成都与北京上海比基本上北京上海5年之前的价格就是成都现在的价格共17页.docx
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成都与北京上海比基本上北京上海5年之前的价格就是成都现在的价格共17页
前段时间研究（yánjiū）中国城市的房价。
拿成都与北京上海比，基本上，北京上海5年之前的价格就是（jiùshì）成都现在的价格。
成都中心地区目前（mùqián）价格1.2万左右，5~8年之后（zhīhòu），预计可以达到3万左右，也就是目前北京上海的均价水平。
成都周边地区，如郫县、温江、双流，5~8年后房价会翻一番，这是我的判断。
第二个数据是城市化率。
2000年，北京市的城市化率为52.8%，2010年，北京的城市化率已经达到78.71%。
而成都2010年城市化率在65%左右。
从城市化率来说，2010年的成都大约相当于2002年的北京，这中间相差了8年。
中国的城市，目前看似都在2013年，但所处阶段是不同的。
北京上海已经进入工业化后期，成都武汉处于工业化中期，而西部地区的一些中小城市，很多才处于农业化末期，工业化初期。
我们都生活在2013年吗？
其实不是，一些落后地区还生活在几十年前，住山里的茅草屋，吃土豆玉米，与改革开放初期相比并没有太多变化。
这里说的是历史的历时性，而非我们一般理解上的共时性。
我们说追赶美国，意思是说，美国比我们先进，我们很多技术还停留在1970年代、1980年代，而他们已经到了21世纪甚至未来。
我们处于不同的阶段，这些阶段在时间轴上表示，就是几十年的差距。
人也是同理。
我们平时跟公司里开奔驰住别墅的董事长总经理坐在一起，看似都是一样的平等的，但人与人所处的阶段是不同的。
20年之前，他们与你一样，什么也没有，幻想着有一天取得当时他们老板取得的那些成就。
正向你看家里读小学的侄子，每天上学放学看动画片，你也是那样过来的。
另一种意义上说，你与他处于不同的时空。
我们说美国欧洲先进，现在中国的文化完全处于劣势，跟着西方屁股后边跑，这不是我们这代人的错，有很多历史的原因。
要追溯，可以追溯到清朝康熙年间，当时西方都在搞工业革命，中国错过了这样一次升级换代的机会。
清末，西方搞电气革命，中国也没有完全跟上。
再后来，推翻反复，文革锁国，到最近二三十年，还在补当时落下的课。
这就像砌房子，美国已经砌到80层了，而中国砌到30层，发现有些地基不稳，回去返工，或者推倒重来。
之后别人砌到160层了，推倒重来后中国还在砌30层，差距再次拉大。
靠一代人在后边追这130层，很辛苦。
科学研究上如此，技术专利上如此，工业设计上如此，文化艺术上也是如此。
我们还有很长的路要走。
2012年，胡*锦*涛都说西强我弱，承认也好，不承认也好，这是事实。
房价这个问题大家每天都在讨论，关于成都的房价也是有各种说法。
总的说来2014-15年房价没怎么涨，也没跌多少。
我对房价的看法，主要几个方面：
1，当地是否吸引人才流入，能否留住大学生。
北上广一线城市之所以不断上涨，很大原因就是人才不断流入，年轻人死也愿意死在京沪。
2,该城市是否有成为一线的潜力，未来发展很有潜力。
成都作为四川省的中心，全国机场流量第四的城市，我认为是有很大增长潜力的。
3，房的库存量，这个因为成都是个大平原，周围可建的土地太多了，开发速度过快可能是制约房价上涨的因素。
但总的说来，我认为即使不能大涨，未来几十年也应该是缓涨。
中国人口结构老龄化，二胎政策已经开放，说明大的方向已经明显，那就是要保人口和劳动力。
加上城镇化，未来一定是人口不断向大都市聚集的，乡村和三四线城市的房价会很惨。
成都作为二线城市，另一个角度上说是西南部的一线城市，人口聚集。
各位大神一起来讨论下吧，成都的房子值得买吗？
（补充：
成都人口一直是源源不断的流入，是大西南的中心，行政地位不可忽视。
）
附搜房网图片：
2014年2月到2016年1月，新房价格一直在阴跌，二手房有所回暖。
不同楼盘数据肯定还是有涨有跌的，总的说来，价格很稳定，没有大涨。
