房地产估价前三章习题.docx
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房地产估价前三章习题
房地产与房地产价格
一、单项选择题
1、（）不属于他物权。
A、抵押权B、所有权C、地役权D、使用权
2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C
3、临时搭建的舞台（）。
A、属于土地的组成部分B、属于建筑物的组成部分
C、属于定着物的组成部分D、不属于房地产的组成部分
4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（D）方面的制约。
A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制
5、生地价是指（）。
A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价
C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价
6、毛地的概念是（）。
A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地
C、城市空地D、未拆迁的城市土地
7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。
A、农地B、毛地C、生地D、熟地
8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比
9、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A、该建筑物的价值低于拆除费用B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况
10、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（）。
A、0.50B、1.00C、0.64D、0.75
11、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（）。
A、1.6B、2.5C、40%D、25%
12、房地产的（），是经济学上所讲的外部性。
A、相互影响性B、保值增值性C、数量有限性D、寿命长久性
13、土地价格主要受（）的影响。
A、供给量变化B、需求量变化C、供求双方等同D、需求不变
14、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率
15、房地产估价中的价值，一般是指（）。
A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、帐面价值
16、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、难以判断
17、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地单价为（）元/平方米。
A、500B、200C、250D、100
18、甲土地的单价2100元/㎡，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/㎡，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（）。
A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的等于乙的D、难以判断
20、某套建筑面积100㎡，每平方米建筑面积4500元的住房，总价45万元，如果实际单价为4363元/㎡，年折现率为5.85%，则实际交易中的付款方式为（）。
A、在成交日期一次付清，给予3%的优惠
B、从成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清
C、一年后付清
D、以抵押方式支付首付30%，余款在10年内等额支付
21、某人购买某套住宅，签定合同时首付房价的30%为18万元，余款向银行抵押贷款，10年期贷款的月还款额为4122元。
该套住宅的实际价格为（）。
A、67万元B、60万元C、65万元D、无法确定
22、现房价格与期房价格的不同点是（）。
A、估价时点不同B、交易日期不同C、估价目的不同D、估价对象的状况不同
23、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A、高于B、低于C、等于D、不可比
24、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/㎡，理论上应补的土地单价为（）元/㎡。
A、552B、3519C、4293D、4845
26、有一宗物业占地1000㎡，原规划建筑面积为5000㎡，当时的地价为500元/㎡，现建筑面积改成7000㎡，需补地价（）万元。
A、15B、100C、20D、140
28、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的B、全国房地产的
C、本地区本类房地产的D、本类房地产的
29、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。
A、上升B、下降C、不变D、升降难定
30、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A、上升B、下降C、不变D、升降难定
31、影响房地产价格水平的最终因素是（）。
A、行政因素B、自身条件C、供求状况D、环境因素
32、甲土地的地质条件优于乙土地，在其上建造同样的建筑物，则（）。
A、甲土地的价格高于乙土地B、乙项目的造价高于甲项目
C、乙项目的卖价高与甲项目D、甲项目的造价高于乙项目
33、开发周期较短的房地产与开发周期较长的房地产相比较，供给弹性前者（）后者。
A、大于B、小于C、等于D、不等于
34、（）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。
A、绿化B、交通条件C、沿街情况D、人流
二、多项选择题
1、权益是房地产中无形的部分，包括（）。
A、权利B、权力C、利益D、收益
2、容积率是指（）。
A、底层建筑面积与占地面积的比率B、建筑总面积与用地面积的比率
C、建筑面积密度D、单位面积土地允许建筑面积数
3、容积率是指（）。
A、覆盖率×建筑层数B、建筑总面积÷用地总面积
C、建筑密度D、单位土地面积允许的建筑面积数
4、若各层建筑面积相同，覆盖率=（）。
A、容积率/层数B、建筑物基底占地面积/土地总面积
C、建筑物基底占地面积×容积率D、容积率×层数
5、房地产估价是（）的结合。
A、艺术B、经验C、方法D、科学
6、房地产的三种存在形态是（）。
A、土地B、房地C、权益D、建筑物
7、建筑容积率与建筑覆盖率之间存在下列关系（）。
A、建筑容积率=总建筑面积×建筑覆盖率÷建筑基底面积
B、建筑容积率=建筑覆盖率×建筑层数
C、建筑覆盖率=建筑容积率×建筑层数
D、建筑覆盖率=建筑基底面积×建筑容积率÷总建筑面积
8、估价上真实、客观、合理的价格是指：
（）
A、交易双方均接受的价格B、对交易双方来说经济上合理的价格
C、正常交易情况下形成的价格D、政府规定或希望的价格
9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（）。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理
D、评估价格和成交价格都不公平合理
10、房地产价格的形成基础有（）。
A、房地产的需要B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求D、房地产的相对稀缺性
11、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。
A、一般物价上涨率B、餐饮利润率
