合同总结报告表(苏州普洛斯望亭物流园A地块仓库工程).doc

合同总结报告表(苏州普洛斯望亭物流园A地块仓库工程).doc

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中国建筑合同管理表格

项目部工程合同总结报告表

表格编号

CSCEC-CM-0601

项目名称

苏州普洛斯望亭物流园A地块仓库工程

开竣工日期

2011.7.20～2012.4.15

工程地点

苏州市相城区望亭镇

工程类型

单层钢结构仓库

履约评价

一般

资金来源

□政府投资R国有资金□民间投资R外资□港澳台投资

合同签订情况

招（议）标文件分析和合同风险分析

全球最大的物流配送设施开发商和服务商普洛斯集团投资苏州的第二个物流项目——苏州普洛斯望亭物流园在苏州与无锡交界的望亭国际物流园一期规划面积8.3平方公里，兴建综合联运、多元物流、国际物流、标准化仓储、公共配套服务五大功能区域，集存储、配载、水陆空运输方式转换、包装、拼装、组装加工、信息服务于一体，被列为苏州市2007年重点建设项目、江苏省“十一五”规划重点物流基地。

，规划占地2.5平方公里，首期启动280亩，计划建造以第三方物流为主的物流设施平台，为苏州、无锡以及周边地区提供区域性配送和城市配送服务。

经分析本工程可能的风险有：

在工程施工过程中，经常会发生如下可以进行签证索赔的情形：

（1）发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件；

（2）发包人未能按约定日期支付预付款、进度款，致使施工不能正常进行；（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；（4）设计变更和工程量增加；（5）工程师指令错误或失误造成的承包人损失等等。

我方的签证、索赔若未按照施工主合同约定的程序及时办理，有的会因为时间过长导致事实难以确认，有的依据合同约定将直接认定为不涉及价款调整或费用的产生，有的将导致签证索赔效力待定或无效，都会对工程结算带来障碍甚至是可得利益的损失。

在工程施工过程中，因为设计变更、签证索赔、国家政策、法律或其他合同约定的合同价款调整的情形，我们应当按合同约定或法律、法规规定的程序办理价款调整手续，否则在进度付款时，发包人可能将不予考虑该部分费用的支付，最终结算时还可能会不予认可，导致工程结算价款的减少。

工程合同协议条款中，规定该工程变更的费用总额当超过合同总价15%以上时，甲方对超过的部分应给予补偿。

显然，乙方若遇到变更较多的工程，至少要先损失合同总价的15%.反之，当该工程变更较少时，乙方将会有较高的盈利。

又如，某合同中规定，乙方采购运进场地的工程材料，必须经甲方工地代表认可后方能用于工程。

在这里“认可”没有明确的标准，甲方代表可能会以此条款要求提高材料的档次，使乙方支付较高的材料费。

合同环境调查、实施方案、工程预算以及报价方面的问题及经验教训

根据本项目的投标经历总结出几点经验，在投标前仔细研究原设计图纸，发现有不够合理之处，应提出能降低造价的修改设计建议，以提高对业主的吸引力。

另外，靠缩短工期取胜，即比规定的工期有所缩短，达到早投产，早收益。

有时甚至标价稍高，对业主也是很有吸引力；充分分析所投工程的地理位置、建筑功能、结构体型，认清本工程对自身企业发展的的重要性；若工程中标后能为企业创造良好的社会效益，能为企业争取创造竞争优势，宁愿目前少盈利，先将工程承揽到手。

以便该工程为企业树立一个永久的广告。

实行工程量清单计价后投标报价必须要求合理，并不是越低越好，不能低于投标人的个别成本，也不能由于低价中标而造成亏损。

投标人必须是保证质量、工期的前提下，保证预期的利润及考虑一定风险的基础上确定最低成本价。

低价虽然重要，但是不是报价的唯一因素，除了低报价之外，投标人可以采取投标技巧战胜对手。

本工程报价上采用了不平衡报价：

能够早日收回资金的项目，如前期措施费、基础工程、土石方工程等可以报的较高，以利于资金周转，后期工程项目如设备安装、装饰工程等的报价方可适当降低；经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，单价适当提高，这样在最终结算时可以多赚钱，而将工程量有可能减少的项目单价降低，工程结算时损失不大；其他费用中，对于暂定项目，实施可能性大的项目，价格可定高价；不一定实施的项目则可定低价。

对于填报日单价和机械台班单价的项目，可以高些，以便在日后招标人用工或机械时可多盈利。

报价必须要建立在对工程量清单表中的工程量风险仔细核对的基础上，特别是对于降低单价的项目，如工程量一旦增多，将造成投资的重大损失，同时一定要控制在合理幅度内，一般控制在10%以内，以免引起招标人反对，甚至导致个别清单项报价不合理而废标。

合同谈判中的问题及经验教训，以后签订同类合同的注意点

在合同签订前，应对业主（发包人）及工程本身情况要做详尽的调查。

比如工程的真实性、可靠性以及业主的资信情况，工程审批手续是否完备等等。

只有在工程业主资信可靠、工程合法、手续完备的条件下，与之签订合同，施工方的合同权利才能得到充分的保障。

在以往的工程承揽中，遇到一些不法分子利用施工方个别人、个别单位急于取得工程的心理，编造虚假的工程信息，伪造审批文件，进行诈骗活动。

因此，如果不对工程情况进行仔细调查，则有可能陷入商业陷阱，并造成巨大的经济损失。

1.对发包商主要应了解两个方面的内容：

一是主体资格，即建设工程相关手续是否齐全。

例如，建设用地是否批准?

