律、法法规规和和资资产产评评估估准准则则，根根据据特特定定目目的的，遵遵循循评评估估原原则则，依依照照相相关关程程序序，选选择择适适当当的的价价值值类类型型，运运用用科科学学方方法法，对对资资产产价价值值进进行行分分析析、估估算算并并发发表表专专业业意意见见的的行行为为和和过程。

过程。

（学术概念（学术概念）资产评估的要素（资产评估的要素

（1）即从事资产评估的即从事资产评估的机构机构和人员和人员，他们是资产评，他们是资产评估工作的主导者；估工作的主导者；即被评估的资产，它是即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，资产评估的具体对象，也称为也称为评估对象评估对象；

（1）评估主体）评估主体即资产评估价值对应的即资产评估价值对应的时点；时点；

（2）评估客体）评估客体（3）评估基准日）评估基准日资产评估的要素（资产评估的要素

（2）即资产评估得以进行的前提条件假设即资产评估得以进行的前提条件假设等；等；即资产评估的行为规范，是调节评即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则的行为准则；（4）评估假设）评估假设即指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大合同协议等；（5）评估原则）评估原则即资产评估工作从开始准备到最后即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序；结束的工作顺序；（6）评估依据）评估依据（7）评估程序）评估程序资产评估的要素（资产评估的要素（3）即资产业务引发的经济行为对资即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途，亦称结果的具体用途，亦称评估特定评估特定目的目的；即对评估价值的质的规定，它对即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；资产评估参数的选择具有约束性；资产评估目的决定和制约资产评资产评估目的决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择；估的条件，以及价值类型的选择；（8）评估目的）评估目的即资产评估所运用的特定技术，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手是分析和判断资产评估价值的手段和途径，亦称段和途径，亦称评估途径评估途径。

（9）价值类型）价值类型（10）评估方法）评估方法资产评估的功能资产评估的功能评价及评值评价及评值评价和评值是指资产评估具有的最基本的评价和评值是指资产评估具有的最基本的内在功效和能力。

内在功效和能力。

评价：

评定价值的高低评价：

评定价值的高低评值：

估算价值的数值评值：

估算价值的数值评估评估包括了对资产的性质和价值量的评价包括了对资产的性质和价值量的评价和估计。

和估计。

资产评估的基本作用资产评估的基本作用l咨询作用咨询作用评估的结果只是资产交换价值的专家意见，不能取代当评估的结果只是资产交换价值的专家意见，不能取代当事人的交易决策事人的交易决策l管理作用管理作用作为国有资产管理的重要措施作为国有资产管理的重要措施l鉴证的作用鉴证的作用鉴别鉴别专家的判断专家的判断举证举证为该判断提供的理论和事实支撑为该判断提供的理论和事实支撑二、资产评估的产生与发展二、资产评估的产生与发展交交易易行行为为起起源源说说；海海上上贸贸易易保保险险起起源源说说；房房地地产产交交易起源说等。

易起源说等。

资资产产评评估估是是随随着着市市场场经经济济和和商商品品交交换换的的发发展展随随之之产产生生，并并得得到到发发展展的的一一种种社社会会经经济济活活动动。

作作为为现现代代人人考考察察和和研研究究资资产产评评估估的的起起源源，是是要要探探究究资资产产评评估估活活动动产产生的社会经济背景及其发展规律。

生的社会经济背景及其发展规律。

资产评估活动产生的社会背景资产评估活动产生的社会背景（11）交易对象和交易空间的扩大。

）交易对象和交易空间的扩大。

（22）交易各方信息的不对称。

）交易各方信息的不对称。

（33）交易的公允性要求。

）交易的公允性要求。

二、资产评估的产生与发展二、资产评估的产生与发展市场经济的核心问题是交易市场经济的核心问题是交易市场上的交易可以分为一般商品的交易和资产的交易市场上的交易可以分为一般商品的交易和资产的交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在资产是以非现金的形式存在-评估评估资产评估是随着商品经济的产生而产生，并随着资产评估是随着商品经济的产生而产生，并随着商品经济的发展而发展。

商品经济的发展而发展。

资产评估的产生和发展阶段资产评估的产生和发展阶段原始评估阶段原始评估阶段经验评估阶段经验评估阶段科学评估阶段科学评估阶段各发展阶段的特点各发展阶段的特点原始评估特点：

