石家庄公寓市场分析1136205644.ppt

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石家庄城市公寓第2页城市公寓项目研究城市公寓项目研究名称名称地址地址开发商开发商占地（）占地（）建面（）建面（）容积容积率率开盘时间开盘时间均价（元均价（元/）主力户型主力户型装修情况装修情况ME码建设大街与范西路交叉口河北大地行房地产开发有限公司7736456405.92009年690040-109精装修阿尔卡地亚平安大街与和平路交叉口荣盛房地产开发有限公司15207633600（860000）3.52008年7月550045-89精装修万隆国际育才街与裕华路交叉口河北万润新元房地产开发有限公司95041270004.132007年8月590040-90精装修花香维也纳五期光华路与胜利大街交汇处华泰房地产开发有限公司1250006600（170000）1.362008年8月880060-130毛坯唯C时尚广场和平路与中华北大街交口以北河北乾顺房地产开发有限公司12006220001.832009年2月360037-140简装修汇特虹新华路北路与新合街交汇处汇特房地产开发有限公司2148321483102009年575040-120全装修第3页城市公寓项目研究城市公寓项目研究名称名称地址地址开发商开发商占地占地（）建面（万）建面（万）容积容积率率开盘时间开盘时间均价（元均价（元/）主力户型主力户型装修情况装修情况万联商务新华区新华路与泰华街交汇处东北角-24100160003.02009年8月510076-188精装修自由立自由立方方水源街与和平路交汇处河北国大连锁商业有限公司-15000-2009年5月430070-140毛坯昆仑盛昆仑盛阳门阳门胜利大街与向阳路交汇处石家庄市住宅开发建设公司156001100004.922009年4月476043-111精装修建华旺建华旺角角建华大街与光华路交口东北河北众诚房地产开发集团有限公司6250100001.62009年3月350060-90毛坯（可装修）观筑观筑（佳佳泰国际）泰国际）师范街与中山西路交汇处石家庄旭东房地产开发有限公司4802210003.22007年10月500041-67精装修官鲤官鲤广安大街石家庄市天滋房地产开发有限公司196171237755.492008年5月700035-90精装修东方曼东方曼哈顿哈顿天山大街与淮河大道交叉口一山集团800003900004.882008年11月242045-130毛坯克拉公克拉公寓寓东岗路与东二环交口西南石家庄国大房地产开发有限公司-196001.962009年4月350052-73毛坯第4页城市公寓项目研究城市公寓项目研究公寓类产品主要分布于桥东区的东购商圈与裕华区的北国商圈都是石家庄市目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好。

第5页城市公寓项目研究城市公寓项目研究市场供应量与体量分析名称名称占地（万占地（万）建面（万建面（万）ME码773645640万隆国际9504127000卡拉公寓-39200唯C时尚广场1200622000自由立方-15000观筑（佳泰国际）480221000百度空间660830000阿尔卡地亚15207633600（860000）光彩公寓-花香维也纳五期1250006600（170000）昆仑盛阳门15600110000东方曼哈顿80000390000建华旺角625010000官鲤19617123775石家庄市公寓类产品供应体量64%7%29%5万平米以下5-10万平米10万平米以上从供应体量上看，公寓类项目大多属于小盘项目，在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。

第6页城市公寓项目研究城市公寓项目研究建筑形式从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，公寓一般为四梯十户左右，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙。

第7页城市公寓项目研究城市公寓项目研究容积率普遍较高从容积率看，有64%的在售项目容积率在3.5以上（其中阿尔卡地亚、花香维也纳5期为项目整体容积率），这和公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。

第8页城市公寓项目研究城市公寓项目研究容积率普遍较高从容积率看，有64%的在售项目容积率在3.5以上（其中阿尔卡地亚、花香维也纳5期为项目整体容积率），这和公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。

第9页城市公寓项目研究城市公寓项目研究地段决定售价从在售公寓产品的均价来看，目前普遍的价格水平在4000元/平米至6000元/平米之间，略高于同地段普通住宅价格。

但公寓类项目受地段影响非常明显，花香维也纳五期与官鲤由于良好的地理位置，采用5.7米挑高的空间布局，单层楼价分别达到8800元/平米与7000元/平米；克拉公寓与唯C时尚广场由于地理位置偏离市中心，售价分别为3500元/平米与3600元/平米；位于开发区的的东方曼哈顿项目由于区域人气较差，且项目土地使用权还剩30年，毛坯房售价为2420元/平米。

第10页城市公寓项目研究城市公寓项目研究主力户型面积大多集中在40-90平米之间名称主力户型（）ME码40-109万隆国际40-90克拉公寓52-73唯C时尚广场37-140自由立方70-140观筑（佳泰国际）41-67阿尔卡地亚45-89光彩公寓51-85花香维也纳五期60-130昆仑盛阳门43-111东方曼哈顿45-130建华旺角60-90官鲤35-90主力户型面积大多集中在40-90平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。

