农副产品综合批发市场一期项目可行性研究报告.docx
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农副产品综合批发市场一期项目可行性研究报告
农副产品综合批发市场（一期）项目
可行性研究报告
附件
第一章项目建设的目的与意义
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
农副产品综合批发市场（一期）
1.1.2建设单位：
置业有限公司
1.1.3承办单位概况
置业有限公司是浙江集团有限公司的旗下一子公司，是集团公司为在XX投资建设“XX农副产品综合批发市场项目”特别成立的，公司注册资金2000万，并派遣专业经营团队全力运作此项目。
XX置业有限公司将依托集团公司雄厚的实力，以农产品物流基地，农产品批发市场，农贸市场开发建设为载体，以农产品物流、经营、管理、营销服务为手段，全力打造一支集物流、市场规划、农副产品营销于一身的专业公司。
1.1.4编制的主要依据
国家农副产品批发市场建设标准（建标[2006]758号）；
XX市城市总体规划（2006-2020年）；
XX市统计年鉴（2010年）；
《XX市企业投资项目备案暂行办法》；
国家发展与改革委员会等九部门联合下发的《关于促进我国现代物流发展意见的通知》（发改运行[2004]161号）；
其他相关法律、法规、政策、标准；
市调基础资料。
1.1.5项目建设地点
XX农副产品综合批发市场地处XX市涡北区二里埔，具体位置在汤陵路以北，京九铁路西侧，规划的建安路贯穿其中，并把其分为A1、A2两个地块，总规划占地24.1316万平方米，约362亩。
本项目为XX农副产品综合批发市场一期工程，工程位于市场东南，属于A1地块用地，占地面积74724平方米，约112亩。
1.1.6项目主要建设内容与规模
XX农副产品综合批发市场总建筑面积29.7496万平方米。
市场分为交易、沿街配套和公建配套服务三个功能区。
其中市场交易区建筑面积为196595平方米，包括大棚建筑面积27673平方米、沿街市场建筑面积84693平方米、内部市场建筑面积82449平方米；沿街配套建筑面积为69777平方米，主要建筑包括办公、商务、展览展示中心、星级酒店、快捷酒店、通讯通信、金融、便捷购物、物流调度、维修、休闲娱乐等；公建配套建筑面积32904平方米，包括仓储建筑面积19476平方米、冷库建筑面积10314平方米、香蕉库建筑面积2050平方米、公厕建筑面积603平方米以及垃圾回收建筑面积461平方米。
项目同时购置农副产品信息服务系统、电子结算系统、检验检测设备、全场电视监控管理系统等基础设施，建设与之相配套的给排水、消防系统、变配电、污水处理设施以及道路、绿化等设施。
XX农副产品综合批发市场计划分三期实施。
本项目为一期工程，工程占地面积74724平方米，建筑面积104895万平方米，包括交易区一、交易区二、沿街市场、沿街办公（住宅）楼等及其附属配套工程，详见表1-1。
XX农副产品综合批发市场力争建成面向华东六省一市，辐射全国的农副品综合批发市场。
工程建成后，年交易额近100亿元，具有较强的货物吞吐功能，将为进一步带动了XX地区的种植业、养殖业及农副产品加工业的发展作出应有的贡献。
表1-1项目建设一期工程主要工程量
序号
工程名称
单位
数量
备注
一
主体工程
㎡
104895
1
交易区一
㎡
79510
1.1
11层办公楼
㎡
12122
框架结构
1.2
沿汤陵路市场
㎡
12534/约70户
框架结构
1.3
沿汤陵路办公楼
㎡
7867/约56户
框架结构
1.4
沿建安路市场
㎡
8364/约70户
框架结构
1.5
沿建安路办公（住宅）楼
㎡
9188/约117户
框架结构
1.6
内部市场
㎡
29115/约240户
框架结构
1.7
公厕
㎡
131
砖混结构
1.8
垃圾回收
㎡
189
砖混结构
2
交易区二
㎡
25385
2.1
沿建安路市场
㎡
4908/约32户
框架结构
2.2
沿建安路办公（住宅）楼
㎡
4182/约45户
框架结构