直观性、偶然性、无偿性和非专业性。

原始评估特点：

直观性、偶然性、无偿性和非专业性。

经验评估特点：

专业性、经常性、责任性、有偿性。

经验评估特点：

专业性、经常性、责任性、有偿性。

科学评估特点：

评估机构公司化、评估手段和方法科科学评估特点：

评估机构公司化、评估手段和方法科学化、评估对象多元化、评估人员专业化、评估结学化、评估对象多元化、评估人员专业化、评估结果法律化。

果法律化。

国际资产评估业发展历史国际资产评估业发展历史19世纪后期，美国出现专业评估公司。

世纪后期，美国出现专业评估公司。

1868年年，英英国国皇皇家家特特许许测测量量师师协协会会的的前前身身正正式式成成立立，并并于于1881年由英国维多利亚女王授予年由英国维多利亚女王授予“皇家特许皇家特许”称号。

称号。

1981年年成成立立国国际际资资产产评评估估标标准准委委员员会会（TheInternationalAssetsValuationStandardsCommittee，TIAVSC），现现改改名名为为国国际际评评估估标标准准委委员员会会（InternationalValuationStandardsCommittee，IVSC）。

1985年年制制定定国国际际评评估估准准则则，并并多次修改。

多次修改。

上上个个世世纪纪八八十十年年代代后后期期以以来来，资资产产评评估估业业在在世世界界范范围围内内得得到到了了前前所所未未有有的的高高速速发发展展，发发展展中中国国家家和和经经济济转转轨轨国国家家也也积积极极发发展本国的评估业，并取得了很大成就。

展本国的评估业，并取得了很大成就。

我国资产评估的实践与发展我国资产评估的实践与发展我我国国的的资资产产评评估估行行业业从从上上世世纪纪8080年年代代末末期期诞诞生生。

19891989年年大大连连市市政政府府率率先先做做出出尝尝试试，规规定定国国有有企企业业在在与与外外资资企企业业合合资资合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。

合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。

19891989年年我我国国进进行行了了第第一一个个资资产产评评估估项项目目大大连连炼炼钢钢厂厂中中外合资项目，这标志着资产评估行业在我国的诞生。

外合资项目，这标志着资产评估行业在我国的诞生。

19891989年年，原原国国家家国国有有资资产产管管理理局局颁颁发发了了关关于于国国有有资资产产产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定。

我国资产评估的产生和发展我国资产评估的产生和发展19901990年年，国国家家国国有有资资产产管管理理局局批批准准组组建建了了资资产产评评估估中中心心，负负责责全国的国有资产评估管理工作。

全国的国有资产评估管理工作。

19911991年年1111月月，国国务务院院以以9191号号令令形形式式颁颁发发国国有有资资产产评评估估管管理理办办法法，规规定定国国有有企企业业产产权权或或经经营营主主体体发发生生变变动动时时，必必须须进进行行评估。

评估。

19931993年年1212月月中中国国资资产产评评估估协协会会的的成成立立，标标志志着着资资产产评评估估行行业业逐逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。

步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。

19951995年年33月，中国资产评估协会加入月，中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。

国际评估标准委员会。

19951995年年55月实行月实行注册评估师考试制度注册评估师考试制度。

我国资产评估的产生和发展我国资产评估的产生和发展19961996年年55月月，中中评评协协（19961996）第第0303号号发发布布资资产产评评估估操操作规范意义（试行）作规范意义（试行）。

19991999年年1010月月，由由财财政政部部中中国国资资产产评评估估协协会会主主办办的的9999北北京国际评估论坛京国际评估论坛在京举行。

在京举行。

20012001年年1212月月3131日日，国国务务院院转转发发了了财财政政部部改改革革国国有有资资产产评评估估管管理理办办法法的的文文件件，从从20022002年年起起，国国有有资资产产评评估估取取消消了了立立项项确确认认制制（这这一一制制度度从从19911991年年起起实实行行至至20012001年年取取消）代以核准制和备案制。

消）代以核准制和备案制。

u20012001年，财政部发布了年，财政部发布了资产评估准则资产评估准则无形资产无形资产。

u20032003年，中评协制定了年，中评协制定了注册评估师关注评估对象法注册评估师关注评估对象法律权属的指导意见律权属的指导意见和和珠宝首饰评估指导意见珠宝首饰评估指导意见u20042004年年22月月2525日财政部正式颁布并实施日财政部正式颁布并实施资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则和和资产评估职业道德准则资产评估职业道德准则基本准基本准则则，标志着我国资产评估准则体系初步建立。

，标志着我国资产评估准则体系初步建立。

u20072007年资产评估准则体系颁布。

年资产评估准则体系颁布。

1111月月2828日，财政部、日，财政部、中国资产评估协会在人民大会堂举行中国资产评估准则中国资产评估协会在人民大会堂举行中国资产评估准则体系发布会，颁布了包括体系发布会，颁布了包括88项新准则在内的项新准则在内的1515项资产评估项资产评估准则，同时宣布成立财政部准则，同时宣布成立财政部资产评估准则委员会资产评估准则委员会。

v20082008年年1111月月2828日，中国资产评估协会又发布了日，中国资产评估协会又发布了33