邯郸五仓区高档生活居住项目可行性计划分析.docx
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邯郸五仓区高档生活居住项目可行性计划分析
邯郸五仓区高档生活居住项目可行性计划分析
第一部分：
对土地的认识——————————————————————————1-11
邯郸市整体概况：
邯郸市各区概况：
邯郸市邯山区概况：
第二部分：
邯郸房地产市场特征简析————————————————————12-14
房地产发展阶段判定：
整体市场产品：
邯郸租赁市场：
邯郸房地产交易状况：
邯郸各区销售市场份额：
市场情况预测：
第三部分：
五仓区周边区域住房需求调研分析————————————————15-17
购买意向分析
购买区域选择
区域类型比例
面积要求比例
购买户型比例
楼层要求比例
承受价格比例
小区内部要求比例
第四部分：
邯郸市五仓区综合开发建设项目分析———————————————18-19
项目分析
项目投资分析
市场分析
建设条件分析
经济效益分析
业主单位
项目进展分析
合作方式
第五部分：
邯郸市五仓区旧城改造政策分析—————————————————20-21
第六部分：
总结——————————————————————————22-23
第一部分：
邯郸市背景介绍
邯郸市整体概况
一、城市概况
邯郸市1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年又被国务院批准为较大的市。
现辖四区、一市、十四县。
四区为邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区；一市为武安市；十四县为邯郸县、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广平县、曲周县、魏县、馆陶县。
全市共有214个乡镇、5403个行政村。
二、地利位置
邯郸位于河北省最南部，地处北纬36021’--44’，东经114003’--40’之间，与晋、鲁、豫三省接壤，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，总人口849.9万人，辖19个县（市）区。
邯郸地势自西向东呈阶梯状下降，高差悬殊，地貌类型复杂多样。
以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平原。
海拨最高1898.7米，最低32.7米。
属温带半温润大陆性季风气候，四季分明，年平均气温在摄氏13.8度，降水量平均550毫米左右，无霜期180-200天。
邯郸的资源、区位优势明显，经济基础雄厚，是中原经济技术协作区的中心城市。
西部山川秀美，蕴藏丰富的矿产资源，东部平原盛产各种农产品和经济作物，素有“冀南粮仓、棉海”之称。
邯郸交通发达，京广铁路、京深高速公路、107国道横贯南北，邯长、邯济铁路，309国道沟通东西，是中原地区重要的交通枢纽。
三、历史文化
邯郸历史悠久，文化源远流长。
邯郸是具有3000多年历史的古城，春秋早期见于史籍，战国时期是七雄之一赵国的都城。
早在7300多年前，这里就孕育了新石器时代早期的磁山文化，磁山先民们就在这一带建立了自己的家园，创造了举世闻名的“磁山文化”。
邯郸兴于殷商后期，繁荣于战国和秦汉时期。
先属卫后归赵，战国时为赵国都城，雄踞中原，为战国七雄之一。
它将中原农业文化与草原游牧文化融为一体，构筑了赵文化豪放粗犷、慷慨悲歌的思想基调。
1949年10月，中华人民共和国成立后，邯郸真正走向复兴，成为一座新兴的工业城市。
邯郸历史悠久，留下丰富的文化底蕴，主要有以赵王城、武灵丛台为象征的古赵文化，以“曹魏三台”和南北响堂为代表的魏齐文化和新石器早期文化的重要代表--磁山文化遗址。
邯郸还是全国著名的成语之乡，拥有许多历史典故。
革命战争年代，也做出了巨大贡献，现保存有晋冀鲁豫烈士陵园、八路军129师司令部等革命历史遗址。
四、发展规划
