西安凤城四路地块前期开发定位提报.pptx

西安凤城四路地块前期开发定位提报.pptx

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西安凤城四路地块前期可行性提报一、一、总说明总说明二、项目概况二、项目概况三、市场分析三、市场分析四、设计方案四、设计方案五、投资估算五、投资估算六、财务分析六、财务分析七、结论与建议七、结论与建议一、一、总说明总说明二、项目概况二、项目概况三、市场分析三、市场分析四、设计方案四、设计方案五、投资估算五、投资估算六、财务分析六、财务分析七、结论与建议七、结论与建议1.1报告编制的目的报告编制的目的本报告的编制，旨在对项目的市场情况、定价依据、初步规划、成本造价等进行分析和预测，制定出项目的初步开发实施计划；同时，根据以上相关条件，通过详细测算，为项目投资决策提供定量分析参考依据。

1.2测算依据测算依据

（1）西安市拍卖转让国有土地使用权文件

（2）项目初步定为报告（3）项目前期各项技术指标（4）项目成本估算（5）西安住宅市场研究报告1.3其他需要说明事项其他需要说明事项

（1）土地成交价格以成交价约485万元/亩为基础进行计算（数据信息来源于西安数据网）。

（2）项目包含商业，按销售进行测算。

（3）测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。

一、总说明一、总说明一、一、总说明总说明二、项目概况二、项目概况三、市场分析三、市场分析四、设计方案四、设计方案五、投资估算五、投资估算六、财务分析六、财务分析七、结论与建议七、结论与建议2.1、项目、项目用地现状用地现状项目地块目前为经开区张家堡街道办事处国有单位办公楼，涉及拆迁部分。

项目地块目前为经开区张家堡街道办事处国有单位办公楼，涉及拆迁部分。

地上物情况及拆迁计划地上物情况及拆迁计划根据竞买须知，拟投资的地块，规划红线范围内的房屋及其他建（构）筑物的拆迁，沟渠的拆改、树木的伐移，建渣的清除、围墙的修建由宗地提供方负责实施，所需的费用由宗地提供方负责。

2.2、建设、建设规划与目标规划与目标土地面积土地面积：

约：

约10亩（亩（约约6670平方米）平方米）建筑高度：

约建筑高度：

约95.4米米总层数：

总层数：

31层层建筑层高：

建筑层高：

2.9米米容积率：

约容积率：

约55.5开发周期：

约开发周期：

约24个月个月土地土地价格价格：

约：

约485万万元元/亩亩（西安市（西安市国有土地使用权国有土地使用权挂牌成交价、信息数据来源西挂牌成交价、信息数据来源西安数据中心）安数据中心）建筑面积建筑面积（预计）：

总（预计）：

总建筑面积：

约建筑面积：

约400002.3、项目、项目地理位置地理位置项目地块位于凤城四路与未央路十字西北角，东临未央路，西临文景路，北临凤城五路，南近距北二环，紧邻地铁2号线，周边教育、医疗、交通、环境配套、商业氛围极其浓厚。

项目目地地块2.4、周围、周围环境与设施环境与设施项目地块三大公园环抱，分别是汉长安城遗址公园、城市运动公园和文景公园。

徒步约15分钟即可到达汉城湖和遗址公园。

项目周边交通配套、教育配套、大型商场、餐饮、医疗配套十分齐全。

向东为北城另一大交通主干道未央大道，地铁二号线由此通过并以正式运营，周边数十余条公交线路轻松到达全市各地。

2.5、城北周边生活配套、城北周边生活配套区域内教育、医疗、商业等配套相对成熟，布局较为集中，主要分布在未央路、文景路，市政区域内教育、医疗、商业等配套相对成熟，布局较为集中，主要分布在未央路、文景路，市政中心板块配套日渐完备中心板块配套日渐完备4531276市政府市委张家堡商圈891011121317141516181920212223242526272829银行25商业银行26招商银行27中国银行28中国建设银行29中国邮政储蓄医疗19西航医院20凤城医院21未央第一医院23中医医院（在建）24西安市急救中心分类编号名称教育1高铁寨小学2永丰小学3团结小学4西安医学专修学院5航空护士职业学校6百花村小学7大明宫小学8西安中学9西安市第十七中学10市高级中学（在建）公园11文景公园12城市运动公园商业13沃尔玛14世纪金花赛高购物中心15人人乐16国美电器17苏宁电器18华东服装城2.6、城北交通分析、城北交通分析目前区域外部拥有较为成熟的路网体系，项目周边道路也已基本完善，驾车出行便利，存在轨道交目前区域外部拥有较为成熟的路网体系，项目周边道路也已基本完善，驾车出行便利，存在轨道交通利好通利好城市运城市运动公园动公园凤城九路凤城九路凤城十路凤城十路未央路未央路文景路文景路项目地块区域内交通体系：

