项目前期策划报告.ppt

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国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延。

林口县内常驻人群与外出人口的因素，可能会出现供大于求的房地产市场局面。

林口县内常驻人群与外出人口的因素，可能会出现供大于求的房地产市场局面。

近几年大量的开发近几年大量的开发使得使得林口县林口县的房价暴涨之后出现的房价暴涨之后出现房源过剩房源过剩的局面的局面。

从牡丹江、海林、宁安从牡丹江、海林、宁安等地的等地的销售而言，销售而言，购房者对房地产降价期望心理的敏感购房者对房地产降价期望心理的敏感。

二、市场情况二、市场情况通过对近期的通过对近期的林口县林口县房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：

房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：

n售楼处来访量明显减少；售楼处来访量明显减少；n客户理性消费心理增强，紧捂钱袋；客户理性消费心理增强，紧捂钱袋；n房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊；房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊；n各楼盘明显各楼盘明显出现销售缓慢、出现销售缓慢、下滑趋势。

下滑趋势。

林口县林口县楼市楼市将面临长线销售阶段将面临长线销售阶段前期策划前期策划定位思考定位思考项目审视项目审视让我们再来看看自己的情况让我们再来看看自己的情况一、项目地分析一、项目地分析项目位于项目位于林口林口县，县，爱民路爱民路与与规划十九路规划十九路交叉口交叉口东南东南角，总用地面积为角，总用地面积为1.41.4万平方米万平方米。

其中居住建筑面积占。

其中居住建筑面积占80%80%，商业建筑面积占，商业建筑面积占20%20%爱民路规划十九路前进路邮电路项目名称项目名称经济经济指标指标总占地总占地约约1.41.4万平方米万平方米总建面总建面约约1.81.8万平米万平米容积率容积率1.1.55实验中学山水天域二、区位解读二、区位解读就区位图而言，本项目地位置就区位图而言，本项目地位置位于林口县县内最南边，但对于位于林口县县内最南边，但对于县城来说项目地位置到县内商业县城来说项目地位置到县内商业中心仅两公里路程，步行时间约中心仅两公里路程，步行时间约为为2020分钟之内，并不会超出分钟之内，并不会超出置业置业者惯有的者惯有的1515分钟生活圈分钟生活圈的的心理距心理距离离。

而且。

而且在区域价值上来看，属在区域价值上来看，属于政府城于政府城市发展方向市发展方向，并且已有并且已有多家新建地产项目存在，综合分多家新建地产项目存在，综合分析此区位有不错析此区位有不错的升值潜力的升值潜力。

