舜风项目定位报告汇报(终稿)20130810.ppt

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11中海济南舜风项目中海济南舜风项目（2013-G0522013-G052、G053G053地块）地块）定位报告定位报告2目录第一部分项目解析第二部分市场环境分析第三部分SWOT分析与经营目标分析第四部分项目定位第一部分第一部分项目解析项目解析344地块：

2013-G052用地面积：

49855.8土地性质：

居住地上容积率：

3.0地下容积率：

1.5地上建筑面积：

149567.4建筑密度：

不高于18%绿地率：

不低于35%配套设施及其他：

规划为高层住宅，其中须配建1处建筑面积约1400平米的社区卫生服务中心、一处室内副食品市场。

中小套型普通商品住房用地比例不低于规划居住用地总面积的30%。

须处理好与南侧山体、西侧城市公园绿地的空间景观关系，须满足山体保护要求；一并实施红线外宽度为7米的环山道路，并对外开放使用。

地块：

2013-G053用地面积：

52027.5土地性质：

居住地上容积率：

1.6地下容积率：

0.8地上建筑面积：

83244建筑密度：

不高于22%绿地率：

不低于35%配套设施及其他：

沿南部山体规划建筑高度不大于18米，沿北侧规划道路建筑高度不大于35米。

中小套型普通商品住房用地比例不低于规划居住用地总面积的30%。

须处理好与南侧山体、西侧城市公园绿地的空间景观关系，须满足山体保护要求；一并实施红线外宽度为7米的环山道路，并对外开放使用。

须无偿建设小学、幼儿园，学校用地为划拨用地。

两地块一并实施出让。

经济技术指标注：

中小套型普通商品住宅指90平米以下住宅。

55项目地理位置地块位于济南市高新区舜风路南侧、开拓路西侧，位于济南公司东侧300米。

距离齐鲁软件园东450米，高新区管委会和济南国际会展中心东南方向2公里、龙奥大厦（济南市政府）东北侧4公里处。

66地块地块整体不规则状，地势南高北低。

基地较为平整，部分堆积渣土。

北面北至舜风路东面东至开拓路（在修）南面大山坡山体西面西至煎饼卷大葱酒店及规划学校场地四至分析77地块周边配套设施项目位于高新区核心位置，周边生活配套完善。

【政务】：

济南市政府（龙奥大厦）、高新区管委会、省高级人民法院、省国资委、山东省军区。

【商场酒店】：

雨滴广场（距离900米，已开业）、联荷广场（距离200米，在建）、银座高新店（距离2千米，已开业）、丁豪广场（距离2千米，在建）、鲁商银座商城（距离3千米，在建）；3公里范围内酒店：

隆昇酒店、小城故事、大卫国际酒店、净雅酒店、喜来登等酒店。

【医疗配套】：

省立医院东院区、齐鲁医院东院、武警医院等。

【金融配套】：

周边涵盖建设银行、招商银行、齐鲁银行、工商银行、农业银行等。

【教育配套】：

社区内配套有1所幼儿园，1所小学，周边涵盖山东大学齐鲁软件学院等学校。

【健身运动】：

济南奥体中心项目位于高新区核心位置，周边项目位于高新区核心位置，周边商业、医疗、金融、教育、运动等各类生活商业、医疗、金融、教育、运动等各类生活配配套完善。

套完善。

88地块周边配套示意图99u项目位于高新片区核心位置，为济南市东部发展核心板块。

u项目具备较好的山体景观资源，依托南高北低山地地形，为项目打造高端产品提供了空间。

u项目周边配套良好，政务、商业、体育、医疗、教育等配套完善。

u项目地处核心位置，却又闹中取静，出则繁华入则静谧。

地块解析结论第二部分第二部分市场环境分析市场环境分析1011、宏观市场分析、宏观市场分析11济南市概况济南，中国环渤海地区南翼和黄河中下游地区中济南，中国环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，山东省省会，山东省第一大城市，山东心城市，山东省省会，山东省第一大城市，山东省政治、文化、教育中心，华东五大城市之一，省政治、文化、教育中心，华东五大城市之一，区域性金融中心，副省级城市。

