黄桷家园廉租房建设项目可行性报告.docx
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黄桷家园廉租房建设项目可行性报告
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称
黄桷家园廉租房建设项目。
（二）项目建设地址
重庆市双桥区双路镇黄桷家园小区旁。
（三）承办单位
单位名称：
重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）。
业务范围：
负责征地清理、拆迁、补偿、安置的组织实施，农转非安置房的建设、安置及管理；为保护与合理利用土地提供土地整理储备服务、土地规划整理与储备、建设土地收购储备整理基金、受行政部门委托承担土地招标拍卖工作。
（四）可研编制依据
1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；
2、《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》（建住房[2006]204号）；
3、《城镇廉租住房档案管理办法》（建住房[2006]205号）；
4、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）；
5、财政部、国家税务总局联合发布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）；
7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8、中华人民共和国城市规划法；
9、重庆市城市规划管理技术规定；
10、重庆市控制性详细规划技术规定；
11、政府网站发布各项政策法规；
12、双桥区城市总体规划（2004-2020年）；
13、双桥区“十二五”发展规划；
14、2010年双桥区政府工作报告；
15、重庆市双桥区人民政府征地办公室区土地整治储备中心提供的相关资料。
（五）研究范围及研究工作概况
1、项目研究范围
本项目可行性研究范围：
双桥区黄桷家园廉租房（四期、五期）建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。
2、研究工作概况
受重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）委托，我公司依据国家和地方有关廉租房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，根据工程项目建设条件及有关技术范围要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
（六）主要经济指标
1、建设规模
本项目规划总用地面积23,747.59平方米。
其中：
四期规划用地面积12,747.59平方米，建筑面积18,997.31平方米（其中：
住宅建筑面积16,612.19平方米包含318套住房、商业建筑面积2,385.12平方米），拟建层数为6层小高，共四栋；五期规划用地面积11,000.00平方米，建筑面积22,091.80平方米（其中：
车库建筑面积4,177.00平方米、住宅建筑面积15,778.70平方米包含264套住房、商业建筑面积2,136.10平方米），拟建层数为18层，共两栋。
2、建设工期
该项目建设工程计划开工时间2011年9月，完工时间2011年9月，建设总工期为12个月。
3、投资估算及资金筹措
经测算本项目投资为7,132.00万元，其中：
土地成本732万元、工程建设费用5,307万元、工程建设其他费用852万元、预备费241万元。
计划自筹建设资金2,632万元，向金融机构筹集资金4,500万元。
4、财务评价
本项目财务内部收益率为7.67%，大于社会基准折现率7.00%；累计净现值146.51万元。
本项目的财务经济效益较好，社会效益显著，并有较强的抗风险能力，项目是可行的。
项目主要指标，见下表
项目
数值
备注
总投资
7,132万元
（含利息）
总收入
8,699万元
建设期
1年
收益计算期
50年
净现值
146.51万元
I=7.00%
内部收益率
7.67%
投资回收期（动态）
2.97年
含建设期
（七）结论与建议
1、结论
（1）本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。
（2）根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善双桥区居民的居住条件，同时也给承建提供较为理想的业务开拓空间，本项目建设是必要的。
（3）本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址较好的地质地形条件，本项目建设可行。
2、建议
（1）按照经济适用房及廉租房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区建设。
（2）抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。
（3）建议工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。
第二章项目建设的必要性和可行性
一、项目建设的必要性
（一）项目党和国家方针政策背景
20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
据调查，截至2006年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。
对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
把住房问题列为重要的民生问题。
为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）明确加快加快保障性廉租房建设步伐。
廉租房建设要符合以下要求：
困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。
明确廉租房建设是改善民生的重大举措。
