北京市东城区金宝街5#地综合楼工程酒店312层精装修工程施工组织设计.docx
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北京市东城区金宝街5#地综合楼工程酒店312层精装修工程施工组织设计
金宝街5#地综合楼工程酒店（3-12）层精装修工程
施工组织设计目录
附件1：
豪华客房、豪华套房、行政客房、行政套房施工进度计划图
附件2：
走廊、电梯厅施工进度计划图
附件3：
项目经理部管理框架图
第一章：
编制依据
1.1编制依据
1.1.1本工程施工合同及补充文件
1.1.2精装修施工图
1.1.3现场施工条件
1.1规程、规范
类别
名称
编号
国家
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300-2001
国家
建筑装饰装修工程质量验收规范
GB50210-2001
国家
建筑地面工程施工质量验收规范
GB50209-2002
国家
钢结构工程施工质量验收规范
GB50205-2001
国家
建筑内部装修设计防火规范（2001修订版）
GB50222-95
国家
高层民用建筑设计防火规范（2001修订版）
GB50045-95
国家
建筑设计防火规范（2001修订版）
GBJ16-87
国家
建筑防腐蚀工程质量检验评定标准
GB50224-95
国家
工程测量规范
GB50026-93
国家
建筑防腐蚀工程施工及验收规范
GB50212-2002
国家
民用建筑工程室内环境污染控制规范
GB50325-2001
国家
建筑材料放射性核素限量
GB6566-2001
国家
建筑电气安装工程施工质量验收规范
GB50303-2002
国家
火灾自动报警系统施工及验收规范
GB50166-92
国家
通风与空调工程施工质量验收规范
GB50243-2002
国家
建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范
GB50242-2002
国家
室内装饰材料有害物质限量
GB18580-18588
国家
建筑工程文件归档整理规范
GB/T50328-2001
国家
建设工程项目管理规范
GB/T50326-2006
行业
建筑玻璃应用技术规程
JGJ113-2003
行业
金属与石材幕墙工程技术规范
JGJ133-2001
行业
施工现场临时用电安全技术规范
JGJ46-2005
行业
建筑施工高处作业安全技术规范
JGJ80-91
行业
建筑施工安全检查标准
JGJ59-99
行业
建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范
JGJ130-2001
行业
建筑机械使用安全技术规程
JGJ33-2001
行业
建筑工程冬期施工规程
JGJ104-97
行业
工程网络计划技术规程
JGJ/T121-99
地方
建筑工程施工技术管理规程
DBJ01-80-2003
地方
建筑工程资料管理规程
DBJ01-51-2003
地方
高级建筑装饰工程质量验收标准
DBJ/T01-27-2003
地方
北京市建筑长城杯工程质量评审标准
DBJ/T01-70-2003
地方
建筑安装分项工程施工工艺规程
DBJ/T01-26-2003
地方
北京市建筑工程施工安全操作规程
DBJ01-62-2002
地方
建筑内墙用耐水腻子应用技术规程
DBJ01-48-2000
1.1主要图集
类别
名称
编号
建筑构造通用图集
88J1-1
建筑电气通用图集
92DQ1~13
建筑设备通用图集
91SB系列
轻钢龙骨吊顶、铝合金龙骨吊顶及金属吊顶
98SJ23
（二）
1.1主要法规
类别
名称
编号
国家
中华人民共和国建筑法
1998年3月1日施行
国家
中华人民共和国消防法
