辽宁中心敬老院综合楼建设可行性研究报告.docx
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辽宁中心敬老院综合楼建设可行性研究报告
附件：
（1）辽宁省农村区域性中心敬老院改造实施意见（辽民函[2008]27号）
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
##市###中心敬老院综合楼。
1.1.2项目建设单位
单位名称：
##市###中心敬老院
单位地址：
辽宁省##市###
邮政编码：
125100
1.1.3建设单位概况
###乡位于##市西南部，地处烟台河下游，全乡总面积81.4平方公里。
全乡辖10个行政村，62个自然屯，68个村民小组，共5500户，22000口人，耕地面积51000亩。
1.1.4可行性研究报告研究内容及编制依据
1、研究的内容
研究内容主要包括：
项目建设的背景及必要性、需求分析与建设规模、建设条件、建设方案、项目建设总投资、筹资方案、效益分析、社会评价和风险对策等。
2、编制的依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》
（2）国家关于编制建设项目可行性研究报告的有关技术经济规范；国家有关建设工程项目规划、设计、施工、验收的有关法律、民用建筑设计有关规范、规程。
（3）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知》。
（国办发[2000]19号）。
（4）财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）。
（5）辽宁省人民政府办公厅转发省民政厅等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（辽政办发[2000]108号）。
（6）辽宁省人民政府《关于加快养老产业发展的意见》（辽政发[2004]19号）。
（7）葫芦岛市“十一五”期间社会事业发展规划。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
##市###中心敬老院
1.2.2建设内容及规模
综合楼计划建筑面积：
1500平方米。
1.2.3建设期限
建设期5个月，2010年9月底竣工并投入使用。
1.2.4建设投资及资金筹措
##市###中心敬老院综合楼总投资200万元。
其中申请省专项资金100万元、葫芦岛市专项资金20万元，##市财政配套80万元。
1.2.5主要技术经济指标
主要经济技术指标见表1-1：
表1-1主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
服务能力
1
床位数
张
150
二
建筑面积
㎡
1500
三
占地面积
㎡
4000
四
总投资额
万元
200
全部为建设投资
1
工程费
万元
140
2
工程建设其他费
万元
50
3
预备费
万元
10
五
建设工期
月
5
第二章项目提出的理由和必要性
2.1项目提出的理由和背景
2.1.1项目提出的理由
按照省厅《辽宁省农村区域性中心敬老院改造实施意见》的要求，三年来，##市已经建成了城区、曹庄、碱厂三所区域性中心敬老院，并入了18所乡镇敬老院，三所中心敬老院全部进行了事业单位登记，明确了法人地位并由民政局直接管理，初步实现了省厅关于区域性中心敬老院建设三年规划的要求。
但是，由于受地理环境和本市财政状况的约束，还有###、大寨、沙后所三所乡镇敬老院未纳入民政部门管理范围，根据省厅和葫芦岛市民政局的要求，利用###敬老院原有的地址，建设建筑面积为1500平方米的三层楼房，并入###乡敬老院、沙后所镇敬老院、大寨乡敬老院，设置床位150张，供养五保户140人，署名为###中心敬老院。
2.1.2项目提出的背景
据了解，随着人口寿命的快速增加，以及几十年来人口出生率的下降，中国已经成为世界上老年人口最多的国家之一。
近20年间，中国60岁以上的老年人口以每年3%左右的速度持续增长，目前已经达到1.32亿，超过总人口的10%。
预计到2050年老年人口将达到4亿。
我国2000年第五次人口普查表明，65岁及以上人口已经占总人口的6.96%，这都说明我们已经跨入了老龄化社会的门槛。
目前我国有国有、集体的养老机构将近4万所，提供床位110万张，数量不足我国当前老年人口的1%，调查表明，我国65岁的老人有10%有机构助养的需求，养老服务市场供求矛盾十分突出。
按照国际通行的5%-7%的助养比例，我国养老机构的床位起码还有4%-5%的发展空间。
随着老龄化的加剧，社会养老负担也会越来越沉重，完善社会保障体系更加迫切，老人的赡养、护理问题也日益突出。