最近（zuìjìn）研究买房，爬了下链家，先上干货（gānhuò）吧！
看了这张图，是不是觉得（juéde）成都房价低啊！
！
！
我也觉得，但是，这是把周边郊区的的算进去了的。
再来一张图吧：
这张是成都五城区楼盘（lóupán）密度热力图，注意不是房价，注意不是房价，注意不是房价。
可以看到，现在的新楼盘较多的是南侧高新区和东门的锦江区。
为啥会这样呢？
我也不知道。
下面是大家关心的房价了：
这是通过经纬度和房价对成都新房价格做的预测。
地图中心为天府广场，可以看出来，这个模型就是下方被拉出去的同心圆。
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从新爬了一下链家，这次共收集了9,055套小区，79,361套在售房屋。
下图是在售二手房密度热力图：
该图统计了69,077套（87.04%）在售二手房。
下图是成都12区过去一年房屋均价走势：
然后是区域均价箱图走势
局域均价月增幅箱图走势：
如果预期资产年回报率6%，房产增值应该0.5%/月。
上图可以看出，过去12个月中，大部分地区均价增幅低于这个数值。
也就成都房价过去一直在阴跌。
最后根据过去一年房价变化，对未来半年的房价进行预测（仅作参考）：
只要（zhǐyào）不是过于限制土地供应，在现在的房价基础上想要房价涨就只能炒作。
成都的房价一万出头，实际上对于很多普通人来说也就是勉强能按揭一套而已，算不上低，只是和其他疯涨的大城市比起来算低的，但你不能把北上（běishànɡ）深视为正常（zhèngcháng）标准，反过来说成都的房价低。
按很多成都人的性格，如果（rúguǒ）房价太高了，宁可跑生活成本便宜点儿的地方去，虽然总有人嘲笑四川盆地的人没见识，盆地意识重，但你不能否认成都人更讲究实惠，如果5000元的收入，生活状态更轻松，生活水平差不多，为什么要去选1万元收入但天天忙得跟死狗一样，最后还没存款的生活？
扯淡扯完了，回头说一下历史情况。
2013年的时候，成都是出了不少高价房的，一万六、两万、甚至更贵的房子都有，当时很多人都感觉到成都要开始炒房了。
但突然拔高的房价，成都人都不认可，又不是没有便宜的房子卖。
于是当时的开发商搞了个什么事情呢，就是把这些房子专门卖给做生意的，然后从开发商的私人账户里返一部分钱给买房的小老板们，而这些小老板可以拿房去按揭，做到零首付，甚至是负首付，有些还可以按揭房抵押，按抵押物价值放大了贷款，因为这些小老板都是有自己生意的，配合房产抵押做笔流贷。
当然，拿到流贷的是少数，但零首付还是很不错的了，特别是做生意的需要流动资金，自己辛苦十几年，全家搬进高大上的豪宅，还是零首付，哪怕总价贵点儿也很核算。
恰好当时出了个金朝阳的事情（不熟悉金朝阳的同志请自己XX），当时有不少人金朝阳的学员冒充做生意的（其实很多也就是做生意的小老板，自己不做生意了，跑来金朝阳学“资本运作”），从银行骗贷，也是采取的相互打假流水，配合豪宅抵押贷款，这种情况下，房价当然是标得越高越好，开发商通过各种渠道返一部分就行了。
如果当时这些豪宅标的高价能维持较长时间的话，很可能成都的房价也就炒起来了。
但2014年上半年的时候，金朝阳的事情被成都这边的银行发现了，顺带扯出了开发商虚标房价，配合购房者套银行贷款的事情。
然后当时成都的各家银行中开始流传一份有10个开发商的名单，这10个开发商基本把当时成都高价楼盘一网打尽。
成都的银行对这10家开发商的楼盘拒绝做按揭，拒绝给这10家开发商放贷款（据说连这些开发商的员工都被拒绝个人贷款了）。
当时龙湖、中海什么的都在这10家里。
然后为了回笼资金，这些开发商只好降价，以中海为例，在南延线的房价标价是1.6万，结果这件事之后，100多平米的房子，里面有三四十的赠送面积，实际价格只有1.2万，虽然在当时还是算高的，但至少不是太离谱了。
当时很多炒房的瞬间就栽了，我的一个贷款客户就是1.6万的时候买的，后来实际市价只有1.2万，实际上那套房子我只想给他评1万的，因为当时成都比较好的房子也就这价，何况他还不是在地铁口上，户型也没感觉多好。