1998年9月1日施行
国家
中华人民共和国合同法
1999年15号主席令
国家
建设工程安全生产条例
国务院令393号
国家
中华人民共和国计量法
国家
中华人民共和国环境保护法
（1989.12.26施行）
国家
建设工程质量管理条例
国务院令279号
国家
中华人民共和国环境噪音污染防治法（1997.3.1施行）
77号国家主席令
建设部
建筑装饰装修管理规定
第46号
1.1.7遵守国家、北京市地方政府关于建设工程管理、环境保护等方面的法规及各种有关规定。
1.1.8本公司质量、环境、职业健康安全管理体系文件
第二章：
工程概况
2.1工程基本情况
工程名称
金宝街5#地综合楼工程酒店（3-12）层精装修工程
工程范围
（3-12）层
工程建设地点
中国北京市东城区金宝街5号地
工程监理
北京帕克国际工程咨询有限公司
建筑师
凯达环球有限公司
设计单位
结构工程师
迈进土木及结构工程顾问有限公司
机电工程师
迈进机电工程顾问有限公司
工料测量师
利比建筑工料测量师有限公司
室内设计师
利是百顺设计有限公司
工程质量标准
工期目标
2.2工程内容内容简介
2.2.1工程内容简介
本工程坐落在北京市东城区金宝街5号地，该工程为北京华海金宝地产开发有限公司开发新建的一座集酒店、服务式公寓及住宅为一体的现代化、智能化工程。
本次施工区域为：
（3-12）层酒店客房、套房、走廊及电梯厅。
2.3工程施工特点、重点、难点
2.3.1施工管理特点
2.3.1.1本工程为内装修工程，作业区域内和暖通、机电及电梯、消防、广播等专业交叉工序较多，同其它合同段的内装修工作也会有一定的交叉及接口工作，由此，协调工作将为本工程的一项重点，应严格服从总包管理，使用先进的进度管理手段以及时应对工序调整。
2.3.1.2由本工程建筑功能决定，工程施工面积巨大，劳动力配置较大，在此规模现场对劳务层的管理控制为本工程的重点管理内容
2.3.1.3本工程施工现场位于北京市中心，施工过程中应严格管理施工人员及施工车辆的活动范围及交通路线、材料的场内堆放等，确保本次装修施工不会因材料运输影响施工进度。
2.3.1.4本工程大部分项目均需进行深化设计，为保障装修项目的质量和进度，必须积极与业主单位、设计单位及总包单位沟通及配合，一方面充分发挥公司在专业设计方面的素养及经验，另一方面，应严格按照原设计意图进行深化设计工作，确保对设计师整体方案的完美诠释。
2.3.1.5本工程作业面大，每次进场材料数量巨大，应在服从业主单位及总承包单位管理的基础上，对划分的堆料区域进行统筹管理，做到堆场的合理使用。
2.3.2施工管理重点
2.3.2.1材料供应：
本工程所用材料种类、规格繁多，部分材料由业主单位指定采购，为切实保障施工能够按照预定的工期进行施工，必须做好现场施工材料的订货、加工工作，在开工前我们将根据工程进度计划及工程现场的实际需求情况，制定严密的材料计划及材料进场计划，安排专人负责材料计划及材料合理进场的管理与协调。
通过周密材料计划以对工程进度进行跟踪，争取做到材料用多少，提前一两天进多少。
确保材料随时供应充足。
现场物流通畅。
既保证工地材料的正常需求又保障施工现场有序、整洁。
2.3.2.2材料的二次周转及存放保障措施：
为了保证施工现场材料的供应，我们将安排专用于二次运输及周转的壮工班，主要负责协助各专业施工队进行材料的二次运输及周转。
为了保证材料的有序周转，我们将制定严密材料二次转运的工艺要求，保证材料的有序转运及转运过程中的成品保护。
为了保证施工现场的材料供应及现场文明施工。
我们将进行周密的现场平面布置策划。
既保证施工材料取用方便，又保障施工作业面不受影响。
使施工现场做到杂而不乱，材料堆放有序，尽可能的提高场地利用率。
以确保材料的二次周转及存放保障措施。
2.3.2.3专业交叉施工协调管理措施：