2.3
内部市场
㎡
16152/约128户
框架结构
2.4
垃圾回收
㎡
143
砖混结构
二
配套工程
43944
1
道路
㎡
36845
2
绿化
㎡
2914
3
建筑小品
1.1.7项目投资及来源
项目总投资15830.33万元，其中建设投资15331.58万元，建设期利息498.75万元。
根据初步达成的协议项目融资采用“自筹+贷款”形式，项目所需资金自筹8330.33万元，申请贷款7500万元。
项目贷款资金使用该项目沿街市场、沿街配套住宅楼销售资金还款，项目贷款偿还期2年。
1.1.8主要经济技术指标
表1-2项目主要经济指标
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
15830.33
建设投资
万元
15331.58
建设期利息
万元
498.75
流动资金
万元
0.00
2
正常年销售收入
万元
1394.30
3
正常年总成本
万元
1225.74
正常年固定成本
万元
1125.33
正常年可变成本
万元
100.41
4
正常年经营成本
万元
293.44
5
正常年利税总额
万元
168.56
正常年营业税金及附加
万元
75.29
正常年利润总额
万元
93.27
正常年增值税
万元
0.00
6
财务内部收益率
%
23.55
税后
7
财务净现值
万元
5528.37
税后
8
税后投资回收期
年
2.46
含建设期
9
贷款偿还期
年
2.00
含建设期
10
财务内部收益率
%
42.33
税前
11
财务净现值
万元
9848.66
税前
12
总投资收益率
%
0.59
13
投资利税率
%
1.06
14
项目资本金净利润率
%
0.44
15
盈亏平衡点
%
35.37
1.2项目建设的背景、必要性与意义
1.2.1项目建设的背景
一、宏观背景
1、国家”十二五”规划纲要中明确指出：
加快发展现代农业。
坚持走中国特色农业现代化道路，推进农业科技创新，健全农业技术推广体系，发展现代种植业，加快农业机械化。
完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业，促进畜产品、水产品规模种养，加快发展设施农业和农产品加工业、流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化，推进现代农业示范区建设。
2、随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。
中共中央及国务院发布文件《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2008年中央1号文件）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。
在文件中，中央明确指出：
建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。
继续实施“万村千乡”、“双百市场”和“农产品批发市场升级改造”等工程，落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策。
加强农副产品现代物流体系建设，开展鲜活农产品冷链物流试点。
供销合作社要加快组织创新和经营创新，推进新农村现代流通网络工程建设。
通过实施财税、信贷、保险等政策，鼓励商贸、邮政、医药、文化等企业在农村发展现代流通业。
完善农产品期货市场，积极稳妥发展农产品期货品种。
加快落实鲜活农产品绿色通道省内外车辆无差别减免通行费政策。
近几年，国家及各级政府先后出台了一系列的优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。
3、从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易方式等方面将面临一个全新的转型和发展机会。
因此本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。