以发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技创新为动力，以提高人民生活水平为根本出发点；积极实施科教兴市、开放带动、可持续发展三大战略，努力推进经济体制和经济增长方式的根本性转变；充分发挥邯郸比较优势，增创后发优势，全面提高国民经济整体素质和综合竞争能力，加快改革开放和现代化建设进程，实现经济和社会跨越式发展。
要建成“三个基地”，即特色突出的高优农业基地、结构合理的基础工业基地、辐射力强的商贸物流集散基地。
到2005年，全市国民经济和社会发展的主要预期目标：
综合经济实力。
国内生产总值年均增长9%左右，达到830亿元左右，人均国内生产总值达到万元左右。
财政收入与国内生产总值基本保持同步增长城镇化水平。
城镇化水平达到38%以上，
非农产业从业人员占全部从业人员的比重达到55%。
城市承载能力、综合服务功能显著提高，城市产业结构和城区空间布局优化，小城镇在全市经济发展中的功能和地位明显增强。
人民生活。
城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入按可比价年均增长5%和4%以上。
城镇住房人均使用面积达到18平方米，农村住房人均使用面积稳定在20平方米左右，居住条件和生活环境进一步改善。
每千人拥有卫生技术人员3人以上。
城镇登记失业率控制在5%以内，城镇社会保障实现全覆盖，人民生活向宽裕型小康迈进。
五、城市现状
邯郸经过多年的发展，国民经济各行各业都有了长足进展，农村经济蓬勃发展，工业基础日益雄厚，基础设施日趋完善，人民生活显著提高。
2004年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十六大和十六届四中全会精神，全面贯彻科学发展观，坚决落实宏观调控措施，把发展作为第一要务，不断拓展“四项”重点工作的深度和广度，促进了经济和社会的全面协调发展。
国民经济发展态势良好，经济实力进一步增强，整体经济达到近年来最好水平。
科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业全面进步，人民生活水平继续提高。
全市经济保持快速健康增长。
经测算，2004年全市生产总值完成936.5亿元，比上年增长14.5%，增幅比上年提高2.4个百分点，为1997年以来最好水平。
人均生产总值达到10887元，比上年增长13.6%。
全市第一产业实现增加值125亿元，比上年增长7%；第二产业增加值488.4亿元，增长17.1%；第三产业增加值323.1亿元，增长13.8%。
三次产业比重由上年的14.5：
51.8：
33.7调整为13.3：
52.2：
34.5。
六、固定资产投资
稳定增长。
全年完成全社会固定资产投资346.4亿元，比上年增长34.8%，增幅比上年提高16.9个百分点，为1995年以来的最高增速。
投资重点集中于工业和住宅两个方面。
全年完成工业投资135.2亿元，占全社会固定资产投资的比重为39.0%；全年完成住宅投资66.5亿元，增长25.8%，住宅投资占全社会固定资产投资的比重达到19.2%。
全年国有及其他经济类型完成投资203.8亿元，增长35.7%，占全社会固定资产投资的比重66.6%，多元化投资格局日渐成熟。
七、居民消费
市场热点比较突出。
全年实现社会消费品零售总额272.8亿元，比上年增长16.3%。
消费热点主要集中于食品、交通通讯、教育文化娱乐服务和居住等四个方面。
食品方面的支出增长5.7%；交通通讯方面的支出增长53.5%；教育文化娱乐服务方面的支出增长10.9%；用于居住方面的支出增长16.6%。
全市居民消费价格指数为105.4%，比上年上涨5.4%，其中城市上涨5.9%，农村上涨4.9%；商品零售价格指数105.7%，上涨5.7%。
八、财政收入
保持较快增长。
全年完成全部财政收入92.4亿元，按可比口径比上年增长48.0%，其中地方一般预算收入34.1亿元，增长34.7%。
在地方一般预算收入中，增值税、营业税分别为7.4亿元和5.2亿元，分别增长53.9%和28.9%。
