新政调控下房地产开发企业土地增值税的税收筹划.docx
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新政调控下房地产开发企业土地增值税的税收筹划
内容摘要
税收筹划，亦称税务筹划、纳税策划，是指在法律许可的范围内，对企业的经营活动进行事前筹划，以期实现税收成本最小化和资本收益最大化的具有一定风险的综合的财务活动。
房地产业作为我国经济重要支柱产业,在国民经济中的地位日益突出,同时房地产行业已连续6年被国家税务总局列为当年的税收专项检查对象。
房地产行业涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税等，近几年来土地增值税的税收增幅明显高于其他税种。
2006年国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起,土地增值税的交纳由先前的“预征制”转为“清算制”,导致土地增值税对房地产开发企业税负的进一步加重。
2009年以来，由于我国房价飞涨严重影响了人民的生活和社会的健康发展，政府相继出台了多项政策打压房价，这使得房地产企业受到了严重冲击，甚至直接导致小型房地产企业倒闭。
2013年政府换届后，房地产业继续作为工作的重点。
因此,房地产企业如何有效地进行税收筹划尤为重要，而土地增值税的税收筹划作为重中之重势必会成为当前及今后企业发展的一个重要研究课题。
关键词：
房地产行业土地增值税税收筹划
目录
一、绪论………………………………………………………………1
（一）我国对房地产行业调控的背景………………………………1
（二）房地产行业最新动态…………………………………………1
二、我国房地产行业的发展及税收情况……………………………2
（一）我国房地产市场行业的发展概况及现状……………………2
1.我国房地产市场行业的发展情况……………………………2
2.我国房地产市场行业的现状…………………………………3
（二）土地增值税税法概述及纳税情况……………………………5
1.土地增值税税法的概述………………………………………5
2.我国房地产行业的土地增值税税收情况……………………7
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划的重要性及方法………8
（一）房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的重要性………8
1.为什么要对房地产公司进行土地增值税税收筹划…………8
2.房地产开发企业土地增值税税收筹划的意义………………8
（二）房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的主要方法……8
1.利用公司的组织形式进行税收筹划…………………………9
2.通过合理定价进行税收筹划…………………………………10
3.选择项目核算方式进行税收筹划……………………………10
4.利用特殊扣除项目规定进行税收筹划………………………10
5.利用核定征收办法进行税筹划………………………………11
房地产开发企业土地增值税税收筹划
一、绪论
（一）我国对房地产行业调控的背景
在改革开放﹑经济发展的今天，房地产交易在各大中小城市日益盛行，地价也随之高涨。
为了规范土地和房地产市场交易秩序，合理的调节土地增值收益,维护国家权益，国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年l月1日开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。
2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:
从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”随着政策的颁布,各级税务机关也相继加大了对土地增值税的征收管理，导致土地增值税大幅增加。
随着我国房地产业的快速发展，房地产业税收收入己成为我国财政收入的重要源。
同时房地产交易过程中的税收问题也引起了相关方面的注意。
尤其是土地增值税的税负不但在逐年增加，而且增幅比例明显高于其他税种。
因此，通过合理的方式进行税收筹划显得格外重要。
另外，见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：
“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
”2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，继续强调调整完善相关税收政策，加强税收征管。
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。
会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度的房价控制目标。
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了五次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”、2013年2月20日出台的“国五条”。
（二）房地产行业最新动态
房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。
3月5日，全国政协常委、恒大集团董事局主席许家印在经济界小组讨论会上表示，听取总理报告“感受很深”，以房地产行业审批为例，按政府收费均值估算，收费项目大约占房价的11%，房地产相关税收约占房价的13-15%，房地产税费合计约占到房价的26%。
其实，许家印并不是第一个站出来表示房地产税费过高的地产大佬，而房地产税费究竟占比房价多少，即便是对于地产大佬而言，这也不是一个轻易可以算清的数据。
在今年2月份举行的亚布力论坛上，首创集团董事长刘晓光称，房地产公司赚100块钱当中，大概交61块税金。
此外，名流置业集团股份有限公司董事长刘道明透露，地价占房价的比例超过了1/3。
从地产大佬给出的数据来看，房地产税费的确占到了一个相当高的比例，而酝酿试点扩围的房产税也要“插一脚”，这意味着，无论是开发建设、还是购买持有，房地产整个链条的税费只增不减。
3月13日，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，应该加快房地产税立法，但全面征收房产税目前不存在可行性，应该回到中国现实，先从高端物业开始征收房产税。
谈到房产税目前推进的阻碍，贾康认为：
“最大的阻碍就是意见不一致，而且体制内明显意见不一致。
”而对于破解目前的困局，贾康认为应加快《房地产税法》的立法进程，同时表示：
“楼市整体上不应该悲观，因为中国城镇化水平不到40%，按照国际经验，要一路走到70%才会转入平稳增长期，现在城镇化还处于加速发展期，有什么理由总体上悲观?
