大别山新县太阳城项目建设可行性研究报告.docx
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大别山新县太阳城项目建设可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
大别山（新县）太阳城项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目联系单位：
联系单位：
新县民政局重点项目办
项目联系人：
1.1.4建设地点
河南省新县县城规划区
1.1.5开发理念和建设目标
1、开发理念
在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。
2、建设目标
本着“外引内、综合开发、利益均享、共同发展”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和投资基金参与项目开发，努力将“大别山（新县）太阳城”项目建设成为具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区。
1.1.6项目属性研究
1、项目区位
项目位于河南省新县县城规划区，交通便利；
项目区距香山湖水利风景区约5公里；
项目区距武汉市160公里，离郑州市不到5个小时车程。
2、地块现状
地块整体地势较为平坦，四周为山脉，景观资源良好。
地块内部河流可利用景观资源好。
地块内部多条高压线穿过，不利于地块整体规划。
1.1.7建设规模及内容
项目用地1200万㎡，综合容积率0.5，总建筑面积40万㎡，其中养生俱乐部建筑面积30000㎡，设置养生活动中心、养生交流中心、养生康体中心、旅游疗养中心；公众福利敬老院建筑面积14600㎡，房间设280间，床位数设550张（单人间80间，床位80张；双人间100间，床位200张；三人间30间，床位90张；四人间20间，床位80张；六人间10间，床位60张；套房40间，床位40张）；养生别墅和养生公寓建筑面积180000㎡，养生度假酒店建筑面积46000㎡，养生养老医院建筑面积42000㎡，设床位500张；养生护理服务中心建筑面积30000㎡，社区商业中心建筑面积57400㎡，包含生活购物超市；日常生活配套；康体保健用品超市。
1.1.8项目建设期
本项目建设期5年
1.1.9项目总投资估算
本项目开发建设投资估算为137976.58万元，其中土地费用3600万元，占开发建设投资的2.61%，前期工作费5669.00万元，占开发建设投资的4.11%，基础设施建设费10220.00万元，占开发建设投资的7.41%，建筑安装工程费104520.00万元，占开发建设投资的75.75%，管理费用3901.68万元，占开发建设投资的2.83%，销售费用5002.16万元，占开发建设投资的3.63%，其他费用1045.00万元，占开发建设投资的0.76%，基本预备费4115.91万元，占开发建设投资的2.91%。
1.1.10经济社会效益分析
1、财务评价
在项目盈利能力方面，通过本可行性报告测算分析，经营期年均利润总额17748.18万元，税后利润16385.97万元，所得税前财务内部收益率15.73%，财务净现值17096.97万元，投资回收期8.09年；所得税后财务内部收益率12.03%，财务净现值119.29万元，投资回收期9.73年；投资利润率46.01%，总投资收益率12.86%，项目资本金净利润率42.48%。
2、经济效益
（1）经济带动
本项目建成后，将带动新县“旅游观光、休闲度假”产业的发展、提升商业、服务业水准。
①带动旅游休闲相关产品的开发及销售，长期地提高地区旅游、文化产业和利润收入及政府税收水平；
②带动农业观光业发展，增加特色农家乐农户的收入；
③带动当地特色商品的销售（茶叶、银杏、土布等土特产品等）；
④增加相关配套领域内的人员劳动就业机会。
（2）养老产业
老年产品的开发以及对相关产业的带动，对促进养生养老市场繁荣具有重大意义。
①老年医疗、健康检查等相关产业的开发及带动相关陪护及护理等专业服务行业的开发及带动；
②老年人特色食品及保健品产业的开发及带动；
③高端养生背后所蕴含的精英群体资源的开发及整合。
3、政治及社会效益
（1）政治影响：
本项目建成后，能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替政府分忧、为老年人谋福；充分体现了政府对社会公益事业的支持及关心，对老年人群体的关爱支持与投入，对弘扬中国传统孝文化，承担起在国际、国内的传承和传播的历史责任；
（2）社会效益：
新县利用本地优质旅游资源、是一种走绿色经济的产业发展模式的良好示范，老年产业所带来的可持续发展以及良好的循环经济模式的探索。
（3）创造改革发展创新典范：
本项目的运作，将为养生项目提供规范性经营及与国际接轨的样板参照，是地区发展模式的有益探索，同时也是对行业运营模式的创新与规范经营管理上具有重要意义。
4、区域价值提升