是否列入投资计划?

规划、设计是否得到批准?

是否进行了招标等。

二是履约能力，即资金问题。

施工所需资金是否已经落实或可能落实等。

在签订合同前对发包方主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，将不合格的主体排斥在合同的大门之外，为将来合同能够及时、正确地实施奠定一个良好的基础。

2.如果施工方施工的是分包工程，要严格审查发包人的项目是否是依法批准的合法项目，发包人是否依法取得企业法人营业执照，取得了相应的经营资格和等级证书，审查发包人签约代表人的资格，审查工程发包人的履约信用等。

3.对施工方的分包商主要了解的内容有：

资质情况，施工能力，社会信誉，财务情况等。

1.仔细阅读使用合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。

目前，建设工程使用合同文本是普遍采用建设部与国家工商行政管理局共同制定的《建设工程施工合同》示范文本，该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。

签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。

因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导如何签订“专用条款”，更重要的是当“专用条款”中基本条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。

2.合同价款约定清楚。

（1）《协议书》中“合同价款”的填写，应根据合同工程是属于招标工程还是议标工程，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书的中标价格在协议书内约定，非招标工程合同价款由发包人、承包人依据工程预算在协议书内约定。

（2）合同价格是双方共同约定的条款，第一，要协议;第二，要确定。

暂定价、暂估价、概算价都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。

（3）填写第23条款的“合同价款及调整”时应按《通用条款》所列的固定价格、可调价格、成本加薪酬三种方式，约定一种写入本款。

（4）采用固定价格时，应注意明确包死的种类。

如：

总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

（5）采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

（6）应当把风险费用的计算方法约定清楚。

双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

（7）对于风险范围内以外的风险费用，应约定调整方法。

（8）在施工过程中，会出现设计变更等情况，合同双方都会签订补充条款，重新约定合同价款。

所以补充条款中一定要约定一句话：

“此补充合同与主合同具有同等效力。

”（9）甲方签署的工程量确认单十分重要，在合同纠纷中，法院可依据甲、乙双方签署的工程量确认单来确定争议的合同价款。

3.工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容。

（1）实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期没有明确界定而产生。

开工日期有“破土之日”、“验线之日”以及“业主通知为主”之说，竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。

无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定，并约定开工、竣工应办理哪些手续，签署何种文件。

对中间交工的工程也应按上述方法做出约定。

（2）目前在工程质量验收中，工程质量监督部门不再是工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。

因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员、采用的质量标准、验收程序、须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。

（3）建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。

由于任何工程在施工过程中都不可避免有设计变更、现场签证和材料差价的发生，所以均难“一次性包死，不作调整”。

合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认做出明确规定。

如果是单价合同，必须明确单价所包含的工程量内容的清单。

4.对工程预付款、进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。

一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨付，需报何种文件，如何审核确定拨款数额以及双方对进度款认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，影响工程施工。

一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。

因此，合同中应特别注重工程拨款和结算的程序约定。

（1）填写约定工程预付款的额度，应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。

（2）应准确填写发包人向承包人拨付款的具体时间或相对时间。

（3）应填写约定扣回工程款时间和比例。

（4）工程进度款的支付时间与支付方式，以形象进度可选择：

按月计算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）及其他结算方式。

（5）工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。

合同中对工程预付款、进度款应明确约定，发包人向承包人预付工程款、进度款的时间和金额或合同价款总额的比例。

若发包人不按约定的时间和比例执行，引起的工期顺延可不追究承包方的责任。

承包方可以要求由于进度款或预付款付款不及时带来的损失。

5.总包合同中应具体规定发包方、总包方、分包方各自的责任和相互关系。

尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订立有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自责任和相互关系也有原则性的规定，但实践中仍常常发生分包方不接受总包方监督，和发包方直接向分包方拨款造成总包方对分包方难以管理的现象。

因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。

以上的行为时有发生，会造成资金管理混乱，三者的资金往来出现交叉，在工程竣工结算时出现纠纷。

如果发包方将工程款直接拨入分包方账号中，总包方可以追认此款项，发包方必须将工程款拨入总包方账号。

如发包方不执行，总包方可起诉法院，请求法院强制执行，将工程款追回。

但是一般情况下，以上情况很少出现，因为在合同履行过程中，都是合同双方之间有资金往来和工作关系，只要在合同中与对方约定好双方的权利和义务即可。

6.明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限。

建设工程在工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。

合同中应明确列出对方派出的管理人员名单，明确其各自职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确定等签认权的人员的签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，在最终结算时，双方不认可，引起纠纷，给施工方造成损失。

7.材料设备供应应约定清楚。

（1）应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级提供的时间和地点。

（2）应约定供应方承担的具体责任。

（3）双方应约定供应材料和设备的结算方法（可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法）。

施工合同规定是甲方供料，合同条款中必须约定材料的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级提供的时间和地点以及验货方式。

如果没有约定，工程质量由于甲方的供料出现问题，会导致法律纠纷。

虽然在法院审理中，法院会依据事实判定甲方的