从以前的三代同堂到老人单独居住的转变，养老观念从养儿防老到社会化养老的转变，这是社会发展的趋势。
针对人口老龄化问题，国家出台了一系列应对措施，如增加企业退休人员的基本养老金，实行特困老人的低保救助和社会救助等。
但中国未来老年人的绝对数量是如此之大，单纯依靠社会养老很难解决某些现实问题的。
敬老院是一种服务管理的住宅，它专供老人集中居住，采用居家养老与社区服务相结合的模式。
截止2009年底，葫芦岛市65岁以上的老人30万，占全市人口总数的比重分别为15.7%和11.3%，比全国平均水平高4.4和3.4个百分点，比全省平均水平高3.2和2.4个百分点。
随着老年人口比重的不断提高和老年人口绝对数的大量增加，旧的养老保障制度已无法适应市场经济条件下老年人口的生活需求，不能满足“六个老有”的需要。
人口老龄化的问题日益突出，使劳动年龄人口的负担加重、社会负担加重，传统的家庭养老模式面临严峻挑战，敬老院、养老院等社会养老机构已远远不能满足老年人的生活保障需求，加快我市敬老院的建设已迫在眉睫。
此项目即是在以上背景下提出来的。
2.2项目建设的必要性
（1）解决老龄化社会问题的需要。
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。
到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
###也和全国一样老龄化程度为10%以上。
新建本项目，也是解决老龄化社会问题的需要。
（2）构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，##市政府也提出建设“和谐”的要求。
如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。
尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建本项目，将为弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。
这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
（3）加快社会福利事业发展的需要
本项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。
作为我市一所规模较大的综合性社会福利机构，将在本市社会保障体系中发挥较为重要的作用。
该项目的实施是非常可行的。
第三章场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
本项目位于##市###乡敬老院原址，交通通达性好，区位条件优越。
3.1.2土地权属及利用现状
##市###中心敬老院综合楼无需征地，该项目选址在###乡敬老院原址，符合土地利用总体规划，启用地符合国家供地政策和土地管理法律法规的条件，该项目用地不涉及耕地。
。
3.2场址建设条件
3.2.1区位条件
项目选址所在地为##市###乡敬老院原址，供电、供水、供气、通讯等基础设施建设非常完善，交通通达性好，区位条件优越。
3.2.2场址自然条件
1、地形地貌
##市境内地势为西北高、东南低，为松岭山脉延续分布丘陵地带。
最高山峰黄顶山海拔701.8米，渤海沿岸为狭长的海滨平原，是沟通关内外的重要通道。
较大河流有六股河、烟台河、###河等。
本项目地处海滨平原地带，地势平坦。
2、气象条件
项目选址位于南温带亚湿润区季风型大陆性气候。
一年四季分明，光照充足，水热同期，雨量集中，年平均气温度8.2摄氏度，一月平均气温-10℃，最低气温-26.9℃；七月平均气温24.3℃，最高气温40.7℃，年平均降水量550毫米，多集中在七、八月份。
春季雨水少，增温迅速，多大风，易春旱，无霜期158天。
年平均太阳辐射总量144.5千卡/cm2，是我国北方太阳总辐射量最高的地方。
其它有关气象参数为：
夏季极端最高温度40.7℃冬季极端最低温度-26.9℃夏季通风室外计算温度28℃冬季采暖室外温度-15℃
夏季平均室外风速3.8m/s冬季平均室外风速3.9m/s
极端最大风速31m/s年平均日照时数2692小时
最大降雪深度17cm基本雪（N=50）0.30KN/m2
基本风压（N=50）0.45KN/m2最大冻土深度112cm
地震基本烈度六度
3、工程地质
地层由上至下分别为粉质粘土、砾砂、中砂、混合花岗岩，厂址无滑坡、泥石流等不良地质条件，场地类别Ⅱ类，属可进行建设的一般场地，适宜建筑。
4、水文地质
场地地下水位稳定，水位平均埋深7.5米-8.4米，场地范围内的地下水埋藏可属第四系空隙潜水。
第四系孔隙潜水为场地内的主要地下水，主要埋藏于全新统（Q4）和上更新统（Q3）的砂卵石层中，地下水埋藏较浅，一般不超过8米，雨季时水位可能仅3～5米，水量不丰。