C、国内生产总值增长率D、特殊物业投资收益率
12、从某种意义上讲，房地产价格是（）。
A、个别人的价值判断B、估价人员的主观定价
C、由市场力量决定D、市场参与者集体竞价的结果
13、在商品交易中，常见的最低价格有（）。
A、商品房销售中的起价B、拍卖活动中的保留价
C、招标活动中的中标价D、采用收益法确定的参考价
14、下列各种价格种肯定是事实的有（）。
A、不能作为可比实例的交易价格B、可比实例的交易价格
C、理论价格D、评估价格
15、房地产估价所评估的是房地产的（）。
A、交换价值B、市场价值C、使用价值D、理论价值
16、房地产价格的形成条件是（）。
A、房地产的有用性B、房地产的稀缺性
C、房地产的有效需求D、人们对房地产的需要
17、增加原出让土地使用权规定的容积率，其补地价总额等于（）。
A、（增加后的容积率—原容积率）×楼面地价
B、（增加后的容积率—原容积率）×土地总面积×楼面地价
C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的土地总价
D、增加的建筑面积×楼面地价
18、甲土地单价9000元/平方米，建筑容积率为6.0；乙土地单价9000元/平方米，建筑容积率为4.5。
若两者的建筑面积相同，则：
（）。
A、甲土地总价等于乙土地总价
B、甲土地总价小于乙土地总价
C、甲土地的价格水平等于乙土地的价格水平
D、甲土地的价格水平小于乙土地的价格水平
19、下面关于经济因素的说法正确的是（）。
A、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率
B、中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨
C、低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大
D、经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅度上涨
20、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
A、常常遭受洪水威胁B、在写字楼旁新建大型游乐场
C、在住宅区道路禁止货车通行D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
21、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A、交通建设B、人口素质变化
C、城市规划的制定与修改D、所在地区衰落
22、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（）。
A、房地产价格上涨B、房地产价格下跌
C、房地产需求增加D、房地产价格平抑
23、由（）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。
A、需求增加B、装修改造C、交通改善D、通货膨胀
三、简答题
1、房地产为什么需要估价？
2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？
3、房地产抵押贷款能否以交易价格作为抵押价值？
为什么？
4、何谓房地产？
5、在房地产估价中应对土地具有哪些方面的认识？
6、在房地产估价中应对建筑物具有哪些方面的认识？
7、房地产的特性有哪些？
8、引起房地产价格上涨的原因有哪些？
9、使得房地产具有增值保值性的主要原因是什么？
10、土地价格与一般物价有什么不同？
11、房地产价格特性有哪些？
12、、房地产市场价值与投资价值有何不同？
13、名义价格与实际价格有什么不同？
房地产估价概述
一、单项选择题
1、房地产估价的合法原则是针对于（）来讲的。
A、估价机构B、估价人员C、估价对象D、估价方法
2、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。
A、工业厂房B、工业用地C、商品住宅D、商住用地
3、一宗土地用假设开发法评估其价格：
在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。
城市规划规定既可以作商业用途业可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（）万元。
A、800B、1000C、900D、1800
4、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A、保持现状前提B、装修改造前提C、转换用途前提D、重新利用前提
5、某建筑物的建筑面积10000平方米，坐落的土地面积为4000平方米，土地价格1500元/平方米，建筑物的重置价格1500元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为2000元/平方米。
据此（）。
A、判断该房地产的使用符合最高最佳使用原则
B、判断该房地产的使用不符合最高最佳使用原则
C、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则
D、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则尚缺条件
6、（）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。
A、均衡原理B、适合原理C、收益递增D、收益递减
7、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（）。
A、互补性B、权益差别C、替代性D、外部环境差异
8、估价时点应与（）的日期一致。
A、签订估价合同B、开始估价作业C、完成估价报告D、估价结果所属
9、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月30日的价格。
之后，有关方面对其价格结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（）。
A、2005年6月30日B、现在
C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期
10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（）时点的状态。
A、现在B、未来C、过去D、B和C
11、在建工程一般不可能出现（）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况
D、估价时点为未来，估价对象为现时状况
二、多项选择题
1、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（）。
A、扎实的理论知识B、广泛的人际关系
C、丰富的实践经验D、良好的职业道德
2、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（）。
A、买卖B、抵押贷款C、拆迁补偿D、保险
3、房地产的合法权益包括（）。
A、合法产权B、合法使用C、合法补偿D、合法处分
4、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（）。
A、法律上允许B、程序上合理C、技术上可能D、财务上可行
6、下列房地产类型估价时，对象房地产状况及房地产市场情况的时间一致的是（）。
A、现房估价B、期房估价
C、过去回顾性估价D、未来预测性估价
7、估价时点又称（）。
A、评估基准日B、估价期日C、评估时日D、估价作业日期
8、不同类型房地产的估价，其估价对象房地产状况及房地产市场状况均为估价时点时的状况，可以是（）。
A、过去回顾性估价B、未来预测性估价C、期房估价D、现房估价
9、寻找房地产最高最佳使用的方法，从（）四个方面依序筛选。
A、能否使估价对象价值最大B、经济上的可行性
C、技术上的可能性D、法律上的许可性
10、某被拆迁人与拆迁人于去年因拆迁补偿发生纠纷，今年为解决纠纷需要估价，此项估价的（）。
