通货膨胀与房地产的关系.ppt

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LOGO通货膨胀与房地产价格的关系通货膨胀与房地产价格的关系LOGO目录目录一：

背景和模型二：

具体分析供给需求三：

观点和建议结束LOGO背景背景123一：

一：

未来工作的需要未来工作的需要二：

二：

目前通货膨胀的现状目前通货膨胀的现状三：

目前房地产市场的扑朔迷离三：

目前房地产市场的扑朔迷离LOGO背景一：

工作的需要背景一：

工作的需要房地产系开设房地产经营管理专业，培养具备土木工程技术、建设与房地产法规、现代企业管理、房地产经济、市场营销、资本运作，财务管理、房地产经营、项目管理等方面专业基础知识和专业知识，全面接受房地产开发与经营管理的专业基本训练，掌握现代管理科学理论、方法和手段，具有较强的实践和创新能力，能够在房地产领域从事项目开发、市场研究、战略策划、产品研发、项目融资、项目评估、建设管理、营销推广、企业管理及物业管理的复合型高级房地产经营管理专业人才。

由于房地产开发周期长，投资量大，在以后工作中，通货膨胀给房地产带来的影响是我们在做项目开发、市场研究、战略策划、产品研发时必然会遇到的问题。

LOGO背景二：

通货膨胀背景二：

通货膨胀通货膨胀通货膨胀（Inflation）（Inflation）指在指在纸币纸币流通条件下，因流通条件下，因货币供给货币供给大于货币大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给实际需求，也即现实购买力大于产出供给,导致导致货币贬值货币贬值，而引起，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。

其实质是的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。

其实质是社会总需求社会总需求大于社会总供给大于社会总供给（供远小于求）。

（供远小于求）。

预期和通货膨胀惯性在实际中，一旦形成通货膨胀，便会持续一段时期，这种现象被称之为通货膨胀惯性，对通货膨胀惯性的一种解释是人们会对通货膨胀作出的相应预期。

预期是人们对未来经济变量作出一种估计，预期往往会根据过去的通货膨胀的经验和对未来经济形势的判断，作出对未来通货膨胀走势的判断和估计，从而形成对通胀的预期。

预期对人们经济行为有重要的影响，人们对通货膨胀的预期会导致通货膨胀具有惯性，如人们预期的通胀率为10%，在订立有关合同时，厂商会要求价格上涨10%，而工人与厂商签订合同中也会要求增加10%的工资，这样，在其他条件不变的情况下，每单位产品的成本会增加10%，从而通货膨胀率按10%持续下去，必须然形成通货膨胀惯性。

LOGO背景二：

通货膨胀背景二：

通货膨胀LOGO背景二：

通货膨胀背景二：

通货膨胀LOGO背景三：

房地产状况背景三：

房地产状况LOGO讨论所依据的模型讨论所依据的模型房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制通货膨胀对房地产的作用机制通货膨胀对房地产的作用机制供给需求曲线模型供给需求曲线模型预算线模型预算线模型LOGO房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制LOGO1家庭部门的财富效应家庭部门的财富效应家庭部门的财富效应较早提出财富效应是庇古，他发现如果资产价格上涨会引起人们实际财富的增加，增加的财富将提高人们的消费水平，从而导致消费品生产和就业机会的增加，促进经济的增长，这就是所谓的资产的财富效应。