5、地震
根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）的规定，本工程抗震设防分类为丙类。
根据国家标准、规范及地勘报告，本工程抗震设防烈度为Ⅶ度，设计地震分组为第一组，设计基本地震峰值加速度为0.10g，场地类别为Ⅱ类，特征周期0.35s。
建筑安全等级为二级。
设计使用年限为50年。
3.2.3基础设施条件
1、交通条件
项目选址所在地为##市###乡。
2、公共设施条件
本项目外部公用配套条件良好，项目处于##市###乡中心地段，各类公用设施管网密集、该项目供水采用市自来水公司供水管网，接入方便，排水直接接入##市市政管理处排水管网；供暖采用市热网公司供暖；供电直接接入葫芦岛供电公司###分公司供电，项目用电从附近的市政电网接入，电力供应有保障。
##市已实现了传输数字化的现代通讯网络，已建成移动通信网、互联网，通讯条件良好。
该区移动通讯效果良好，通信线路可从场址附近现有市政设施接入。
第四章建设方案
4.1建筑设计指导思想、目标、原则和主要任务
（一）指导思想
完善功能、满足基本需求，住进敬老院的老人，大多数是有生活自主能力，敬老院的功能设施齐全并提供多种生活需求的考虑。
如：
小餐厅、洗衣房、家居服务、娱乐及书报阅览，健身及休闲场所等，这种多功能的生活环境中，同龄人友好往来可缓解因退休、疾病等带来的心理变化及情绪波动，从而得到生活慰藉，提高生活质量。
（二）建设目标
布局要体现以人为本和人与环境协调的理念，要求建成一个布局合理、功能齐全、环境优美、特色鲜明、设计先进的现代化敬老院。
规划原则要求：
统一标准、规范建设。
根据本指导意见精神、覆盖人口及服务功能确定建设规模，实行统一技术规范，做到规模适宜、功能适用、装备适度、经济合理的服务体系。
（三）基本原则
本项目规划设计以“经济、适用、健康、生态”为主题，积极采取新观念，新产品，新技术，在兼顾环境质量和社会、经济效益的同时，力求创造适合地方性，舒适、安全、优美、方便的老年人生活环境，促进该地区老年人居住、生活水平的整体发展。
处理好建筑与自然环境景观之间的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，重视地方气候条件和景观因素。
合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平，通过景观设计为老年人创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样空间。
重视和完善老年公寓内的交通，能源，保健，健身等各种服务体系，考虑引进先进的管理方式和管理技术等。
4.2设计依据及标准
4.2.1设计依据
1、建设单位提供的红线图、地勘报告及相关资料；
2、根据建设单位提供的设计意图及使用功能要求；
3、根据我国现行的国家和地区的设计规范；
4、相关气象，地质，经济社会等基础资料。
4.2.2设计标准
1、《民用建筑设计通则》JGJ37-87；
2、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；
3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
4.3总体规划布局
4.3.1总平面布置原则
（1）坚持科学合理、节约用地的原则；
（2）在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展；
（3）合理确定功能分区，科学地组织人流和物流；
（4）室内采光、色彩设计符合功能要求；
（5）根据使用功能特点确定各个功能区域建筑面积比例；
（6）力求做到建筑布局紧凑、交通便捷、管理方便、减少污染和能耗；
（7）搞好建筑室外绿化。
4.3.2规划设计方案描述
###中心敬老院分为老年人居住区和生活服务区。
生活区与生活服务区为一幢楼，并在一个庭院内。
在庭院内设置老年人休息区及老年人健身区。
生活区与生活服务区之间既相对独立又相互联系，平面布局紧凑，成为一个功能分区明确，整体结合完美的有机整体。
平面布局保持交通便捷，管理方便，减少能耗，最大可能保持可持续发展的空间，并保证生活区环境安静，获得良好朝向和景观。
本方案生活区内布置居室、阅览室、公共卫生间、公共浴室、活动中心、厨房、餐厅等房间。
生活区内布置工作人员办公室、值班室、医疗室、康复室等服务性用房。
本项目应有完整的绿化规划，充分利用道路两侧、庭院周围地形、防护间距和其他空地布置绿化，并设置供老年人康复活动的专用绿地，绿化率不低于30%。
4.3.3规划指标
规划指标见表4-1。
表4-1项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
占地面积
建筑面积
1
