市商品房预售资金监督管理办法.docx

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市商品房预售资金监督管理办法

河源市区商品房预售资金监督管理办法

第一章总则

第一条为加强市区商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，防范信贷风险，保障购房者权益。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等有关法规、规章的规定，制定本办法。

第二条市区规划区域内申请预售许可的商品房项目，其预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本办法。

第三条市区商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则。

第四条市房地产管理局（以下简称监管部门）负责市区范围内商品房预售资金的监督管理工作。

中国人民银行河源市中心支行负责监督指导商业银行开设商品房预售资金专用账户（以下简称专用账户）。

市有关行政管理部门按各自职责对市区范围内签订商品房预售资金专用账户监管协议的银行（以下简称监管银行）的预售资金监管行为进行监督检查。

监管银行应当按照本办法规定及监管协议约定协同做好商品房预售资金的监管工作。

房地产开发企业应当严格遵守本办法规定及监管协议的约定，诚信守法，自觉接受监管。

购房人应当遵照本办法规定及《商品房买卖合同》的约定，维护自身合法权益，减少交易风险。

第二章一般规定

第五条本办法所称商品房预售资金是指：

房地产开发企业将其开发建设的商品房在竣工验收备案前预售给购房人，购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房款项。

第六条专用账户的设立：

（一）需要申请商品房预售的房地产开发企业在项目所在地商业银行开设专用账户；

（二）房地产开发企业、项目工程监理机构、开户银行三方共同签订《河源市商品房预售资金监管协议书》；

（三）监管银行出具《商品房预售资金专用账户证明》。

《河源市商品房预售资金监管协议书》及专用账户证明格式文本由监管部门制定。

第七条专用账户应当与商品房预售项目相对应，项目规模较大、分期开发的，每期可分别设立专用账户。

同一房地产开发企业有多个商品房预售项目的，应当分别设立专用账户。

项目预售过程中，原则上专用账户不得变更、注销。

如确需要变更的，需由房地产开发企业申请，并经房地产开发贷款银行同意后提交监管部门审批后方可进行变更、注销。

第八条房地产开发企业预售商品房时，应当将监管银行以及专用账户的名称、账号、对应的POS机工号证明等信息在售楼部《商品房销售信息公示栏》公示。

第九条商品房预售资金应当全部存入专用账户，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费及银行项目开发贷款利息，不得挪作他用。

第十条房地产开发企业在项目预售申请获得许可后，应当根据项目建设方案及施工进度向监管部门书面申报后续工程量及所需的款项、用款计划，以及所需的税款。

后续工程量及所需的款项包括该商品房项目预售时现状至各项工程竣工验收，需要完成的工程量（包含土建工程、配电、给排水、通风设备管道、电梯及安装、道路、管网、照明、绿化、监控、通讯、网络等），以及所需购买的材料、设备的款项。

用款计划由房地产开发企业根据工程的具体实际确定。

所需的税款以房屋预售价格核算项目总销售额，按税务部门征收的比例计算。

第十一条房地产开发企业申报后续工程量及所需的款项、用款计划，应当向监管部门提交下列材料：

（一）施工许可证复印件；

（二）未完成工程量、未支付工程款清单，及相关的合同复印件；

（三）未支付材料、设备款清单，及相关的购销合同复印件；

（四）税务部门核定的税费缴交数额或扣税协议；

（五）监管部门根据实际情况要求提供的其他资料。

后续工程量及所需的款项、用款计划由施工许可证上登记的施工单位、监理单位盖章确认。

后续工程量及所需的款项发生变化的，房地产开发企业应及时补充申报。

第十二条商品房预售资金进入专用账户后，房地产开发企业按规定比例留存，超出部分可以向监管部门申请使用。

项目预售后，专用账户内的资金按已签订的商品房预售合同总金额的10%计算留存；建筑工程封顶并拆除排山后，专用账户内的资金按预售合同总金额的5%计算留存；取得建设工程规划验收合格证后，专用账户内的资金按预售合同总金额的3%计算留存。

（本办法实施前已签约的，不追加留存）

专用账户对应监管的楼栋全部取得《竣工验收备案表》后，房地产开发企业可以申请解除专用账户的监管。

第十三条房地产开发企业申请使用专用账户内款项的，应当向监管部门提交下列材料：

（一）提交《商品房预售款使用申请表》。

房地产开发企业按要求填写用款账户名称、账号及申请金额，监理单位应按要求在表格对应栏目填写用款意见并加盖单位公章；

（二）用于支付工程款的，提供施工单位的用款书面申请，并且确认用款金额及划款账户；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供供货商的用款书面申请，并且确认用款金额及划款账户；用于支付法定税费的，提供缴纳税款申报表或税务部门开具的缴税通知书，并且由开发企业确认缴税金额和划款专户；