房产作为我国居民持有的一种重要资产，房价的波动会使居民可支配的财富总量发生改变。

根据持久收入理论和生命周期理论，房价上升带来的持久收入的增加会引起居民消费水平的变化，进而影响总需求。

但房价上涨对消费需求的影响具有不确定性。

对于已拥有住房的消费者而言，房价的上涨带来家庭财富的增加，会导致相应的消费支出增加、总需求扩张，这一作用机制就是所谓的“财富效应”。

而对于没有住房的消费者，房价的上涨将会产生预算约束效应和储蓄效应。

一般说来，房价的上涨将会导致房租上升，对于没有住房的承租者来说，增加的租金将会紧缩其预算约束，即预算约束效应，从而降低居民的当期消费水平。

同时，房地产价格上涨会导致希望购房的消费者为购买价格日益上涨的房产，减少日常开支，增加储蓄，从而会减少当期消费。

产生所谓的“储蓄效应”。

房价上涨对消费的最终影响是各种效应综合作用的结果，这些效应的作用效果往往会相互抵消。

但当过高的房价将更多的住房需求者排斥在市场之外时，房价上升带来的潜在财富效应将得不到体现，却使消费者为应付不断上涨的房价而节衣缩食，减少了全社会的消费需求。

LOGO2托托宾的的Q理理论效效应托宾Q效应是经济学家托宾于1969年提出的。

托宾Q值被定义为公司的市场价值与其重置成本之比。

托宾效应是资产价格影响投资的重要渠道。

当Q=1时，表明资本以经济的自然增长速度重置和扩张；当Q1时，表明企业所拥有的资产的市场价值高于其重置成本，企业只需发行少量股票就可以获得较多资金满足新的投资项目，企业投资支出将会上升；当Q1时，表明企业的市场价值低于其重置成本，投资新项目就不如在市场上收购既有企业划算，公司就不会去购买新的投资品，投资就会下降。

如果将托宾效应应用于房地产市场，可以将Q值定义为房地产价格和建造成本的比值。

根据托宾效应，当房地产价格与建造成本的比率即托宾Q值大于1时，建筑房地产的公司就会发现建造房地产有更高的利润，从而使得房地产投资支出增加，导致总需求扩张和产出增加。

因此，房地产价格的升高将伴随着房地产供给即房地产投资的增加。

LOGO3企企业的的资产负债表效表效应在间接融资市场上，由于信息不对称而产生的逆向选择和道德风险会降低银行等金融机构的贷款意愿，影响企业外部融资的能力和成本，进而影响到企业的投资支出的实现。

而解决这一非对称性问题的有效办法，就是提高企业资产净值或贷款担保品的价值，从而减少企业借款时的逆向选择和道德风险，增加金融中介的放款意愿。

当房地产价格上涨时，拥有房地产的企业的净值或贷款担保品价值上升，从而减少了借款时的逆向选择和道德风险，银行便乐于增加贷款发放从而使企业的投资扩大。

LOGO4银行信行信贷效效应目前，我国的商业银行都大量开展房地产抵押贷款业务。

如果房地产价格上升，则以房地产作为抵押的贷款损失会减少，这就增加了银行的资本比率。

高的资本比率提高了银行的贷款能力。

企业将更加容易会从银行融入资金，因而投资支出增加、总需求扩张。

综合上述分析，房地产价格通过消费和投资影响社会总需求。

但相较于房价上涨对社会总投资的正向效应，房价上涨对于社会消费水平的最终影响则要复杂得多，必须考虑各种效应的综合作用。

在一般情况下，房地产价格上涨会增加社会总需求，从而产生通货膨胀的压力。

LOGO通货膨胀对房地产的作用机制通货膨胀对房地产的作用机制LOGOs供求曲线模型供求曲线模型654321P0100200300400500600700Q7800dEPQLOGO01020304050100200YX15025050预算线模型预算线模型LOGO1.通胀对房价的直接和间接影响通胀对房价的直接和间接影响一提到通胀，人们往往第一反应是加息，从而对房价构成不利。

但事实上，通胀是因加息是果，加息只是通胀的间接影响。

如果加息赶不上通胀上升的幅度，那么实际利率反而是进一步下滑，从而对房地产市场而言未必是件坏事。

因此，我们认为，如果要搞清通胀与房价之间的关系，首先必须区分通胀对房价的直接影响和间接影响。

通胀对房价的直接影响有四：

一是提升建安成本，二是带动工资重估，三是驱动租金上涨，四是降低实际利率。

对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩，譬如加息或者提升准备金率等。

，我们以下的分析主要从工资收入、开发商成本、租金汇率以及信贷利率等四个因素出发，分析通胀与房价之间的关联关系。

LOGO需求角度：

工资收入的上涨幅度与通胀基本保持一致需求角度：

工资收入的上涨幅度与通胀基本保持一致通胀背景下工资收入的上涨带来名义购买力的提升，对当前的名义房价必将构成一定支撑。

无论日本还是国内的数据都显示，工资收入的上涨与通胀基本保持同步。

其中的逻辑不言自明，从均衡水平来看，不考虑劳动生产率的提升，理论上名义工资收入的上涨应该与通胀保持一致。

LOGO需求角度：

租金平滑房价波动，体现住房刚性需求需求角度：

租金平滑房价波动，体现住房刚性需求CPI与房价之间最直接的联系体现在房屋租金上，我国的房租价格增速与CPI基本维持一致。

而从房价与房租的波动关系来看，房租价格往往与房价呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了刚性需求对房价的支撑。