实施廉租房建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。
因此，建设完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主要和谐社会、保证社会稳定的重要举措。
国务院温家宝总理在全国人大工作报告再次强调：
“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产价格，满足居民合理住房要求。
”
“进一步扩大保障性住房建设规模。
今年要在开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。
重点发展公共租赁住房。
中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上半年增加265亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。
”
“建设健全考核问责机制。
稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负直接责任。
对稳定物价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
”
由住房城乡建设部、发展改革委、财政部向各地、各部门印发《2009-2011年廉租住房保障规划》指出：
“2009年，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。
其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户。
2010年，解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。
其中，新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户。
2011年，解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。
其中，新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。
”
由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。
（二）项目宏观经济背景
当前房价飞涨，住房问题引起社会及政府的关注。
保障性住房推出引起了社会的强烈反响。
其实，廉租房并不是一个新鲜事物。
在世界各国都有，只不过名称有所不同而已。
廉租房在香港叫"公屋"，在美国和加拿大叫"社会福利房"，在其他国家也各有安排。
世界上无论是发达国家还是发展中国家，总有一部分低收入家庭住房困难。
即使是在市场经济非常发达的国家，仍然需要政府出面来照顾弱势群体，帮助他们解决住房问题。
这是政府在经济发展中的基本职能之一。
我们不能没有市场机制，但是，任何时候都不要忘记，市场不是万能的。
市场竞争并不能保证居者都有其屋。
如果一部分低收入家庭没有最基本的住房条件，流离失所，这样的社会很难实现和谐、稳定，经济也不可能得到持续发展。
目前农民工是弱势群体中的弱势群体，他们的住房问题更应当得到社会的关注。
廉租房属于政府照顾社会弱势群体的福利政策，它和商品房的性质完全不一样。
第一，廉租房完全靠政府补贴支持。
第二，廉租房没有产权转移的问题。
只能住，不能买卖。
第三，廉租房的建设和经营管理不以盈利为目标。
既然是非营利事业就不能把廉租房建设交给市场。
市场归市场，保障归保障。
目前房价节节攀升，在许多大都市内，房价之高已经远远超出了一般工薪阶层的购房能力。
为了照顾低收入家庭，特别是进城打工的农民，必须多盖些廉租房。
当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。
为应对这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方百计保增长促发展。
广义货币供应量将同比增17%左右。
国家投入扩大内需资金1.18万亿元，带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。
保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。
给廉租房建设发展带来良好机遇。
按照重庆市市财政局下达今年新建廉租住房中央预算内投资补助38.45亿元，将用于我市廉租住房项目的开工建设。
市财政局方面表示，这38.45亿元是中央对我市廉租房工作的财政支持，将用于支持全市34个区县共计97个廉租房项目的开工建设。
据了解，今年我市计划新建廉租房共计16.8万套，总计面积达到769万平方米，所建面积总数为我市近三年建设总量之和，占全国廉租房建设面积的11%。
（三）项目实施的双桥区政策环境
当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕区委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。
特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。
要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。
积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。
关于《双桥区2010年财政预算执行情况和2011年财政预算草案的报告（书面）》指出：
继续加大保障和改善民生的财政投入力度，加大对低收入群体的住房保障力度，发放廉租住房租赁补贴资金239万元，补贴廉租住房2031户4676人,预计2011年底投入使用。
（四）项目实施的技术层面要求
双桥区有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十六大，十六届三中、四中全会及十七大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符合双桥区政府财政资金非常有限的实际，符合国家关于廉租房建设的方针、符合当前中央扩大内需的投资导向，且从技术方面而言，现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。