本工程有多个专业施工队伍共同施工，我们将合理的编排好施工进度计划，协调好各专业施工的交叉作业。
2.3.2.4绿色环保装修：
施工中普遍采用绿色环保材料及绿色环保施工工艺，在施工中严格控制对大气、对周边环境的污染，力求尽可能的减少装修对环境的影响。
在进行噪音较大施工时，我们将采取相应的封闭隔离措施，减少噪音对环境的污染。
对产生高噪音的机械设备，在使用时间及机械设备设置上，我们将进行周密的策划，对产生高噪音的设备，我们集中在每层的同一位置（具备隔音防护条件），对设备用房进行隔音处理后方可使用。
严格按照设计要求和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定，对所用建筑材料和装修材料进行进场检验，要求所有材料必须有厂家出具的检测报告，必要情况下，分批抽查送样到相关部门进行检测，确保所有材料合格。
当装修材料进行检验，发现不符合设计要求及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定时，严禁使用。
施工时，严格按照设计要求和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定进行施工，不得擅自更改设计文件要求。
确需更改时，应经原设计单位同意。
2.3.3.1工期紧、工程量大、工艺复杂、质量要求高
工期急、工程量大、工艺复杂、质量要求高，这些因素，给本工程的施工将造成一些困难，所以工程在以上规定的工作天内完成既定的进度和质量目标，必须在各方面的配合下，加大施工投入，以高密度多工种的立体施工的方式才可能实现。
由于本次施工范围对于整个工程来讲，装修只是其中一个部分，其它单位风、水、电、空调、消防等也可能同时安排施工，这样就存在着不同施工单位在施工交界处的协调配合问题。
这对相关施工方的施工协调，安全管理，成品保护带来很大的困难，对此我项目部将通过精心组织、周密计划、加强协调、有效管理来保证不让上述问题成为影响施工进度的障碍,确保业主规定工期的实现。
施工前准备工作要细，材料加工准确度要高。
安装尺寸要正确，施工时各专业积极配合、交叉施工原则，在保证质量的前提下，在工期范围内完成工程涉及的所有项目。
本工程装修从选择队伍、加工制作、现场安装，施工工期很紧、施工工序多，因此如何保证装修的施工质量、施工工期是整个工程的关键。
我公司将在与业主进行沟通基础上，服从业主对施工现场平面布置安排，在保证工程进度前提下合理安排材料进场时间及数量。
同时充分利用市场加工条件进行材料半成品加工，为工程顺利展开创造良好条件。
本项目将在冬季及雨季进行装修施工，因此必须采取有效措施、制定切实可行的冬季及雨季施工方案，保证冬季施工时的施工质量和施工安全。
因此采取合理、必要的冬季及雨季施工措施以保证冬季及雨季施工质量是本工程的难点。
本项目的质量目标为加强过程控制对实现这一质量目标尤为重要，从建立质量保证体系到过程控制到采用先进、可靠、成熟的施工技术及方法进行施工，是本项目重点控制的内容。
2.3.3.2由于本工程所在地施工现场的场地面积有限，总包及其他分包单位同时进行施工，使得楼外基本没有搭设自有临设及作业棚位置。
我公司将在与总包进行沟通基础上，服从总包对施工现场平面布置安排，在保证工程进度前提下合理安排材料进场时间及数量。
同时充分利用市场加工条件进行材料半成品加工，解决现场用地紧张及材料加工问题，为工程顺利展开创造良好条件。
2.3.3.3由于本工程的木装饰施工很多，所以对现场的消防安全工作需要更加重视。
2.4塑造功能型、智能型、节能型、环保型建筑
本项目由于是高级酒店、服务式公寓及住宅工程，系统复杂先进，功能性强，智能化程度高，而且在环保方面有很高的要求，如何保证本工程的工程质量和系统功能和智能化程度，使该工程真正成为功能型、智能型、节能型、环保型的生态建筑，使之既满足建筑风格和使用功能，具有良好的使用寿命，又便于今后建筑物的维护管理，这是本工程施工十分重要和关键的内容。
