西安市公寓市场调研(2015).ppt

西安市公寓市场调研(2015).ppt

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西安公寓市场调研报告结构第一部分西安公寓市场概述第二部分高新区公寓市场第四部分市场分析借鉴第三部分个案解读西安公寓市场分布格局受城市规划政治、商务、商业、文化功能定位属性的影响及板块发展带动经开、城内、曲江、高新成为西安公寓主力分布的四大区域。

经开城内城南及曲江高新u公寓市场成交总体呈增长趋势，但市场成交量有小幅波动；u各区域板块成交中，城南、高新为公寓成交主力区域；历年全市公寓成交量价注：

本数据以全市70以下产品备案量作为公寓成交数据西安公寓市场成交概况高新板块均价：

7500-8500元/月均去化：

20-30套/月经开板块均价：

6600-8100元/月均去化：

20-30套/月城内板块均价：

9000-10000元/月均去化：

20-50套/月城南、曲江板块均价：

7000-8500元/月均去化：

30-40套浐灞、城东板块均价：

5500-6500元/月均去化：

10-20套/月西安公寓市场各区域销售情况从各版块公寓市场成交价格表现来看，主力成交均价集中在8500元/左右，月均去化水平在30套左右；盛龙广场均价水平：

6000-6700去化速度：

10-20套/月宫园中央均价水平：

6500-7000去化速度：

20-30套/月景寓学府均价水平：

6000-6500去化速度：

30-40套/月太奥广场均价水平：

6500-7000（精）去化速度：

30-40套/月高山流水和城均价水平：

6500-7000去化速度：

10-15套/月高科尚都均价水平：

7500-8000（精）去化速度：

20-25套/月曲江MINI公馆均价水平：

6500-7000去化速度：

5-10套/月中贸广场均价水平：

8500-9000（精）去化速度：

20-30套/月曲江奇寓均价水平：

7000-7500去化速度：

20-30套/月龙湖香缇国际均价水平：

4800-5500去化速度：

20-30套/月目前在售个案重点板块表现，城北板块中以盛龙广场为代表均价6700元/，月均去化水平15套；城南板块中以中贸广场为代表均价9000元/，月均去化水平25套；高新板块以高科尚都为代表均价8000元/，月均去化水平在20套；西安市场公寓个案项目表现铂悦均价水平：

8000-9000（精）去化速度：

5-10套/月MOMOpark均价水平：

9000-12000（精）去化速度：

20-30套/月u西安公寓市场项目主要以经开、城内、曲江、高新为主力分布区域；u从年度市场去化情况来看总体呈现增长趋势，但成交量有小幅波动，各区域板块成交表现中，城南、高新为公寓成交主力；u从各版块公寓市场成交价格表现来看，主力成交均价集中在8500元/左右，月均去化水平在30套左右；u高新区域板块成交均价水平7500-8500元/之间与全市均价水平基本持平；西安公寓市场小结市场关键词：

稳增长低去化报告结构第二部分高新区公寓市场第三部分个案解读第四部分市场分析借鉴第一部分西安公寓市场概述科技二路沿线公寓项目依托其优越的地段板块价值，市场客户认可度较高；高新路沿线该板块配套较为完善，在售公寓主要依托周边学校资源为销售卖点。

唐延路沣惠南路沿线该板块为主要大中型企业办公写字楼聚集区，项目自身配套较为齐全；锦业路沿线该板块正处在开发阶段，居住氛围尚未形成，公寓项目以主打投资类客户为主，整体板块公寓市场相对不成熟；高新公寓板块划分科技二路沿线锦业路沿线唐延路沣惠南路沿线高新路沿线高新区公寓市场依据其地理商圈划分主要分为科技二路、高新路、唐延路、和锦业路板块沿线；1010板块项目名称占地面积（亩）建筑面积（万）容积率装修总户数面积区间（）销售均价（元/）去化速度科技二路沿线朗臣公寓5.83.56.8精装14757-10325000510套/月铂悦238.64.5精装92033-62900010套/月龙记观澜国际3113.44.65毛坯77543-75680010套/月尚中心104.32.76精装+毛坯4304514000（loft）30余套/月唐延公馆93.65.3毛坯70030-10012000（loft）近30套/月锦业路沿线锦业时代67456精装183027-68880025套/月左右旗远锦樾34145毛坯100088-105700040套/月左右高科尚都148403.5精装142540-108770020套/月左右i都会7271062.5毛坯500035-1008500（loft）60套/月左右各版块在售/待售公寓基本信息及销售状况绿色：