从宏观背景看，建立XX市农副产品综合批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。
二、微观背景
1、省十二五规划纲要中指出：
大力发展现代农业,完善现代农业产业体系，按照做大总量、培育品牌、集群发展的方向，以各级农业产业化示范区和现代农业示范区为平台，引进培育一大批农产品加工龙头企业，加快建设全国重要的农产品深加工基地，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。
健全农产品质量安全检验检测和监管体系，全面提高农产品质量安全水平。
2、城市居民消费观念和方式发生了深刻的变化，迫切要求城市农产品批发市场进行改造提升。
随着XX市城市的加快发展及经济发展，居民收入快速提高，城乡居民生活消费水平迅速提供，对食品安全的要求也越来越严格。
同时，在人们生活中扮演重要角色的现有城市农产品批发市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境差、秩序乱，服务差、产品劣以及偷税漏税等问题逐步显示出来，其改造和提升已摆上了议事日程。
3、2010年XX新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见中指出，加快构建现代化物流体系。
将农产品批发市场、农贸市场建设纳入城乡基础设施建设总体规划，推进现有市场的升级改造，提升服务功能和辐射能力。
今后5年，在“菜篮子”优势产区建设和改造10家产地批发市场，在城市交通枢纽地区改造升级10家批发市场，在大中城市支持50家农贸市场在场地环境、设施设备、质量安全检测、规范管理等方面进行标准化建设。
4、强化产销衔接功能。
把“菜篮子”连锁经营作为培育新型业态、构建现代流通网络的重点，加强产销衔接。
引导大型连锁超市、农产品流通企业直接与产地农民专业合作社发展订单生产和“农超对接”，重点支持大型连锁超市、农产品流通企业建设直采基地、鲜活农产品冷链系统和农产品配送中心。
发展农业会展经济，举办各类名优“菜篮子”产品推介活动，扩大“菜篮子”产品出口。
5、XX市政府对扩建专业市场和现代物流设施专门制定了相应的财税、土地等优惠政策。
三、当前国内农副产品市场体系建设
1、发挥市场机制作用，优化市场经营主体结构。
在重视发挥市场竞争机制作用的前提条件下，规范各类经营主体市场行为，形成竞争有序的、规模化、层次化、网络化的农用生产资料大流通格局。
2、健全农产品的标准认证体系。
近年来,农业部门在农业标准化和农副产品质量监测方面已经加大了工作力度。
例如，开展农业行业标准的制定和修订工作，建设和改建一批农副产品质检机构。
3、建立和完善农业行政市场监管体系。
政府机构职能转变后，退出对生产企业产、供、销和人、财、物的管理，主要进行市场监管和行政执法，包括认证管理、行业准入、行政执法等内容。
在整顿和规范市场经济秩序的过程中，农产品市场反映的一个突出问题是，在我国现行行政法规间,执法主体职权划分不够清晰，权责不够一致，判罚不够统一，这为犯罪分子和违规企业带来了一些可乘之机。
因此，要加快市场监管和行政法规间的协调,整合现有农产品市场的行政监督体系,使农业、质监、工商及公安等执法机关对农产品市场的监管和行政执法分工合理、形成合力。
4、建立农产品企业信用管理体系。
对企业的经营行为和信用进行有效的监督和管理,有效杜绝假冒伪劣现象的发生。
四、XX市有关商贸业发展的城市规划
《XX市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出:
XX市要发展大流通,构建大市场，培育商贸业成为支柱产业。
XX市市区新建年销售额10亿元以上的综合商贸中心，使之成为XX市对所辖三县及周边县市产生经济吸引力的增长点。
培育和发展各类市场，力争通过5年的建设，逐步建立一个布局合理、业态多样、竞争有序、调控有力、手段现代的商贸流通体系，提升XX市商品流通的生产导向功能、经济驱动功能和区域经济集聚功能，推动XX经济发展。