（1）政府支持与区域价值提升的良性互动
本项目集合养生、养老、旅游三大产业为一体，专业化运营，中高端产业产品组合，多项目聚集，区域组团式集群开发，协同效应达成，将会大力推动阳山区域整体发展与文化旅游业再提升。
（2）推动整体区域价值的提升与良性互动
①吸引更多的高端人群来新县经商，办公，居住；
②吸引更多的大公司到新县投资，带动更多的相关企业投入到新县的开发进程中来；
③带动高端房地产业的发展；改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充；
④本项目是一个有灵魂的文化旅游养生项目，将迅速提高新县养生养老产业知名度。
1.2项目可行性研究报告的编制依据
项目可行性研究报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规和政策、定额标准以及有关文件规定。
项目可行性研究报告的基础数据和资料来自新县有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经本可研报告编制人员调查得到的资料和信息。
项目可行性研究报告编制的依据主要有：
《新县县城总体规划（2006-2020）》
《新县国民经济和社会发展第十二个五年规划建议》
《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
中华人民共和国建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；
《中华人民共和国营业税暂行条例》；
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》；
《河南省建设工程工程量清单综合基价》（2008）；
国家及河南省颁发的电力、通信、工程管网等造价信息；
河南省颁发的有关建设方面的标准；
信阳市建筑材料价格信息和价格指数。
1.3项目可行性研究报告的编制过程
根据项目可行性研究报告的编制要求，报告编制人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向土地、规划等相关部门进行了咨询。
在搜集了第一手的地质地貌、交通、电气供给和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、社会效益影响性、规划方案的科学性和工程实施过程中应注意的问题等进行了充分的论证，在此基础上形成本项目可行性研究报告。
1.4可行性研究结论
１、本项目地理位置优越、交通便利，资源整合充分、规划细致合理可行。
项目可填补河南无高端大型全功能生态养生市场空白并与同类项目实行错位经营；
２、本项目自然环境质量较好，基础设施可利用性强。
全面开发程度高，投资规模和投资成本较高，注重投入成本的科学管理控制。
项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目；
３、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。
是一个长效项目。
对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用，项目完全可行。
第二章项目建设的必要性
2.1项目提出背景
新县是优秀旅游目的地，中国最佳旅游名县，旅游资源、自然资源丰富。
县委、县政府对发展旅游非常重视，该县为促进旅游业不断发展，提出并执行了一系列的旅游发展战略。
新县县委、县政府的一系列旅游发展举措的实施，为新县旅游发展奠定了坚实基础，使得新县的知名度逐步提升。
老年人口的不断增长必将带来一系列的老年问题。
比较突出的是以下几个方面：
一是空巢老人多，儿女不在身边，留守家里感到空虚冷清；二是孤老单身的老人多，部分单身老人的生活得不到正常料理，精神上缺乏慰藉；三是老年人本身自然生理特点引起的患病与子女没时间和精力照料，老年人与子女或多或少的代沟隔阂所产生精神上的压力而感到孤独寂寞；四是重病、重残的老年人在生活上有诸多的困难，生活条件差。
老年问题是社会文明进步的自然产物，老年问题解决的好坏也是衡量社会文明进步的重要尺度，更体现了一个国家的经济实力。
是事关公平与稳定的重大社会问题。
如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展，同时会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。
目前，现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套，养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人，缺乏服务意识、成本意识、缺乏竞争意识、风险意识、法制意识，运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范，养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低。
