第二章房地产估价概述.ppt

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第第二二章章房房地地产产估估价价概概述述房地产估价房地产估价思考与思考与练习题练习题本章本章教学要求教学要求本章主要本章主要内容内容【教学目的和要求教学目的和要求】通过本章的学习使学生掌握房通过本章的学习使学生掌握房地产估价的概念和估价原则，了解房地产估价制度。

地产估价的概念和估价原则，了解房地产估价制度。

【教学重点及难点教学重点及难点】房地产估价原则房地产估价原则。

【教学内容与时间教学内容与时间】房地产估价、估价原则、估价房地产估价、估价原则、估价制度等。

（制度等。

（2学时）学时）【教学方法与手段教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以主要以多媒体教学为主，辅以适当的学生自学与讨论。

适当的学生自学与讨论。

首页第二章第二章房地产估价概述房地产估价概述第二章第二章房地产估价概述房地产估价概述第一节第一节房地产估价的概念房地产估价的概念与原则与原则第二节第二节房地产估价制度概述房地产估价制度概述首页房地产估价：

房地产估价：

是指是指专业房地产估价人员专业房地产估价人员根据特定的根据特定的估估价目的价目的，遵循公认的，遵循公认的估价原则估价原则，按照严谨的，按照严谨的估价程序估价程序，运用，运用科学的科学的估价方法估价方法，在对影响，在对影响估价对象价值估价对象价值的因素进行综合分的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在析的基础上，对估价对象在估价时点估价时点的价值进行估算和判定的价值进行估算和判定的活动。

的活动。

第一节第一节房地产估价的概念与原则房地产估价的概念与原则一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念

（1）

（2）（3）（4）（5）（8）（6）（7）目录第一节第一节房地产估价的概念与原则房地产估价的概念与原则二、房地产估价的必要性二、房地产估价的必要性1、房地产交易的需要：

包括房地产转让和租赁、土地使、房地产交易的需要：

包括房地产转让和租赁、土地使用权出让等；用权出让等；2、房地产税收的需要；、房地产税收的需要；3、房地产抵押、典当、保险和损害赔偿的需要；、房地产抵押、典当、保险和损害赔偿的需要；4、房地产管理的需要；、房地产管理的需要；5、房地产征用、征收、拆迁等补偿的需要；、房地产征用、征收、拆迁等补偿的需要；6、房地产纠纷、司法鉴定等的需要、房地产纠纷、司法鉴定等的需要7、企业发生有关经济行为的需要；、企业发生有关经济行为的需要；8、其它。

、其它。

三、房地产估价的原则三、房地产估价的原则

（一）房地产估价的行为准则：

（一）房地产估价的行为准则：

独立、客观、公正独立、客观、公正

（二）房地产估价应遵循的技术原则

（二）房地产估价应遵循的技术原则1、合法原则、合法原则2、最高最佳使用原则：

、最高最佳使用原则：

是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础进行估价。

的方式为估价基础进行估价。

具体包括三个方面：

最佳（最有效）用途、最佳规模、最佳集约度。

具体包括三个方面：

最佳（最有效）用途、最佳规模、最佳集约度。

3、替代原则：

、替代原则：

按照经济学原理，在同一商品市场上，具有相同使用价值按照经济学原理，在同一商品市场上，具有相同使用价值和质量的物品，其价格应相同。

房地产也符合这一原理。

和质量的物品，其价格应相同。

房地产也符合这一原理。

类似的房地产在类似的房地产在同等条件下，价格相近。

同等条件下，价格相近。

其中，类似房地产是指在同一供求范围内，在用其中，类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

房地产的同一供需圈：

房地产的同一供需圈：

是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。

响的房地产所处的区域范围。

4、估价时点原则：

、估价时点原则：

要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价格。

通常估价时点为估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期。

合理价格。

通常估价时点为估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期。

但是也不一定都在但是也不一定都在估价作业期估价作业期内，因估价特殊原因，也可是内，因估价特殊原因，也可是过去或将来的过去或将来的某一日。

某一日。

5、谨慎原则、谨慎原则目录第二节第二节房地产估价制度概述房地产估价制度概述一、房地产估价市场与服务领域一、房地产估价市场与服务领域1、房地产项目可行性研究、房地产项目可行性研究2、土地价值评估及城市土地运营顾问；、土地价值评估及城市土地运营顾问；3、物业估值；、物业估值；4、拆迁评估；、拆迁评估；5、房地产项目开发贷款评估；、房地产项目开发贷款评估；6、房地产按揭贷款；、房地产按揭贷款；7、房地产专业房屋土地评估、房地产专业房屋土地评估二、房地产估价标准和指导意见二、房地产估价标准和指导意见1、房、房地地产产估估价价规规范（范（GB/T502911999）2、地产估价标准、地产估价标准红皮书红皮书（中文版）（中文版）（2006年年7月发行）月发行）3、城市房屋拆迁估价指导意见城市房屋拆迁估价指导意见（2003年年12月月1日颁布）日颁布）4、房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见（2006年年3月月1日实施）日实施）目录第三节第三节房地产估价制度概述房地产估价制度概述三、房地产估价资质等级及估价业务范围三、房地产估价资质等级及估价业务范围1、等级：