批发市场建设要集中资金大力扶持建设大型中药材批发大市场，建设农副产品、工业消费品和农业生产资料批发市场，实现商品的大进大出、大集散。
努力提高流通组织化程度和现代化水平，逐步建成中药材、木材、蔬菜、粮食、工业消费品等重点市场为龙头，连接市内外、信息畅通、吞吐自如的批发市场网络。
五、项目提出的理由与过程
XX市位于XX省西北部，黄淮海平原南部，是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、利辛和谯城区三县一区，全市土地面积8374平方公里，户籍人口610.28万。
是一个农业大市，也是全国粮食主要生产基地之一。
XX物华天宝、物产富饶，尤其盛产中药材是国家中药材生产基地，拥有国内最大的中药材XX专业市场等。
伴随经济建设的高速发展一个涵盖XX及周边区域的农副产品市场初步形成，但农副产品市场在XX及周边省市的市场大多为零星交易，相对XX其它成熟的专业市场很不规范和较为分散，如能及时对XX市内的农副产品产品加以规范和整合，将对XX未来经济发展与振兴产生积极的影响。
因此，建立一个管理规范、环保科学、交通便利、服务档次一流地农副产品市场已成为当地经济发展的又一战略选择。
1.2.2项目建设的必要性
一、城市发展的需要—改善城市市容市貌，美化城市生活环境
1、XX市商贸流通业已进入了新一轮发展的周期，已建成的大市场有全国闻名的中药材大市场和蔬菜果品批发市场。
但要建成商贸物流集散中心，达到建设皖西北重要城市的客观要求，赶上发达地区的市场化水平，还存在不少问题。
XX市商品市场发育成熟度不高，数量规模、交易额等较小，尤其是批发市场体系薄弱，处于初级起步阶段，没有突破集市贸易式的自然经济框架，没有融入全国乃至国际大市场，深购远销、大进大出的大流通格局远未形成。
再加上流通基础设施建设滞后等问题与XX市未来发展目标极不适应。
本项目的建设，在一定程度上解决了农副产品流通行业建设不足问题，可以与中药材大市场一样，对XX市专业市场的发展起着示范带头作用。
2、入世为国际农产品生产厂商进军我国农副产品市场降低了门槛，扫清了道路，国际农产品生产厂商加速抢占中国农产品市场。
近年来，我国各地摊位制农副产品市场如雨春笋般拔地而起。
为保证我市农副产品市场的优势，增加我市农副产品市场的竞争力，抢占市场份额，迫切需要建设规模大、管理先进的农副产品大市场。
3、农副产品大市场的进一步发展，会孕育出一批农副产品联营企业和私营企业，逐渐形成经营模式，在政府部门、金融部门的支持下，经营企业会越来越多，市场化步伐继续加快，工业化进程得到实质性提升。
农副产品市场的建设，将带动观堂及周边的农村发展，为XX的经济建设增添强大后劲。
4、现有市场XXXX蔬菜批发市场位于XX市涡北区二里埔，始建与1997年，占地8万多平方米。
由于建设时间早，规划不够合理，建设起点低，现有市场服务功能不全，市场规模上不去，交易混乱，市场难以规范化、标准化管理，交易额很大程度上也受到限制。
随着城市建设发展和公司发展规模的扩大，现有的市场已经不适应城市管理和城市发展要求，严重阻碍了公司进一步发展，亟待进行改扩建。
5、现有市场服务功能不全，建设起点低，交易大棚简陋，市场配套设施陈旧，光照、通风、供电线路、消防设施、地面硬化、停车、排水及排污等市场硬件设施不能配套，多数市场没有建立产品价格信息发布系统。
亟需一个上规模、具档次、设备全、配套齐的现代化农副产品综合批发市场来满足整个城市发展的需求。
6、随着城市人口的不断积聚和公司发展的需要，现有的市场规模偏小，配套设施不够完善，不能满足现代化农副产品综合批发市场需求。
经营范围的增加导致市场经营胀市，现有交易大棚偏小，许多商贩、菜农占道经营，造成拥挤，形成胀市，严重影响了城市整体形象。
通过项目的建设和运营，可以将散落在XX市各处的农副产品经营业态整合到农副产品综合批发市场内，促使对占道经营的取缔，做到“还路于民”，不仅改善城市卫生，而且有利于改善城市社区的交通状况，提升了城市的档次和品位；同时通过现代化的管理，充分发挥农副产品综合批发市场先进设施的作用，营造一个洁净卫生，安全有序的经营平台，从而优化农产品流通渠道，改善城市市容市貌，美化城市生活环境。