道路体系已经基本完善，公共交通便利；项目西侧为未央路，城市中轴线；项目、南北分别为凤城九、十路，路况较好，出行方便；项目东侧秦川路正在改建北客站火车站本案区域内轨道交通体系：

地铁2号线2011.9.16年开通项目紧邻地铁2号线，城市铁路交通便利。

北起西安北客站，向南沿未央路、长安大街直达长安区，是贯通西安城市南北的大动脉区域内轨道交通体系：

地铁2号线2011.9.16年开通西安北客站于2008年9月19日正式开工建设，分三场18站台34线，设计南北两座客运站房及站前广场，南主北辅；建成后将是亚洲最大的火车站。

2.7、区域小结、区域小结区域区域配套日渐成熟完备、市政府北迁、地铁开通营运、产业发展各项利好因素配套日渐成熟完备、市政府北迁、地铁开通营运、产业发展各项利好因素促使经开区城市政治经济商务中心角色的发展，愈演愈烈的发展价值潜力，让经开促使经开区城市政治经济商务中心角色的发展，愈演愈烈的发展价值潜力，让经开区域即将成为各片区之首；区域即将成为各片区之首；亚洲之最的北客站建设将打开西安对外的北门，从此而带来的经济、商业等都将促使区域价值的衍生。

以市政府北迁为契机，将扩大西安发展的辐射面，西安北部区域将成为城市发展新的增长点，北向！

将成为西安城市发展的主旋律。

地铁二号线率先通车营运，标志着城北地铁时代的来临，在扩大区域置业客户范围的同时将促进沿线物业价值更大化。

区域内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地。

未来城市规划北向发展明确，通过西咸一体化、渭北经济开发区扩张等双平面带动城北。

一、一、总说明总说明二、项目概况二、项目概况三、市场分析三、市场分析四、设计方案四、设计方案五、投资估算五、投资估算六、财务分析六、财务分析七、结论与建议七、结论与建议3.1、政策、政策摘要摘要自自20092009年年1212月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是别是20102010年年11月的月的“国十一条国十一条”、44月的月的“国十条国十条”、99月的月的“9.29“9.29新政新政”，20112011年年11月的月的“新国八条新国八条”，而这次出台的，而这次出台的“国五条国五条”则是第五次则是第五次调控升级。

调控升级。

坚持调控政策不动摇警钟长鸣二套房首付款比例不得低于40%。

90以上首付款比不低30%；二套首付50%贷款基准利率的1.1二套首付不低于60%限购令露头角201120112010201020102010落实调控政策暂停放居民家购买3套及以上贷款20102010201320133.2、楼市数据、楼市数据1111年全年西安楼市未松动、成交量大幅年全年西安楼市未松动、成交量大幅缩水，缩水，20122012年初年初拐点初拐点初现，现，44月份月份量价齐跌，成交量回量价齐跌，成交量回缓。

缓。

下半年小幅度震荡上行，全年住宅成交下半年小幅度震荡上行，全年住宅成交10001000万，同比上涨万，同比上涨88%，成交，成交价格价格68066806元元/，同比上涨，同比上涨3%3%3.3、土地、土地供应供应从今年各类用地供应走势来看，迚入三季度后，居住、商业类用地出现了较为明显癿持续从今年各类用地供应走势来看，迚入三季度后，居住、商业类用地出现了较为明显癿持续增长态势，迚入四季度后，出现了近似直线上升的态势；增长态势，迚入四季度后，出现了近似直线上升的态势；城南、高新二城南、高新二期规划期规划暂暂未进行未进行土地放量，土地放量，现有规划现有规划区域又区域又处于中度处于中度饱和状态，年内土地饱和状态，年内土地供应量幵未出现大幅增长态势；供应量幵未出现大幅增长态势；部分城区由于仍旧有大量土地储备以及随着新区的打造，其供应量均出现大幅上升。