财政一般预算支出63.7亿元，增长31.8%。
2004年，市开发区实现了持续、健康、稳定、协调发展，各项经济指标均呈高速增长态势，经济总量明显提升。
实现生产总值4.57亿元，比上年增长2.17倍；总产值13.27亿元，增长1.95倍；三次产业实现技工贸总收入20.72亿元，增长1.92倍，其中工业销售收入13.59亿元，增长1.23倍；实际进区内资15.31亿元，增长1.74倍；实际到位外资614万美元，增长7.19倍；出口总值2181万美元，增长4.76倍；利润总额4268万元，增长1.84倍；全部财政收入5513万元，增长91%；全社会固定资产投资6.29亿元。
各项经济指标均超额完成省市计划任务，在省商务厅对32个省级开发区的综合评价中，市高开区各项经济指标的增幅排名第一位，综合实力列第15位，基本步入“滚动开发、良性发展”的轨道。
九、道路建设
取得较大进展。
年内城市快速路、主干路和城区路网加快建设进度，全年道路建设总投资16.7亿元，比上年增长14.4%，占基础设施投资的比重达到30.2%。
年末，全市交通运输线路公路通车总里程达到7979公里，高速公路达到85公里。
青红高速邯郸段、魏峰线（临漳-魏县）、邯大线成安段、永河线邯郸段，以及市内主城区中华大街改造、东柳林大街、邯钢路、岭南路、学院北路、北仓路、前进大街等翻新改造进展顺利。
年内，新增城市道路面积85万平方米，截止2004年底，市区城市道路总长度882公里，总面积达1658万平方米。
全市基本形成了以高速公路为龙头、干线路为骨干、路网为联络线、县乡路为支脉的放射形交通网络。
十、城市绿化
全面加快创建国家园林城市建设步伐，年内全面启动环城林带绿化、积极推进“两湖”、“两河”、“两园”建设，完成了2个广场、13个游园、3个出入市口的绿化建设，实施了联纺西路、前进大街等道路绿化，新增改造绿地196万平方米，植树290万株，实施立体绿化7.9万延长米。
年末，市区建成区绿化覆盖率达42%，建成区绿地率达32%，人均公共绿地面积8.35平方米。
十一、城市公交体系
进一步完善。
年内，新开线路15条，调整线路30条，线路总数达77条。
年末，全市公共交通运营线路网长度526公里，新增12公里；新增公交车辆125标台，较上年增长12%；年运送乘客9691万人次；客运出租车运营车辆4613辆。
城市供水、供气、供热能力继续提高。
市区全年供水总量20113万立方米，其中居民生活用水5101万立方米，供水管道长度1374公里，供水普及率100%；供气管线长度598公里，用气人口119万人，燃气普及率85.76%；城市集中供热面积达1520万平方米，其中住宅面积993万平方米。
十二、工业经济运行
2004年，我市工业企业进一步转变观念，积极应对，加快调整，确保了全市工业生产继续高速增长，经济效益和运行质量进一步好转。
全市工业经济运行的主要特点：
一是工业生产快速增长。
2004年，全市全部工业企业完成总产值1450.6亿元，比上年增长17.8%，其中：
500家规模以上工业企业完成总产值830.56亿元，增长25.8%，为1978年以来最高增幅。
在规模以上工业企业中，大中型工业企业完成695.96亿元，增长21.6%；国有控股企业完成533.34亿元，增长14.6%；重工业完成750.52亿元，增长27.4%。
二是工业经济效益明显提高。
全市工业系统加大挖潜改造力度，经济效益明显提升。
2004年，全市全部工业企业完成增加值448.5亿元，增长17.3%，其中：
规模以上工业企业完成增加值279.9亿元，增长23.5%；实现利税98.2亿元，增长26.8%；实现利润50.2亿元，增长26.9%。
三是主要产品产量增长较快。
2004年，全市规模以上工业主要产品产量增长较快。
原煤、洗精煤、生铁、钢、轴承、塑料制品、白酒、烧碱、水泥分别达到2086万吨、963万吨、1246万吨、1244万吨、5.22万套、3.7万吨、44327千升、5.22万吨和711万吨，分别增长16.2%、14.9%、22.1%、31.5%、83.8%、6.6%、1.8%、12.8%和25.7%。