（三）商品房预售款专用账户的银行余额清单（银行柜台打印或企业网银平台打印）；

（四）因需要申请将款项先划转到公司一般账户的，下次申请用款时还应当提交上一次申请的用款划款凭证；

（五）监管部门根据实际情况要求提供的其他资料。

第十四条房地产开发企业申请使用专用账户内款项用于退还购房款的，应当向监管部门提交下列材料：

（一）撤销认购书或注销商品房买卖合同备案等证明材料；

（二）购房款进入专用账户的凭证；

（三）购房人银行账号；

（四）专用账户的银行余额清单；

（五）监管部门根据实际情况要求提供的其他资料。

第十五条受理房地产开发企业用款申请后，监管部门应在3个工作日内进行审核，并在《商品房预售款使用申请表》中签署意见并加盖印章。

不同意的，退回申请材料。

监管银行凭有效的使用申请表，按批准的用款单位、划款账号、用款金额等办理专用账户资金划款手续。

第十六条专用账户监管的解除：

（一）房地产开发企业向监管部门提交《取销商品房预售款监管申请表》、专用账户对应监管楼栋的《竣工验收备案表》；

（二）经审核，符合条件的，监管部门应在1个工作日内在申请表签署同意意见并加盖印章；

（三）房地产开发企业持《取销商品房预售款监管申请表》，到监管银行办理专用账户解除监管手续；

（四）监管银行在1个工作日内办结解除。

（五）房地产开发商与银行合同有约定的，按照合同约定条件解除。

监管的楼栋办理房屋初始登记后，预售房在住房信息系统中自动转为现房销售。

第三章监督管理

第十七条商品房预售时，房地产开发企业必须与购房人签订《商品房买卖合同》，在合同中注明购房款的付款方式、期限，存入的监管银行、专用账号，以及监管部门。

（一）预售项目售楼部或签约场所应安装与监管账号对应的POS机。

（二）购房人应当根据购房合同约定的付款方式及期限，将商品房预售房款直接存入专用账户或在监管账号对应的POS机上刷卡。

房地产开发企业不得使用非监管账号对应的POS机收存定金或首期款；首期购房款原则上不得收取现金，如确需收取现金的，则须提供已存入监管账户的相关凭证，如银行对账单或流水清单。

对于已收取的购房定金，房地产开发企业应当按照合同约定，将其转为商品房价款存入专用账户。

（三）购房人以银行按揭方式购房的，按揭银行为监管银行的，按揭银行应当在贷款合同或抵押合同中约定按揭款将发放到本房屋对应的监管专用账户。

按揭银行为非监管银行，且按揭银行在贷款合同或抵押合同中约定按揭款将发放到非本房屋对应专用账户的，按揭银行应当在贷款合同或抵押合同中再约定，按揭款发放后，将由按揭银行监督房地产开发企业在15个工作日内将款项划转入按揭房屋对应的监管专用账户。

第十八条凡预售阶段网签的商品房买卖合同，房地产开发企业应在合同签订后30日内向市房管局申请纸质合同备案，市房管局在受理合同备案时，要求开发企业提供首期购房款或一次性付清房款存入监管账号的入账证明，确认预售资金已进入专用账户后给予办理商品房预售合同备案。

监管部门及监管银行应当对后续付款及按揭款入账情况进行跟踪监控。

第十九条房地产开发企业应当于每月5日前，将专用账户对应楼栋的上月房屋销售等数据报送监管银行。

第二十条监管银行应按要求建立专用账户收存、支出台账，于每月5日前将上月专用账户收存清单打印报送监管部门。

监管银行发现非监管银行发放的商品房按揭款未进入专用账户，应协助监管部门进行追缴。

发生专用账户被查封、被冻结、被强制扣款等异常情况，监管银行应当在2个工作日内将相关函件复印件送达监管部门。

第二十一条按揭银行是非监管银行的，应无条件配合房地产开发企业办理按揭款的划转手续。

第二十二条建设行政主管部门应加强对商品房建设项目的监管，发现工程进度及工程款支付不正常的，应当责令纠正并向监管部门通报。

第二十三条房地产开发企业有下列情形之一的，查处期间，监管部门将暂停审批专用账户内的商品房预售资金使用。

（一）未按规定收存商品房预售资金的；

（二）未按规定使用商品房预售资金的；

（三）在商品房预售资金收存、使用过程中提供虚假资料的；

（四）未按规定提供预售资金查验证明的；

（五）应进入专用账户的商品房预售资金与实际进账存在较大差异的；

（六）监管部门认定应当暂停拨付的其他情形；

（七）不配合按揭银行将按揭款划入专用账户的。

第四章罚则

第二十四条 发现房地产开发企业存在第二十三条第一项、第二项、第三项、第四项规定情形之一的，由监管部门责令限期改正，暂停该预售项目在住房信息系统上的买卖合同网签业务，暂停办理该公司的预售合同备案及预购商品房抵押预告登记手续。

将其违法违规行为予以公示，并依据《广东省商品房预售管理条例》第四十一条之规定，视情形处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。

整改完成后，恢复该项目商品房相关业务办理。

第二十五条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售资金的，由建设行政主管部门将其违规行为记入企业信用信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以查处。