在此背景下，提出了本项目的开发建设。
2.2项目建设必要性
我国政府高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇。
家庭养老在新时代的脆弱性凸显，机构养老、社区居家养老已不能满足众多需求的老年人群需要，打造老年养生场所势在必行。
本项目是响应政府号召，为进一步建设旅游休闲新城贡献一份力。
能够带动新县第三产业的发展，带动旅游产业与更多服务业发展，促进就业，提升人们的经济收入、消费水平。
是为河南、全国的老年人提供度假胜地、养老之处。
因此，本项目的建设十分有必要而且有建设意义。
第三章城市投资环境
3.1城市环境分析
新县位于河南省南部，大别山腹地，隶属信阳市管辖。
全县东西长61.6公里，南北宽40.7公里，国土总面积1612平方公里，东与商城县接壤，南、西面分别与湖北省麻城市、红安县、大悟县及本省罗山县毗邻，北与光山县缘连。
京九铁路、312国道和大广高速公路穿境而过，东距合肥240公里，南距武汉160公里，北距郑州390公里，素有“三省通衢”、“中原南门”之称，处环大别山经济圈。
全县现辖16个乡（镇、区），205个行政村。
新县平均海拔350米。
年平均气温15.2℃，年降雨量1277.5毫米，全年无霜期222天，年日照时数2007.7小时。
新县境内层峦叠嶂，河溪纵横，有山地、丘陵、冲积河谷和堆积凹谷，海拔700米以上的山峰46座，容积10万立方米以上的湖泊有128座。
大小河流92条，森林覆盖率71%，茫茫林海中，动植物资源非常丰富，汇集各类植物2000余种；繁衍生息各类野生动物400余种。
此外，境内还有古树名木4500株。
新县素以峰秀、水清、石怪、洞幽、庙古、松奇、花盛著称，是观赏自然风光、返璞归真的理想胜地。
新县有四千多年的文化积淀，是历代文人骚客的记游之地，荟萃之乡。
境内拥有众多关寨、寺庙、庵堂，自古以来就有“九里十八寨”之称。
唐代大诗人刘长卿、唐宋八大家的苏东坡、明代诗人熊宏等四十多位文化名人都曾留下千古绝唱。
境内有苏河龙山文化、天亮寺新石器文化、艾洼商周文化等遗址，有豫南道教圣地金兰山、道教名山天台山、金兰山国家森林公园、香山湖国家水利风景区等。
3.2城市经济环境分析
3.2.1综合经济
据统计，2012年新县GDP总量达到亿元，增长%，人均GDP达到元。
财政总收入达到亿元，增长%，其中地方财政收入亿元，增长%。
规模工业总产值达到亿元，增长%。
完成全社会固定资产投资亿元，增长%。
金融机构年末存款余额突破亿元，达到亿元，存、贷款余额较年初都实现了较快增长。
3.2.2三产经济
工业经济快速增长，2012年完成工业增加值亿元，规模工业增加值完成亿元，同比分别增长%和%。
规模以上企业家，产业集聚区吸引力和承载力不断增强。
全县农林牧渔总产值完成亿元，比上年增长%。
完成粮食生产万吨。
农业产业化进程进一步加快，经济稳步发展。
第三产业繁荣壮大，完成第三产业增加值亿元，同比增长%。
通过抓服务、做市场的方法更加灵活，繁荣、活跃第三产业。
旅游产业快速发展，商贸流通进一步繁荣，城乡消费市场活跃，实现全社会消费品零售总额亿元，同比增长%。
规范发展中介服务业，加快发展新兴服务业。
3.3投资环境评估
新县城市环境良好、自然环境优美。
城市经济实力不断提升，综合经济实力不断增强。
工业经济快速增长，农业产业化进程进一步加快，第三产业不断繁荣壮大，消费市场活跃，经济稳步发展。
第四章项目选址及建设条件
4.1规划选址
本项目选址位于新县新集镇杏子板塝，该选址交通便捷、环境幽静、空气新鲜，离城市不远，适合老年人居住，是理想的规划建设地址。
4.2场址建设条件
1、地形地貌
新县属于秦岭地层区桐柏——大别山分区，地层复杂，母岩为花岗岩及少量的片麻岩、石灰岩等。
区内山脉呈西北——东南走势，属低山区。
其地貌特点为山峦起伏连绵，山势雄伟，峰高谷深，溪涧纵横，中下部较陡，坡度在30-40°之间；上部较平坦，坡度多为15-20°，海拔高度多在100-700m之间。
2、气象条件
新县属亚热带北部大陆性季风气候，具有亚热带过渡性特征，四季分明。
年平均气温15.2℃，最高气温42.5℃（极值），最低气温－17.3℃。
年均日照时数2007.7小时，无霜期222天，年平均降水量1277.5毫米。
3、交通条件
距武汉160公里，经信阳至郑州390公里，至合肥240公里。
对外交通以公路、铁路为主，京九铁路、大广高速穿越县城。
有S339、S213公路、G106等公路同罗山、商城，光山、红安、麻城相通，全县15个乡镇均有公路相连。
4、场地环境条件
本工程建设场地具有优越的社会环境条件，场地周边没有工业污染区，且用地面积满足功能的要求，并富于弹性，有利于可持续发展，建成后在其所处环境中能尽最大可能发挥其社会效益。
5、公用设施社会依托条件
项目区内暂无道路网络、给水、排水、供气公共配套设施，但不影响项目工程建设。
6、防洪、排涝设施条件