四是主要工业企业拉动力强。
传统优势产业如钢铁、煤炭等行业改造步伐加快，龙型效应显现，邯钢、邯邢冶金矿山局、峰峰集团等主要骨干企业的带动作用明显增强。
年内，仅三家大企业就实现利税32.7亿元，增长38.6%，拉动全市规模以上工业增长9.2个百分点。
建筑业生产持续增长。
在固定资产投资特别是住宅建设的带动下，全市建筑业总产值达到101.7亿元，比上年增长11.4%。
实现增加值39.93亿元，增长15.3%。
建筑业占全市生产总值的比重达到4.3%。
建筑企业劳动生产率继续提高,全员劳动生产率达到84089元/人，增长17.1%。
十三、邮电通信业
快速发展。
2004年，全市实现邮电业务总量29.4亿元，比上年增长35.4%。
新兴通信业务如数据通信、多媒体、互联网、电话信息服务、手机短信等迅速扩展。
十四、交通运输业
稳步发展。
全年货运总量10508.6万吨，比上年增长8.3%，其中，铁路运输2380.6万吨，增长2.2%，公路运输8128万吨，增长10.2%；全年旅客运输量11687.9万人次，比上年增长19.3%，其中，铁路439.9万人次，增长21.4%，公路11248万人次，增长19.2%。
十五、商业业态多元化
促进商业繁荣。
全年批发零售贸易和餐饮业实现增加值74.5亿元，比上年增长12.6%。
全市社会消费品零售总额272.78亿元，增长16.3%，增幅比上年提高5个百分点，为1997年以来的最高增速。
其中：
城镇市场零售额127.6亿元，增长17.1%；农村市场零售额145.2亿元，增长15.6%。
限额以上批发零售贸易企业实现商品销售总值87.7亿元，增长48.6%。
国际连锁店肯德基、麦当劳、国内连锁店上海联华、省内连锁店保龙仓、北国商城与市内连锁店美食林、樱花等企业与大型综合性百货商场新世纪以及各类中小型专卖店共同促进新型商业业态蓬勃发展。
十六、金融保险业和证券市场
稳步发展。
全年金融保险业完成增加值13.3亿元，比上年增长10.4%。
金融业务进一步扩大。
年末，全市金融机构各项存款余额846.2亿元，比年初新增140.4亿元，比年初增长19.9%。
其中企业和城乡储蓄新增存款分别增长42.4%和14.9%。
金融对经济发展的支持力度增大。
各项贷款余额594.1亿元，比年初新增59.6亿元，增长11.1%，比上年提高6.4个百分点。
农业、私营企业及个体和乡镇企业短期贷款分别增长16.2%、101.8%和8%；中长期贷款增长29.8%。
金融机构现金收支基本平衡，截至12月末，全市现金收入2249.9亿元，增长31.1%，现金支出2293.3亿元，增长31.6%，现金净投放43.4亿元，比上年增长66.9%。
保险市场快速发展。
全年保险保费收入18.9亿元，比上年增长19.1%。
其中，财产险保费收入4.0亿元，增长53.7%；人身险保费收入14.9亿元，增长12.4%。
证券市场交易活跃。
全年证券市场各类证券成交额66.6亿元，比上年增长35.2%，其中股票成交额65.8亿元，比上年增长35.5%。
全市发行A股上市企业4家。
截止2004年底,全市在沪、深两市登记的股民已达81299人,其中本年新增2991人。
十七、房地产业
健康发展。
2004年，全市住宅竣工面积692.9万平方米，其中经济适用住房竣工18.4万平方米。
城市市区居民住房人均建筑面积达到22.51平方米；农村居民人均生活住房面积29.1平方米。
全年实现增加值17.7亿元，比上年增长11.3%，占第三产业增加值比重达到5.5%。
全市完成房地产开发投资23.4亿元，增长18.1%，房地产投资占全社会投资的比重达到6.7%。
房地产开发热点是商品住宅。
全年商品住宅投资20.2亿元，增长22.2%，占房地产投资的比重达到86.4%。
商品住宅施工面积299.1万平方米，增长6.2%；竣工面积69.5万平方米，下降38.2%。
十八、对外贸易
规模不断扩大。
据海关统计，全市海关进出口贸易总值7.2亿美元，比上年增长107.9%。
其中：
进口总值4.4亿美元，出口总值2.8亿美元，分别增长106.2%和110.7%。