2.5本次工程范围、精装修工程与其他专业的界面划分及精装修主要施工做法
2.5.1本次工程范围
2.5.1.1本次工程范围包括深化设计（本分包工程范围内的设计要求）、供应、安装及酒店客房、套房、走廊及电梯厅精装修工程项目。
2.5.1.2本次工程包括所有的饰面工程，窗帘、家具及装置（包括活动家具）、卫生间五金配件（包括地漏）、门连门框及小五金（包括电子锁及请勿打扰指示灯）、灯具（包括装饰灯具及活动灯具）、床上用品、电器、开关面板、电梯门装修、升降机楼层显示器及呼叫按钮等。
2.5.1.3以下项目由业主直接提供：
石材、卫生间洁具及五金配件、活动家具及织物、窗帘、小五金及门锁、地毯、吊灯及装饰灯具、壁灯、台灯、地灯、床头板、沙发、家电及迷你雪柜。
2.5.2本次施工范围内精装修工程与其他专业的界面划分
2.5.2.1精装修工程与土建工程的界面划分
序号
工作内容
土建总包完成范围
精装分包完成范围
备注
1
地面分项工程
完成至结构面
完成至设计标高垫层及地面面层的装修
2
卫生间防水分项工程
完成所需之防水层及保护层（包括墙面及地面）
3
墙面分项工程
完成所有二次结构砌体及表面粗装修
完成剩余饰面装修工作内容
4
顶面分项工程
完成至结构面
完成剩余饰面装修工作内容
5
楼梯间防火门
完成防火门及五金的供应及安装
完成防火门的面层及门筒子板贴脸木线
6
室内铝门窗收口
完成所有外窗铝门窗的室内收口工作
2.5.2.2精装修工程与机电工程的界面划分
序号
工作内容
机电分包完成范围
精装分包完成范围
备注
1
空调系统分项工程
完成至末端（包括风口、温控开关等）
配合定位、饰面开孔
2
消防水分项工程
完成至末端（包括喷淋头等）
配合定位、饰面开孔
3
消防电分项工程
所有线槽、线管（含明管和暗管）、所有终端盒的敷设和预埋
配合定位、饰面开孔
4
强电分项工程
1、线槽、线管（含明管和暗管）、终端盒的敷设和预埋（含消防系统）
2、线槽、线管、终端盒内的电线、电缆布防（不含消防系统）
3、正常送电的调试
配合定位、饰面开孔，对其预埋工作进行指导并对其准确性负责，完成所有灯具、插座、开关等面板（含钥匙取电插卡、电铃及电铃开关、《请勿打扰开关》、床头控制面板）的安装与接线。
完成吊顶及墙面灯带的供应及安装（包括指定线盒至实际点位的连接线）
5
弱电分项工程
结构及墙体内的线管及终端盒的预留和预埋
配合定位、饰面开孔，对其预埋工作进行指导并对其准确性负责，完成所有插座、开关面板的安装与接线
6
给排水分项工程
管道完成至洁具定位点
配合定位，负责洁具及配件的安装、冲洗、消毒
2.5.2.3甲供材料及由精装分包商负责范围
序号
材料名称
业主负责范围
精装分包负责范围
备注
1
大理石（大板材）
供应
由精装分包负责提供石材配置图给与石材供应商；由精装分包负责负责收货、储存、保管、运输、安装
分包商负责收货
2
地毯
供应
负责地毯的安装（包括防水、底胶）
供应商负责技术指导
3
灯具及光源
供应
业主供应至精装分包指定仓库，由精装分包负责负责储存、保管、运输、安装，并包含安装损耗
4
卫生洁具及配件
供应
业主供应至精装分包指定仓库，由精装分包负责负责储存、保管、运输、安装，并包含安装损耗；负责洁具周边的打胶收口
5
卫生间内五金配件
供应
业主供应至精装分包指定仓库，由精装分包负责负责储存、保管、运输、安装，并包含安装损耗
6
所有室内门及衣柜门之五金
供应
业主供应至精装分包指定仓库，由精装分包负责负责储存、保管、运输、安装，并包含安装损耗
玻璃门的五金配件除外
7
插座、开关面板
甲指乙供
负责按照业主指定的品牌进行采购、储存、保管、运输、安装，并包含安装损耗
