西安最全公寓专题研究.ppt

西安最全公寓专题研究.ppt

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公寓市场认知现状2公寓就是一个人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；公寓就是高档的酒店式住宅,但不象酒店是计算每天的费用,公寓可以包月,价格比酒店优惠；公寓听起来像年轻人住的,品质外观精美,价格也高,而住宅是指大社区,注重配套的成熟社区;公寓好像都是在繁华闹市区,住宅大都好像是在郊区吧!

什么是公寓？

为什么大家的答案千奇百怪？

究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣传不到位或是公寓的概念压根就被颠覆或混淆了4目录CONTENTSPART1解读“公寓”1.供许多人家居住的公共寓所。

多为楼房建筑，有成套房间，设备较好。

事件解读“在城市里，黑人有一定的住区，不准和白人住在一个公寓。

”洪深这就是“美国的生活方式”什么是公寓？

2.旧时租期较长、房租按月计算的旅馆，居住人多为求学或谋事者。

事件解读“那是在西单牌楼附近的一家公寓里。

以前，这是一家专招待学生的，非常规矩的公寓。

”老舍四世同堂什么是公寓？

地段的不可替代性细致入微的酒店式服务完善的居家型功能布局集住宅、酒店、会所多功能于一体公寓APARTMENT公寓APARTMENT特征公寓市场特征售价高、销售快、价格增长幅度大高利润、回款快、易达利润最大化特征的具体体现公寓APARTMENT特征目前市场上公寓类型的划分目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同；一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅；根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型；n普通公寓n商务公寓n酒店式公寓公寓的分类方式：

普通公寓（居住型公寓）商务公寓酒店式公寓用地性质住宅一般为综合性用地，商住或商业用地一般为商业用地产权性质公寓商务公寓公寓或商务公寓产权年限70年根据用地性质而定，40年或50年根据用地性质而定，40年特点户型面积小，3060平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平。

一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；价格相对写字楼较低；首付最低可达2成，按揭可达20-30年；产权性质为商务公寓，非纯写字楼。

面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。

公寓的目标客户及功能需求：

普通公寓（居住型公寓）商务公寓酒店式公寓n高级白领及投资客n低首付、低月供n精装修交房，配套完善，交通方便n具有较大投资价值，升值潜力大n自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好n投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大n可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引n租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主n购买客户主要以投资客为主n具备良好的商业、商务、交通条件n具备较高的投资价值公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现；不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功能营销。

不同功能产品的市场启示基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示：

13目录CONTENTSPART2公寓与住宅对比分析公寓住宅但在西安公寓只做销售,已经与住宅没有明显差异了公寓和住宅的主要区别公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别在于公寓是以出租为主，带有一定的商务配套而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套“公寓”的国内外之分在国外像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少带有“公寓”、“国际公寓”字样的楼盘，欲与世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售的。

后来，“公寓”一词逐渐演变成住宅的代名词，而与出租形式无关。

发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。

在国内那么，作为开发商，在拿到地时究竟该如何下手，怎样在不同情况下做出不同的产品定位？

归根结底消费者告诉我们：

在他们眼里公寓与住宅没有区别；市场告诉我们：

在西安的“公寓”只是住宅的代名词；公寓速效的销售业绩告诉我们：

叫公寓的住宅确实比没有起这个代号的住宅卖得快。

最适宜的才是最好的！

社区服务趋于公寓化宣传形式趋于住宅化是繁华闹市区的首选面积集中在30-80平方米外观采用时尚现代型建筑采用精装修标准卖住宅的价格超大容积率，超小绿化率借用周边生活配套,自身配套优势缺乏无景观资源客群以年轻人为主公寓的称谓，住宅的形式户型格局单一社区规模大，生活配套成熟高端产品郊区化超大绿化率，合理容积率户型面积区间较大景观资源丰富适宜客群范围较广社区档次品质化户型格局多样化开发周期长底商销售滞缓物业类型综合化公寓住宅关于定位目前西安市场上的公寓类型有公寓市场混乱分不清公寓和住宅的差别：

大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,将两者概念互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值；公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅卖得快。

公寓剖析消费者心里没有公寓的概念，对他们来说公寓只是一个楼盘的名称，相当于住宅的代名词。

酒店式公寓：

艾斯汀国际公寓商务型公寓：

假日国际公寓公寓式住宅：

龙湖MOCO国际项目畅销分析：

n对应目标客户需求，标杆形象+标杆品质+主流畅销户型+稀缺地段塑造西安投资价值标杆；n价值体系明显丰富和提升，实现与传统同类的差异优势，产品竞争力得到充分保障；n09年市场迅速恢复，投资客重新介入市场，低总价高收益产品颇受关注。

n产品特点：

5000平米空中花园，1.5万平米中庭园林，带2000元/平米精装、无燃气管道、星级大堂、进口品牌电梯、酒店式物业服务+部分商务服务、5A智能配套；n产品：

39-135平米平层，3.2米层高；n销售情况：

目前仅剩3套135户型；n产品概念：

采用管家式定制特色服务，服务标准参照星级酒店标准的服务公寓；n目标客户：

海内外常驻机构管理人员、商务人员和技术人员；公司或机构购买用于招待和服务；小企业和SOHO人群；与区域存在业务往来的中高端商务客户；长线投资客户。

典型酒店式公寓案例：

艾斯汀国际公寓项目畅销分析：

n稀缺城市版图，核心区位优势；n坐拥城市、交通、文化、行政、金融、时尚六大中央核心资源，庞大的集群效应给项目增加了较强的附加值；n与酒店一般的高舒适度；联城行物业管理公司提供国际品质周到的物业服务。

