《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》.doc

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江苏省宿迁市人民政府办公室关于印发《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）》的通知

各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：

　　《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）

第一章　总　则

　　第一条　为了规范城市房屋拆迁评估工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

　　第二条　本细则适用范围与《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》适用范围一致。

　　第三条　从事房屋拆迁评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。

市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。

　　第四条　承担房屋拆迁评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。

每个拆迁估价项目，评估机构均应派出至少一名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员则应当持有拆迁评估工作人员上岗证。

　　第五条　拆迁估价对象被拆迁范围内经现场查勘认定具有合法产权的被拆迁房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）及其附属物。

2003年航拍图上标明的无合法产权房屋参照有合法产权房屋评估。

　　第六条　拆迁估价目的应统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

　　第七条　拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

因延长拆迁期限换领拆迁许可证的仍以首次拆迁许可证颁发之日为估价时点。

　　拆迁规模大、分期分段实施的项目，以当期（段）房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点。

　　第八条　拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

　　第九条　房屋评估价格构成为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

　　第十条　拆迁估价应当按照下列程序操作：

　　1.依法征求意见，确定评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查；4.拟订作业方案，进行现场勘察；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。

　　第十一条　房屋拆迁项目补偿资金评估结果以项目拆迁补偿评估报告和项目拆迁补偿资金评估汇总表反映；房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和《宿迁市房屋拆迁补偿资金分户估价表》（附件15）反映。

估价结果的货币单位应精确到人民币元。

　　第十二条　估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第二章　被拆迁房屋性质认定及分类

　　第十三条　依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。

房屋所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。

对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照经营用房估价，具体方法见本细则第十八条。

　　第十四条　被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。

第三章　住宅拆迁估价方法及应用

　　第十五条　住宅房屋拆迁估价一般采用市场比较法评估。

一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。

　　第十六条　对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：

　　1.确立评估基准。

在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；

　　2.测算基准价格。

依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。

基本公式为：

　　100　（K2）　100　　100

　　基准价格Vb=Vs×——×——×——×——

　　（K1）100　　（K3）　（K4）

　　Vs为可比实例价格；

　　K1为交易情况修正系数。

对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；对于拍卖、抵账等非正常交易的可比实例，该系数应由房屋拆迁管理部门会同相关部门根据具体情况确定；

　　K2为交易日期修正系数。

该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地相关价格指数确定。

一般情况下，在估价时点前6个月内该系数不超过101，在估价时点前6—12个月内该系数不超过102；

　　K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；

　　K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。

　　确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。

测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。

　　3.确定评估价格。

各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。

基本公式为：

　　（K5）

　　Vz=Vb×——

　　100

　　Vz为被拆迁住宅评估价格；

　　Vb为标准样本住宅基准价格；

　　K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。

第四章　非住宅营业用房拆迁估价方法及应用

　　第十七条　非住宅营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。

因实例收集等具体原因无法适用市场比较法时，应适用收益法估价。

　　第十八条　本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业

　　用房评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：

　　1.对沿街的“住改非”房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

　　2.对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。

　　第十九条　非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：

　　1.确定房屋类别。

根据房屋的性质、用途确定其所属类别。

非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。

　　2.搜集可比实例。

按照市场比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。

　　3.测算评估价格。

按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。

具体要求参见附件6。

　　第二十条　非住宅营业用房收益法估价技术路线：

采用收益法评估被拆迁营业用房的拆迁补偿价格时，应采用有限期收益法公式。

考虑到拆迁估价的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：

　　a　　　　1

　　Vy=——[1－——　]

　　r　　　（1+r）n

　　Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。

第五章　非住宅非营业用房拆迁估价方法及应用

　　第二十一条　非住宅非营业用房拆迁估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。

采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。

　　第二十二条　非住宅非营业用房成本法估价技术路线：

　　1.成本法的内涵：

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

　　2.成本法的基本公式：

根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

　　拆迁补偿评估价格=土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧=土地重新取得价格+扣除折旧后的建筑物现值。

土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。

　　3.参数确定：

除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。

第六章　其他拆迁估价问题处理

　　第二十三条　住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：

实体因素为P1=0.2、P2=0.1、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。

　　第二十四条　取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：

　　估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；

　　营业年限权重=（拆迁年份－取得营业执照年份）÷（拆迁年份－基准年份1991）。

该权重最大值取1。

　　第二十五条　收益法估价规定：

采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。

房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

　　第二十六条　成本法估价规定：

采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。

房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。

房屋建筑设备应单独计算折旧。

　　第二十七条　临时建筑和在建工程估价规定：

未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

　　第二十八条　非房屋及其附属物估价规定：

凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

　　第二十九条　非住宅房屋“地大于房”的估价规定：

　　1.“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。

　　2.“地大于房”面积补偿价格的计算公式：

　　Z＝（M1－M2）×U×T

　　其中：

Z为“地大于房”面积补偿价；

　　M1为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；

　　M2为房屋所有权证上载明的面积（以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若M1－M2为负值，则取零；

　　U为市国土部门颁布的在用基准地价标准；

　　T为个别因素