已售完项目1111板块项目名称占地面积（亩）建筑面积（万）容积率装修总户数面积区间（）销售均价（元/）去化速度高新路沿线尚中心104.33.0精装70045（LOFT）1700030套/月左右方舟豪布斯卡528.1精装42041-751300020套/月左右高新水晶城189.86.69精装90643、90、1021350020套/月左右锦业路沿线Cross万象汇30205.9毛坯240034、38、139830020套/月左右糖果House1976.0毛坯108641、5281、1036800770015套/月左右都市之窗34156.0毛坯4065090各版块在售/待售公寓基本信息及销售状况目前高新区域项目公寓项目情况：

p目前在售主力一居室面积为30-60之间；p二居室在60-80之间；p主力成交均价集中在7000-8500元/；p主力去化速度月均30套左右1212p产品集中板块：

高新公寓产品主要集中在高新核心区科技二路沿线和未来CBD核心区锦业路沿线；p产品项目占比：

区域内纯公寓项目较少，大多为住宅和写字楼项目的配套产品；p产品面积规划：

区域公寓面积区间主要集中在30-100之间；p产品成交价格：

目前区域两个板块在售公寓价格相差较大，科技路沿线价格在9000-14000元/，锦业路沿线在6500-9000/；p产品形态：

区域各版块在售项目以精装为主，毛坯为辅；p产品去化速度：

月均去化量2030套，小户型去化速度较好，大户型去化速度慢；高新区版块在售公寓特点梳理报告结构第三部分个案解读第二部分高新区公寓市场第四部分市场分析借鉴第一部分西安公寓市场概述个案解读l莱安星座l铂悦l高新水晶城l高科尚都l锦业时代l逸翠园从区域公寓市场特征出发，结合项目未来营销的综合考虑，针对性选取了区域内较为有代表性的参考个案，同时结合本案地铁物业、精装及成熟社区的产品形态，选取了6个案。

项目信息楼盘位置大寨路与唐延路什字向西300米占地面积86900总建筑面积260000产权年限70年开发商莱安集团容积率3.2绿化率40%车位数待定总户数288参考均价公寓：

7500元/（莱安逸珲）住宅：

12000元/21#21#9#9#10#10#11#11#12#12#15#15#17#17#8#8#20#20#19#19#1#1#2#2#7#7#6#6#3#3#18#18#16#16#莱安星座是莱安逸珲的22号楼，为独栋公寓。

莱安星座|概况u产品定位：

高新豪宅里的全能小户u产品规划：

4T16户，12层为底商，320层为公寓。

u主力产品：

5764u购买客群：

周边企事业单位职工，投资客群，投资客占比85%，自住占15%。

u精装占比：

100%毛坯莱安星座|项目解读面积区间供应量（）成交量（）去化率32891.7万1.58万93%u销售周期：

2014.6至今u现在准现房清盘中，房源面积32-89，现剩20套左右；u目前在售均价：

7500元/u优惠方式：

首付一成、全款按揭均为97折u返租：

无莱安星座|销售情况及价格销售周期价格走势莱安星座|户型11室室38.6938.69赠送赠送6.46.422室室89.0589.05赠送赠送15.515.522室室71.2471.24赠送赠送12.4812.4822室室77.1877.18赠送赠送12.612.6u实行全赠送，赠送率在16%-17%；u餐客一体，赠送景观阳台通透采光好；u缺点暗卫设计，影响了舒适性。

