房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策23页word资料.docx

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房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策23页word资料

房地产开发企业土地增值税清算管理基本政策

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我把幼儿在园里的阅读活动及阅读情况及时传递给家长，要求孩子回家向家长朗诵儿歌，表演故事。

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　　一、土地增值税的清算单位

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不记住那些基础知识,怎么会向高层次进军?

尤其是语文学科涉猎的范围很广,要真正提高学生的写作水平,单靠分析文章的写作技巧是远远不够的,必须从基础知识抓起,每天挤一点时间让学生“死记”名篇佳句、名言警句,以及丰富的词语、新颖的材料等。

这样,就会在有限的时间、空间里给学生的脑海里注入无限的内容。

日积月累,积少成多,从而收到水滴石穿,绳锯木断的功效。

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

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　　二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　4.省税务机关规定的其他情况。

　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定

　　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　四、土地增值税的扣除项目

　　房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定。

　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

  属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　五、土地增值税清算应报送的资料

　　符合上述第二条清算条件第

（一）项规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。

符合清算条件第

（二）项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。

　　纳税人清算土地增值税时应报送的资料：

（一）土地增值税清算表及其附表；

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证

　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

　　七、土地增值税的核定征收

　　在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　八、清算后再转让房地产的处理

　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额&spanide;清算的总建筑面积

　　土地增值税清算案例

[案例1]某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。

　　国家规定城建税税率为7%,印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%.

　　请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。

　　计算过程如下：

　　1、取得土地使用权所支付的金额为110万元

　　2、房地产开发成本为320万元

　　3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）

　　注：

不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。

　　4、扣除的税金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（万元）

　　注：

按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。

　　5、加计扣除=（110+320）×20%=86（万元）

　　6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）

　　注：

如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。

相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。

　　7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）

　　8、增值率=477.75&spanide;672.25×100%=71.07%

　　9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34（万元）

　　注：

按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%,但未超过100%的其土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%.

　　[案例2]某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7%,教育费附加征收率为3%）。

开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。

已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%.则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：

　　1.收入总额：

1800万元

　　2.扣除项目金额：

（1）支付地价款：

200万元

（2）支付开发成本：

400万元

　　（3）扣除开发费用：

（200+400）×10%=60（万元）

　　（4）扣除税金：

　　1800×5%×（1+7%+3%）=99（万元）

　　（5）加计扣除费用：

　　（200+400）×20%=120（万元）

　　（6）扣除项目总额：

　　200+400+60+99+120=879（万元）

　　3.增值额：

　　1800-879=921（万元）

　　4.增值比率：

　　921&spanide;879=105%

　　因此适用三档税率。

　　5.应纳税额：

　　879×50%×30%+879×（100%-50%）×40%+（921-879）×50%=328.65（万元）

　　土地增值税清算需要明确的问题

　　一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、

（二）项所述两种办法。

　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2019〕187号）第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2019〕187号第三条第

（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2019〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第

（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　常见问题解答

　　1、问：

房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得实际收入，计算土地增值税时收入如何确定？

　　答：

根据《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（苏地税发[2009]72号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2、问：

土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

　　答：

根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除项目金额。

因此，在计征土地增值税时不能予以扣除。

　　3、房地产企业进行土地增值税清算过程中，政府代收费能不能加计扣除20%?

　　答：

纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。

实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　4、房地产开发公司收取购房者的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？

　　答：

房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。

对土地增值税的清算提出了具体的要求.

二,清算实务

一,收入的确认问题

（1）纳税人转让房地产所取得收入,包括货币收入,实物收入和其他收入

（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）

条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益.

（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）

视同销售收入的确认

（2）非直接销售

房地产开发企业将开发产品用于职工福利,奖励,对外投资,分配给股东或投资人,抵偿债务,换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产.

确认方法和顺序

第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利,奖励,对外投资,分配给股东或投资人,抵偿债务,换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认:

__

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定.

__

（二）按本企业在同一地区,同一年度销售的同类房地产的平均价格确认.

__（三）参照当地当年,同类房地产的市场价格或评估价值确认.国税发[2019]132号

自用的收入确定

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用.

（国税发〔2019〕187号规定）

旧房的定义

_七,关于新建房与旧房的界定问题

____新建房是指建成后未使用的房产.凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房.使用时间和磨损程度标准可由各省,自治区,直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定.

