项目前期策划.docx
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项目前期策划
项目前期策划
一．项目机构设置及管理人员配备策划
1.1项目概况
（1）工程建设概况：
详见表一。
表一.工程建设概况
工程名称
胡王安置区一期工程
工程地点
骊山街办胡王村东
建设单位
骊山街办胡王村委会
勘察单位
西安鸿儒岩土科技开发有限公司
设计单位
北京中景昊天工程设计有限公司
监理单位
西安兴业监理有限公司
质监部门
西安质监站临潼分站
总包单位
陕西建设集团陕西三建
合同工期
第一次招标：
305天
第二次招标：
合同金额
54239101.52元（第一次合同）
元（第二次合同）
（2）工程设计情况
胡王安置区一期工程，是由西安曲江文化产业集团投资，委托临潼区骊山街办胡王村委会负责修建的搬迁移民安置工程。
该项目位于虎王村东侧，东三环以西，快速干道以北与秦岭南路之间；其中包括21栋住宅楼（1#~21#），6栋商业用房（1#~6#），三座配套设施用房（热交换站，水泵房，物业管理用房），及室外小区道路，热力管网，给、排、两水管网，及电管网；房屋总建筑面积85358.37m²；施工范围包括：
地基与基础工程，主体工程，室内外装修工程，给排水工程，采暖工程，电气工程及室外道路，综合管网，小区公共照明工程。
结构特征见表二，建筑特征见表三。
除完成上述自行施工工作外，还对燃气工程，弱电工程及消防工程等实施总包管理职责。
该项目共分两次招标。
第一次于2012年6月日进行招投标，具体内容为1#~5#、7#住宅楼合计建筑面积：
24292.m²，总包单位中标后，于2012年6月18日与建设单位签订了施工合同。
合同约定工期305日历天，计划开工日期为2012年6月20日，计划竣工日期2013年4月25日；合同造价为54239101.52元。
第二次招投标时间未定，具体项目内容为9#~21#住宅楼，1#~6#商业用房，配套设施用房三座以及室外道路，挡土墙，给排水管网，电力配线管网。
共计房屋建筑面积54211.71m²；道路8904.42m²；室外停车坪10244m²；热力管网地沟2026m。
施工范围包括：
地基与基础工程，主体工程，室内外装修工程，给排水工程，采暖工程等。
表二.结构特征
序号
项目
一.
住宅楼
1
结构类型
砖混结构，KP1承重多孔砖墙体
2
层数
六层
3
基础形式
钢筋砼条形基础，M10水泥砂浆普通粘土砖基墙
4
抗震设防烈度
八度
5
建筑结构安全等级
二级
6
设计使用年限
50年
二.
商业用房
1
结构类型
框架结构
2
层数
二层
3
基础形式
钢筋砼独立基础
4
抗震设防烈度
八度
5
设计使用年限
50年
三.
配套工程
1
2
3
4
5
表三.建筑特征
序号
项目
类别
特征
一.
住宅楼
1
层高
2.8m
2
檐高
17.4m
3
屋面1
水泥砂浆面层屋面（不上人）
上设炉渣找坡，XPS保温板，4厚聚合物改性沥青防水卷材，1.5厚橡胶沥青卷材防水
4
屋面2
小青瓦屋面
（屋面造型）
20厚1:
3水泥砂浆找平层，1.5厚水泥聚合物防水涂膜，用20厚1:
1:
4水泥石灰砂浆坐小青瓦
5
外墙面
喷（刷）涂料
60厚EPS保温板，聚合物砂浆面层
6
内墙面
（卫生间及厨房）
釉面砖墙面
内墙面贴300×450白色釉面砖，卫生间做1800高防水
7
内墙面
（其他）
白色乳胶漆墙面
水泥砂浆抹灰，喷（刷）白色乳胶漆
8
楼地面
（卫生间及厨房）
铺地砖地面
聚氨酯防水涂料两遍，白色300×300防滑地砖
9
地面
（其他）
水泥砂浆地面
110厚3:
7灰土，60厚C15砼垫层，20厚1:
2水泥砂浆压光
10
楼面
（其他）
水泥砂浆楼面
50厚轻集料砼，20厚XPS保温板，20厚水泥砂浆面层
11
顶棚
白色乳胶漆顶棚面
板底乳胶漆涂料
二.
