产业园物业管理与方案.docx

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产业园物业管理与方案

产业园物业管理方案

第一章xxxxxxx物业管理有限公司简介

第二章产业园区概况及管理特点分析

第三章产业园区物业管理服务思路

第四章物业管理服务承诺

第五章前期物资装备一览表

第六章物业管理服务费用测算

第七章工程设备管理

第八章公共秩序维护

第九章交通管理

第十章消防管理

第十一章园林绿化维护

第十二章保洁服务方案

第十三章客户需求及特约服务管理

第十四章文化活动的组织实施方案

第十五章几点说明

结束语

第一章******物业管理有限公司简介

1.1我们的实力

1.2我们的理念

1.3我们的目标

1.4我们的项目

1.5。

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第二章产业园概况及管理特点分析

2.1产业园概况

Ø中国·中部生物科技产业园是郑州国家生物高技术产业基地的重要产业聚集区，是郑州市2010年重点工程项目。

Ø中国·中部生物科技产业园坐落于郑州荥阳，是依据生产、贸易、孵化、物流四大产业功能，集中建设标准生产区、行业总部区、研发孵化区、展示博览区四大功能板块的产业化、集约化、生态化的大型产业园区。

Ø中国·中部生物科技产业园实际占地面积350亩，总建筑面积约25万平方米，其厂房面积******平方米，办公面积***平方米，青年公寓面积***平方米，园区道路面积***平方米，绿化面积***平方米，公共卫生面积***平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有*****

2.2产业园物业特点

●需要品牌物业管理为之装扮

好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。

***物业管理有限公司是国家＿级资质物业管理企业。

公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，国际标准的导入，科学与系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。

如今，公司已顺利通过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证，并发展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅园区（园区），园林式单位的荣誉称号。

**物业人有实力、有决心、有信心，在xxxxxxx产业园的物业管理上再创佳绩。

●安全管理是重中之重

xxxxxxxx产业园地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。

***物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制定的秩序工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照作业程序文件进行管理，对秩序人员采用“培训——考试——抽查——考核”的PDCA循环控制体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管理范围，做到防范区域无盲点。

公司还针对产业园区的特点，在秩序员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向，重点加强生产、居住区域安全力量，使领导放心。

●塑造良好的外在形象

中国·中部生物科技产业园被列为郑州市新三年跨越式发展自主创新工程项目、郑州市科技一把手工程项目、郑州沿黄河现代畜牧业规划兽药生产示范园区，在某种程度上承担着有效维护郑州市生物科技产业园区形象的义务，而社会各界所首先接触到的，很大程度上是作为服务者的物业管理企业，这就要求物业管理企业必须具备强烈的形象服务意识。

作为服务者的物业管理企业，必须严格贯彻落实各项服务要求，尤其是服务意识的培养，规范各种操作程序，并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象，无论是言行举止，还是作业服务，都必须紧密配合中国·中部生物科技产业园形象需求，进而将中国·中部生物科技产业园打造成为郑州市一流科技产业园区。

***物业将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去，并制订了诸多礼仪服务程序，各项目客户满意率始终在95%以上，必将有效满足中国·中部生物科技产业园形象性这一需求。

第三章产业园物业管理服务思路

经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障优化形象”的指导思想，针对郑州市荥阳的规划特点和中国·中部生物科技产业园物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：

“一个中心、两个基本点”。

“一个中心”是指我们的一切工作全部围绕“服务于中国·中部生物科技产业园”这个工作中心；

“两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。

根据中国·中部生物科技产业园的物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务＋产业园区特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立中国·中部生物科技产业园的对外窗口形象，并强力保障中国·中部生物科技产业园的正常生产、办公秩序。

Ø节能降耗清洁与养护互补

清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对中国·中部生物科技产业园各项建筑指标，结合**物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗清洁与养护互补”的清洁服务思路。

“节能降耗”是中国·中部生物科技产业园清洁服务的基础目的，而“清洁与养护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。

“节能降耗清洁与养护互补”是针对中国·中部生物科技产业园特点所提出的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易

控制的问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新，还要有效延长材质的使用寿命，而***物业完善的ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。

Ø细化服务考核与培训并重

物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于中国·中部生物科技产业园这样的重点物业更应如此，针对该园区的特点，我们提出了“细化服务考核与培训并重”的物业管理服务思路。

“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是公共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上逐步细化。