区域性金融中心，副省级城市。

电子信息、交通装备、机械制造、生物制药、食电子信息、交通装备、机械制造、生物制药、食品纺织为主导产业，新兴产业中高新技术，信息品纺织为主导产业，新兴产业中高新技术，信息产业较为发达产业较为发达。

1213环渤海经济圈交通枢纽环渤海经济圈继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规环渤海经济圈继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心占据中国国土的模区域制造中心占据中国国土的12%和人口和人口20%，济南是环渤海，济南是环渤海经济区的重要交通枢纽。

济南市未来的发展潜力不可限量。

经济区的重要交通枢纽。

济南市未来的发展潜力不可限量。

14济南市整体规划济南市将构筑以主城区与城市新区为主体的济南中心城，形成济南市将构筑以主城区与城市新区为主体的济南中心城，形成“一心三轴十五群一心三轴十五群”的城市整体规划。

根据北跨、西进、东拓、的城市整体规划。

根据北跨、西进、东拓、南控、中疏的战略方针进行城市布局。

南控、中疏的战略方针进行城市布局。

15济南市整体规划济南市国民生产总值162185.092562.813006.773340.913910.54406.294812.68GDP200620072008200920102011201201000200030004000500060002185.092562.813006.773340.913910.54406.294812.682006-2012年济南市GDP2006200720082009201020112012济南经济发展增速较稳定，在产业结构积极调整和高新产业带动济南经济发展增速较稳定，在产业结构积极调整和高新产业带动下，济南市具备较强的发展潜力和较大的发展空间，在未来全国下，济南市具备较强的发展潜力和较大的发展空间，在未来全国整体经济增速放缓的情况下有望保持增速。

整体经济增速放缓的情况下有望保持增速。

济南市常住人口变动趋势17603.9665.2681.4688.51695常住人口（万人）20082009201020112012200300400500600700800603.9665.2681.4688.51695常住人口（万人）济南市总人口呈平稳上升趋势，截止济南市总人口呈平稳上升趋势，截止2012年底常住人口达到年底常住人口达到695万，人口的增加带来的居住需求保证了房地产市场的潜在增长力。

万，人口的增加带来的居住需求保证了房地产市场的潜在增长力。

18济南市人均收入及消费性支出20000济南经济发展带来的经济红利在人均可支配收入上得以体现，市济南经济发展带来的经济红利在人均可支配收入上得以体现，市民的人均可支配收入在民的人均可支配收入在2012年达到年达到30000，形成初具规模的中等，形成初具规模的中等收入群体，结合人口增长趋势，形成较大的刚性需求群体。

收入群体，结合人口增长趋势，形成较大的刚性需求群体。

19土地市场供应面积（2008年-2012年）20过去五年间，随着济南市城区规划的建设硬性要求，房地产土地过去五年间，随着济南市城区规划的建设硬性要求，房地产土地供应持续增加。

供应持续增加。

21土地市场供应月度新增面积（2012.1-2013.4）从从2012年年1月至月至2013年年4月，每月新增土地供应面积虽然有小幅月，每月新增土地供应面积虽然有小幅波动，但整体较为平稳，为房地产市场提供了充沛的土地储备。

波动，但整体较为平稳，为房地产市场提供了充沛的土地储备。

土地市场成交价格22近四年济南市土地市场成交单价尤其是楼面地价逐年走高，将成近四年济南市土地市场成交单价尤其是楼面地价逐年走高，将成为推高未来房地产市场均价的潜在动力。

为推高未来房地产市场均价的潜在动力。

23住宅市场供应情况（2008-2012）从从2008-2012年度供应量在宏观调控调控压力下，不降反升，年度供应量在宏观调控调控压力下，不降反升，且实现爆发增长持续走高，整体市场库存充沛。