商业用房
1
层高
底层3.85m，顶层3.95m
2
檐高
7.8m
3
屋面1（平）
水泥砂浆面层屋面
85厚EPS保温板，一道3厚SBS防水卷材
4
屋面2（坡）
小青瓦屋面
85厚EPS保温板，一道3厚SBS防水卷材，小青瓦面层
5
地面1
（卫生间）
铺地砖地面
（有防水）
300×300防滑地砖面层，60厚C15砼垫层，防水涂膜
6
地面2
（其他）
铺地砖地面
800×800地砖，60厚C15砼垫层，30厚3:
7灰土
7
楼面1
（卫生间）
铺地砖楼面
（有防水）
300×300防滑地砖，1.5厚聚氨酯防水层
8
楼面2
（其他）
铺地砖楼面
（无垫层）
800×800地砖
9
内墙面1（其他）
乳胶漆墙面
水泥砂浆抹光，白色乳胶漆
10
内墙面2
（卫生间）
釉面砖防水墙面
300×300内墙釉面砖，1800高防水
11
外墙面
外墙涂料墙面
14厚1:
3水泥砂浆打底，6厚水泥砂浆抹光，白色乳胶漆墙面
12
顶棚1
（卫生间）
PVC板吊顶
轻钢龙骨,PVC板面层
13
顶棚2
（其他）
乳胶漆顶棚
白色乳胶漆顶棚
1.2项目机构策划
胡王安置区虽然都是砖混结构六层的住宅楼，重要程度及技术含量不太复杂，但建筑规模确实很大，单就住宅楼有21栋，建筑面积77327.17m²；商业用房6栋，建筑面积7058.62m²；还有配套工程及室外道路，水暖电管网要在两年内全部完成，而且征地拆迁还没有彻底完成，施工现场缺水少电，难度确实不小。
因此，公司把这一项目作为重点工程，决定把这一项艰巨而繁重的任务交给善于打攻坚战，善于啃硬骨头的第五管理公司，组织强硬的管理班子，成立胡王安置区项目部，由第五管理公司经理王林亲自率领，任项目经理。
该项目机构设置如下表（见策划一）
策划一.项目部组织机构
1.3项目部管理人员配备策划（见表四）
表四.项目部配备管理人员职责一览表
序号
姓名
职务
职称
职责
1
王林
项目经理
工程师
全面管理工作
2
张昭龙
项目副经理
工程师
经营管理
3
程育华
项目副经理
高级工程师
生产安全管理
4
曹海清
项目总工
工程师
技术质量管理
5
杨峰军
项目安全员
助工
施工安全管理
6
管增义
安全员
现场安全管理
7
吕会仓
综合工长
助工
施工管理
8
张逵
技术员
助工
测量放线
9
王钊
施工员
助工
土建施工管理
10
陈博
施工员
助工
土建施工管理
11
王凯
施工员
助工
施工质量管理
12
张峰
施工员
助工
土建施工管理
13
郭芳学
施工员
安装施工管理
14
梁卫琼
核算统计员
助工
成本控制核算
15
古延娜
资料员
助工
工程技术资料管理
16
宋选
材料员
助工
施工材料管理
二.确实项目主要管理目标
本项目基于建设规模很大，征地拆迁，地质勘测，工程设计筹划建设资金任务十分艰巨，而且施工任务又比较紧，所有建设单位将整个项目分两次招投标，条件成熟一批，发包一批，开工一批，加快施工建设。
第一次招投标是2012年6月，工程项目为1#~5#住宅楼及7#住宅楼。
我公司有幸中标，并于2012年6月18日与建设单位签订了本项目第一次施工合同。
2.1工期目标：
合同要求开工日期2012年6月20日，竣工日期2012年4月25日，合同工期305日历天。
2.2质量目标
合同约定，本工程质量等级为合格，这也是公司下达给我们项目部的质量目标。
2.3安全目标
合同约定，建设工程安全生产管理目标是，无重伤无死亡，无施工坍塌，无高处坠楼，无滑坡，无火灾，无用电事故，无重大机械事故等各类安全生产事故。
即：
1.因工死亡为零；
2.因工重伤率为零；
3.因工轻伤事故频率不高于15%；
4.不发生2万元以上的机械、设备、交通和火灾事故；
2.4文明施工目标
合同中没有提及文明施工目标的程度，但是工程规模已在2万m²以上，上级要求我们，本项目必须创建省级文明工地，这也是我们文明施工的目标。
2.5绿色施工目标
合同中没有具体约定绿色施工目标，但地方行政主管部门多次发文，要求我们搞好施工场地环境卫生，减少各种污染。