一方面，严格按照***物业ISO9001和ISO14001质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，另一方面，还要结合产业园区工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。

“考核与培训并重”是细化服务的重要保障，一方面，要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。

“细化服务考核与培训并重”是中国·中部生物科技产业园服务的重要内容，也是全面提升公共秩序维护品质的核心部分，这必将促进其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系。

第四章物业管理服务承诺

***物业力争接管xxxxxxxxx产业园一年内使其成为郑州市工业物业管理的典范：

✧一年内客户满意率达到95％以上。

✧质量环境管理体系运行规范有效。

4.1管理承诺暨要求达到的最终效果

序号

指标

名称

国家标准

管理

目标

管理目标实施措施

1

房屋完好率

98%

100%

落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施

2

零修、急修及时率

98%

100%

接到维修通知15分钟内到达现场，及时完成并建立回访制度，小修24小时内，中修3天内，大修7天内

3

维修工程质量合格率

100%

100%

分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需求。

4

管理费收缴率

98%

100%

按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民，用之于民。

5

绿化完好率

95%

99%

6

清洁、保洁率

99%

99%

落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并由环卫主管监督执行，以确保园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好

7

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由绿化主管监督执行，以确保园区公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。

及时修剪，使草坪高度维持在5-8厘米；每年补栽2次；每年施肥2次；每年定期除虫害。

90%

99%

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以确保道路完好、畅通

8

化粪池、雨水井、污水井完好率

无

95%

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理

9

排水管、明暗沟完好率

无

99%

落实责任人进行养护，实行每月巡查制度，建档记录，由工程部土建主管监督执行，以确保水管畅通无阻、无塌陷

10

路灯完好率

85%

99%

落实责任人进行养护，实行每日巡查制度，建档记录，由工程部设备主管监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护

11

停车场、单车棚完好率

无

99%

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，保安队长监督执行，以确保设施完好，方便使用

12

公共休闲设施及园区雕塑完好率

无

99%

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，保安队长监督执行，以确保设施完好，美观清洁

13

园区内治安案件发生率

0.1%

无

保安员经培训考核后上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障保安队伍的素质和状态；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保园区的安全

14

消防设施设备完好率

100%

100%

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，项目部经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用

15

火灾发生率

0.1%

0

项目部全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知项目部，以确保园区消防安全

16

违章处理率

无

90%

建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时处理，并加强宣传工作，取得住户的理解，杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录

17

住户有效投诉处理率

无

100%

按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行相关方恳谈会，了解相关方的愿望和要求，满足相关方的需要，发生投诉及时处理，同时建立档案跟踪处理结果。

18

管理人员持证上岗率

无

80%

员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工要通过有关部门培训、考核，公司将就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率达100%，以保障员工的素质

19

维修服务回访率

无

60%

对于进行维修的项目实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。

20

住户对物业管理满意率

95%

98%

在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能地满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保相关方对物业管理工作的满意。

4.2其他承诺

4.2.1关于招投标的有关承诺

***物业管理公司完全同意和接受xxxxxxxxxx产业园的招标要求，

●公司中标后，将立即派人进驻xxxxxxxxx产业园，开展前期准备工作。

●在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，***物业管理有限公司将对此予以责任补偿。

●合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或非关键的分包项目，管理处一定事前告知xxxxx产业园相关部门。

4.2.2物业管理公司管理服务合同履行承诺

如果***物业管理公司中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由产业园管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下：

●根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。

●对园区公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必须与xxxxx产业园协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。

