房地产行业专题报告：香港住房制度反思高房价之困.docx

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目录

1导言 9

2香港住房制度的四大支柱 12

2.1土地制度：

所有权国有，使用权批租，供给数量不足 12

2.1.1香港回归后，土地所有权归属国有 12

2.1.2使用权对外批租，供给数量不足 12

2.1.3政府有权征收土地，但难度较大 16

2.2税收制度：

炒房成本高，持有成本低 18

2.2.1差饷税：

土地房屋拥有者缴纳，税率5% 18

2.2.2土地年租：

土地契约业主缴纳，税率3% 19

2.2.3物业税：

出租物业者缴纳，税率15% 20

2.2.4从价印花税：

居民买二套房、非香港居民购房征收15% 20

2.2.5买家印花税：

非香港永久居民或公司购房多征收15% 21

2.2.6额外印花税：

购房三年内转售再征收10%-20% 21

2.2.7租约印花税：

签订租约时缴纳，税率0.25%-1% 22

2.3金融制度：

按揭业务灵活多样，贷款利率低 22

2.3.1货币政策：

盯紧美元，2009年以来利率低 22

2.3.2住房金融体系：

按揭业务灵活多样，浮动利率主导 23

2.4公营房屋制度：

低价租售，但条件偏差且供应不足 27

2.4.1公营房屋：

数量众多，房委会主导供应 27

2.4.2公营租住房屋：

租金低廉，但条件偏差，轮候时间长 29

2.4.3资助出售房屋：

折价出售，但价格偏高，房源供应少 32

3从历史看未来：

香港住房制度演变的五大阶段 34

3.1土地制度初成（1841-1942） 34

3.1.1时代背景：

英国侵占香港，人口快速增长 34

3.1.2制度演变：

建立土地批租、税收与法律体系 34

3.1.3政策效果：

房屋稀缺，华人居住环境恶劣 35

3.2战后管制时代（1945-1953） 35

3.2.1时代背景：

战后房荒与人口骤增 35

3.2.2制度演变：

租金管制，鼓励私人机构维修建房 36

3.2.3政策效果：

住房依旧严重短缺 37

3.3兴建公屋时代（1954-1986） 37

3.3.1时代背景：

寮屋区过度蔓延，私营部门住房保障不足 37

3.3.2制度演变：

兴建大量公屋，扩大住房保障范围 39

3.3.3政策效果：

告别房荒，公屋居住人口大幅增长 42

3.4鼓励购房时代（1987-2001） 43

3.4.1时代背景：

居民购房需求强烈，公屋资源分配不公 43

3.4.2制度演变：

提租带补，鼓励居民自置居所 44

3.4.3政策效果：

住房自有率提高，公屋轮候时间缩短 45

3.5市场主导时代（2002-至今） 47

3.5.1时代背景：

楼市与经济低迷，“八万五计划”失败 47

3.5.2制度演变：

减少公营房屋供给，维护市场稳定 48

3.5.3政策效果：

公屋轮候时间延长，私屋房价过度上涨 50

4香港住房制度的评价与反思 52

4.1香港住房制度评价 52

4.1.1住房需求基本满足，套户比1.09 52

4.1.2居住条件较差，人均仅16平米 53

4.1.3房价持续上涨，居民购房困难 53

4.1.4租房家庭近半，房租水涨船高 55

4.2香港住房制度反思 56

4.2.1房地产业在香港经济中占比较高 56

4.2.2土地供应不足，为高房价埋下伏笔 58

4.2.3中产置业缺乏支持 59

图表目录

图表1：

英国占领香港示意图 9

图表2：

香港各区地图 9

图表3：

香港1961-2017年GDP（不变价）增长 9

图表4：

2017年典型经济体人均GDP（美元）比较 9

图表5：

香港人均住房面积远低于其他国家地区 10

图表6：

1986-2016年私人房屋均价（按区域） 10

图表7：

2004-2017年住房自有率从54%下滑到49% 10

图表8：

2009年后小户型私人房屋竣工量占比提高 10

图表9：

按房屋类别划分的人口分布 11

图表10：

2016年香港租房家庭占比49% 11

图表11：

2016年香港套户比1.09 11

图表12：

全球大都市房价与房价收入比情况 11

图表13：

香港各阶段房屋政策汇总 12

图表14：

香港回归前土地批租期限类型 13

图表15：

香港回归后批地新政 13

图表16：

香港土地使用权批租方式 13

图表17：

香港1985-2017财年土地出让情况 14

图表18：

香港1985-2017财年住宅土地出让情况 14

图表19：

2017年香港土地用途 15

图表20：

近年来填海造地数量大幅下降 15

图表21：

香港、澳门、新加坡填海面积对比 15

图表22：

香港未经批租或拨用的政府土地面积较少（截止2012年7月4日） 16

图表23：

1985-2017财年住宅土地出让面积及均价 16

图表24：

2004年香港住宅地价与房价出现背离 16

图表25：

香港两大土地征收模式对比 17

图表26：

香港新界东北发展计划进程 17

图表27：

香港紫田村土地征收与公屋建设进程 17

图表28：

香港房地产税征收税种 18

图表29：

香港历年差饷宽减情况 19

图表30：

地租与地税的区别 20

图表31：

香港住宅物业从价印花税税率标准 21

图表32：

香港额外印花税税率 21

图表33：

香港租约印花税税率 22

图表34：

香港汇率与同业银行拆借利率 22

图表35：

香港CPI同比 22

图表36：

香港按揭业务类型 23