从日本第一次石油危机期间的数据来看，当日本的城市地价增速由1974年的大幅上涨变成1975年的小幅下跌后，同期日本的房租价格反而是上涨的。

这一现象最近在我国也有所显现。

我们认为，这可能是住房刚性需求的一种体现。

当房价下跌、人们购买意愿下降时，租房意愿上升，这也会带动租金收入比的理性回升。

所以说，房租与房价的反向波动一定程度上平抑了房价向下波动，体现刚性需求对房价的支撑。

LOGO需求角度：

通胀是因加息是果，负利率凸显住房保值功能需求角度：

通胀是因加息是果，负利率凸显住房保值功能通胀本身会带来实际利率的下跌，从而加重市场的负利率状况，但同时通胀又可能引致信贷紧缩，譬如加息、提高准备金率等。

这里需要强调的是，通胀是因信贷紧缩是果，在这种情况下，加息幅度赶不上通胀上升幅度，那么政策调控并不能改善市场的负利率状况，此时房地产在通胀中更显保值功能。

LOGO需求角度：

资产价格中房产抵御通胀能力最强需求角度：

资产价格中房产抵御通胀能力最强国际上Summers在1981年利用美国季度数据对通货膨胀率、可支配收入、住宅需求与股票价格、住宅价格关系进行研究。

结果发现通货膨胀将增加自住房地产价值，降低股票市场价值。

Wurtzebach，Mueller和Machi在1991年也对美国房地产自1977年三季度至1989年四季度的数据进行研究，结果表明，无论对实际的、预期的还是未预期的通货膨胀，房地产都是一种有效的冲销工具。

国内刘洪玉和郑思齐在2003年利用戴得量行的房地产数据、上证指数和通货膨胀率计算出来的结论也支持上述观点：

在通货膨胀期间住宅资产同时升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反走势。

总之，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。

LOGO供给角度：

通货膨胀对房地产行业价值链条的影响已经收取预收款的在建工程已经收取预收款的在建工程开发商利润开发商利润300建安成本的花费（人民币）建安成本的花费（人民币）360640初始预算线初始预算线5605008001000540800通货膨胀发生后的预算线通货膨胀发生后的预算线从短期的角度来看，随着通货膨胀的形成，房地产整个价值链条都会在通胀的影响下，形成产业价值的短期外溢。

开发商的利润减少，导致开发进程缓慢，供给减少LOGO供给角度：

通货膨胀对房地产行业价值链条的影响通货膨胀对房地产行业价值链条的影响未收取预收款的在建工程未收取预收款的在建工程开发商利润开发商利润800建安成本的花费（人民币）建安成本的花费（人民币）800初始预算线初始预算线10001200通货膨胀发生后的预算线通货膨胀发生后的预算线但是对于未预售的房地产来说，材料发生通胀成本调整以后，按照蝴蝶效应的原理，后续价值链条会在目前的成本调整基础上，利用社会心理和消费者预期。

加速调整通胀成本后的价格体系，获取更过的利润。

所以从短期角度来看，未预售的房地产将使整个房地产价值链条会攫取更大的利益。

LOGO供给角度：

通货膨胀对房地产行业价值链条的影响通货膨胀对房地产行业价值链条的影响所以综上所述，在研究建安成本的上涨对房地产业的影响如何时，关键是要分清楚已预售在建工程和未预售在建工程的数量。

这两种物业的比例不同将使开发商在短期的利润产生相当大的变化，也是开发商是否加快开发步伐的冲动所在，但是对于房地产从业人员来说，如何获取这些信息又是难点所在。

LOGO供给角度：

通货膨行对房地产开发商的成本价格影响通货膨行对房地产开发商的成本价格影响在短期角度，对于未预售的物业来说，随着通货膨胀的发生，开发商的自由资产会出现一定程度的缩水。

使开发商的资金压力和资金成本上升。

开发商对通胀的损失不是通过开发商自己的内部消化渠道来化解，它只是通货简单的成本转移过程，将成本转移的最终