”
对于今年的房价走势，贾康认为，目前已经看到了一些明显的房地产分化迹象，比如说长三角，杭州等地的楼盘已经出现了降价，但这一情况是暂时的还是会延续下去仍有待观察。
由此可见，我国房地产行业面临的机遇与挑战的矛盾更加突出，这势必会进一步增加房地产企业的税负，因此房地产企业进行合理的税收筹划,通过合理有效降低土地增值税税负来增强自身运营能力非常重要！
二、我国房地产行业的发展及税收情况
（一）我国房地产市场行业的发展情况及现状
⒈我国房地产市场行业的发展概况
自进入八十年代改革开放以来，尤其是从实行计划经济体制到市场经济体制以来，房地产行业逐渐得到迅猛发展，已经成为我国国民经济的支柱产业之一。
我国于1978年理论界提出了住房商品化、土地产权化等观点；1981年开始在深圳、广州搞商品房开发试点；1987年中国土地“第一拍”诞生；1992年商品房开发试点开始向沿海城市展开；1998年商品房按揭政策出台，同时取消福利分房政策。
这些政策对住房的有效需求瞬间爆发，并呈快速上升趋势；2002年国有土地使用权实行“招、拍、挂”；经过2003-2008年的完善与发展，2009-2014年开始了宏观政策调控，同时也开始了新一轮房地产市场的调整。
2.我国房地产市场行业的现状
房地产问题是我国近几年来讨论最热门的经济话题之一。
我国自古以来就有“安家立命”的说法,当然与此息息相关的“房子”就起着不可估量的作用。
在市场经济时代，房地产通过市场化，导致了房地产价格的变化；同时房地产市场的供求关系也发生了很大的变化。
2007年至今，从我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：
我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。
当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。
从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：
⑴成交量萎缩，空置率上升
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。
据易居房地产研究院的统计显示，2013年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中去年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比2012年4月则下降了57%。
2013年7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于2012年同期成交的三成。
据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。
2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。
根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。
广州市国土房管局的数据显示，2013年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与2012年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。
从单月来说，2013年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而2012年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。
同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。
⑵紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大
目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。
据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。
同时，近年来房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。
房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。
据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。
并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。
而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
⑶市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场
一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。
二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。
三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。
四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。
五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。
六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。
这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。
1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示，根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。
此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。
当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。
⑷房地产中介经营困难
由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。
2012年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。
2013年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。
而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。
创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。
在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场，北京的一些小中介也提前关店。
（二）土地增值税税法概述及纳税情况
1.土地增值税税法的概述
⑴我国土地增值税的概况
土地增值税是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间的权利及义务关系的法律规范。
现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》2011年1月8日修正版。
①土地增值税的概念
所谓土地增值税就是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值说入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税的纳税义务人是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。
个人包括个体经营者，单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
②我国土地增值税的税率
根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下：
表2一1
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除数（%）
1
0％＜增值额/扣除项目金额≤50％
30
0
2
50％＜增值额/扣除项目金额≤100％
40
5
3
100％＜增值额/扣除项目金额≤200％
50
15
4
增值额/扣除项目金额＞200％
60
35
注：
此表摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则
⑵土地增值税的税收优惠
①建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
这里所讲的“普通标准住宅”是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
对于纳税人既建普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能使用这一免税规定。