且实现爆发增长持续走高，整体市场库存充沛。

24住宅市场供应情况（2012.1-2013.4）从从2012年年1月月至至2013年年4月，月，住宅市场库存住宅市场库存整体呈降低态整体呈降低态势，每月新增势，每月新增供应量则持续供应量则持续走高，显示济走高，显示济南近期住宅市南近期住宅市场成交较为较场成交较为较为活跃。

为活跃。

25住宅市场成交情况（2012.1-2013.4）2012年济南市年济南市场成交呈现先场成交呈现先冷后热态势，冷后热态势，整体成交较为整体成交较为旺盛，进入旺盛，进入13年受到调控影年受到调控影响响2月出现波月出现波动但动但3月迅速月迅速反弹，预计后反弹，预计后续市场仍将强续市场仍将强势。

势。

262012年住宅市场供应区域分布随着济南市整体随着济南市整体“东拓西进东拓西进”的规划大力推进实施，以的规划大力推进实施，以2012年年为例，济南房地产市场的库存分布呈现东西部占较大比例的态势，为例，济南房地产市场的库存分布呈现东西部占较大比例的态势，2012年东部新增住宅套数和面积都占据济南市首位，达到年东部新增住宅套数和面积都占据济南市首位，达到40%以以上。

上。

272012年住宅市场成交区域分布与济南市场的库存分布情况类似，成交的区域分布情况也呈现东与济南市场的库存分布情况类似，成交的区域分布情况也呈现东西部占较大比例的态势，西部占较大比例的态势，2012年东部成交住宅套数和面积比例也年东部成交住宅套数和面积比例也接近接近40%，随着未来，随着未来“南控南控”、“中疏中疏”政策的进一步实施，中政策的进一步实施，中部和南部项目的进一步消化，东西部占比可能将进一步加大。

部和南部项目的进一步消化，东西部占比可能将进一步加大。

2895889471925389178951896987428679857785998531870788908893910410066100079647905790688929889386898728873284598512892089339313住宅均价整体住宅均价东部120112021203120412051206120712081209121012111212130113021303750080008500900095001000010500住宅均价整体住宅均价东部济南住宅市场均价走势与济南市场住宅整体均价在与济南市场住宅整体均价在2012年呈现逐步降低趋势，与住宅成年呈现逐步降低趋势，与住宅成交量走势呈反向相关，进入交量走势呈反向相关，进入2013年价格则逐月上涨。

东部片区均年价格则逐月上涨。

东部片区均价在多数月份高于市场整体均价，从一定程度上体现了房地产市价在多数月份高于市场整体均价，从一定程度上体现了房地产市场对于济南东部片区发展的认可。

场对于济南东部片区发展的认可。

292012年住宅市场户型成交分布从成交户型上来看，济南市场从成交户型上来看，济南市场2室及室及3室户型合计占据了室户型合计占据了90%左右左右的比例，体现出济南旺盛的刚需市场需求，套数上两种户型基本的比例，体现出济南旺盛的刚需市场需求，套数上两种户型基本持平，三室占据比例稍大。

持平，三室占据比例稍大。

30中海中海保利保利恒大恒大绿地绿地万达万达一线房企进驻济南万科万科碧桂园碧桂园华润华润金科金科一线房企进一步集中，房地产开发设计、营销、施工水平进一步一线房企进一步集中，房地产开发设计、营销、施工水平进一步提升，未来市场将进入品牌绞杀阶段，竞争进入白热化。

提升，未来市场将进入品牌绞杀阶段，竞争进入白热化。

2013年宏观房地产政策国务院国务院新国五条新国五条“被誉为有史以来最严厉调控政策”济南济南新国五条实施细则新国五条实施细则“新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。

”解读：

解读：

从短期来看，政策在4月初对房地产市场成交情况产生了一定影响；但从中长期来看，此轮调控并未超过预期，济南市调控政策力度温和，这与当前地方政府仍然依赖于土地财政收入的现实密不可分，叠加当前的刚性需求仍然旺盛，预计全年新房成交受政策影响不大。

31规划：

政府规划：

政府规划：

政府规划：

政府主导主导主导主导东西扩张东西扩张东西扩张东西扩张。

相比较。

相比