●本合同终止时，管理处将向xxxxxxx产业园移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。

第五章前期物资装备一览表

5.1办公物资装备

项目

数量

备注

办公桌椅

0套

文件柜

0

其中一组内含保险柜1个

电脑

0

打印机

0

有复印功能为佳

传真机

0

电话机

0

5.2秩序装备

项目

数量

备注

对讲机

0

警棍、机套等

0

防毒面具

0

灶具及厨具

0

5.3保洁物资装备

项目

数量

备注

玻璃水刮

0

喷雾器

0

更衣储物柜

0

手推垃圾车

0

室内清洁车

0

垃圾运输车

0

尘推

0

垃圾箱

5.4绿化物资装备

项目

数量

备注

剪草机

绿篱机

人工喷雾器

绿化工具（套）

5.5工程物资装备

项目

数量

备注

疏通机

电焊机

冲击钻

切割机

电工工具

水工工具

木工工具

泥工工具

高空作业用工具

铝合金梯

常用材料备件

第六章物业管理服务费用测算

6.1物业管理服务费用测算

6.1.1人工费用

目

项

用

费

人员数量（人）

工资标准（元/月）

社会统筹

（元/月，工资标准的24.4%）

医疗保险

（元/月，工资标准的8%）

工装（元/月）

合计（元/月）

管理处经理

1

管理员

工程主管

维修人员

秩序主管

秩序班长

0

秩序员

0

清洁绿化主管

绿化班长

绿化工

保洁班长

0

0

保洁员

0

0

不可预见费

按照以上项目费用总和的2%计算

管理费

按照以上项目总和的5%计算

管理利润

按照以上项目总和的5%计算

税金

按照以上项目总和的5.5%计算

合计

元/月

6.1.2其他费用

序号

项目

测算依据

月支出（元）

一

办公费

1

通讯费

管理处经理200元/月

工程主管100元/月

秩序主管100元/月

清洁绿化主管100元/月

管理处固定电话300元/月

2

低值易耗品

综合测算

3

办公水电

未计

0

4

业务费

综合测算

二

保洁、消杀费

1

物料费

按人均50元/月计算

2

垃圾清运

14.5元/车×1车/天×25天/月

3

消杀费

综合测算

三

住宿费用

1

房租

300元/间×3间=900元

2

水电气费

综合测算

四

不可预见费

按以上项目费用总数的2%计算

五

公司管理费

按以上项目费用总数的5%计算

六

利润

按以上项目费用总数的5%计算

七

税金

按5.5%缴交

合计

0元/月

因此xxxxxxxxx产业园物业管理成本为：

0元/月+0元/月=0元/月

年费用为：

0元/月×12月=0元/年

测算说明：

1.按照国家相关法律法规规定，社会保险中包含社会统筹和医疗保险，其中社会统筹占工资总额的24.4%（养老保险23%，工伤保险0.4%，失业保险1%），医疗保险占公司总额的8%，此项费用仅用于管理人员、各专业主管，不含普通作业人员；

2.该测算中办公水电费用未计，待中标后双方根据实际情况另行协商；

3.工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为600元/套，夏装2套，标准为200元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套；秩序人员冬装2套，标准为200元/套，夏装2套，标准为100元/套。

4.按照国家相关法律法规规定，税金组成：

营业税—所有费用总和的5%；

城建税—营业税的7%；

教育附加费—营业税的3%；

则税金共计所有费用总和的5.5%。

6.依据行业标准，管理利润一般按照5%计算。

第七章工程设备管理

在现代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判的专业依据之一。

xxxxxx产业园是一个集工业、商业、服务业等多功能综合园区，系统设备配置齐全，设备科技技术含量高，系统设备停运对园区业主、单位影响巨大。

针对园区的设备情况，我们认为，从以下方面入手，是设备管理的基本保障：

一、完善工程部架构，确保工程部技术力量，在工程部架构设置中，应保证有机电工程师、电子电气工程师、暖通工程师等高级专业技术人才，在人才、技术资源的有力保证下，熟悉设备性能、有可靠的运行维护和检修能力，保证设备的正常运行，有能力及时发现和处理设备运行过程中的隐患和故障，保证将设备故障排除在萌芽状态。

二、建立完善的设备档案，健全设备卡片和运行维修记录，随时掌握设备运行维护状况，搞好设备“病史”管理。

三、健全设备管理岗位职责，制定设备运行、维护、保养、检修制度，制定设备周检、月检、季检、年检工作计划；严格填报运行、维护、检修、更新记录。

四、建立设备紧急事故预案，保证设备紧急情况时的管理流程。

1、由工程部设备主管起草演习预案，经工程部经理审核，报项目部经理审批后，提前通知与演习相关的单位、住户和相关部门；

2、工程部经理组织设备运行管理和设备检修技术人员提前到场，学习该次演习的目的、目标、演习预案、实施办法；

3、实施演习方案，监控演习程序，在演习过程中锻炼运行管理人员在紧急情况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修能力；