而且我们施工面积已达2万m²以上。
按照有关文件规定，必须创建省级绿色施工示范工程。
这也是我们的目标。
何谓绿色施工，大概意思是指工程建设中，在保证质量、安全等基本要求的前提下，通过科学管理，最大限度地节约资源与减少对环境带来负面影响的施工活动，实现四节一环保（节能、节地、节水、节材和环境保护）
2.6成本控制目标
公司下达的成本控制目标是：
三.项目合同风险
3.1直接风险与规避措施
（1）工期风险与规避措施：
本合同中第13.1条约定：
“因承包人工期每拖延一天，按合同总价的1‰进行处罚，但最高不超过30万元。
”
第一次合同价数位5423.91万元，工期每推迟一天罚款为5.4239万元，这是个不小的数字，必须高度重视。
第一次合同中的工程项目有1#~5#和7#这六栋住宅楼合同约定工期305天，工期基本合理，可以即时完成。
但是实际情况是，4#、5#楼问题不大，可以按时竣工，而1#、2#、3#、7#住宅楼有的刚打完灰土桩，有的正在打，有的现在还不能动工，何时能开工，还是一个未知数，其主要原因是拆迁户影响，高压线影响和征地未妥影响，具体工程进展情况如下：
1#楼位置西半部，有一拆迁户未搬迁，影响我们迟迟不能放线施工。
去年11月28日经过骊山街办的工作，拆迁户没有全部搬走，只是腾出楼盘位置，我们才能施工。
2012年12月3日我们破土动工目前正在进行灰土挤密桩施工。
整个推迟开工日期224天。
这中间，我们打了几次专题报告和工作联系单（都备案），每周工程例会都提到、督促甲方、街办尽快处理此事（有会议纪要可查），所以该楼延误工期的责任不在我们，我们要求工期顺延。
2#东半部也有一住户至今未搬，2012年12月5日，我们将西半部基础土方开挖，东半部还有两个单元不能动工。
2#楼何时能整体施工，仍是一个未知数。
3#楼楼位，原是一户被征地，因征地手续没有办妥，阻挡不能进地，直至2012年10月15日之前才谈妥，我们立即放线并于2012年10月15日破土动工，整个工期延误推迟163天，同样，主要责任不在我们。
我们也曾向甲方，街办提出书面报告及每次工程例会都作为问题提出。
目前，灰土桩刚刚打完，准备作500厚3:
7灰土垫层及其上基础工程。
第一次中标合同范围内还有7#，至今楼位上的三户住宅没有搬迁，
什么时候能进入正常施工程序，还不知道。
综上所述，凡延误之期，责任基本不在我们，不是乙方因素造成的，我们不承担因拖延工期所受的经济处罚。
我们正将发出报告的及次会议整理存档，以备最后工程决算时拿出依据。
（2）质量风险及规避措施：
合同第一部分协议书四.质量标准，双方约定工程质量标准为合格。
合同第三部分专用条款第51条补充条款
（2），双方约定：
本工程质量等级为合格，若达不到合格标准，承包人愿接受不合格部分合同价百分之五的罚款，并免费维修之合格标准。
要使合同内所有工程质量都达到合格标准，几乎没有外界因素可依赖，完全在于自身加强质量管理，避免因质量不合格而承担经济罚款，拖延了工期，损坏了公司的声誉。
规避措施如下，
①.建立完整的质量保证体系，加强工程质量管理，确保全部工程质量都达到合格标准。
具体措施，首先建立一套完整的质量管理保证体系。
表五，项目质量管理保证体系
②．加强材料采购关，验收关和使用关。
一是要符合图纸设计要求；二要符合国家材料质量规范要求；三要符合业主特殊要求。
首先，对进场材料，必须随料同行的出厂合格证，出厂材料的材质实验报告，并和实物对照，避免证物不符。
合同监理现场见证取样，进行材料复试，合格后才能使用。
随时检查材料的有效期限，对堆放过久，超过有效期的材料清退出现场。
③．抓好现场施工的质量。
每道工序，事前要进行技术交底，施工中随时检查；工序交接应有交接验收记录。
④．加强施工技术资料的管理。
设立专职资料员，工程资料要和工程同步，每道工序验收或技术复核，应及时签写好资料，积极上交。
⑤．每一单位工程，要注意该工程的重点，难点和亮点。
并采取相应措施。
⑥．装修阶段要坚持“技术先行，样板引领”的原则，精益求精，把工程搞好。