A、估价时点为现在B、作业日期为现在
C、市场状况为过去D、对象状况为过去
11、在建工程一般可能出现（）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况
D、估价时点为未来，估价对象为现时状况
三、简答题
1、何谓房地产估价？
2、何谓专业估价人员？
3、对房地产专业估价人员有哪些方面的要求？
4、何谓估价目的？
5、估价目的不同，估价结果是否相同，为什么？
6、房地产估价人员应当遵守的职业道德包括哪些方面？
7、房地产估价的目的有哪些？
8、房地产估价的原则有哪些？
9、房地产估价的合法原则包括哪些方面？
10、最高最佳使用的标准是什么？
市场比较法
一、单项选择题
1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。
A、均衡原理B、预期原理C、竞争原理D、替代原理
2、比准价格是一种（）。
A、市场价格B、理论价格C、评估价格D、公平价格
3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。
A、同一供需圈内B、相邻区域内C、同一行政区内D、同一城市内
4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：
0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（）元/平方米。
A、2100B、2333C、4286D、4666
5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：
首期付50%，余款一年后支付。
若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。
A、7494元/㎡B、7250元/㎡C、4020元/㎡D、4215元/㎡
6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上
7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064
8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A、323B、275C、273D、258
9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。
A、2487.75B、2500.00C、2511.00D、2162.25
10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（）修正。
A、房地产状况B、货币时间价值C、市场状况D、交易情况
11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。
有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。
对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。
A、1376B、2308C、2558D、1055
12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。
某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。
A、5089B、5145C、5236D、5315
13、在交易日期修正中，最宜采用（）。
A、一般物价指数或变动率B、建筑造价指数或变动率
C、建筑材料价格指数或变动率D、房地产价格指数或变动率
14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月31日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。
A、3214B、3347C、3367D、3458
15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（）人民币元/平方米。
2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。
A、7935B、8260C、8290D、7964
16、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A、估价时点B、搜集该可比实例时
C、进行房地产状况修正时D、成交价格所反映
17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（）。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05B、0.95C、0.98D、1.03
19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A、交易情况B、交易日期C、区域因素D、权益状况
二、多项选择题
1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。
A、成交价格B、议价时间C、成交日期D、付款方式
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：
（）
A、与估价对象具有类似性B、交易日期与估价时点接近
C、交易双方有经济关系D、成交价格是单价
3、下列说法是正确的：
（）。
A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例比一定是可比实例
4、房地产交易中的特殊交易情形包括（）。
A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产
C、交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情
5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。
A、使用性质相同B、地点相近
C、价格相同D、交易日期与估价时点相近
6、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度B、周围环境C、容积率D、使用年限
7、类似房地产是指（）等方面与估价对象房地产相同或相似。
A、用途B、建筑结构C、地区D、权益
8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（）。
A、统一货币单位B、统一面积单位C、统一化为单价D、统一时点
9、市场比较法估价时，其适用的条件为（）。
A、房地产市场发达B、估价人员经验丰富
C、房地产市场稳定D、评估地区有交易中心
10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（）等方面的修正。
A、区位状况B、交易状况C、权益状况D、实物状况
三、简答题
1、何谓市场比较法？
2、市场比较法的理论依据是什么？
3、应用市场比较法的前提条件有哪些？
4、试列出市场比较法的操作步骤。
5、搜集交易实例的内容包括哪些方面？
6、可通过哪些途径搜集交易实例？
7、何谓可比实例？
8、如何建立价格可比基础？
四、计算题
1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下表：
A
B
C
成交价格
5000人民币元/㎡
560美元/㎡
530美元/㎡
成交日期
2005年8月1日
2006年1月1日
2006年5月1日
交易情况
－1%
0%
＋2%
区域因素
＋2%
＋3%
0%
个别因素
0%
＋1%
－2%
上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。
区域因素、个别因素中，以估价对象的
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