总占地面积
平方米
4000
2
建筑物
平方米
2000
1500
3
内部道路、广场
平方米
800
4
绿化
平方米
1200
5
建筑密度
%
50
6
容积率
0.375
7
绿化率
%
30
4.4建筑方案设计
4.4.1设计理念
根据敬老院的发展趋势及业主的要求，结合平面功能布置，敬老院建筑风格追求一种水平伸展、贴近自然环境、庭院式特征，以老年人生活区为中心、以生活服务区为补充，以室外活动场地及庭院绿化为重点，层次鲜明，室内外平面变化丰富，为老年人及医护人员提供一个舒适宜人、充满情趣的生活环境，创造现代、温馨的生态敬老院。
。
4.4.2平面设计
根据使用功能，##市曹庄镇四城子村小学综合楼分三层。
生活区由生活居住用房、活动中心、阅览室、厨房、餐厅、卫生间、浴室等服务用房组成。
生活服务区为办公室、治疗室、康复室等功能性用房。
本项目的出入口均采用无障碍设计。
4.4.3立面设计
本项目各个工程分别为一个单体建筑，外部装修采用颜色明了、线条简洁、质地优良的外墙装饰材料，墙面以白色外墙装饰砖为主，在檐口、窗套等部位以浅黄色外墙砖加以修饰。
4.4.4墙面
外墙设计应满足维护和节能要求，墙体采用200厚空心砌块，用M5水泥砂浆砌筑，外挂保温隔热性能较好的密度为18—20kg/m3的阻燃型聚苯乙烯泡沫塑料板。
内墙采用120及200厚空心砌块，用M5水泥砂浆砌筑。
室内地坪以下标高-0.600处设置连续水平防潮层（采用20厚1：
2.5水泥砂浆内掺5%的防水剂）。
辅助用房墙体采用混泥土承重砌块砌筑。
4.4.5屋面
屋面为上人平屋顶屋面，防水等级二级，二道防水设防，SBS改性沥青卷材防水，使用年限15年。
SBS改性沥青防水卷材性能指标
胎体
聚氨酯
标号
45（4mm厚）
产品等级
优等品（A）
不透水性
≥0.3Mpa、≥30min不透水
耐热度（℃）
90℃、2h
地温柔度（℃）
-18℃
纵横向拉力
≥450N/50mm
纵横向断裂延伸率
≥30%
屋面保温材料采用聚苯乙烯（EPS）板，厚度100mm，性能指标见下表。
聚苯乙烯（EPS）板性能指标
压缩强度
≥0.1Mpa
导热系数
≤0.041W/（m2.k）
密度
≥20kg/m3
加工模式
模压式
氧指数
≥30%
体积吸水率
≤6.0V/V%
屋面采用有组织排水，屋面排水坡度3%。
外排雨水斗、雨水管采用硬聚氯乙烯材料，管井DN100mm。
4.4.6门窗
门窗的保温性和气密性应满足《民用建筑热工设计规范》（GB50167-93）要求，门窗玻璃的选用应遵照《建筑玻璃应用技术规程》和《建筑安全玻璃管理规定》。
本项目门窗传热系数为2.5W/（m2.k），外门窗采用单框双玻节能型（平开）铝合金窗，外窗附带纱窗。
门窗性能分析表
抗风压性能分级
5级
气密性能分级
4级
水密性能分级
3级
保温性能分级
8级
隔声性能分级
5级
4.5装饰
建筑装修和环境设计，应符合适用、经济、美观的原则，体现清新、典雅、朴素的行业特点和当地的民俗风情。
4.5.1室内装饰
室内装修应妥善处理装修效果和使用安全的矛盾，积极采用不燃性材料和难燃性材料，避免采用在燃烧时产生大量浓烟火有毒气体的材料，做到安全适用，技术先进，经济合理，严格执行《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）和《建筑地面设计规范》（GB50037-96）。
本项目外部装修应采用颜色明了、线条简洁、质地优良的外墙装饰材料，墙面以白色外墙装饰砖为主，在檐口、窗套等部位以浅黄色外墙砖加以修饰。
各种用房的地面、踢脚板采用便于清扫、冲洗，不污染环境的花岗岩材料，墙面、顶棚采用无污染的白色内墙涂料。
4.5.2室外装饰
建筑物的外部装饰应本着美观适用的原则，与周围的建筑物及外部效果上相协调。
本项目外部装修应采用颜色明了、线条简洁、质地优良的外墙装饰材料，墙面以白色外墙装饰砖为主，在檐口、窗套等部位以浅黄色外墙砖加以修饰。
4.6结构设计
4.6.1设计依据
1、《建筑工程抗震分类标准》（GB50223-2008）
2、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
3、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2005）
4、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）
6、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
7、《建筑桩基设计规范》（JGJ94-94）
8、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
9、《建筑边坡工程技术规范》（GB50330-2002）
