商业网点规划.doc

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第五章商业网点规划

一、商业（街）区规划

（一）市级商业。

根据《深圳市商业分级设置方法》，本规划在全市范围内规划金三角商业区、华强北商业区2个市级商业区和福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城－龙岗墟商业区4个次市级商业区。

1．市级商业区。

（1）金三角商业区。

金三角商业区位于罗湖区，由人民南、东门、宝安南三个片区相连而成。

其中人民南片区东起东门南路，西至建设路，北起深南东路，南至罗湖口岸；东门片区东起东门中路，西至人民公园路，北起笋岗东路，南至深南东路；宝安南片区东起和平路，西至红岭路，北起深南中路，南至滨河大道。

该区总占地面积约3平方公里，商业总营业面积约120万平方米；2004年营业额142亿元，其中批发16亿元；日均人流量95万人次（节假日高峰125万人次/日），是深圳目前营业面积最大的商业区。

①规划目标。

规划期内，要把金三角商业区建成深圳规模最大、业种业态齐全，集大众化、潮流化、休闲时尚化消费和奢侈品消费为一体的，娱乐、旅游、商务有机结合的市级商业区。

功能定位

人民南片区重点发展购物中心、百货店、专卖店、专业店等现代零售业态，提供时装、皮具、珠宝首饰、家电等零售服务及餐饮服务，成为深圳时尚商品和服务的聚集区；东门片区重点发展传统业态与现代业态并存的零售和批发业，提供服装鞋帽、珠宝首饰、家居饰品、玩具礼品等零售服务及成衣和小商品批发服务；宝安南片区重点发展购物中心、国内外知名品牌专卖店和大型专业店等业态，提供一站式消费为主的零售、餐饮和娱乐服务，以及书籍和文化用品等零售服务。

市场定位

人民南片区以提供中高档、时尚化消费为主，主要消费群体是本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客；东门片区以提供大众化、潮流化消费为主，主要消费群体是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民；宝安南片区以提供高档一站式消费为主，主要消费群体是高收入的本地居民和港澳居民。

②规划导向。

该商业区属于罗湖的老城区，开发密度高，因此，规划期内重点在于通过改造、资源整合和加强管理等手段实现规划目标。

具体包括：

改善交通和停车条件。

主要措施：

一是完善中英文对照的交通标识系统；二是打通片区微循环；三是增加停车位，应当根据条件改建或扩建停车场，采用立体车库等高地效的专用停车设施，对于新建的商业设施，必须设计足够的停车位。

整合商业资源、打造品牌形象。

加强对商业区形象包装，提升商业区的文化内涵，建设有代表性的景观；建设人行空中连廊和地下人行通道，连接罗湖口岸、人民南各大商场及东门步行街，带动人流，互相传递商业能量，使整个商业区在空间上构成一个整体。

按照规划功能要求，严格市场准入。

按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。

——禁止发展的业种业态：

农贸市场（对已有的农贸市场，应进行升级改造）。

——控制发展的业种业态：

摊位式的专业（批发）市场、仓储式商场、家具专业店、大型综合超市。

——鼓励发展的业种业态：

全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店。

加强安全防范、规范商家行为。

适当控制商业区内住宅楼的兴建，严格控制商业物业的分割出售。

（2）华强北商业区。

华强北商业区位于福田区，东起上步中路，西到华富路，北起红荔路，南到深南路，总占地面积1.45平方公里。

商业总营业面积62万平方米，2004年商业总营业额230亿元，其中批发营业额120亿元，日均人流量50万人次（节假日高峰70万人次/日），是目前深圳营业额最大的商业区。

①规划目标。

规划期内，要把华强北商业区升级改造为全国闻名、特色突出、经济时尚、人气旺盛的市级商业区。

功能定位

重点发展百货店、专业店、专卖店等零售业态，提供消费类电子产品、家用电器、时装、化妆品、珠宝首饰、钟表等商品的零售服务，品类丰富的餐饮服务，以及电子元器件批发服务。

