万科成本控制指导、要点、措施.doc

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万科集团房地产成本核算指导

第一章总则

1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：

建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序 

成本核算的一般步骤：

第一步：

根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：

按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：

按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：

将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：

编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：

正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。

第七步：

正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：

编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定

3-1成本核算对象的确定原则：

应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

（2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

（3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象 。

▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。

▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

（4）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

3-3成本核算对象一般应在开工前确定。

一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

第四章成本费用项目及核算内容 

4-1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：

1）土地征用及拆迁补偿费 

2）前期工程费

3）基础设施费

4）建筑安装工程费

5）配套设施费

6）开发间接费

4-2各成本项目的开支范围如下：

土地征用及拆迁补偿费 

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

（1）土地征用费：

支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

（2）拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

（3）市政配套费：

指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

（4）其他：

如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费 

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

（1）项目整体性批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：

人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

（2）规划设计费：

项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

（3）勘测丈量费：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（4）“三通一平”费：

接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

（5）临时设施费：

工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

（6）预算编、审费：

支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

（7）其他：

包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

基础设施费 

指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。

主要包括以下内容：

（1）道路工程费：

小区内道路铺设费。

（2）供电工程费：

变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。

（3）给排水工程费：

自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

（4）煤气工程费：

煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

（5）供暖工程费：

暖气管道的铺设费、集资费。

（6）通讯工程费：

电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

（7）电视工程费：

小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

（8）照明工程费：

小区内路灯照明设施支出。

（9）绿化工程费：

小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

（10）环卫工程费：

指小区内的环境卫生设施支出。

如垃圾站（箱）、公厕等支出。

（11）其他：

小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

建筑安装工程费 

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。

主要包括以下内容：

（1）土建工程费 

①基础工程费：

土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询费。

②主体工程费：

即土建结构工程费（含地下室部分）。

③有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

（2）安装工程费  

①电气（强电）安装工程费：

主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

②电讯（弱电）安装工程费：

主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。

③给排水安装工程费：

主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

④电梯安装工程费：

主体工程内的电梯及其安装、调试费。

⑤空调安装工程费：

主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

⑥消防安装工程费：

主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

⑦煤气安装工程费：

主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

⑧采暖安装工程费：

主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

⑨上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

（3）装修工程费：

内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

（4）项目或工程监理费：

指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

（5）其他：

工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

配套设施费 

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

（4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。

开发间接费的内容包括：

（1）现场管理费用：

内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

（2）利息并借款费用：

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

（3）固定资产投资方向调节税：

按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。

（4）物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：

按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

（5）质检费：

包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

（6）其他：

项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

4-