部分城区由于仍旧有大量土地储备以及随着新区的打造，其供应量均出现大幅上升。

城西区作为城市新兴拓展区域，由于基础设施条件较差，开収难度相对较大，开发初期城西区作为城市新兴拓展区域，由于基础设施条件较差，开収难度相对较大，开发初期通过低价栺癿出让土地不开収企业迚行合作，以推动城区癿快速建设。

通过低价栺癿出让土地不开収企业迚行合作，以推动城区癿快速建设。

3.4、2012年各房企拿地分布图年各房企拿地分布图20122012年各大腕在年各大腕在西安土地市场上西安土地市场上大有作为，从保大有作为，从保利到华润，从万利到华润，从万科到龙湖。

就连科到龙湖。

就连作为龙头老大的作为龙头老大的万科也加入了这万科也加入了这场土地的大混战。

场土地的大混战。

万科声称万科声称“不拿不拿地就要挨饿地就要挨饿”，跑马圈地，开疆跑马圈地，开疆拓土已经成为了拓土已经成为了房企必经之路房企必经之路。

从图中不难看出，从图中不难看出，今年房企比较火今年房企比较火热的依然属城北热的依然属城北区域区域。

3.5、量、量价走势价走势20092009年以来，西安整体成交量有所下滑；年以来，西安整体成交量有所下滑；1111年到年到1212年有小幅度上涨年有小幅度上涨1010年以后成交均价增速放缓，目前呈现稳定、健康的价格增速阶段年以后成交均价增速放缓，目前呈现稳定、健康的价格增速阶段1111年后西安的房企作出让步，年后西安的房企作出让步，1212年全年市场逐步回暖年全年市场逐步回暖3.6、2013年西安市场走势年西安市场走势刚需释放刚需释放旧地启动旧地启动土地放量土地放量量价齐升量价齐升高位土地市场高位土地市场成交回归成交回归价格上行价格上行市场回暖市场回暖存在一定市场存在一定市场供应量大幅增加供应量大幅增加11671167万库存万库存广义数字显示西安每年新增刚需面积广义数字显示西安每年新增刚需面积11001100万，而仅万，而仅1212年底全市库存就够年底全市库存就够全年消化，也就是说全年消化，也就是说1313年楼市延续供过于求旋律不变，买方主导楼市动向。

年楼市延续供过于求旋律不变，买方主导楼市动向。

供大于求，供大于求，1313年西安楼市是众多房企资源争夺的重要战场年西安楼市是众多房企资源争夺的重要战场3.7、项目优势（项目优势（S）与机会点）与机会点（O）分析分析区域区域优势：

本项目处在经开区核心商业区域。

市市场优势：

通过市场调研与分析，我们发现未来该区域有着旺盛的住宅刚性需求。

地段地段优势：

宗地处于邻近连接“城北”与“城南”的主干道-未央大道，具有很好的开发机会点。

交通交通优势：

地块东侧地铁2号线紧邻地块约50米；公交线路齐备，直达西安市区内多个商业聚集区。

配套配套优势：

周边教育资源，餐饮及社区配套型商业已经发展成熟。

品牌整合品牌整合优势：

在本项目开发期间联合相关行业的知名品牌企业共同实施各环节作业，将生产明显的品牌叠加效应。

建筑、建筑、户型型优势：

虽然现在项目未进入标准设计阶段，但我们认为一个成功的地产项目开发，建筑与户型优势必是其中最大的亮点之一。

3.8、项目弱势（项目弱势（W）与威胁（）与威胁（T）分析分析宗地面积较小，且地块北边有多层居住社区，报批容积率相对受到限制，不利于总平面摆布。

宗地南面临凤城四路，噪音及扬尘南边住宅部分居住及扬尘较大。

宗地面积小，居住环境无法与周边大型社区相媲美。

该区域在售及待开盘大型房产项目较多，在到达项目的通路上同质项目截留客户的威胁。

3.9、本本案项目竞争对比案项目竞争对比本项目地块位于西安市本项目地块位于西安市城北区域城北区域内，众多西安一线品牌开发商汇聚于此，内，众多西安一线品牌开发商汇聚于此，高端、中端产品相对集中，本案项目体量较小，项目竞争性较大。