图表37：

香港金管局对住宅物业按揭贷款要求 24

图表38：

香港住宅按揭贷款比率下降 24

图表39：

香港按揭保险业务模式（以首付10%为例） 25

图表40：

汇丰香港银行针对政府房屋计划的特别按揭贷款 25

图表41：

香港当月新批按揭贷款利率类型占比 25

图表42：

香港最优惠贷款利率09年以来保持5% 25

图表43：

香港部分银行按揭贷利率情况 26

图表44：

香港五年以上住宅按揭贷款利率（人民币）下滑 26

图表45：

香港住宅按揭贷款额与期限持续上升 27

图表46：

香港按揭贷款余额占GDP比重较高 27

图表47：

香港房贷占GDP比重处于国际较高水平 27

图表48：

香港家庭总贷款占GDP比重处于较高水平 27

图表49：

1998-2016年香港永久性房屋构成 28

图表50：

1993-2016家庭住户居住房屋类型 28

图表51：

房屋协会与房委会对比 28

图表52：

公营房屋供应以房委会为主 28

图表53：

香港公营房屋发展历程 29

图表54：

房委会公屋租金远低于私屋 29

图表55：

租金援助计划4项条件 30

图表56：

公共租住房屋收入资产限制 31

图表57：

非亲属关系的长者住户收入资产限制 31

图表58：

目前公屋平均轮候需要5.3年 31

图表59：

轮候公屋家庭情况 31

图表60：

公屋人均居住面积提高较慢 32

图表61：

按单位楼面面积划分的公屋单位分布 32

图表62：

资助出售主要房屋类型 33

图表63：

2002年以来资助出售单位竣工量大幅减少 33

图表64：

居屋面积较小，50平米以下占比过半 33

图表65：

1841-1941年香港人口骤增 34

图表66：

1851-1969年度香港官地售卖收入 35

图表67：

二战后香港住房情况 36

图表68：

二战后香港转口贸易发展快速 36

图表69：

二战后香港人口骤增 36

图表70：

香港战后房租管制相关条例 37

图表71：

1953年香港市民住房类型 37

图表72：

1950-1953年香港重大火灾灾情 38

图表73：

1951-1967年私营部门住宅建筑完工数量 38

图表74：

1958-1967年私营部门楼宇单位建设与拆除数量 38

图表75：

香港1961-1986年GDP实际增长 39

图表76：

香港1961-1986年年末人口数量 39

图表77：

1954-1967年徙置区人数快速增长 40

图表78：

1956-1967年徙置区住房数量快速增长 40

图表79：

1964年《寮屋管制、徙置与政府廉租屋政策检讨》白皮书主要内容 40

图表80：

房委会运营模式 41

图表81：

香港新市镇目前发展情况 41

图表82：

香港住房制度开始“双轨”运行 42

图表83：

1968-1972年香港房屋完工数量 42

图表84：

1980-1986年房委会公共住房建设数量 42

图表85：

1973年香港市民住房类型 43

图表86：

1987年香港市民住房类型 43

图表87：

1961-2016年香港人均GDP变化 43

图表88：

1987-2001年年末香港人口 43

图表89：

公屋家庭（户主20-65岁）收入四分位数分布 44

图表90：

长远房屋策略说明 44

图表91：

1987-2001年度各类房屋建成数量 45

图表92：

1987-2001居屋竣工数量增多 45

图表93：

1987年后自置居所家庭占比快速提高 46

图表94：

1987年后私人住宅总存量快速提高 46

图表95：

2000年公营房屋人均室内楼面面积中位数 46

图表96：

1986-2001年私人房屋均价（按大小） 46

图表97：

1986-2001年私人房屋均价（按区域） 46

图表98：

1997年香港特区政府土地与房屋新政 47

图表99：

香港经济1998年探底，随后增长放缓 47

图表100：

2000年以来香港人口增长放缓 47

图表101：

2005年之前按揭贷款拖欠比例高 48

图表102：

2005年之前香港负资产按揭贷款宗数多 48

图表103：

2002年《公营房屋架构检讨报告书》政策纲领 48

图表104：

2002年11月房屋及规划地政局局长孙明扬推出的九项措施 49

图表105：

香港金管局八轮逆调控措施 50

图表106：

2002年以来房屋竣工数量大幅减少 51

图表107：

轮候公屋家庭情况 51

图表108：

公屋平均轮候出现反弹 51

图表109：

1986-2016年私人房屋均价（按大小） 52

图表110：

1986-2016年私人房屋均价（按区域） 52

图表111：

2004-2016年套户比从1.12下滑至1.09 52

图表112：

剔除非住宅单位后套户比低于1.09 52

图表113：

香港人均住房面积远低于其他经济体 53

图表114：

公屋、居屋、私屋面积中位数增长缓慢 53

图表115：

香港劏房概况 53

图表116：

香港住户居住劏房原因汇总 53

图表117：

国际大都市房价与房价收入比情况（2018年11月版） 54

图表118：

2004年起住房自有率持续下滑 54

图表119：

09年后小户型私人房屋竣工量占比提高 54

图表120：

月收入8万以上富裕住户占比提高 55

图表121：

香港基尼系数高于其他发达经济体 55

图表122：

2016年香港租房家庭占比49% 55

图表123：

私人房