②国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
③个人转让房地产的税收优惠
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。
居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
⑶土地增值额的确定
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额是土地增值税的关键所在。
由于计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。
因此，准确核算增值额是很重要的。
当然，准确核算增值额，还需要有准确的房地产收入金额和扣除项目金额。
⑷土地增值税应税收入的确定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产取得的全部价款及相关的经济利益。
从收入的形势来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
此外还包括:
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。
⑸土地增值税扣除项目金额的确定
计算土地增值税的应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税,而是要对应税收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。
因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目金额。
扣除的项目金额须提供合法有效的凭证，如不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2.我国房地产行业的土地增值税税收情况
我国从1994年开始起计征土地增值税，但全国统计该项数据为0，到了1995年全国也仅有0.3亿元，占总税收的0.01%，在2001年,全国的土地增值税额也仅为10.3亿元,占总税收的0.07%，然而从1995-2001年每年以1.43亿元的速度缓慢增长,2002-2013年土地增值税额更是由20.5亿元增加到2027.3亿元。
我国2007一2013年税收总收入与土地增值税税收增幅情况表（单位:
亿元）
表2一2
年份
项目
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
总税收
45613
54220
59515
73202
89721
100601
110497
增幅（%）
—
18.8
9.8
23
22.6
12.1
9.8
土地增值税
402.84
537.1
719.43
977.7
1272.0
1674.1
2027.3
增幅（%）
—
33.2
33.9
35.9
30.1
31.6
21.1
所占权重（%）
0.88
0.99
1.2
1.33
1.41
1.66
1.83
企业所得税
8769.5
11173
11534
12843
16760
17303
15801
增幅（%）
—
27.3
15.9
11.3
30.5
17.2
-8.7
所占权重（%）
19.2
20.6
19.3
17.5
18.7
19.5
14.3
营业税
6582
7626
9013
11158
13678
15191
12044
增幅（%）
—
3.2
18.2
15.2
22.6
11.1
-20.7
所占权重（%）
14.4
14.1
15.1
8.3
15.2
15.1
10.9
注：
图表数据来源国家税务总局网站:
从上面图表中可以看到，土地增值税的税收增幅不仅高于其他税种，而且高于税收收入的增幅。
主要是因为对土地增值税采用清算管理办法的规定：
土地增值税采用四级超率累进税率计征,即增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征，最高税率可高达为增值额的60%。
同样，土地增值税占税收的比例也在逐年增加。
随着房地产市场的发展，土地增值税的税收呈逐年上升趋势。
因此，对于房地产企业来说，进行有效、合理的土地增值税税收筹划将成为房地产开发企业当前及今后发展的重要方向。
同理，如何有效地进行税收筹划，直接关系到房地产企业利润的实现。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划的重要性及方法
（一）房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的重要性
1.房地产公司进行土地增值税税收筹划的重要性
随着房地产企业的快速发展，房地产行业已经成为我国国民经济的重要产业支柱之一，也是我国国税和地税的重要税收来源。
一家房地产企业开发一个项目，要上交的税收少则几千万元，多则上亿元，同时由于房地产开发企业的税收成本日趋增大，除土地费、征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等之外，与房地产开发企业有关的税费也是影响房地产开发企业实现利润的重要因素之一。
因此，在房地产公司有必要对企业的税收成本做出合理的计划和安排。
2.房地产开发企业土地增值税税收筹划的意义
房地产开发企业的税务筹划无论是对房地产行业的规范还是促进我国经济的发展都具有重要意义：
第一，税务筹划一定程度上提高了房地产企业缴纳税务的意识。
因为税务筹划工作的开展不仅需要实际操作，还应当拥有系统的税法理论知识，房地产公司在进行具体的税务筹划工作时，一定要强化企业财务人员对税法知识的学习，不仅可以提高房地产公司的纳税意识，同时也可以使房地产公司偷税、漏税的风险降低。
第二，科学的税务筹划将促进我国房地产公司经济效益的增长及企业核心价值的提高。
税务筹划是企业财务运营的核心工作，因此，同样需要以提高企业核心价值目标。
税务筹划有助于规范房地产公司的决策工作、计划安排以及监督控制等活动，有助于使各项经济活动形成的税收成本得到有效的控制，同时依据成本与支出的原则进行最优化决策，从而增加房地产公司的净收益。
第三，科学的税务筹划将改善和提高房地产公司的经营管理模式，从而提高其竞争的核心优势。
第四，科学的税务筹划将使得我国的产业结构得到优化，同时实现合理的投资方向，从而使房地产行业在竞争中更加具有优势，同时有助于抑制整个房地产行业的投资不利，是房地产行业健康发展。
而且从税务筹划的长期发展来看，将有助于提高国家的税收收入。
（二）房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的主要方法
面对日益高涨的房价，中国国务院连续出台多项严厉调控房地产的政策，以打击各种炒房和投机性购房行为，凸显其坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心。
在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润？
除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。
下面简要介绍房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划
⑴设立销售公司
目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。
因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。
增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。
因此，在实践中,房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司，房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。
财税【2003】16号文，若通过设立销售公司进行销售，再转售不动产时不会重复交纳营业税；同时，还可以将土地增值税的增值额一分为二，从而降低增值额和增值率，达到普通住宅不交上地增值税，非普通项目少交土地增值税的目的。
另外，由于设立销售公司，增加了一个企业所得税纳税人，进而增加了一道销售环节，有可能增加广告费、业务招待费、业务宣传费等税前扣除额，从而降低企业所得税的税负。
因此，有条件的房地产企业可以考虑组建销售公司进行税收筹划。
⑵成立建筑装修公司
开发成本是房地产开发企业的必要成本支出，其高低将直接影响到企业增值额的多少。
因此，在实际业务中，一般也可以考虑单独成立建筑装修公司（关联企业），将项目的建筑装修工程进行出包，由其关联公司（建筑装修公司）来承包进行室内装修。
与客户签订合同时，将毛坯房和精装修部分分别签订合同，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，减轻税负的目的。
通过进行税收筹划，可以减少房地产开发企业的增值额，而且建筑装修公司的经营所得属于营业税的征税范围，不计征土地增值税。
2.通过合理定价进行税收筹划
对于普通
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