对外贸易依存度由上年的3.7%提高到6.3%。
对外服务贸易稳定增长。
全年对外承包工程和劳务合作完成营业额1060万美元，年末在国外务工人数563人。
十九、旅游业
蓬勃发展，来邯旅客继续增长，全年接待海外游客5602人次，比上年增长66.0%。
旅游创汇收入196.26万美元，增长60.6%。
国内旅游发展良好，全年接待国内旅游者760万人次，增长90%。
旅游业总收入35.19亿元人民币。
年末，全市共有星级饭店20家，客房2100间，客房年平均出租率50%。
旅行社55家，其中，国际社1家。
丛台公园和黄梁梦吕仙祠晋升为国家AAA级景区。
二十、利用外资
大幅增长。
全市新批外资项目43项，实际利用外资13451万美元，比上年增长57.7%,其中客商直接投资10640万美元,增长61.2%，提高56.9个百分点。
全市批准外商投资项目43个，新批合同外资额12992万美元。
人口总量得到控制，常住人口缓慢增长。
全市年末总人口863.35万人，比上年增加6.3万人，增长0.73%。
全市人口出生率为12.27‰，比上年增加1.3个千分点；死亡率4.71‰，比上年增加0.6个千分点。
全年城市市区居民人均可支配收入7706元，比上年增长12.6%；人均消费性支出5503元，增长7.2%；市区居民恩格尔系数36.3%。
全市城镇单位在岗职工年人均工资11565元，增长15.2%。
全市农民人均纯收入3234元，增长11.5%；农民人均生活消费性支出1643元，增长18.9%；农村居民恩格尔系数38.7%。
邯郸市各区概况
一、丛台区
位置:
邯郸市辖区，市府驻地。
规模:
人口26.8万，面积26.3平方公里，辖10街道1乡，区府驻中华北大街。
经济概况:
城区为邯郸的政治经济中心,主要以发展商贸经济为主。
其他还有工业,工业的主导产业有化工、机电、建材、纺织、服装等。
教育配套:
丛台区教育配套齐全,有26所学校。
交通配套:
丛台有京广铁路，京深、茶兰、邯临公路过境。
房产市场:
城区目前可开发的土地非常有限，主要靠旧城改造、旧房拆迁而来，因此土地成本相对较高。
特征分析:
丛台区属于邯郸的老城区,周边生活及其他配套相对成熟,主要居住人口为企业单位职工,目前丛台区处于旧城改造阶段,商品房供应量相对集中。
二、邯山区
位置:
邯郸市的中心城区。
规模:
面积37平方公里，人口26.4万。
经济状况:
该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、
交通配套:
交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。
房产市场:
邯山区主要以商贸为主,在房地产市场上主要以商业地产为导向、从邯郸城市整体规划来看，本片区未来房地产主要以商住结合的项目为主导，从而形成邯郸的经济中心。
区域特征:
繁荣、商业密集、人流量集中。
三、复兴区
位置:
邯郸市区西部，是邯郸市的重、化工业区。
区域规模:
全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村，人口24万，面积37平方公里。
经济概况:
复兴区是重工业区，全国国有企业的旗帜“邯郸钢铁集团有限公司”、军工企业的一面旗帜“新兴铸管集团有限公司”都座落在这里；北部是以“滏阳化工集团有限公司”等为主的化工区，邻近还有煤炭、陶瓷、纺织、电力等诸多大型产业集团，具有较强的依托发展优势。
房产市场:
由于复兴区为重工业区,楼盘在售较少。
区域特征:
重工业集中区域,以钢铁,化工,煤炭等行业为主,工业污染相对严重,居住氛围相对较差,空气污染指数严重,未来仍以重工业为发展导向。
四、高新开发区
位置:
开发区新区位于邯郸市东北部，京深高速公路两侧。
城区规划:
规划面积为23.5平方公里，控制面积50平方公里。
其中高速公路西侧3.5平方公里为新区起步区，规划区域位于东环路与京深高速公路之间、邯临路以南、丛台路以北区域，与主城区紧密相连，内有高速公路出入口和省道邯临公路。