、等级：

一、二、三级。

一、二、三级。

2、估价业务范围：

、估价业务范围：

（1）一级资质房地产估价机构可以从事：

各类房地产估价业）一级资质房地产估价机构可以从事：

各类房地产估价业务。

务。

（2）二级资质房地产估价机构可以从事：

除公司上市、企业）二级资质房地产估价机构可以从事：

除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

清算以外的房地产估价业务。

（3）三级资质房地产估价机构可以从事：

除公司上市、企业）三级资质房地产估价机构可以从事：

除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

目录1、专业估价人员：

、专业估价人员：

是指经房地产估价人员资格考试合格，由是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得职业资格证书后专门从事房地产估有关主管部门审定注册，取得职业资格证书后专门从事房地产估价的人员。

价的人员。

2、估价目的：

、估价目的：

是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，即估价完成后拿去做什么用。

即估价完成后拿去做什么用。

估价目的体现在：

估价目的体现在：

土地使用权出让、房地产转让（买卖、土地使用权出让、房地产转让（买卖、交换等）、租赁、抵押、保险、课税等交易、纠纷处理和经验管交换等）、租赁、抵押、保险、课税等交易、纠纷处理和经验管理中。

不同的估价目的，估价依据、采用标准、估价方法不同，理中。

不同的估价目的，估价依据、采用标准、估价方法不同，估价结果不一样。

估价结果不一样。

3、估价原则：

、估价原则：

是指在股价活动中应遵循的法则或标准。

包括是指在股价活动中应遵循的法则或标准。

包括行行为准则为准则（独立、客观、公正独立、客观、公正）和）和技术原则技术原则（合法性原则、最高最佳（合法性原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则）。

使用原则、替代原则和估价时点原则）。

4、估价程序：

、估价程序：

共分为八个步骤，明确估价基本事项、拟定估价作共分为八个步骤，明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等。

算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等。

返回4、估价方法：

、估价方法：

主要是主要是加减乘除四种方法。

主要是主要是加减乘除四种方法。

6、估价对象：

、估价对象：

是指具体估价项目中需要估价的房地产。

是指具体估价项目中需要估价的房地产。

要评估的房地产是土地、建筑物还是建筑物与土地合一，要评估的房地产是土地、建筑物还是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分。

或是其中的某一部分。

7、客观合理的价格或价值：

、客观合理的价格或价值：

是指基于估价时点，在正常交是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所实现的价格。

易情况下，某宗房地产为某种估价目的所实现的价格。

价值价值是物之所值，价格是价值的货币表现，价格围绕价是物之所值，价格是价值的货币表现，价格围绕价值上下波动。

所以本书用客观合理价格代替价值值上下波动。

所以本书用客观合理价格代替价值8、估价时点：

、估价时点：

估价基准日、估价期日、评估时日，通常用公估价基准日、估价期日、评估时日，通常用公历年、月、日表示。

历年、月、日表示。

返回1）合法原则：

）合法原则：

是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。

和保障的合法使用的房地产。

2）房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，）房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，因为：

因为：

见见P33。

合法权益包括：

合法产权、合法使用权、合法处分权等。

合法权益包括：

合法产权、合法使用权、合法处分权等。

（1）在合法产权方面，在合法产权方面，应以不动产权属证书和有关证件为依据。

应以不动产权属证书和有关证件为依据。

房房屋屋所所有有权权证证房屋共有权证房屋共有权证房屋他项权证房屋他项权证现行的土地权属证有：

现行的土地权属证有：

国有土地使用证国有土地使用证集体土地所有证集体土地所有证集体土地使用证集体土地使用证土地他项权利证明书土地他项权利证明书现行的房屋权属证有：

现行的房屋权属证有：

房地房地产权证产权证房地产共有权证房地产共有权证房地产他项权证房地产他项权证现行的房地产权属证有：

现行的房地产权属证有：

（2）在合法使用方面，在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。

应以城市规划、土地用途管制等为依据。

（3）在合法处分方面，在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。

式为依据。

返回1、房地产估价的合法原则是针对于（、房地产估价的合法原则是针对于（）来讲的。

）来讲的。

A、估价机构、估价机构；B、估价人员、估价人员；C、估价对象；、估价对象；D、估价方法、估价方法2、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。

现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（住综合。

现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行）进行评估。

评估。

A、工业厂房；、工业厂房；B、工业用地；、工业用地；C、商品住宅；、商品住宅；D、商住用地、商住用地3、一宗土地用假设开发法评估其价格：

在商业用途下的估算结果为、一宗土地用假设开发法评估其价格：

在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。

城市规划规定既万元。

城市规划规定既可以作商业用途也可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（可以作商业用途也可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（）万元。

）万元。

A、800；B、1000；C、900；D、18004、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（的（）。

）。

A、互补性、互补性；B、权益差别；、权益差别；C、替代性、替代性；D、外部环境差异、外部环境差异思考与练习题思考与练习题一、单项选择题一、单项选择题二、简答题：

二、简答题：

1、房地产估价的行为准则是什么？

、房地产估价的行为准则是什么？

2、房地产估价应遵循的技术原则有哪些？

、房地产估价应遵循的技术原则有哪些？

3、我国房地产估价