三、地块解读三、地块解读属小规模项目，区域板块无明显优势属小规模项目，区域板块无明显优势，有拆迁户，有拆迁户地块形状地块形状比较比较周正，周正，相对相对有较好的可塑性有较好的可塑性，交通出口相对单一，交通出口相对单一地块地块周边周边关乎衣食住行的生活配套比较匮乏，这是本案的核心劣势之一关乎衣食住行的生活配套比较匮乏，这是本案的核心劣势之一地块地块临近山水天域成型项目，可以作为优、劣势有利参考依据临近山水天域成型项目，可以作为优、劣势有利参考依据地块紧邻县政府办公楼、南山公园、实验中学，是本案推广主要突破口地块紧邻县政府办公楼、南山公园、实验中学，是本案推广主要突破口四、周边主要在售项目四、周边主要在售项目项目名称项目名称项目规模项目规模山水天域山水天域104600m2御林嘉园小区御林嘉园小区69382.53m2楠山嘉园楠山嘉园53606.53m2锦绣花园锦绣花园25607.58m2鑫城国际住宅小区鑫城国际住宅小区31288.06m2世纪顶城世纪顶城61000.55m2五、项目小结五、项目小结经过对项目的分析经过对项目的分析与周边的楼盘比较，与周边的楼盘比较，最大的特点最大的特点规模小规模小前期策划前期策划定位思考定位思考竞争分析竞争分析了解了市场和项目的情况，再来看看我们的参照方了解了市场和项目的情况，再来看看我们的参照方一一、项目周边参考楼盘定位格调扫描、项目周边参考楼盘定位格调扫描项目名称项目名称整体宣传定位整体宣传定位关键切入点关键切入点山水天域山水天域自然景观、教育南山公园人工湖御林嘉园小区御林嘉园小区商服、南山公园南山公园楠山嘉园楠山嘉园景观、艺术长廊二次供水及净化锦绣花园锦绣花园景观低价鑫城国际住宅小区鑫城国际住宅小区商业、配套、高端超市、购物中心世纪顶城世纪顶城规模、教育四中对面二二、典型案例剖析山水天域项目名称项目名称山水天域山水天域项目地址项目地址邮政路西，人工湖南侧邮政路西，人工湖南侧绿化率绿化率3535%容积率容积率占地面积占地面积万平方米万平方米建筑面积建筑面积10.4610.46万平方米万平方米均价均价小高层小高层均价均价33803380元元/平米平米最高售价最高售价39803980元元/平米平米开盘时间开盘时间20112011年年66月月1313日日开发商开发商牡丹江市鸿涛房地产开发有限公司牡丹江市鸿涛房地产开发有限公司物业类型物业类型多层、多层、小高层小高层、高层、高层广告广告卖点卖点提供从小学至初中的教育提供从小学至初中的教育，南山公园，南山公园项目项目解读解读l林口县较好的高档次小区，林口县第一个大规模高层小区林口县较好的高档次小区，林口县第一个大规模高层小区。

l景观的最大亮点是景观的最大亮点是临近南山公园并将人工湖临近南山公园并将人工湖水系融入到小区的水系融入到小区的版图内。

版图内。

l项目外观风格比较中规中矩，倡导法式建筑理念，但实际在建筑风格中并没有体现的法式感觉。

项目外观风格比较中规中矩，倡导法式建筑理念，但实际在建筑风格中并没有体现的法式感觉。

二二、典型案例剖析御林嘉园小区御林嘉园小区项目名称项目名称御林嘉园御林嘉园项目地址项目地址邮政路邮政路东东，南山公园东北南山公园东北侧侧绿化率绿化率3030%容积率容积率占地面积占地面积万平方米万平方米建筑面积建筑面积77万平方米万平方米均价均价小高层小高层均价均价39003900元元/平米平米最高售价最高售价44004400元元/平米平米多层多层层层均价均价33003300元元/平米平米最高售价最高售价30003000元元/平米平米开盘时间开盘时间20132013年年66月月88日日开发商开发商牡丹江市新华联房地产开发有限公司牡丹江市新华联房地产开发有限公司物业类型物业类型多层、多层、小高层小高层、高层、高层广告广告卖点卖点集住宅、商服、休闲、娱乐、健身为一体的综合小区集住宅、商服、休闲、娱乐、健身为一体的综合小区项目项目解读解读l林口县较好的高档次小区，林口县百姓比较认可的地产项目之一林口县较好的高档次小区，林口县百姓比较认可的地产项目之一。

l项目外观风格比较普通，板式楼群整体色调较暗，园区绿化景观不佳，但小区大门较为气派宽敞。

项目外观风格比较普通，板式楼群整体色调较暗，园区绿化景观不佳，但小区大门较为气派宽敞。

二二、典型案例剖析楠山嘉园楠山嘉园项目名称项目名称楠山嘉园楠山嘉园项目地址项目地址邮政路邮政路东东，南山公园东北南山公园东北侧侧绿化率绿化率3030%容积率容积率占地面积占地面积万平方米万平方米建筑面积建筑面积5.345.34万平方米万平方米均价均价多层多层层层均价均价29002900元元/平米平米最高售价最高售价30003000元元/平米平米开盘时间开盘时间20122012年年44月月1111日日开发商开发商绥芬河中海房地产开发有限公司绥芬河中海房地产开发有限公司物业类型物业类型多层多层广告广告卖点卖点现代艺术长廊、二次供水及净化水系统设施为一体的综合社区现代艺术长廊、二次供水及净化水系统设施为一体的综合社区项目项目解读解读l林口县目前唯一具有会所的大规模小区林口县目前唯一具有会所的大规模小区。

