营销中心2011年7月月报-市场调研.pptx

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营销部青岛房地产市场信息2011年7月月报山东省及青岛市主要政策青岛2011年7月份住宅信息分析青岛2011年7月份写字楼信息分析本月土地出让情况统计本月广告分析目录青岛2011年7月份房地产市场综述行业重点资讯青岛2011年7月份房地产市场综述青岛7月份房地产市场综述进入下半年的首月，政策的严酷始终没有减弱，而政策下达至今，也终于显现出一些成效，尤其在市场交易成交量上，出现大幅的萎缩。

但在价格方面，始终没有很明显的下降，甚至有所微涨，对于投资客向二三线城市转移，政府的限购令也紧紧跟随，如此的收紧政策却依然收效不大，可见如此临时性的措施对于调控目标难言有益。

7月岛城新建商品房成交11381套117.88万平方米，面积环比增长6%；7月共签约住宅7951套，月78.31万平方米，面积环比增长9.6%，同比增长15.9%；价格上7月的销售均价为7245元/平方米，环比增长2.6%。

青岛7月份房地产市场综述供应方面，截止到7月底，全市共新增住宅预售房源11381套117.38万平方米，面积环比增加6.0%，进入下半年后，各开发商频繁的开盘销售，意欲以好的项目带动下半年的销售业绩。

价格方面，7月高端项目签约继续增长全市住宅签约价格有微幅的增长，上涨为7245元/平方米。

青岛7月份房地产市场综述写字楼方面：

7月五大商务区的签约面积大幅上升，共签约159套，1.94万平方米，签约面积大幅增长129.1%，主要还是集中在西海岸商务区，由于西海岸商务区的销售均价相对较低，所以7月写字楼销售均价有所下降，跌至7606元/，下降35%。

山东省及青岛市主要政策山东省及青岛市主要政策两部委两部委规范房范房产交易秩序交易秩序开开发商不商不标实价价暂停网停网签7月月11日，住建部和日，住建部和发改委改委发布布关于加关于加强房地房地产经纪管理管理进一步一步规范范房地房地产交易秩序的通知交易秩序的通知，坚决制止和决制止和查处房地房地产经纪违法法违规行行为。

未未经备案从事房地案从事房地产经纪业务、提供或者代、提供或者代办虚假虚假证明材料、明材料、协助当助当事人事人签订“阴阳合同阴阳合同”、不履行必要告知、不履行必要告知说明明义务，以及不，以及不实行明行明码标价、价、违规分解收分解收费项目、目、变相提高收相提高收费标准等准等违法法违规行行为，各地要，各地要严肃查处。

山东省及青岛市主要政策新一新一轮楼市限楼市限购令可能密集出台令可能密集出台国国务院常院常务会会议指出，房价上指出，房价上涨过快的二三快的二三线城市要采取必要的限城市要采取必要的限购措施。

措施。

本本轮限限购令主要以房价上令主要以房价上涨过快的一快的一线城市城市为主，二三主，二三线城市主城市主张限限购的只有少数。

开的只有少数。

开发商普遍被一商普遍被一线城市限城市限购令令“逼退逼退”至周至周边二三二三线甚至甚至四四线城市，限城市，限购令意外成令意外成为这些城市的利好因素。

些城市的利好因素。

山东省及青岛市主要政策青青岛住宅住宅挡光新光新标准准7月施行月施行青青岛的的标准准详细地划分了不同的住宅地划分了不同的住宅类别，并提出了相，并提出了相应的的标准。

准。

该办法法规定，新建、改建住宅、学校及托幼园所的教室、寝室、活定，新建、改建住宅、学校及托幼园所的教室、寝室、活动室（室（场地）地）和和疗养院、医院病房、老年人居住建筑等建养院、医院病房、老年人居住建筑等建设工程或新建、改建建工程或新建、改建建设工程工程对以上建筑采光有遮以上建筑采光有遮挡的，的，应当当计算日照算日照间距。

距。

根据根据规定，日照定，日照间距距应当符合国家有关当符合国家有关规范范规定的日照定的日照标准。

准。

对于住宅于住宅来来说，每套住宅至少，每套住宅至少应有一个居住空有一个居住空间获得日照，当一套住宅中居住空得日照，当一套住宅中居住空间总数超数超过4个个时，其中宜有二个，其中宜有二个获得日照，得日照，获得的日照得的日照时数不低于大寒日累数不低于大寒日累计2小小时。

该办法法还规定，被遮定，被遮挡建筑日照建筑日照时数在工程建数在工程建设前低于以上前低于以上标准的，准的，新建、改建建新建、改建建设工程不得降低其原来的日照工程不得降低其原来的日照时数。

数。

此外，此外，还有部分建筑不适用于本有部分建筑不适用于本标准，准，这些些类建筑包括恢复性建建筑包括恢复性建设；临时建筑；未建筑；未经规划行政主管部划行政主管部门批准开批准开设采光采光门、窗擅自、窗擅自变更使用性更使用性质或者或者擅自擅自变更更为居室、学校及托幼园所的教室、寝室、活居室、学校及托幼园所的教室、寝室、活动室（室（场地）和地）和疗养院、养院、医院病房的；高度低于二点二米的底医院病房的；高度低于二点二米的底层建筑以及其他不适用日照建筑以及其他不适用日照间距距规定的定的建筑建筑。