项目拟建区域内无防洪特别要求，项目规划区内有金河，自然落水由雨水收集系统收集后经金河排入潢河，由于项目场地高于周边水系最高位，因此本项目无须设置排涝设施。
7、法律支持条件
本项目主要法律依据为：
《中华人民共和国城市规划法》
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
《新县县城总体规划》（2006—2020）
8、施工条件
项目建设场地施工出入道路畅通，场地周边无交通限制，施工用临时水、电无接入困难。
项目周边地区有多家采石厂、建材供应市场，有砼供应基地，水泥、砂石料市场供应充足，因此项目施工条件较好。
第五章市场前景分析
5.1养老市场分析
5.1.3中国老龄化人口现状分析
联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，实际上中国在2001年就已开始进入了老龄化社会。
2011年底，全国65岁以上人口11883万人，占全国总人口的8.9%，比上年上升了0.4%个百分点。
60岁以上人口17765万人，约占全国总人口的13.2%，比上年上升了0.5个百分点。
5.1.2中国老龄化人口发展趋势
据民政部的数据显示，预计到2015年，我国60岁以上老年人将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增老年人口800多万，超过新增人口数量；80岁以上的高龄老人将达到2400万，约占老年人口的11.1%，年均净增高龄老人100万，增速超过我国人口老龄化速度；65岁以上空巢老年人口将超过5100万，约占老年人口的1/4。
5.1.3老龄化之下催生产业发展机会
一是健康产业。
老龄化进程和人们生活水平的提高，会给健康产业带来极大的机会。
这条产业链很长，包括，养生、饮食、保健等相关的服务，以及围绕养生和中医基础上的治疗等行业。
二是养老服务需求将会大量增加。
专业的、社会化的养老服务有很大的需求，与此相关的老年社区照料服务、护理康复服务等都是将来市场的急需。
三是老年用品、用具等产品的开发。
在这方面，日本的模式是可以借鉴的。
很多领域都有专门为老人进行特别设计的产品，如家电、相机等都有方便老人的装置，新建住宅中洗手间、厨房，包括台阶、门槛等细微之处都为老年人着想等。
目前，这种倾向扩大到几乎所有与老年人日常生活密切相关的消费品领域。
更有预计称，2020年后，所有的市场都可以细分出老年商品市场。
5.1.4老龄人群消费潜力巨大
1、老年人收入不断提高，老年产业发展空间广阔
中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款，退休金一项2010年增加到8383亿元，退休金到2020年为28145亿元，退休金到2030年为73219亿元。
2、老龄人群消费潜力巨大
老年人在医疗保健、食品、服装、旅游、娱乐、养老等各方面有大量需求；老年人的价值观、消费观与生活方式在不断更新，其消费需求正在向高层次、高质量、个性化、多元化的方向发展，花钱买健康、买年轻、买舒适、买享受、买方便正成为生活追求。
5.1.5养老行业市场需求缺口巨大
1、现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套
由于社会转型、家庭养老功能弱化，目前我国养老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。
以养老机构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。
2、我国老龄人市场的年需求为3万亿以上，年缺口达5千亿元
据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元，供需之间存在巨大商机。
老龄化人口的急剧增长背后，蕴藏着养老产业的巨大市场空间。
5年内老年人市场消费将达到5万亿元以上。
按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要800多万张床位，光床位建设就有3000亿元的市场空间，再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少1500亿元的投资。
5.2健康养生市场分析
5.2.1心理亚健康问题日益突出
亚健康是21世纪人们广泛关注的焦点，是健康产业的一块新的和日益扩大的领域。
中国长期以来处于战乱，现代化建设仅仅三十年，我们医疗保健和社会保障以及休假制度不完善，加上基因的差异，中国人的身体健康状态和西方发达国家有差距，中国人仅仅依靠体育锻炼无法解决亚健康问题。
正如世界卫生组织（WHO）所指出的：
21世纪医学的重心将是对病前状态的干预和对疾病的有效防范。
20世纪有85%的医生从事临床诊断治疗工作，而21世纪有85%的医生从事关注病前状态的工作，仍坐在医院里干等病人求治的医生将不超过15%。
可见，健康产业中市场前景最广的领域是人们长期以来所忽视的亚健康领域。
5.2.2中医的养生理念与特点：