10、《地下工程防水技术规范》（GB50101-2001）
4.6.2设计要求
1、基本风压
根据《建筑结构荷载规范》GB5009-2001，本工程按50年一遇的建昌地区基本风压：
0.60kN/m2。
2、基本雪压
基本雪压为0.40kN/m2。
3、地基基础设计
根据《中国地震动参数区划图》，##市抗震设防烈度为6度，场地类别为Ⅱ类，特征周期0.45s。
本工程按《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）要求，加强其抗震措施。
3、建筑结构安全等级
结构安全等级为二级。
4、设计使用年限
设计使用年限为50年。
4.6.3楼屋面均匀活荷载标准值
办公：
2.00kN/m2；厕所：
8.0kN/m2；疏散梯：
3.50kN/m2；
不上人屋面：
2.0kN/m2；上人屋面：
2.00kN/m2；
施工荷载：
1.00kN/m2。
4.6.4基础及地下室设计
根据岩土工程初步勘察报告的建议，工程基础拟做天然地基梁板式筏形基础（底板+基础反梁）。
设计时将地下一层基础底与局部地下二层基础底做平，均以稍密——密实卵石层为持力层，再在原地下一层处做梁板式架空层作为地下一层结构平面。
4.6.5上部结构设计
根据###地区的抗震设防要求及建筑高度情况，建筑物主体结构均采用钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，其中框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级为二级。
基础底板至二层板面的墙、柱、梁混凝土强度等级为C30。
4.7给排水设计
4.7.1设计说明
1、设计依据
《建筑给排水设计规范》GB50015-2003
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
《自动喷水灭火系统设计规范》GB584-2001
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
2、设计范围
总体给排水和消防给水；
室内给排水，热水，冷却循环给水；
室内消防给水及相关设备；
灭火器配备。
4.7.2给水
1、给水水源
由城市自来水给水管上引入一根DN200给水管，在基地内用DN200水管呈环状布置，供区块内室外消防用水和室内生活用水。
2、给水系统
给水系统采用分质、分区的供水方式。
（1）分质供水
自来水：
生活用水、绿化浇洒、地面冲洗、冷却循环补水等采用自来水。
饮用水：
大楼供应直饮水。
直饮水工艺流程为:
自来水→砂过滤→臭氧活性炭→精密过滤→膜过滤→消毒→出水。
供水消毒采用臭氧和紫外消线联合杀菌消毒方式。
根据服务中心情况设2～4个饮水点。
（2）分区供水
自来水：
地下二层～地上二层给水由市政水压直接供给；其余用水均由地下一层的储水池经变频泵加压供给。
饮用水：
直饮水由直饮水变频泵供给。
为了保证直饮水水质，采用机械循环加紫外线消毒的方式。
3、热水系统
（1）热水用水量
热水用水量约占生活用水量的15～20%。
按20%计算，则最高日生活用水量23.0吨，最高时生活用水量3.25吨。
（2）热水系统分区
热水系统分区与给水系统相同。
除厨房采用集中热水供应外，其余部分根据使用需要设分散的电热水器，分别供给。
集中热水采用机械循环的方式保证热水水温，设热水循环泵及闭式膨胀罐。
每层直饮水房间供应加热开水。
4、冷却循环水系统
（1）空调系统
大楼空调系统为地源热泵系统。
（2）水质稳定
采用低压脉冲电场全自动旁滤系统，同时，为防止循环水中菌藻的生存繁殖，系统中投加杀生剂。
药剂采用成品次氯酸钠溶液，并且定期投加水质稳定剂。
其循环水系统的浓缩倍数控制为3倍。
4.7.3排水
排水体制以室内污废分流，室外雨污分流设计。
1、室内排水
按生活给水量的90%计，则最高日排污量103.7m3/d，最高时排污量14.64m3/h。
生活污水排水系统，设升顶通气立管，各层卫生间的污水均排入生活污水管，再集中经化粪池处理后排入室外污水管。
2、室外排水
排水系统采用雨、污水分流制。
污水经设在室外污水管网集中后，自流排入市政预留污水管。
屋面雨水经雨水斗收集再经雨水立管排至室外雨水管道，场地雨水经雨水蓖收集后排至室外雨水管道。
基地雨水量按成都暴雨强度公式计算，屋面雨水设计重现期为10年，基地雨水设计重现期为3年，雨水分5处排入市政预留雨水管，其中4处流量为180L/s，1处流量为356L/s。
4.7.4消防用水
1、消防水源
利用城市自来水作为消防水源。
室外消防用水利用基地内环状生活给水管，室内消防用水设消防水池。
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