行业重点资讯1.存存贷款利率再上款利率再上调解读：

自自2011年年7月月7日起上日起上调金融机构人民金融机构人民币存存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分款基准利率分别上上调0.25个百分点个百分点分析：

贷款利率的上调将会影响购房者的购房意愿，也将多少的影响到房地产的销售2.申申请保障房条件将放保障房条件将放宽青青岛计划增建公租房划增建公租房解读：

在资格准入政策上，岛城将适度放宽户籍、收入等限制，通过解决其住房困难问题，将更多的市民纳入到保障房体系中。

分析：

放宽申请保障房的条件对于商品房的销售又会做出一个不小冲击3.九水西路年内拓九水西路年内拓宽投投资1.6亿改双向六改双向六车道道分析：

继金水路拓宽之后，九水路也进行改造，李沧区两大主要干道的拓宽将带动周边地产的发展。

4.崂山山CBD内同安路内同安路项目目9亿元打造写字楼双子星元打造写字楼双子星分析：

在市北区CBD各个写字楼项目紧张的进行时，崂山商务区又出现新的动作，必将再次引起一波新的竞争。

青岛2011年7月住宅信息分析7月新增房源一共有11500套。

7月住宅库存一共为63962套。

7月四区签约量一共有2468套，约约22.91万万平方米。

平方米。

7月全市销售均价为7245元/平米。

四区的商品房销售均价为11085元/平米。

2011年已经过去了七个月，在这半年多的时间里全国楼市频受打击，先后经历了年内连续3次加息、国八条、限购等一系列的调控政策，一线城市已经在这场征战中表现低迷，新增和签约量一路走低，住宅签约均价涨幅放缓，限购范围内的二线城市也深受调控政策影响而萎靡不振；反观热点城市周边的三、四线城市，不仅没有受到调控政策的波及，反而在一、二线城市遭遇重挫之际，楼市表现一路见好。

对于市内销售，房价的始终不降还是一个主要影响销售的原因，投资偏移想二三线城市后，销售开始面对刚性需求，至此房价成为直接面对的问题。

分析青岛2011年7月写字楼信息分析7月写字楼一共签约159套，多集中于西海岸和海尔路商务区。

截止到上周，青岛五大商务区写字楼的存量为1714套。

本月各个写字楼项目都没有很多的进展，CBD的诺德广场和卓越大厦即将开盘，正在做储备客户的准备工作，本月的主要销售还是集中在西海岸地区的写字楼项目，大大的拉起来写字楼的销售量，但由于西海岸的销售均价相对较低，所以销售的价格有所下降，另在崂山区又有新的项目有所动作，对于市南区和CBD的犄角之势会形成一些影响，要在今后加以关注。

分析7月土地出让情况统计当月出让土地84宗，土地面积约280.84万平方米住宅用地共计11宗，土地面积约57.25万平方米，占总出让面积的20.4%。

综合用地共计4宗，约15.77万平方米，所占比重为5.6%。

；商业用地共计11宗，约25.47万平方米，所占比重为9.1%。

本月土地出让主要集中在即墨市、胶州市、平度市、莱西市等城郊区市。

7月份土地成交市场迷雾重重，成交额出现大幅度下滑，全月累计成交各类土地89宗，土地面积为318.67万平方米，规划建筑面积为427.30万平方米，环比下降41.9%，较去年同期上升66.0%，平均容积率1.34。

成交土地依然多集中于四区之外，市内的拿地对于各个开发商来说都是格外的谨慎。

分析7月份报纸广告分析7月的广告投入总共有92个，投放广告的金额为1396.16万元，住宅类项目的广告投放量最多。

7月份，全市报广投放次数最多的是中海月份，全市报广投放次数最多的是中海.紫御观邸，该项目位于紫御观邸，该项目位于市北区市北区CBD，延吉路和山东路的交叉口，是一座包含住宅、公寓、写字，延吉路和山东路的交叉口，是一座包含住宅、公寓、写字楼、商业等多种业态的大型综合体项目。

起价楼、商业等多种业态的大型综合体项目。

起价18132元元/平米，装平米，装修标准为修标准为3500元元/平米，平米，7月月15日日-7月月17日登记的可优惠日登记的可优惠10万元，万元，开盘当天去化房源百十套。

开盘当天去化房源百十套。

该项目广告渲染大气辉煌，加之低价开盘，诱惑极大。

该项目广告渲染大气辉煌，加之低价开盘，诱惑极大。

本月的广告多在环境生态上做出宣传，在销量不济的情况下，试图用周边的生态环境来吸引购房者的注意，抓住了购房者们，买房也买环境的心态，加以优惠政策，来拉动销售量。

分析谢谢观看