二、项目建设的必要性
（一）项目所在地、社会经济概况
（1）区位及城市性质
双桥建区至今，只有34年时间，但其境域历史悠久。
秦以前属巴国，秦属巴郡，汉属益州巴郡垫江县（今合川）。
唐宋时期，大足基层政区均为乡里，因其所载不详，双桥境域属何乡里无从查考。
元代县以下为村社制，时大足省并铜梁，详情失考。
明清时期，属大足县汶水里。
清康熙十三年（1674）吴三桂称帝，国号周，“全川悉陷”。
康熙十七年至十九年间，双桥境域为吴三桂占据。
据说，原双路乡二郎塘燕子岩煤窑平洞尾部刻有开凿年代“洪化”二字，“洪化”乃吴三桂之孙吴世璠年号。
1975年从大足县划出置双桥区，隶四川省重庆市。
1997年重庆市建制为直辖市后，仍隶重庆市。
双桥区位于重庆市西部，距市人民政府驻地92公里，离成渝铁路和成渝高速公路5公里。
区域介于东经105○4'～105○50'，北纬29○28'～29○33'之间。
东与巴岳山脊永川区为界，西、南、北与大足县相连。
全境东西宽8.4公里，南北长8.7公里，全区幅员面积43平方公里。
属紫色丘陵地带。
最高点海拔934.7米，最低点海拔348米。
境内属亚热带温暖温润气候，阳光充足，雨量充沛，四季分明，季风显著，春早且暖，夏季炎热，秋多绵雨，冬季多霜，年平均温度为17.2OC，年平均降雨1000毫米左右。
主要矿藏资源有铁、煤、天然气、石灰石等。
境内交通发达，除大邮高等级公路横贯全境，又是川南至川北必经之道。
有美丽的巴岳山，起伏延绵，峰峦叠嶂；有风光迷人的龙水湖，是天然的旅游胜地，每到春夏之际荡舟游湖，乘船观景，住进荷花村，品尝农家乐，难得人生一大享受。
（2）人口与社会经济
2010年，是实施“十一五”规划的收官之年，双桥区全年实现地区生产总值40亿元，同比增长25%，增速居全市第一。
人均gdp超过12000美元，比全市高出8000美元，位居全市第一。
工业增加值增速达28.5%，居全市第一。
财政收入成倍增长，完成区域财政收入7.65亿元，同比增长115.2%；完成地方财政收入6.11亿元，同比增长117.6%。
地区生产总值翻两番，年均增长34.6%，总量在全市排名上升2位。
地方财政收入翻三番，年均增长56%，总量在全市排名上升4位；地方财政支出达到9.51亿元，增长8倍。
工业总产值增长近两倍，年均增长24.3%；工业结构进一步优化，非汽车产业比重达到32.7%，提高18.7个百分点。
社会消费品零售总额翻一番，年均增长17.7%。
全社会固定资产投资累计完成70亿元，为“十一五”规划目标任务的1.56倍。
单位gdp综合能耗、主要污染物排放总量等均超额完成控制目标。
全区农民人均纯收入达6965元，年均增长13.7%；城镇居民人均可支配收入达19089元，年均增长12.6%。
全区城镇居民和农村居民的人均住房建筑面积分别达到33.5平方米和35平方米。
（二）项目提出的理由
（1）城镇廉租房建设是改善民生的重大举措。
实施廉租房建设，有利于加快解决低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
（2）实施廉租房建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
（3）廉租房建设是完善城市功能的客观要求。
廉租房建设是促进经济社会协调发展的有效途径。
实施廉租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
（4）按照双桥廉租住房保障规划（2009-2011年）要求，2011年计划将租金补贴廉租保障对象由城镇“双困家庭”逐步扩大到“低收入住房困难家庭”。
在2011年底，全区将782户最低收入、低收入家庭全部纳入实物配租和租金补贴范围。
（三）项目建设的必要性
1、项目建设是加快双桥区城市建设开发步伐、改善人居环境、解决低收入家庭的住房问题的有力措施。
我国住房制度改革，确定了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。
一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。
既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。
因此，解决低收入群体的住房困难，十分需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，消除因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。
2、当前房价过快上涨，使住房保障制度建设更具紧迫性。
随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。
近两年，我国部分市场房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。
当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。
低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其是低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。
因此在全国两会上不少全国人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济适用房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。
3、实施廉租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定，促进经济社会协调发展的有效途径。
4、实施廉租房建设是落实国家2011年和2012年两年保障性住房规划全国保障房建成量达到1300万套（2011年要继续建设680万套，2012年建设620万套），重庆市去年在全国率先大规模建设公租房，开工建设了1300万平方米。
今年预计会有1000万平方米公租房陆续投入使用。
同时，全年还会新开工建设公租房约1350万平方米。
三、项目建设的可行性