n产品特点：

由A、B两栋15层小户型公寓组合而成，地上共15层，1、2层为商业用房，315层为珍藏型小户型公寓，地下共3层。

地处地铁一、二号线唯一交汇点，拥享两条地铁带来的便捷与畅通。

n产品：

37-75平米小高层；n销售情况：

已售罄；n产品概念：

用打造五星级酒店的标准筑建古城西安的顶级中央财富公寓；n目标客户：

自用型客户，成长中的中小企业及创业者；投资者；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。

典型商务型公寓案例：

假日国际公寓项目畅销分析：

n区域核心地段；n精装修项目；n配套齐全；n升值空间大。

n产品特点：

由2栋总高31层高层组成，负一层至三层为大型商业（家居生活馆）。

四层为屋面花园空中商铺，5-31层为精装修全功能SOHO；n产品：

40-80平米精装小户型；n销售情况：

目前在售西单元及商业；n产品概念：

国际品质精装，只需添置简单家具即可拎包入住，办公、自住、投资皆宜；n目标客户：

高新、经开、城内上班族，周边商业私营业主，投资客。

典型公寓式住宅案例：

龙湖MOCO国际市场所真正需求的公寓类型我们所要分析的公寓是区别于一般住宅的；大部分以出租为主，在功能和定位上明显不同于一般住宅；这类公寓所占的住宅市场份额很小，但却是一个走向成熟的房地产市场所应兼备的类型。

对分布在全国各城市的开发商、同行来说：

拓展市场眼界，区分概念，明确各种公寓的定位和功能，找出所在城市的市场需求和空白，领先一步占领市场，才能在开发泛滥的地产时代占领一席高地！

根据目前市场上公寓的形式,可以得出:

要开发真正的公寓市场：

真正先进的公寓市场还未被开启！

要做真正的服务式公寓：

要做就做到最好,最全方位的服务！

尝试从未在西安使用的传统公寓模式！

要创新,不要随波逐流：

不要和他们一样把住宅当公寓！

完善西安现有的公寓配套设施：

使绿化景观资源不再象西安现有的公寓那样稀缺（10%）,小公寓作出大住宅的气势！

要卖出最贵的独创式公寓：

打破公寓与住宅价格相当的尴尬局面！

25目录CONTENTSPART3公寓关联类别的对比分析服务式公寓商务公寓竞争模式分析商务公寓基本特征比较商务公寓用途比较商务公寓分为两类：

居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分：

服务式公寓配套设施和服务普通出租型公寓VS服务式公寓VS酒店商业竞争模式比较服务式公寓是介于酒店和住宅物业之间的一种物业类型，其满足了介于长期及短期居住之间的需求。

其长租客源将与区域内投资型高档住宅形成竞争；其短租客源在一定程度上与酒店形成竞争，也是对酒店需求的一种补充形式。

做什么才能吸引眼球？

怎样做才能赚钱？

怎么规划最为合理？

是否注重绿化？

要不要景观？

分几期开发？

现在遇到的问题？

在那个稀缺的位置32目录CONTENTSPART4公寓区域市场研究公寓。

IN西安西安目前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性；但公寓仍然以高新、城南及其辐射带内供应集中。

区域档次主要目标客户曲江板块高档以别墅、低密度物业为主私营企业主高级管理人员高级公务员高新中高档高层和小高层洋房为主高新产业技术、管理人员私营企业主公务员城内中高档、酒店式公寓外企和大企业高级员工、投资客和机构南郊中档至中高档小高层和高层研究所技术人员、教师私营企业主东郊中档以普通小高层洋房个体批发经营户区域厂矿企业（纺织）管理人员西郊中档以普通高层洋房军工企业高级技术及管理人员高教教师航空企业员工北郊中档至中低档以普通小高层洋房公务员企业技术人员及管理人员北郊西郊高新东郊城内南郊曲江板块曲江板块浐河板块浐河板块公寓市场六大板块解析西安近年市场概况08.108.209.209.108.408.309.309.410.110.210.310.411.311.211.108.108.209.209.108.408.309.309.410.110.210.310.411.311.211.13季度成交面积240万，环比上季度上涨14.88%，同比下降15.81%;销售额1528385万元，与2季度相比上涨20.65%，与上年2季度相比下滑10.56%；本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为83.87%，销售额所占比例为72.29%。

3季度销售面积为213094.99，环比下滑23.79%，较去年同期相比增长9.94%，占本期商品房销售总量的7.46%;本期销售额为358729万元，环比增长16.73%，较去年同比增长53.4%，占同期商品房销售额的16.97%。

城南市场全力冲销量成为各开发商年度关键时刻最为主要的任务；调控逐步深入，信贷越收越紧，短期无法扭转的市场颓势令楼市提前入冬，越到年末，压力越大；明年开发商也很有可能受到当前楼市影响，适当调减销售任务，西安的房价将逐步步入理性轨道。

从11月各面积段销售套数来看：

90-130平米区间段的销售套数占到了30.3%相比上月上涨6.4个百分点为本月城南区销售套数最多的区