中国房地产价格预测分析gai.doc

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2010年中国房地产价格预测分析

作者：

周俊作者单位：

华中科技大学同济医学院药学院

【摘要】

通过对政策，房地产基本价值，企业信心，投资以及房屋供给，业内竞争几方面来预测2010年中国房地产价格将不会维持高增长，甚至在政策调控严厉，国内外形势吃紧的情况下，房价可能会下跌一定幅度，最后为投资者提出建议。

主要采用对比法以及数据分析法分析预测价格走势。

【关键词】房价走势预测

【引文】

改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。

请看下面一组数据：

2002年，天津市售价在每平方米2001元至4000元的商品房，占市场总数的70％以上，2003年上半年，天津公布的商品房平均价格为2800元左右。

而到了2003年年底，天津市3000元以下的房子已经基本没有。

2003年，中国消费了全世界30%的煤炭，全世界的水泥产量15亿吨，中国去年消费了8.2亿吨，相当于全世界55%的水泥都倒在中国的土地上。

另据国土资源部统计数字证示，近7年来全国耕地减少1亿亩，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。

即使在国家实行最严格耕地保护政策的2003年，全年净减少耕地也达253.7万公顷……

　　正是这种市场的供不应求造成近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。

特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。

有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。

很多人对于房价的节节攀升感到恐慌，一直以来政府对于房地产都是以稳定市场的政策为主，但是在2010年两会召开之后，明确出台政策要遏制房价的高增长，打压房价，维持楼市的正常发展，在这样的政策打压之下，我认为中国楼市即将出现历史意义的拐点，中国楼市在政策的调控之下将告别高增长的时代，进入平稳发展的时期，而在2010年下半年，中国楼市甚至会有一定程度的下跌来弥补过高增长带来的后果。

对于这个结论，我将从六个不同的角度来分析该论点。

【政策严厉调控】

以下是我中国政府官网中得到的资料：

中国在2010年出台了一系列重要的房价调控措施，其严厉程度远高于前几年，政府打压房价的决心十分强烈：

·２０１０年最新楼市调控政策

　　1.国务院部署十项工作"遏制房价过快上涨"列其中（４月１４日国务院常务会议）

　　2.国务院常务会议召开，指出部分城市房价过快上涨（４月１４日国务院常务会议）

　　3.国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知（４月１７日国发〔２０１０〕１０号）

　　4.中国官方重拳出手打击开发商捂盘惜售和炒卖房号（４月１３日建房[２０１０]５３号）

　　5.住建部发布通知进一步强化房地产市场监管（４月１３日建房[２０１０]５３号）

6.住建部下发通知加强经济适用住房管理（４月２６日建保[２０１０]５９号）

　　·２０１０年最新土地调控政策

　　1.２０１０年中国住房用地计划拟供应量为１８万公顷（４月１５日国土资源部新闻发布会）

　　2.２０１０年保障房用地２４０００多公顷比去年增一倍多（４月１５日国土资源部新闻发布会）

　　3.国土部：

从八个方面推进住房供地计划实施（４月１５日国土资源部新闻发布会）

　　4.中小套型商品房计划供地超去年全国住房用地总量（４月１５日国土资源部新闻发布会）

　　5.国土部：

二三季度检查保障房用地计划确保达标（４月１５日国土资源部新闻发布会）

　　·２０１０年最新房屋销售政策住建部出招遏房价

　　1.每套房价格须一次公开（４月１３日建房[２０１０]５３号）

　　2.住建部：

商品住房要严格实行购房实名制（４月１３日建房[２０１０]５３号）

　　3.住建部：

力推公共租赁住房遏制房价过快上涨（４月１３日住建部电视电话会议）

　　4.住建部：

房价过高城市限制购置多套房行为（４月１３日住建部电视电话会议）

　　·２０１０年最新房贷政策

　　1.国务院差别化房贷政策披露：

２套房首付不低于５成（４月１４日国务院常务会议）

　　2.国务院：

二套房贷款首付不低于５０%利率１.１倍（４月１４日国务院常务会议）

　　3.国务院：

９０平米以上首套房贷首付款不低于３０%（４月１４日国务院常务会议）

　　4.银监会：

严控地产开发贷款风险严限炒房及投机购房（４月２０日银监会２０１０年第二次经济金融形势分析通报会

其中调控政策中最具有代表性的就是中国房贷的调控政策，对于中国购房者中间的投机购房的行为进行严厉的打压，制造各种各样不利的投资环境，将资金从楼市中间逼走进入其他领域。

其实分析房价近些年来上涨的原因，主要是总体需求的上涨。

总体需求有四个方面：

第一，就是正常住房需求，随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求

第二，超前住房需求。

这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。

在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。

第三，被动住房需求。

是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。

第四，投机型住房需求。

是指由于投机炒作而形成的需求。

住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。

这四种需求拉动了房价的上涨，由于中国政府出台房贷政策，紧缩银根，减少货币流动性，使得楼市的资金减少，无法支持价格的继续上涨，打压了投机者的投机需求，在一部分投机者受到损失之后，逐利的资本就会逐渐从楼市中间抽出流到其他领域，同时对于那些有超前购买需求的消费人群，政府关闭了信贷窗口也就是直接没收了他们透支未来的途径，他们也就失去了购买力，开发商要想找到市场也就没有以前那么容易，因为供求关系发生了变化，以前的平衡被政府强有力的政策调控打破，现在面临着新一轮的行业洗牌，供求关系发生了改变，需求被削弱，那么以前的房地产的高增长势头也会减弱，甚至在政府出台各种严厉政策的情况下，房价会出现下跌。