高速公路以东、邯临路两侧为新区东扩部分，占地20平方公里，布局以邯临路为界，路南为公建生活区，路北为工业区，为相对独立的新城区。
现状:
新区起步区已完成21公里长的“三纵九横”12条道路及148公里长的各种管线铺设，达到了给水、排水、污水、供热、供电、供气、通讯、宽带网等“十通一平"。
进区项目已达80家，总投资46.6亿元。
邯郸市邯山区概况
邯山区是邯郸市的中心城区。
现辖马庄乡、马头镇、十个街道办事处，面积37平方公里，人口26.4万。
该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。
邯山区委、区政府立足区情，充分挖掘辖区资源，不断拓展发展空间，积极探索实施市、区经济一体化发展战略，构筑新的经济增长点，促进了全区经济稳步、快速发展，取得了明显的经济效益和社会效益。
自92年以来，我区的国内生产总值从5.2亿元猛增至99年的22.5亿元，今年仅上半年就完成10.9亿元。
财政总收入由92年的2400万元增至99年的6969万元，2000年截止到上半年已完成4077万元，预计全年的财政总收入将达到7500万元。
市场的建设是邯山区经济发展的中坚。
邯山区下大力抓市场建设，现已建成市场36个，其中汽车、建材、钢材、家具、服装、百货、鞋类、小商品、家电等专业市场18个，各类市场年成交额达30亿元，被称为“市场大区”。
邯郸市超级建材批发市场于1997年9月28日开业，现占地面积6万平方米，是中原地区规模最大、品种最全、功能最完善的建材、装饰材料专业市场。
市场分设板材区、石材区、铝材区、陶瓷地砖洁具区、灯具城、精品区和板材北区共七个销售区，并设立了家具装饰市场和装饰设计中心。
冀南工业品批发市场是由邯郸纺织站主办，与邯山区工商、税务、公安共同管理的针纺织品市场。
市场占地3.3万平方米，营业面积1.5万平方米拥有固定店面600余间，经营品种1万余个。
目前，已成为晋冀鲁豫针纺织品交易中心，是河北省十大工业品批发市场之一。
邯郸市亚森家私装饰有限责任公司建成于1997年，占地面积29.3亩，营业面积18000余平方米，主要经营全国知名品牌家具，是邯郸市最大的家具专营市场。
企业的兴办是邯山区经济发展的命脉。
我区先后与加拿大、美国、日本、新加坡、韩国等国家和港澳台地区客商建立了友好合作关系，使邯山区涌现出一批市级、乃至省级的名优企业，成为邯山区的利税大户。
河北思特利集团位于邯郸市陵西南大街59号，占地15000平方米。
集团下设：
邯郸市东来顺餐饮有限公司、邯郸市全聚德餐饮有限公司、邯郸市思特利保龄乐园有限公司、邯郸市思特利洗浴有限公司、邯郸市思特利光明分店有限公司等。
在邯山区委、区政府的高度重视和全力支持下，先后荣获：
精品工程奖、邯郸市九七、九八年度文明单位、纳税先进单位、五星级饭店、功勋企业、综合治理红旗单位等荣誉称号。
河北启信贸易集团公司是一个集生产、储运、销售、服务为一体的实业集团公司。
集团下设5个分公司，即：
启信起重储运有限公司、启信金属制品有限公司、长湖实业有限公司、潇洒娱乐有限公司和宇通物资贸易有限公司。
该集团公司多次被评为河北省优秀私营企业、河北省光彩之星企业、邯郸市重点保护企业、邯郸市十强企业、邯山区功勋企业。
邯山区巾帼特种动植物开发研究所占地7200平方米，主要经营白玉蜗牛养殖、推广、加工、销售和特种动植物的开发。
多次荣获晋冀鲁豫公众信誉最佳单位、邯郸市巾帼文明示范岗、邯郸市畜牧工作先进单位、邯山区功勋企业等称号。
邯郸滏山政法专修学院是邯郸市滏山房地产开发公司兴办的全市首家民办公助全日制大专院校，占地88.25亩，招生规模1600人，学校师资雄厚，设施齐全。
农业产业结构的调整是邯山区经济发展的基础。
邯山区针对本地区邻近市郊的特点，大力发展“都市农业”。
我区的奶牛养殖、獭兔饲养都已初具规模。
熏兔、酥鱼、蚂蚁酒等深加工产品已在全省打响，农字号企业在全区占有一席之地。
为加快邯山经济的发展步伐，使客商有个良好的投资环境，邯山区委、区
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