1、双桥区委、政府对廉租房建设建设项目十分关注，项目单位以高度负责的态度，积极的工作方法，在区委、政府的领导下，密切配合，领导、职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。
2、双桥区队伍稳定发展，整体素质逐步提高，他们在以往的工作中，积累了丰富发展经验，在新时期勇于创新，这将为双桥廉租房建设项目的建设和投入使用后的运作提供了强有力的人才保障。
3、双桥区委政府对项目的建设十分重视，拟提供建设用地23747.59平方米，项目所在地建设地点位于双桥区城规划建设的黄桷家园旁，属规划商住建设用地，符合《双桥区城乡总体规划修编（2010―2020年）》要求，建设管理部门出具了《选址意见书》。
根据廉租房建设项目的建设内容和投资估算要求，项目估算总投资7,132万元，资金筹措方案：
申请中央、省预算内资金补助及地方自筹2,632万元，向银行申请贷款4,500万元。
因而项目在财务上是可行的。
4、技术上，项目建设点区域位置和环境条件较好，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公用基础设施能满足项目建设需要。
第三章需求分析
一、双桥区概况
重庆市双桥区地处“重庆一小时经济圈”西线，位于成渝高速公路北侧6公里，东距重庆城区80公里，西距成都市269公里，具有较好的区位辐射优势。
这里有中国三大重型汽车之一，上汽依维柯红岩重型汽车生产基地。
重庆市双桥区依山傍湖，气候宜人，拥有面积3200亩、蓄水量1640万立方米的龙水湖，延绵起伏10余公里的巴岳山。
这里紧临世界文化遗产——大足石刻，吸引着每年数以万计的海内外宾客落足休闲度假。
重庆市双桥区地处渝西经济走廊，坐落在山明水净、风光秀丽的巴岳山和龙水湖畔，东与永川区相连,西、北与大足县接壤，紧邻世界文化遗产——大足石刻，距重庆市区80余公里，距成渝铁路、成渝高等级公路6公里，是全国重型汽车生产基地之一。
行政区域面积43.1平方公里，属浅丘陵地带。
全区辖2个镇，1个街道办事处：
龙滩子街道、双路镇、通桥镇，7个居委会，14个村民委员会。
经过多年的努力，双桥区基本形成了以重型汽车制造、改装、零部件生产和销售为龙头，饲料、铸锻、化纤为补充的工业体系。
拥有重庆重型汽车集团、中泰合资重庆双桥正大有限公司和新世纪化纤有限公司等知名企业。
城市布局日趋合理，城市工业、商贸、政治三大功能分区初具规模，形成以大邮公路、双龙西路、通新公路为主线，以车城工业园区、通桥集镇、龙滩子地区、龙水湖巴岳山旅游度假区为重点，以商贸新城区为中心的“三线四点一中心”城乡一体化的城市总体格局。
城市绿地面积达107.90公顷，公共绿地19.6公顷，绿地率39%，绿化覆盖率43%，人均公共绿地9.8平方米，于2002年率先在渝西地区建成市级“山水园林城区”。
2010年末全区户籍人口5.06万人,其中农业人口1.74万人，非农业人口3.32万人。
全年出生人口572人，死亡人口296人，人口自然增长率3.58‰。
第六次全国人口普查初步核实，双桥区年末常住人口50116人，常住人口城镇化率达到100%。
全区城镇在岗职工平均工资为32911元，比上年增长9.4%。
城镇居民人均可支配收入19089元，增长11.1%，城镇居民恩格尔系数为0.43；农村居民人均纯收入6965元，增长16.7%，农村居民恩格尔系数为0.45。
城镇居民人均住房建筑面积为34平方米，同比减少3.4%；农村居民人均住房面积为35平方米，同比增加6.4%。
年末城镇在岗职工人数11916人,比上年增加838人。
全区参加基本养老保险人数达13423人，比上年增加1308人；参加基本医疗保险的人数为22488人，比去年增加8865人；参加失业保险人数达6500人，比上年增加429人；参加工伤保险的人数为12310人，比去年增加2453人；参加生育保险的人数为4501人，比去年增加1339人，生育保险覆盖率为77%，比去年提高11个百分点；城镇登记失业率为2.4%。
全区城乡居民最低生活保障人数达2215人，增长4.1%。
全区城镇居民和农村居民的人均住房建筑面积分别达到33.5平方米和35平方米。
二、项目区居民意愿情况
根据双桥区土地整治中心对低收入居民住房户进行廉租房项目调查征求意见，项目调查涉及的66户低收入居民，有60户同意进行廉租房项目建设，占总数的90.90%，该征求意见调查结果表明，低收入居民对项目实施愿望强烈，项目将得到广大人民群众的大力支持。
三、项目规模需求预测
按照双桥区廉租住房保障规划（2009-2011年）要求，在2011年底，将我区的782户最低收入、低收入家庭全部纳入实物配租和租金补贴范围。
现我区自2004年至今已实物配租330套。
2010年我区新建的318套廉租房，自7月5日正式开工以来，严格按照施工进度进行建设工作，现已完成五层主体施工，预计2011年8月底竣工，可以解决318户，约800人的住房问题。
2011年计划新建设廉租住房264套，建筑面积13200平方米，总投资为2364万元。
其中申请中央财政专项补助资金660万元，市财政专项补助资金264万元，地方投资1440万元。
该项目已办理选址、环评、立项、用地等手续，正在进行初步规划设计方案，预计于2011年7月动工修建。
2011年计划用中央廉租住房保障专项补助资金购买120套廉租住房（和公共租赁住房调制使用）其中，20套利用国家配套的350万元购买，以每套80平方米，每平方2000元计算。
100套，按照每套80平方，每平方3000元价格购买，预计需要资金2400万元。
双桥区廉租房项目
序号
廉租房名称
廉租房地点
房源状态
房屋套数
已租用套数
1
四方井廉租房
双桥区四方井片区
已配租
40
40
2
上官楼廉租房
双北路上官楼
已配租
40
40
3
老街廉租房
双路老街
已配租
50
50
4
安特廉租房
安特欧景华庭小区
已配租
50
50
5
黄桷家园二期廉租房
黄桷家园小区内
已配租
42
42
6
黄桷家园三期廉租房
黄桷家园小区内
已配租
48
48
四、项目利用率预测
项目建成后，将充分发挥双桥区廉租房建设的各种优势，提高整体功能，通过强化管理优势、硬件设施优势，强化城镇配套功能，通过预测研究认为，当项目实施完成投入使用时，利用率将达到100%。
项目以新建41,089.11㎡的建设规模应对需要是有必要的。
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