【中国房地产市场存在泡沫】

所谓泡沫，我认为其实就是考察市场价格能不能够反映物品的基本价值，如果市场价格严重偏离基本价值，那么就存在泡沫。

因此，我们所需要做的工作有两点，一是决定资产的基本价值，二是看资产价格的偏离是持续性的还是在很短的时间内就消失。

我们可以从两个层面来分析房地产的基本价值。

房产做为一种商品，与其他商品——比如面包和股票相比，有着比较特殊的属性。

那就是它既可以像面包一样做为一种消费品满足人们的消费需求，又可以像股票一样做为一种投资品满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望。

只有弄清楚房产做为这两种商品属性的价值，才可以确定的它的基本价值。

下面我们估算一个代表性的消费者所能接受的对住房的保留价格，或者说是代表性消费者所能接受的住房的价格。

假定这个代表性的消费者拥有全国城镇居民的平均财富和平均收入，她利用自己现有的财富和未来的收入为购买住房融资。

按2010年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产22.83万元，其中金融资产7.98万元，占34.9%，房产10.94万元，占47.9%，其他为耐用消费品和经营性资产。

2009年底，我国城镇居民人均可支配收入为8472元，户均人口为3.1人，这样每户平均的可支配收入为26263元。

　　假定这个消费者将自己的现有房产以9折变现，做为首付款购买新房，未来收入中的一部分支付按揭款。

那么收入中究竟有多大一部分可以用作房款支出对可买新房的售价有很大影响。

我们可以这样分析这个问题，2009年底，我国城镇居民的恩格尔系数为37，就是说居民有37%的收入用于食品支出，如果假定消费者用30%的收入支付按揭款，剩下的33%支付衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和必要的储蓄，事实上这样的生活已经算不上宽裕了。

就是说对于中等收入家庭来说，30%的收入用于供房已经是上限了。

这样可以用于支付按揭款的收入为7879元，按照现行的5.31%的按揭利率，加上以现有房产支付的首付款，代表性消费者所能支付得起的住房价格为：

当采用20年按揭时，为19.4万元，当采用30年按揭时，为21.5万元。

　　因为住房是一种不连续的商品，所以在市场上不可能买到任意大小的房子。

根据对房地产市场的调查，一般两居室的住宅建筑面积为90～120平方米，三居室的住宅建筑面积为110～140平方米。

假定消费者可以买到的房子平均为100平方米，按照当前的价格，房屋总售价为27.8万元。

这个价格比消费者采用20年或30年按揭时的保留价格要分别高出43.3%和29.3%。

　　有人会说，在上面的计算中，没有考虑消费者未来收入的增长。

如果消费者未来的收入增长了，她可以用来支付的按揭款也可以增长，那么她可以购买的住房价格会有所增加。

这个看法是正确的，但是在当前的现实中还很难实现，因为通常银行不会允许递增还款的方式，这样做等于要求银行确信消费者未来的收入一定会以某一速度增长，这增大了银行的经营风险。

虽然这样的融资方案在现实中还不可行，我们还是算出当消费者收入增长时，她可以支付的范围价格。

假定消费者可以用于住房按揭的支出每年增长4%（我国目前城镇居民人均收入增长约为7%，考虑未来二、三十年的时间尺度内的风险调整因素，4%的增长速度是比较理性的），则采用20年或30年按揭的时消费者可以支付的房价分别为23.2万元和28.7万元。

在前一种情形下，实际价格高出保留价格19.8%，后一种情形下，保留价格比实际价格略高3.2%。

必须指出的是，这里的价格度量是基于资源配置效率的度量，即认为让平均收入水平的消费者可以买得起平均价格的住房有着较高的配置效率，因为在这种情况下大部分居民的住房需求可以通过市场这个交易成本最低的配置手段解决。

　　综合上面的计算结果，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了20～30%。

我们还可以从上面的计算结果得出隐含的消费者可以承受的房价收入比。

我们认为房价收入比可以做为衡量价格泡沫的一个参考指标，但是这个指标要结合各个国家的不同情况做一些调整。

比如由于经济结构和税制上的原因，每个国家的居民可以用于支付住房费用的能力是不同的，另外住房贷款的可获得性以及利率高低都是影响房价收入比的合理水平的重要因素。

根据上面的计算，当不考虑住房支付能力增长时，中国城镇居民可以承受的房价收入比为7.4～8.2，考虑增长时，这个数据为8.8～10.9。

必须指出的是，这两个数据均远远高于3～6的国际标准，这是因为我们这里计算的是消费者所能承受的最高的房屋价格，而不是让她感觉能轻松支付的房屋价格。

当她以这个价格支付住房消费时，她应该正过着紧紧巴巴的生活。

然而更不幸的是，现实中的房价比这个价格还要高出20～30%。

而相对的，作为投资品，房价也是偏高的

如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个：

租金增加了；租金增长的速度加快了；投资要求的回报率降低了。

　　但国内的现状如何呢？

从1998年全国房价出现稳步上扬开始，全国的房屋租赁价格指数保持平稳，2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨，每年的涨幅大约为1%，而同期房屋价格的涨幅每年约为7%，同时房屋