其他单位违反上述规定的，由监管部门移交相关管理部门予以查处。

第二十六条监管银行有下列行为之一的，监管部门有权责令其限期整改，并视情形移交有关行政管理部门按职责进行监督管理。

逾期不整改的，监管部门可以取消其监管新预售项目资格。

（一）擅自拨付商品房预售资金的；

（二）未按规定办理预售资金划款手续的；

（三）不遵守预售资金专用账户监管协议的；

（四）不按时报送专用账户台账清单的；

（五）不执行本办法相关规定的。

第二十七条按揭银行未按规定监督房地产开发企业将按揭款划入监管账户的，由有关行政管理部门按职责进行监督管理，房产登记部门将暂停该行办理预购商品房抵押预告登记业务。

商业银行尽到督促义务的，可免除处罚。

第二十八条监管部门、其他有关行政管理部门及监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

第五章附 则

第二十九条本办法在河源市区（含源城区、高新区、江东新区）范围内施行。

其他各县可根据实际参照本办法执行。

第三十条本办法由河源市房地产管理局负责解释。

本办法发布前由市房地产管理局下发的预售款监管相关文件与本办法有冲突的，以本办法为准。

第三十一条本办法自2015年8月1日起实施，有效期5年。

附件1：

河预监（）号

河源市区商品房预售资金监管协议书

甲方：

（金融机构）

乙方：

（房地产开发商）

丙方：

（工程监理单位）

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》，《广东省商品房预售管理条例》以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本协议。

一、乙方开发建设的项目，坐落位置：

，土地证证号：

，土地面积：

平方米，总建筑面积：

平方米，总套数：

，工程预算总额：

万元，预计售楼款约为：

万元。

作为本协议项下的监管项目为整个开发建设项目或是。

二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行，预设资金账户账号。

三、甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行，依照有关法律法规规定，应当做好金融服务工作，方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。

四、乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的专用存款账户。

商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户，房地产开发企业不得擅自收存；甲方发放的按揭贷款必须直接划入上述资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用。

五、乙方必须根据有关规定，接受市房管局对商品房预售资金的监督管理，保障购房人的合法权益，并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求，将竣工验收合格的商品房交付给购房人。

六、乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后30日内，应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续，并向市房管局提交该商品房预售资金存入监管账户的证明。

七、乙方需要使用监管账户内预售款支付工程款或建筑材料、设备款时，丙方根据工程进度提出书面意见并加盖公章。

八、甲方应严格按照《商品房预售款使用申请表》核准的账户、账号和金额拨付预售资金，不得擅自拨付。

九、违约责任

（一）因未按照本协议约定履行职责，造成监管资金未能使用于项目建设，致使本协议项下的项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，由责任方承担连带赔偿责任。

但有证据证明无过错的除外。

（二）丙方无正当理由逾期审查乙方提出的用款申请材料，因未出具证明材料造成项目建设资金不到位，延误建设进度的，由丙方承担赔偿责任。

（三）因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项，给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任。

十、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，可以要求市房管局调解，协商或者调解不成，或者当事人不愿调解的，按照下列第项处理：

（一）向有管辖权的人民法院起诉。

（二）向有关部门申请仲裁。

十一、协议的终止

本协议项下监管项目竣工验收备案后，乙方向甲方提交经审核批准的《取销商品房预售款监管申请表》，可解除相应账户资金的监管，同时本协议终止。

如本协议在竣工验收备案前确需提前终止的，必须由乙方向市房管局申请，经批准后，甲方根据审批意见解除相应账户资金监管，本协议终止履行。

十二、本协议未尽事宜，协议三方可以签订补充协议。

补充协议与本协议具有同等效力。

十三、本协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，报市房管局备案一份。

十四、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲方:

（公章）乙方:

（公章）丙方:

（公章）

负责人签名：

负责人签名：

负责人签名：

业务联系人：

业务联系人：

业务联系人：

联系电话：

联系电话：

联系电话：

年月日年月日年月日

附件2：

商品房预售款使用申请表

申请单位

（盖章）

联系电话

预售项目名称

开户银行

专用账号

账户内预售款余额

（大写）：

小写：

￥元

申请使用金额

（大写）：

小写：

￥元

预

售

款

用

途

用途：

。

用款账户：

开户行：

户名：

账号：

监

理

公

司

意

见

（公章）

年月日

初审

意见

核准使用金额：

。

经办科室（印章）

年月日

审批

意见

（预售款监管专用章）

年月日

附件3：

取消商品房预售款监管申请表

申请单位

联系电话

预售项目名称

开户银行

专用账号

账户内预售款余额

（大写）：

小写：

￥元

本项目已竣工验收并办理了商品房初始登记，商品房权属证书编号为：

；现申请取消对本预售项目的商品房预售款账户监管，本公司承诺将继续按照合同约定履行建设方和出售人应承担的责任。

负责人签名：

（开发公司盖章）

年月日

开户银行

意见

（（公章）

年月日

市房管局初审意见

（经办科室印章）

年月日

市房管局审批意见

（（预售款监管专用章）

年月日