项目信息楼盘位置科技路西口华润对面占地面积15318总建筑面积86500产权年限40年开发商保德信投资有限责任公司容积率4.5（住宅）绿化率39%车位比1：

0.8车位数700总户数920户参考均价公寓：

9000元/住宅：

7600元/铂悦|概况1#公寓楼2#3#1155层层为为商商业业铂悦|项目解读u产品定位：

西安首家全能变形精装公寓u产品规划：

6梯21户，15层为商业，625层公寓。

u主力产品：

3337u购买客群：

周边企事业单位职工、私营个体企业主，投资客居多（85%），自住为辅（15%）；u精装占比：

楼栋北部为精装（50%），南部为简装（50%）u精装标准：

2000元/，室内墙面、地板、厨卫浴硬件设施、还包含室内床、衣柜及茶几等家具。

铂悦|销售情况及价格面积区间供应量（）成交量（）去化率33621.7万1.5万88%u销售周期：

2014.4至今u目前1#楼6-9层为西安本土快捷酒店已团购，在售10-21层为正常去化房源，已去化约80%，剩余22-25层为公司团购办公类户型产品，不零散出售u目前在售均价：

简装户型9000元/，精装户型1.2万/u优惠方式：

总房款减2万，全款96折，按揭98折u返租：

无销售周期价格走势铂悦|公寓户型赠送阳台赠送阳台赠送阳台赠送阳台赠送卧室生活阳台赠送卧室生活阳台v阳台全赠送，赠送率16%、34%；v户型方正，动线合理，餐客一体，空间布局合理；v缺点暗卫设计，影响了舒适性；铂悦|样板间客厅客厅餐厅卫生间项目信息楼盘位置高新路与科技2路交汇处东北角占地面积36784总建筑面积200000产权年限50年开发商高新地产容积率6.69绿化率30.18%车位数726总户数906参考均价11000元/一期二期高新水晶城|概况2#2#公寓1#1#公寓3#3#u产品定位：

精装公馆（一居/两居奢装公寓）u产品规划：

1号楼公寓28层，4梯16户；3号楼公寓31层，4梯17户；（1-3层为商业）u主力产品：

42-89u购买客群：

周边企事业单位职工，投资客群。

投资客占比90%，自住占10%。

u精装占比：

100%精装u精装标准：

1500-2000元/高新水晶城|项目解读面积区间供应量（）成交量（）去化率431025.7万5.7万100%u销售周期：

2010.102013.9已入住；u优惠：

全款98折，按揭99折u均价：

12000元/u租金：

一居：

1719元/月，二居：

2748元/月，三居：

3645元/月高新水晶城|销售情况及价格价格走势高新水晶城|户型v户型方正，动线合理，空间布局较合理；v缺点暗卫设计，影响了舒适性；项目信息楼盘位置锦业路与丈八五路交汇处向北100米占地面积99000总建筑面积400000产权年限70年开发商西安高科集团高科房产有限责任公司容积率3.5绿化率47%车位比1：

0.8总户数1200（公寓）参考均价公寓：

80008500元/住宅：

7700元/高科尚都|概况1#、2#、6#、7号楼为SOHO办公；3、4、5为精装公寓，7栋楼统称为摩卡。

一期住宅二期公寓写字楼、酒店、会所配套u产品定位：

高新区全能时尚精装SOHOu产品规划：

3#，34层，3T10户；4#，35层，3T14户；5#，32层，3T14户。

u产品主力：

36-60u购买客群：

周边企事业单位职工，投资客群，投资客占比50%，自住客占比50%。

u精装占比：

100%精装u精装标准：

1500元/，室内墙面、地板、厨卫浴硬件设施、室内床、衣柜及茶几等家具。

高科尚都|项目解读面积区间供应量（）成交量（）去化率361086万5.7万95%u销售周期：

2013至今u目前，3、4号楼精装公寓在售，房源面积50-80平米。

5#公寓楼已被高新管委会团购，用来建设高层次人才管理中心。

（公寓带高新四小上学指标）u目前在售均价：

80008500/u优惠方式：

全款94折，按揭96折，按揭1个点，一次性5个点。

u返租：

无u租金：

一室1200元/，两室1800元/。

高科尚都|销售情况及价格销售周期价格走势高科尚都|户型A678A67811室室22厅厅11卫卫11厨厨11室室22厅厅11