二、带动农业产业化发展
1、XX市是农业大市且交通发达，农副产品综合批发市场的建设，易于发挥其自身的功能，带动当地农业和农村经济的发展。
在这个信息化的社会里，信息在市场经济条件下对农业发展起着重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，农副产品综合批发市场集批发销售、信息、物流、服务功能为一体。
项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率,促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动XX市的农业发展。
2、项目的建设，为XX市的农产品质量和销售创造条件，还可以及时掌握供求信息，疏通产品销路，充分利用网络渠道和信息，使用电子商务，开展网上交易，各地产品经批发市场集散交易后，分销到周边城市及全国各地，促进XX市特色农产品走上产业化发展道路。
三、提高食品安全，保障城市“菜篮子”供应
随着全市人民生活水平的逐渐提高，对日常生活所需品，安全食品提出了更高的要求，而目前该市的农产品销售市场多以传统模式的摊贩销售为主，消费环境较差，不能保障农产品的销售质量，消费者购买的这些食品是不安全的。
而通过本项目的建设，将使未来农产品的市场得到有力的监测和检验，让消费者吃上安全放心的“蔬菜”和其他农副产品。
由企业对市场实行规范管理、统一合理配置资源，企业法人接受政府、社会和消费者的监督，承担法律责任。
解决农产品市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了农产品食品卫生质量。
此外，同时也有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难有生存之地。
四、加快XX市第三产业发展的需要
本项目的建设是XX市加快第三产业的发展契机。
农副产品综合批发市场建成启用后，将使XX市成为区域商流、物流、资金流及信息的中心，从而带动与其相关的餐饮、住宿、金融、通讯以及经商所必须的仓储、物流等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使XX市经济结构更趋于合理。
五、增加地方税收和社会就业
农副产品综合批发市场的建设，可以在解决城区居民就业和农村剩余劳动力转移方面起到了桥梁纽带作用。
市场的产业聚集效应非常明显，可以带动农产品经销，住宿、餐饮、娱乐、运输、通讯、邮电，金融等产业的集聚，为当地社会带来大量的就业机会。
如市场的经营户及雇佣人员，经纪人队伍，住宿、餐饮、娱乐、运输、通讯、邮电，金融产业从业人员等。
同时市场正常运营后能为当地带来持续而稳定的税收，初步估算项目建成运营后将带动2000人的就业机会及创造800-1000万元的税收。
六、快速增加农民收入
农副产品批发市场就是把农户与市场连接起来，把资源优势转换为产品优势、最终实现产品的有效供给。
随着市场的发展，批发市场也应由简单的买卖关系到切入农业产业化经营，使农业生产和流通有机结合，市场推行“1+3+1”的模式，即农场或种植基地+农业生产园、流通市场、信息流+零售终端（通过我们市场的流通，销售到超市，餐饮，农贸市场等）；一方面可以引导农民在保证产品重量的前提下，规范标准种化种植，同时在技术，扩大品种种植等方面给予扶持和帮助；另一方面还可以从农副产品深加工、成立物流园区、联合研发机构开发研究种植新品种，把农民、种植大户、龙头企业和市场完整的结合起来，形成经济利益共同体，增强市场竞争能力，从而快速提高农民收入。
预测可增加当地种植户800元/人/年（依据2010年XX市蔬菜产量205万吨及种植面积120万亩）。
七、打造XX北部农副产品流通平台，提高辐射范围
搞活农产品流通，繁荣城乡经济，推动农民创业就业。
搭建农副产品流通平台，激活农副产品流通，努力打造区域性商贸物流中心，促进农副产品增产增收。
把XX市农产品的流通区域辐射到周边地区!