市场定位

提供时尚实惠的中高档商品和服务。

主要消费群体是中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商。

②规划导向。

规划期内重点通过改造、调整和加强管理等手段实现规划目标。

具体包括：

改善交通和停车条件。

根据条件改建或扩建停车场、停车设施，不得改变现有停车场的功能；对于新建的建筑，必须设计足够的停车位；通过调整商业网点布局，缓解停车和交通压力。

提升整体购物环境。

加强管理，规范市场秩序，进一步改善治安状况；加大投资力度，完善商业区的绿化、灯光等景观工程，打造繁华靓丽的商业区。

按照规划功能要求，严格市场准入。

按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。

——禁止发展的业种业态：

农贸市场。

——控制发展的业种业态：

摊位式的专业（批发）市场、仓储式商场、家具专业店、大型综合超市。

——鼓励发展的业种业态：

连锁专卖店、专业店（家具、家电除外），影剧院等文体娱乐设施。

完备业主（商家）用地手续。

对于区内用地手续不完备的网点，应当通过土地变更用途补交地价等政策，提高市场准入门槛，使区内商业经营逐步规范化，实现业态结构的优化。

限制住宅楼宇的开发，适当发展商务酒店。

结合地铁华强站出口和地下商城建设，打通华强南北之间的人流通道，引导华强北商业向华强南片区扩散，与华强北商业区形成错位经营。

2．次市级商业区。

（1）福田中心商业区。

福田中心商业区位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。

该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。

①规划目标。

规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。

功能定位

重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。

市场定位

提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民。

②规划导向。

商业项目的建设要与中心区整体环境协调。

该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。

为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。

按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。

——禁止发展的业种业态：

农贸市场、旧货市场。

——控制发展的业种业态：

专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市。

——鼓励发展的业种业态：

全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。

适度开发地下商业空间。

在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。

限制住宅底商，严格控制商业物业的分割出售。

（2）南山后海商业区。

该商业区为全新规划的商业区，位于南山区后海填海区内，占地面积约1平方公里。

该商业区紧靠西部通道口岸，背倚南山核心区，区位优势明显，具备高标准规划和建设的条件。

规划期内要着重做好规划工作，依据其条件和潜力，按照市级商业区的标准进行规划，分阶段建设。

本规划期内的目标是将其建成次市级商业区。

①规划目标。

规划期内，要把南山后海商业区塑造成文化气息浓郁、环境优美，集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，传播时尚资讯、荟萃国内外风情的现代滨海国际商业区。

功能定位

重点发展购物中心、百货店、专业店、专卖店等业态，提供国内外知名品牌时装、化妆品、家电、珠宝首饰、钟表等商品为特色的零售服务，以及品类丰富、特色突出的餐饮和娱乐服务。

市场定位

以提供高档商品和服务为主，主要消费群体包括：

深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士。

②规划导向。

该商业区属新建商业区，规划期内，要通过制定高标准的规划、实施严格的规划管理等手段实现规划目标。

具体包括：

制订高标准的、与国际接轨的整体规划和功能设计方案，并严格按规划执行。

要采用国际标准，营造宽敞、高雅、整洁的购物空间，包括：

做好功能分区，考虑各种业态对建筑的不同要求；超前考虑日后可能形成的大规模人流和物流量设计道路及地面地下循环走道；商业区内地面街道不宜过宽，要方便消费者穿行，避免道路过宽对商业活动产生切割作用；配备足够的停车位；建立完善的中英文对照的交通标识系统。

打造商业区品牌形象。

向社会公开征集能反映该商业区文化内涵的名称；塑造独特的视觉景观，建设标志性商业设施；做好环境美化工作，精心设置片区的灯光、绿化、公共标识系统。

按照规划功能要求，严格市场准入。

按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。

——禁止发展的业种业态：

农贸市场、旧货市场。

——控制发展的业种业态：

专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市、主题市场。

——鼓励发展的业种业态：

国际知名百货店、购物中心、经营国内外知名品牌的专卖店、专业店，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。

政府要为购物中心的发展预留用地。

控制商业区内住宅楼的兴建，严格控制商业物业的分割出售。

（3）宝安新中心商业区。

该商业区为全新规划和建设的商业区，位于宝安新中心区内。

该商业区地处特区向西拓展的结合部，具有公路、水路、空港等交通优势，直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道，规划起点高、规模大，现代化程度高，具备较好的发展前景。

①规划目标。

规划期内，要把宝安新中心商业区建设成深圳西部功能齐全、规模较大、业种业态丰富，能体现宝安区商业形象的次市级商业区。

功能定位

新中心商业区重点发展与商务区和现代化社区相匹配，与宝安区内居民日益升级的消费需求相适应的零售、餐饮及文化娱乐业。

市场定位

宝安新中心商业区以提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主，主要消费群体是区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客。

②规划导向。

规划期内，商业总营业面积应控制在50万平方米以内。

开发一至两条有特色的商业街，吸引各类时尚产品的专业店集聚，提供自然、轻松的购物和休闲环境。

在业态上，引入中高档百货店、大型综合超市，大型专业店及各类品牌专卖店。

鼓励发展文化娱乐项目，包括影剧院、茶艺街、酒吧街等。

商业区内地面街道不宜过宽，要方便消费者穿行，避免道路过宽对商业活动产生切割作用。

（4）龙城—龙岗墟次市级商业区。

该商业区由龙城中心和龙岗墟两个片区组成。

龙城中心包括龙翔大道、吉祥路和龙城中路两侧，龙岗墟则以传统老墟为核心，扩大至跨越205国道的区域。

该商业区商业营业总面积约40万平方米，是龙岗区商业网点集聚度最高的地区。

①规划目标。

规划期内，要将龙城—龙岗墟商业区建成涵盖零售、批发、会展及商务等多重功能，面向深圳东部、辐射周边地区的次市级商业区。

功能定位

龙城中心着重发展规模适当的、与商务会展相匹配的零售、餐饮及文化娱乐业；龙岗墟建设成为集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，以提供商品档次齐全、业种业态丰富的一