8
窗帘布、床上用品布料（包括枕心、枕套）
供应
业主供应至精装分包指定仓库，由精装分包负责负责储存、保管、运输、安装，并包含安装损耗
9
窗帘轨及挂钩
负责选择与窗帘匹配之窗轨及挂钩、供应并安装
10
活动家具
供应及安装
11
中空铁艺栏杆
供应
业主供应至精装分包指定仓库，由精装分包负责负责储存、保管、运输、安装，并包含安装损耗
12
所有家用电器
供应
Build-ing的由精装修分包安装，活动性的则由供应商安装
13
保险箱
供应及安装
由供应商安装
14
软包面层织物
供应
面层织物业主供应至精装分包指定仓库，由精装分包负责负责储存、保管、运输、安装，并包含安装损耗；软包底层（包括海绵等）由分包商负责供应及安装
2.5.2.4其他
由精装分包商自行负责挑空部位吊顶及梁板侧面装修所需之脚手架。
2.5.3本次精装修工程主要施工做法
吊顶：
石膏板吊顶及造型石膏板吊顶、防水石膏板、乳胶漆、金箔饰面、穿孔金属板吊顶
墙面：
门及门套制作、门及门套安装、壁纸、软包、木饰面、乳胶漆、轻钢龙骨隔墙、墙面石材、墙面手绘艺术砖
地面：
水泥地面上铺地毯、石材地面、拼花马赛克、陶粒混凝土垫层
其它：
固定及活动家具、窗帘盒及轨道、五金安装、窗帘等、各种台面板安装、洁具安装
第三章：
施工管理及施工部署
3.1施工组织管理机构
3.1.1工程管理控制系统图
业主、总包
装饰工程项目部
施工队
3.1.2现场组织管理机构
依据公司两级管理的组织架构，本工程将实行公司领导下的项目经理部管理体制。
公司各管理部门协助项目部的工作，认真履行各自的职责。
公司将委派公司常务副总经理主抓本工程，公司各管理部门指定专人负责本工程的工作。
公司设计部配合项目部在施工前完善本工程的施工详图设计，并专门配备设计师进驻现场随时解决现场发生的问题。
项目部所有管理人员都具有与其职责相适应的资质和经验，并持证上岗。
项目经理部是公司在本工程中的派出机构，代表公司履行合同，在公司的统一领导下独立运作，执行公司的规章制度，完成公司下达的各项工作指标，接受公司的检查指导，并及时向公司汇报工作。
本工程实行项目经理负责制，项目经理是工程技术、质量、安全、消防、环保文明施工工作的总负责人，是各工种之间配合及对外协作的总协调人，工地各部门的管理人员在项目经理的领导下工作。
项目经理将具体地规定项目部每个管理人员的工作范围和管理职责，检查、监督每个管理人员的工作，确保每项工作责任落实，管理到位。
项目部所有管理人员都具有与其职责相适应的资质和经验，并持证上岗。
3.1.3项目部的组成
现场项目部的组成人员包括：
项目部经理、项目副经理、项目部总工程师、技术总监、驻场设计师、专业质量检查员、安全员、技术员、资料员、预算合约、机电工长、水暖工长
3.1.4公司总部与项目部之间的关系
公司对项目实施指导、支持、监督、管理和服务，负责总部范围内和社会上的各种资源的调配，保障项目的人力、财力、物力的有效投入，就重点事宜与政府及相关职能主管部门进行协调沟通。
项目部在公司总部的授权下，代表公司履行对业主的合同责任和承诺，代表公司与工程各方进行有效的协调、沟通、谈判和决策，对工程的各项管理目标负第一责任。
公司总部拥有经营决策权、资金调配权、生产要素调配权、项目成本控制权、施工组织设计和重大技术方案制订审批权、人事管理权、物资采购权、对外合约签定权、大型专业分包方选择权等。
公司总部与项目部之间的决策程序、决策流程和决策关系图如下：
3.1.5公司对现场组织管理机构的授权范围
公司对现场组织管理机构的授权范围以“服务控制、授权管理”为核心，处理好公司总部与现场项目部的关系。
3.1.5.1授权范围
公司对现场组织管理机构实行授权委托管理，即现场组织管理机构受公司法人委托实施对工程项目的计划、组织、指挥、控制、协调管理，完成质量、工期、成本、安全、环保、文明施工、现场管理等综合目标，全面实现公司总部的决策意图、管理要求和对业主的各项服务承诺。