带动当地经济的发展，形成一定规模的销售网络，进一步增强XX北部农副产品的辐射竞争力！
1.2.3项目建设的意义
1、项目建设集农副产品批发销售、仓储、物流为一体的大型农副产品综合批发市场，辐射XX市三县一区及周边地区，为全市农副产品种植、养殖、加工农户和企业服务，能带动整个区域农副产品种植、批发销售、流通网络的形成和发展，对接全国农副产品物流网络，可有效缓解XX市农副产品批发销售不畅的局面，具有十分重要的意义。
2、项目建设符合的宏观背景和当前拉动内需的形势需要，项目的兴建按市场经济的原则运作。
项目建设单位具有一定的建设和经营管理农副产品批发市场的成功经验，同时具有较强的市场开拓能力。
并且集团公司现已形成以农贸批发市场建设、商贸物流、房地产开发为核心的产业群，并积极探索新的战略模式，构建连接东西南北的全国农批市场连锁网络。
项目选址建设范围内水、电、通讯、交通等基础设施完全具备建设该项目的条件。
3、项目所得税后项目投资财务内部收益率为23.55％，项目资本金财务内部收益率为57.86％，均高于5％的财务基准收益率，项目具有较好的盈利能力。
项目计算期内各年的净现金流量均为正值，企业生存能力较强。
以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为35.37％，项目具有较强的抗风险能力。
该项目的建设规模和内容是符合实际的，其投资回报率高、回收期短，具有良好的经济效益和社会效益。
第二章市场分析
2.1国内农产品市场概况
近年来,我国农贸批发销售市场稳定发展，数量不断增加，成交额一直保持良好的增长势头。
现阶段农贸批发市场的特点是平均交易规模大,市场运行机制以现货、现金交易为主,批零兼营相对比较普遍,批发市场功能由产品集散、辅助流通向价格决定、质量监控发展,产生这种特点的原因主要有农业生产集中程度不断提高,基础设施改善和技术手段的推进提高农业生产率并扩大农产品流通范围,零售阶段市场结构变化以及城市消费者数量增多,面临土地流转制度松动带来的生产规模化、农产品市场国际化以及消费者对食品质量安全需求提升的挑战,未来的批发市场的交易规模将持续扩大,同时向现代化、规范化、集团化、企业化方向发展。
2.2XX省农副产品生产要素市场分析
2.2.1XX省农业、区位及交通情况
XX省是我国重要的农业省份，全省土地面积13.96万平方公里。
境内地貌形态多样，土地肥沃，气候温和，雨量充沛，适合多种作物生长。
粮食、棉花、油料、茶叶等主要农产品产量均位居全国前列。
XX位于我国中部偏东，沿江近海、承东接西，区位优势较为明显，靠近粮食主销区，历来是东南沿海省份和京津沪的粮食供应基地。
XX交通便捷，铁路通车里程2326公里，居华东首位。
公路密度高出全国平均水平一倍，已建成高速公路1000多公里。
内河航道通航里程6000多公里，长江、淮河两大水系通连全国9个省市。
公路和内河运输能力分别居中部地区第二位和第三位。
便利的交通网为农副产品运输提供了有利的条件。
2.2.2XX市农副产品生产情况
XX是全国优质农副产品生产基地。
盛产小麦、大豆、玉米、棉花、烟叶等粮经作物，是国家重要的商品粮、商品棉生产基地。
XX是皖北最大的蔬菜生产基地，是全国蔬菜生产大市，名列全国15强，蔬菜批发市场被国家农业部命名为“全国鲜活农副产品定点批发市场”。
XX还被称为“桐乡”所产板材远销日本、韩国、东南亚等地。
近年来XX市坚持以农养牧，以牧促农的方针，调整农业结构，特色种植、养殖业得迅速发展。
2009年XX市农作物总播种面积101.70公顷，比上年增加0.49%；全年粮食种植面积84.39公顷，比上年增加3.59%；蔬菜种植面积8.28公顷，比上年增加2.6%。
全年粮食产量448.02万吨，增长7.98%；油料产量4.70万吨，减少43.09%；瓜果产量82.23万吨，增长0.41%。
2009年全市全
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