财税字【1995】第048号

转让旧房扣除项目

____第十条:

转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税.

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.

国税发[1995]48号

自用时限

第七条房地产开发企业纳税人建造商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围.

京地税地[2019]134号

计算

评估的基本方法是:

对于出售的旧房及建筑物,

第一步:

应确定该房屋及建筑物的重置成本价

第二步:

再确定其新旧程度（即成新度折旧率）

第三步:

以重置成本价乘以其新度折旧率,以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额.

案例

案例

（1）

某房地产公司2019年11月2019年2月建成自用的房屋1000平方米,当时造价300万元,转让方式取得土地使用权.

如果按现行市场价的材料,人工费计算,建造同样的房子需600万元,该房子为7成新,按500万元出售,支付有关税费计27.5万元.

计算企业转让旧房应纳的土地增值税额.

具体计算

解:

（1）评估价格=600×70%=420（万元）

（2）允许扣除的税金27.5万元

（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）

（4）增值额=500-447.5=52.5（万元）

（5）增值率=52.25÷447.5×100%=11.73%

（6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万元）

思考:

房地产企业销售旧房能否加计扣除

代收费用的处理

财税字[1995]48号）的规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入.

对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用.

列举:

①市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）――"土地征用及拆迁补偿费气";

②建制镇市政公用基础设施配套费――"土地征用及拆迁补偿费";

③发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）――"建筑安装工程费";

列举

④结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）――"公共基础设施费";

⑤供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）――"前期工程费";

⑥消防设施建设费――"公共基础设施费";

⑦煤气建设费――"公共基础设施费";

列举

⑧散装水泥专项资金――"建筑安装工程费";

⑨教育地方附加费〔经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）――公共基础设施费（建委代收）.

收入确认的特殊事项

1,合同签订了,对方付了全款,但没有开具发票,业主也没有入住是否确认销售收入

2,合同规定的付款日业主没有付款是否全额确认收入

3,没有产权的地下车库出售永久使用权的问题

稽查要点

（1）

（1）审核收入确认的完整性

根据商品房销（预）售许可证,物价部门核价批复,房产部门房屋测绘面积,相关项目销售窗口表,销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料,并结合售楼处现场销控表勘查情况,与"主营业务收入"科目进行比对,判定其是否存在未完全确认收入的情况.

稽查要点

（2）

（2）审核收入确认的符合性

重点对低价销售的情况进行核实,对销售价格明显偏低且无正当理由的,按规定进行纳税调整处理.

稽查要点（3）

（3）审核收入确认的准确性

按照相关财务制度的规定,房地产开发企业对外出租房产的收入记入"其他业务收入"科目,房产销售记入"主营业务收入"科目,对于部分房地产开发企业对外出租门面房的收入和集体土地上的房产销售行为（即房产所占土地性质为集体土地）,不应在清算土地增值税时计入的转让收入总额中,而相应的成本也不能扣除.

稽查要点（4）

（4）审核收入确认的时间性

按照房地产销售的方式分,房地产的销售形式主要有预售方式,一次性全额收款,分期收款方式,银行按揭方式,采取委托方式销售（又分为支付手续费方式,视同买断方式,基价并实行超基价双方分成方式,包销方式）等形式.对不同的销售形式确认收入的时间也不尽相同,因此,在审核过程中应当根据不同的销售形式,结合房地产开发企业销售合同,而确认其实现收入的时间.

税法上"收入"的确认

（1）,采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日,确认收入的实现;

（2）,采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现;

续

（3）,采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现;

（4）,采取委托方式销售开发产品的,分别原则确认收入的实现,主要为收到代销清单时确认收入的实现.

拆迁补偿的收入确定

为了减少资金流通,房地产公司与被拆迁人签定协议,以开发出来的房屋作为拆迁补偿.根据《土地增值税暂行条例实施细则》"收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益"的规定,对作为拆迁补偿费的这部分房屋应确认收入.

1,按照协议约定的补偿费确认

2,按照平均销售价格确认其收入

二）成本与费用扣除

一,土地成本

1,无偿划拔的土地成本的确认

2,转让方式获得土地成本的确认

3,以土地投资入股方式土地成本的确认

4,参加拍卖土地成本的确认

5,股权方式获得土地的