3.1.5.2控制与授权的关系处理
公司在权力集中的条件下，对现场组织管理机构实行授权管理的方式，授权的总原则是使现场组织管理机构能够承担起代表公司履行合约的责任以及由此而必备的对人、财、物、信息、技术、管理等资源要素的支配权和施工过程中的决策权。
公司对现场组织管理机构授权这一行为本身已经意味对现场组织管理机构实施了控制，公司职能部门在实施要素控制时不得削弱授予现场组织管理机构的权力，不应当直接干预现场组织管理机构施工过程的实施和项目履约过程决策。
3.1.5.3服务与控制的关系处理
服务的实施表现为公司各职能部门对现场组织管理机构进行的深入细致的工作帮助、管理参与和业务指导；服务职能蕴涵并贯串于项目的最初筹划到项目竣工的全过程；在过程服务中，通过具体参与、了解，进行及时、有效地控制。
公司只有给现场组织管理机构提供高效的服务，才能对项目进行有效的控制。
3.1.5.4强调公司的集约化管理功能
即公司拥有经营决策权、资金调配权、生产要素调配权、项目成本控制权、施工组织设计和技术方案制订审批权、人事管理权、物资采购权、对外合约签定权、内部任务分配权和分承包方选择权、利益分配权等十项权力，公司将调用总部的人、财、物、信息、技术等资源管理职能部门形成公司支持组，并汇集高素质的专业造价师、质量工程师、管理会计师、建筑经济师等技术和管理专家组成专家顾问组，在此基础上，公司委派一名优秀的项目经理授权委托管理工程项目的实施。
从而，公司对项目管理全过程有效地进行策划、指导、服务和控制。
3.1.6项目管理的各项制度及管理重点
我们将制定高标准的管理目标（即以规范化、标准化、科学化、程序化的管理方法，高效优质地完成与业主签订的合同目标），项目经理部针对工程项目和众多分包商的性质和特点，制定了一套实用的管理制度，包括生产管理、物资管理、技术管理、质量管理、安全管理、成品保护等，制定《分包入场须知》，做到了各项工作有章可循，减少了管理过程中的随意性。
在质量管理和控制方面，将制定出一套完整的质量管理制度作为项目质量管理的依据，严格规范各专业承包商和所有施工人员在施工过程中的各项工作。
这些制度主要包括：
图纸会审和技术交底制度、现场质量管理制度、装修材料样品制、施工样板和首检定标制、质量责任制、工序管理制度、方案资料管理制度、质量教育制度等。
3.1.7项目管理的重点
3.1.7.1以计划管理为主线，以落实工程实施条件为重点
在工程实施和运作管理过程中，我们会严格地按计划进行管理，包括工程总控制进度计划、月进度计划和周进度计划，还包括设计条件、材料、设备、机具、劳动力、资金等配套计划。
明确阐述计划完成所需的施工条件，并予以落实。
通过计划，能够找到工程的关键环节和主导线路，从而为工程管理提供科学的依据。
3.1.7.2重视合同管理，以此作为对工程各方的约束和控制的重要手段
在整个工程运作和实施过程中，我们将严格执行合同，并以此作为依据，约束和控制各专业承包商履行其合同责任和义务。
我们将从以下方面抓好合同管理：
a.高度重视工程招标，确保招标文件和合同的严密性
b.重视并做好合同签定和合同交底
c.按合同对工期进行严格控制
e.按合同对质量进行严格控制
f.按合同对安全、文明施工、成品保护进行严格控制
g.按合同对各种二次设计、详图设计、施工方案和技术资料进行严格控制
3.2目标和指标
公司对本工程制定如下目标和指标，由项目部负责在施工过程中落实。
质量目标：
工程的质量达到国家和北京市现行的关于工程质量的规定及国家现行关于各专业工程的质量检验评定标准的合格等级
确保工程质量奖项为“北京市建筑长城杯”
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