l项目的卖点就是项目的卖点就是现代艺术长廊、二次供水及净化水系统现代艺术长廊、二次供水及净化水系统，并且借用南山公园进行项目宣传。

，并且借用南山公园进行项目宣传。

二二、典型案例剖析鑫城国际住宅小区鑫城国际住宅小区项目名称项目名称鑫城国际鑫城国际项目地址项目地址邮政路邮政路东东，南山公园东北南山公园东北侧侧绿化率绿化率3030%容积率容积率30%30%占地面积占地面积2.22.2万平方米万平方米建筑面积建筑面积77万平方米万平方米均价均价高高层层均价均价40004000元元/平米平米最高售价最高售价43004300元元/平米平米开盘时间开盘时间20132013年年99月月44日日开发商开发商宁安市江南新城房地产开发有限公司宁安市江南新城房地产开发有限公司物业类型物业类型高层高层广告广告卖点卖点商业地产、中心位置，大型超市、商场生活便利、紧邻兴林广场等卖点商业地产、中心位置，大型超市、商场生活便利、紧邻兴林广场等卖点项目项目解读解读l林口县目前售价最高的高端项目林口县目前售价最高的高端项目。

l项目的整体风格为现代化建筑设计，打造林口新中心，走高端项目路线，配套齐全高档等。

项目的整体风格为现代化建筑设计，打造林口新中心，走高端项目路线，配套齐全高档等。

三、竞争对手小结三、竞争对手小结规规模：

模：

竞争楼盘规模都比较大，本项目不具备规模优势；竞争楼盘规模都比较大，本项目不具备规模优势；销售情况：

销售情况：

受到受到县级县级市场需求市场需求量影响量影响，销售销售价格较价格较低的楼盘低的楼盘，销售情况比，销售情况比位置更好但价格更高的楼盘好很多位置更好但价格更高的楼盘好很多；多层楼盘比小高层、高层多层楼盘比小高层、高层楼盘销售情况好。

楼盘销售情况好。

风风格：

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各种类型、概念的风格层出不穷，以国际化文化概念牌的楼盘各种类型、概念的风格层出不穷，以国际化文化概念牌的楼盘不在少数，但真正不在少数，但真正能将宣传的建筑风格所具有的鲜明要素能将宣传的建筑风格所具有的鲜明要素融入融入项目建筑和项目建筑和作为主题推广作为主题推广的少之又少。

的少之又少。

三、竞争对手小结三、竞争对手小结经过对竞争对手的了解经过对竞争对手的了解他们他们共性共性的特点的特点规模大规模大前期策划前期策划定位思考定位思考客户分析客户分析寻找我们的客户，他们是谁，他们需要什么寻找我们的客户，他们是谁，他们需要什么一、客户购房原因一、客户购房原因他们为什么来这里买房？

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11、看中高性价比产品、看中高性价比产品22、看中低密度、看中低密度、精细精细品质产品品质产品二、二、通过全面了解我们发现在不利因素众多在不利因素众多的情况下，我们的情况下，我们怎样寻找正确的怎样寻找正确的发展方向发展方向TitleAddyourtextTitleAddyourtext1414年年林口林口楼市将楼市将出现一定的徘徊出现一定的徘徊本项目规模小，本项目规模小，成为明显劣势成为明显劣势客户购买的主要客户购买的主要因素因素11、低价格、低价格产品产品22、低密度、低密度产品产品33、周边周边环境环境周边竞争对手强周边竞争对手强劲，均为大规模劲，均为大规模楼盘楼盘，并已有口，并已有口碑知名度。

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