让每一个管理人员，树立质量就是生命的观念。
只有注意每一环节不放松，达到合格质量标准并不难。
（3）、技术风险及规避措施：
本项目技术含量不是很高，但是不能掉以轻心，不然会出现大的技术危害，给工程带来不应有的损失。
1.测量人员必须持证上岗，测量定位工作必须认真细心，误差在规范允许范围之内；
2.进场后必须及时与甲方或监理办理坐标点，水准点的书面交接手续，并进行复核。
3.现场定位后，在现场设置明显标志桩，并采取保护措施，防止破坏和移位。
4.建立由项目经理领导，项目总工中间控制，作业人员自检的多级测量管理体系，所有原始测量资料必须整理存档。
5.加强自控，施工测量允许偏差：
（见下表）
表六，施工测量允许偏差
序号
项目
允许偏差（mm）
1
轴向竖向投测允许偏差
每层
3
2
轴向竖向投测允许偏差
总高H≦30m
5
3
施工层放线允许偏差
外廓主轴线长度
L≦30m
±5
4
30﹤L≦30m
±10
5
60﹤L≦90m
±15
细部轴线
±2
承重墙，梁，柱边线
±3
非承重墙边线
±3
门窗洞口线
±3
⑥．外墙，厨，卫间渗漏风险对策：
1＞.技术交底到位。
2＞.加强过程控制。
特别注孔洞填补及外墙周边处理。
3＞.建立专项质量验收制度。
⑦．房间净空尺寸控制风险对策
本工程为安置拆迁居民，验收增加分户专项验收，所以住户对房间净空尺寸要求比较高，互相尺量，互相对比，如有差异，其他质量再好，这一关恐难过。
因此，在装修过程严格控制。
（4）、安全风险对策和措施
①．建立完整的安保体系（见表七）
②．进场后对所有施工人员进行安全生产教育，建立个人安全档案，签订安全责任目标书。
③．确保安全生产的投入，个人劳保用品要满足生产安全要求。
④．现场料具堆放整齐，标号，规格，型号要分清，施工道路清洁通畅，无积水，垃圾等。
⑤．外架搭设要符合安全规定。
表七、项目安保体系机构图
（5）、成本风险及规避措施
①．索赔：
认真阅读合同，发现因甲方因素造成的我方经济损失，找出充分理由和索赔依据，及时办理向甲方索赔手续；
②．及时办理由于工程变更引起造价变化的经济签证。
③．随时掌握劳务，材料的市场信息，把好和分包单位确定的价格关，作出公正，公平有透明度及采购材料的价格关对甲方指定材料品牌，种类而产生的价差，及时办理确认手续。
④．开源节流，尽量降低工程成本。
3.2其他风险
（1）.物价上涨风险对策和措施
熟悉市场行情和价格，根据市场价格变化，掌握规律，适时购买便宜材料。
（2）.搞好周边关系，避免外界干扰带来的经济损失。
3.3.间接风险对策和措施
（1）.管理风险对策和措施
加强内部管理人员的沟通与协调，重点以公司规章制度为准则展开内部管理工作，保持与当地上级主管部门经常性的沟通和联系，保证他们工作上的支持和协调；保持与甲方，监理单位良好的工作关系，尊重他人工作，及其他们工作上的帮助。
（2）.民扰或扰民风险和措施
加强与街道办事处和村民委员会的沟通与联系，对周边居民采取安抚措施，尽量考虑其切身利益，最大限度的给予方便；因工程需要不得不扰民时，尽量提前做好解释和安抚工作。
（3）.物价上涨风险对策和措施
合同第27.1条（3）投标报价中主要材料（钢筋，水泥）价格在施工期间如果上涨幅度在±5％以内（含±5％）以招标同期【陕西工程造价管理信息（材料信息价）】与施工时同期【陕西工程造价管理信息（材料信息价）】对比，承包人自行承担，如超过±5％，超出部分执行陕建发【2009】3号文件。
因此，必须熟悉材料市场行情，采取各种措施，回避材料涨价风险；如果超过5％，及时办理材料价差确认手续。
（4）.合同中约定不明确和隐含条款带来的风险对策和措施
对合同中约定不明或隐含条款，要及时发函甲方，给予澄清和确认。
（5）.甲方原因引起的停窝工及维修经济损失对策和措施
若发生甲方原因引起停窝工及其他经济损失，要及时收集索赔证据和有关资料，按照合同第39.1条约定，及时办理索赔手续。
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