这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。

第11页城市公寓项目研究城市公寓项目研究一环、二环间装修标准差异明显名称名称所属区所属区域域物业类型物业类型装修情况装修情况ME码裕华区商务型公寓精装修万隆国际裕华区商务型公寓精装修克拉公寓裕华区居住型公寓毛坯唯C时尚广场新华区居住型公寓简装修自由立方新华区居住型公寓毛坯观筑（佳泰国际）桥西区商务型公寓精装修阿尔卡地亚桥东区居住型公寓精装修光彩公寓桥东区商务型公寓精装修花香维也纳五期桥东区商务型公寓毛坯昆仑盛阳门桥东区商务型公寓精装修东方曼哈顿开发区居住型公寓毛坯建华旺角长安区商务型公寓毛坯官鲤长安区酒店式公寓精装修石家庄市公寓类产品中酒店式公寓匮乏，精装修与毛坯房比例基本持平，说明石家庄地区公寓类产品档次与发达城市相比还不够成熟。

从地理位置上来看，位于市中心区域一环以内的公寓项目多为精装修，一环以外的公寓项目多为毛坯房；从物业类型来看，酒店式公寓与商务型公寓多为精装修，居住型公寓多为毛坯房。

第12页城市公寓项目研究城市公寓项目研究销售情况区间于区位、工程进度等因素名称开盘时间销售情况ME码2009年已售出70%。

万隆国际2007年8月售罄克拉公寓2009年4月已售出80%。

唯C时尚广场2009年2月已售出20%。

自由立方-观筑（佳泰国际）2007年10月已售出80%。

阿尔卡地亚2008年7月已售出40%。

光彩公寓2009年5月已售出20%。

花香维也纳五期2008年8月已售出70%。

昆仑盛阳门2009年4月已售出30%。

东方曼哈顿2008年11月已售出30%。

建华旺角2009年3月-官鲤2008年5月2号公寓楼售罄，1号楼目前销售30%。

从以上销售情况来看，公寓类产品能被市场接受，由于区位、工程进度等因素，销售率参差不齐。

其中万隆国际、观筑和花香维也纳五期由于开盘时间较早，位置好，销售率在70%以上。

而国大克拉公寓由于的开发商品牌很有优势，且国大全城一期已经入住，销售率也较高。

第13页城市公寓项目研究城市公寓项目研究客群分析名称客群ME码北国商圈客户为主，也有一定比例的原范西路手机市场商户，主要以投资和办公为主。

万隆国际主要是裕华区客户，以办公和投资为主，部门业主人群由于项目商业产权问题与开发商发生纠纷。

克拉公寓裕华区与开发区工作的小白领，主要以居住为主。

唯C时尚广场房屋总价较低，目标客户为在新华区工作的80后年轻一族。

自由立方新华区和平西路沿线人群，以办公需求为主，辅以部分自住客户。

观筑（佳泰国际）以地缘性客户为主，桥西区中山西路，师范街附近政府官员，私营业主。

阿尔卡地亚以地源性客户为主，桥东区平安大街，南三条私营企业主，主要是投资需求，以部门刚参加工作的白领自住需求为辅。

光彩公寓毗邻南三条批发市场和石家庄市一中，以投资需求为主，可签售后返租协议。

花香维也纳五期地源性客户为主，项目1-4期老业主占一定比例。

昆仑盛阳门南三条市场从事批发行业、区域内专业投资客户占很大比例。

东方曼哈顿以周边客户为主，投资客比例约90%。

建华旺角办公商业为一体的集成商住公寓，主要满足商户自住需求。

官鲤CBD区域内企业中高层，含部分外地客户，主要以商务办公需求为主。

由于小户型公寓虽然能满足基本的生活需求，但其舒适度远远不如通常意义上的普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。

从从从从石家庄市场来看，公寓销售较好的也是宜投资和石家庄市场来看，公寓销售较好的也是宜投资和石家庄市场来看，公寓销售较好的也是宜投资和石家庄市场来看，公寓销售较好的也是宜投资和办公的物业类型办公的物业类型办公的物业类型办公的物业类型。

随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全的体现出来了，自住客的比例进一步的弱自住客的比例进一步的弱自住客的比例进一步的弱自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显化，投资性质凸显化，投资性质凸显化，投资性质凸显。

第14页城市公寓项目研究城市公寓项目研究小结目前石家庄市的公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资客开始对项目的品质、项目的品质、区位、背景、投资回报率进行综合的分析区位、背景、投资回报率进行综合的分析，虽然总体来说公寓类产品在石家庄住宅市场公寓类产品在石家庄住宅市场所占比例并不高所占比例并不高，但并非所有推出的项目均能取得良好的业绩，一些一些“性价比性价比”较差较差的楼盘如唯C时尚广场、东方曼哈顿就陷入了销售困境销售困境。

商务类公寓区位的重要性商务类公寓区位的重要性在报告中得以体现，ME码、官鲤、观筑等由于区位优势突出，周边同类型竞争项目少，取得了不错的销售成绩取得了不错的销售成绩。

需要注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端投资人群接受，必须要在物需要注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端投资人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节上多下功夫。

业管理和整体环境配套环节上多下功夫。