4、组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失，积累紧急设备故障的管理经验；

5、工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委会汇报。

五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区业主和相关单位带来损失。

六、共用设施设备管理标准及实施办法：

序号

项目

实施方案

督导计划

服务标准

1

电梯

1、安排电梯维修人员每天进行巡视检查，包括机房、轿顶及轿厢安全回路；

2、定期维保加油；

3、每周、每月、每季度由外委维保单位检查维保；

4、每年报技监局年检。

1、主管每天巡视检查电梯运行状况，并检查维保状况和相关记录；

2、电梯工每天巡视检查机房不少于3次，并做好记录；

1、审查月度、季度及年检维保情况，并提出意见和建议。

1、电梯按照甲方要求时间开启，保证运行良好，维保达到国家规定要求，无电梯事故；

2、设备得到规范要求的专业维保，杜绝因维保不及时造成设备损坏和报废。

2

监控系统

1、每周维护检查红外线报警装置，进行障隘测试；

2、每周进行镜头维护除尘，确保录像清晰；

3、每月全面检查线路接头及系统元件；

4、每半年由委外维保单位维护检查一次。

1、工程主管、保安队长定期检查监控中心图像及运行记录，并每周安排保安员进行红外线障隘测试；

2、工程主管每月组织全面检查系统线路及设备；

3、委外维护结果需由主管现场检查及工程部经理签署意见。

1、红外线报警装置灵敏，无误报、漏报发生；

2、监控设备图像清晰，硬盘录像可保存一个月。

3

消防广播

1、灾时和紧急通知时开启，音量适度；

2、每天巡视检查末端音箱，确保音箱输出正常，无噪音；

3、每月检查播音设备和系统线路，保证设备完好，线路畅通；

4、每半年维保音箱一次。

3、主管每天巡视公共区域时监听音乐效果；

4、每天巡视检查机房一次；

5、审查月度系统维保情况，并提出意见和建议。

1、运行效果良好，无噪音，播放节目菜单合理；

2、音控设备摆放整齐，设备房干净整洁，音带、碟片使用保管得当；

3、维保及时准确，相关运行、维保记录完整准确。

4

有线电视系统

1、每天巡视机房次数不低于3次，并适时监控信号源质量；

2、接业主报修1小时内解决问题；

3、每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知网络公司解决；

4、每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。

1、主管每天巡视机房一次，每周检验信号质量一次；

2、弱电工每天监测信号质量一次，并将结果汇报领班；

3、主管每月组织检查一次系统运行维护情况，并审查运行维护记录；

4、接入单位维护保养结果需报主管及公司经理签署意见。

1、电视信号质量投诉1小时内解决；

2、线路畅通及设备完好率达到100％。

5

网络系统

1、每天巡视机房次数不低于3次，并适时监控信号源质量；

2、每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知网络公司解决；

3、每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。

1、主管每天巡视机房一次，每周检验信号质量一次；

2、弱电工每天监测信号质量一

次，并将结果汇报领班；

3、主管每月组织检查一次系统运行维护情况，并审查运行维护记录；

1、视信号质量投诉1小时内解决；

2、线路畅通及设备完好率达到100％。

8

锅炉

1、每天开启前检查系统管网及控制部件，清洗毛发过滤器；

2、根据需要进行系统反冲洗，并配制水处理药剂；

3、每月进行控制部件检修；

4、每年进行一次系统设备维护保养检修，报技监局年检，管道阀门油漆。

1、主管每天抽检末端热水效果，每月审查运行维护记录；

2、安排督导年度维护保养工作，并向公司提交年检报告；

1、定时间运行，不随意调整运行时间，保证末端供水时间和热水效果；

2、设备检修提前知会校方，并在公寓告示栏通知。

9

变配电系统

1、每隔3小时巡视检查设备房，并填写运行记录；

2、每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好；

3、每半月维护保养发电机，并试车15分钟；

4、雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况；

5、每年度系统安全检查并维护一次。

1、主管每周巡视检查配电室不少于2次，并抽查系统维护情况，并审查运行维护记录及能耗统计表；

2、领班随时检查配电室值班情况及运行记录填写情况，并参与发电机维护及试车；

3、主管每年组织进行一次紧急停电事故演习。

1、系统正常运行，市电停电后15分钟内发电机供电，保证电梯、消防、事故照明正常使用；

2、检修停电提前24小时以告示方式通知业主和使用单位，商铺、办公场所书面通知用户。

10

消防系统

1、每2个月进行1次普消末端水压测试，每三个月进行一次自消末端水试水，检查水泵联动情况；

2、每半年清洗一次感烟、感温探头滤网，每年抽查10％探头感烟感温报警情况；

3、消防系统委外日常运行维护管理，消防系统联动设备调试检测由外委单位承担，消防系统