中国养生主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力。
中国传统的养生概念，来源于传统中医理论，是指保养、调养、补养；根据文献考证，中国养生学萌芽于商周时期。
养生是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延养生命的科学理论和方法。
中医养生学的特点为：
总体概括为①形神兼备，首重养神。
②掌握适度，从事调节精神情志活动的适度。
③强调先天因素，重视后天调摄（食疗、药补）。
④因年龄而异，注意分阶段锻炼养生（例如五禽戏、太极拳）。
⑤顺应自然，保护生机。
中国养生学体现了中国传统文化心态内省力的高度发展，主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力，体现了防止“物极必反”的中和思想，主张节与和，无过不及，使人体各种机能不受伤害；体现人们执着追求的“形与神俱”而终其天年，对生死的达观态度；体现了中国人民讲究道德休养、始终奋斗不息，养生而不苟生的大无畏精神。
5.2.3健康产业市场发展前景
随着经济的发展和文明的进步，人们在解决温饱问题，迈向小康和富裕之路的进程中，保健意识日益增强，如何提高生命质量，实现人自身的可持续发展，已成为全社会普遍关注的问题。
由此，形成了对健康产业日益扩大的巨大市场需求。
新县地处大别山腹地，是最佳旅游目的县，居民生活水平和人均消费指数逐年攀升，对于生命质量的需求和认识水平都走在全国的前列。
另外，旅游资源、文化创意产业资源、环境资源都相当充足。
大别山太阳城项目正是综合考虑地理优势和环境特点因时借势确立，以传承推广中国传统养生文化为已任，为提高人民健康水平改善人民生命质量贡献力量。
第六章项目概念定位
6.1项目发展方向研判
6.1.1项目swot分析
1、优势（Strength）
（1）政策支持优势
新县县委、县政府大力支持优势
（2）项目优势
宗地地势起伏较大，四周山脉环绕，景观资源良好。
块内部河流可利用景观资源好。
项目距武汉市160公里，离重庆不到5个小时车程，县道联通大广高速，项目交通便利。
地块位于县城规划区，距香山湖水利风景区不足8公里。
2、劣势（Weakness）
（1）行业模式不够成熟的劣势；
（2）部分政策的空白缺失劣势；
（3）有效消费观念缺乏引导的劣势
（4）地块地势起伏较大，加大了建设投资，增加了运营成本。
3、机会
（1）行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；
（2）有机会成为政府扶持的试点示范项目
（3）有机会成为行业标准制定者
4、威胁（Threat）
（1）未来以养老地产概念面市的项目将越来越多
（2）行业经验不足的威胁；
（3）缺乏行业高端人才的风险
（4）新县旅游资源虽然丰富，但项目所在地资源并非独有。
6.1.2项目发展方向
充分利用项目地块景观资源、自然资源、交通资源、文化资源，依托开发企业自身文化，打造客户接受度高、市场影响力大的产品。
项目自身优劣势分析，利用项目景观优势、交通优势，打造符合游客需求的产品，以差异化的定位解决资源重复的困境。
新县气候条件良好，是疗养身体的好地方，以养老、养生为目的，为客户提供康体、休养的场所。
大力打造绿化、景观，为太阳城提供良好的环境，提升舒适度。
6.2项目定位
大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化。
本模式在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。
6.2.1建筑形式及风格
根据项目的性质，建筑以朴实、大方为主，突出温馨氛围，既有时代特色，又融入豫南传统文化的内涵，通过整体构造，形成若干共享空间，便于老年人创造丰富多彩的活动。
6.2.2业态定位
养生酒店+养生护理中心+养生俱乐部+养生别墅+养生公寓+社区商业配套
6.2.3功能定位：
居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务
6.2.3客层定位
有经济实力的离、退休教师、干部老人群体；为父母购买用来养生养老的高级金领、白领人士；有养生需求的部分金领、白领阶层。
6.3项目物业形态及功能配置的构想
1、公众福利护理院
（1）功能类别：
免费福利型敬老院
（2）服务内容：
项目以回报社会为宗旨，面向社会的免费福利型敬老院。
为一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊贡献的老人提供的免费养老场所。
2、养生俱乐部
（1）功能类别：
养生活动中心、养生交流中心、养生康体中心、旅游疗养中心
（2）服务内容：
包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端
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