因为我们当时主要还是看企业的经营利润来放贷，所以主管说就写1.2万，不要在这种问题上浪费时间了。
类似炒住宅被坑了的小老板不少，后来很多人就转向炒商铺，倒是把成都的商铺价格炒得很高。
随后就是成都的很多企业开始萧条，我离开担保行业后，去年一个在很大的担保公司上班的同事，说他们把2015年的在保企业尽调结果和2014年对比，平均营业收入下降了30%，成都的商铺价格炒高后，租金也水涨船高，商户租不起只有关门，房东出售商铺根本没人要，倒不是说位置不好，但价格太高了谁都吓跑了，2.5环路边上稍微光鲜点儿的商铺，要价10万，10万/平米是什么概念？
2013年的时候，我们做专业市场，批发市场的门面也才这个价，以金府机电城为例，沿大道可以停卡车的商铺，十几平米面积年销售几千万上亿，也才14万/㎡的价格。
荷花池中药材市场差不多也是这样，主干道到支道转角的位置最贵。
而且除了特别好的位置以外，其他位置的价格就只有最佳位置三分之一或四分之一的价格，九龙的商铺差不多也是这个价。
也就可想而知，一般路边上的商铺被炒到10万后，基本上别想出手了。
我家楼下要价10万的商铺，一年都换了三波租客了。
这样下来，炒商铺的也没了。
然后就是2014年到现在，成都的官场动荡，谁都怕被抓小辫子，连金融系统的人都怕了，这时候基本上都是抱着多做多错，少做少错的心态，有些国资背景的金融公司干脆把业务都停了。
这时候哪家开发商要想推出个高价房，银行不敢接招啊，万一再出个开发商联手客户骗贷款的事情，银行的负责人就得下课了。
2013年~2014年那次银行拒贷，加上南延线商务楼过剩，就导致很多外地开发商离开成都了，剩下本土开发商和外地小猫三两只，资金力量都比较薄弱，能依靠的银行关系也不够硬，如果贸然推出个高价房，银行不配合做按揭，那开发商就只有破产了。
从成都的案例也可以看出，按揭这个东西，对房价的影响到底有多大，北上深的刚需早就被高房价消灭的，总价几千万的房子还只能算炒房，上亿的房子背后不缺各种复杂的资本运作，真正算起来，其实买房的是金融机构，政策指引下的信贷扩张，多出来的钱就在房地产和金融之间来回转啊转啊。
这个问题让我想到以前鄙人做中介的时候了，当时在成都最大的本土中介公司上班。
领导（lǐnɡdǎo）夸下海口，成都房价均价起码到20K才算正常，我们未来（wèilái）很明亮。
可惜...4年过去（guòqù）了...幸好（xìnghǎo）没喝下他的鸡汤。
好了，说正题，我是资料和思路的整合工，以下答案全部是学习自各方地产大牛。
当然说法不一定正确，仅为大家提供一个思考的方向与思路。
补充1：
根据评论要求，我将我的数据来源公示一下（其实末尾已经讲到）
1.房天下的楼市数据版块（土地、成交数据）
2.浙江中原微信公众号公布的杭州每月楼市数据。
用易得数据分析问题是个好习惯。
补充2：
本次答案只是为了提供思路，因为房地产的水真的很深，我也是管中窥豹。
其次，也希望大家理性看待问题，成都人的心态是对房价有影响，但是绝对不是主要因素。
最后提到补充一点，别太相信单纯的收入决定房价、供求决定房价、炒房炒刚需等一系列媒体带来的常规思维。
地产是一场联合剪羊毛的活动，里面的参与者真的不少。
壹、
房价涨不涨，首先你要看土地供应。
供需影响市场。
全国通用。
08年地震之后，成都土地市场得到了充分的供应。
端看2015年9月至2016年2月之间半年时间，成都总共成交土地358块，总计供应土地达到11816820㎡；
资料（zīliào）来源（láiyuán）房天下土地（tǔdì）板块
同期（tóngqī）杭州土地供应情况，总共成交土地250块，成交总面积7710962；
资料来源房天下土地板块
大量的土地入市，带来了大量的市场供给。
在同期时间内，成都供给土地宗数是杭州的1.432倍，面积是杭州的1.53倍。
而杭州的面积是成都的1.33倍。
所以，第一个因素很清晰了，土地供应。
更小的区域拥有更多的土地供应，这意味着单位市场里拥有的竞争会更大，供需关系自然不一样，价格推动力当然也不一样。
贰
一个城市（chéngshì）的板块是分等级的
优质（yōuzhì）的交通让板块（bǎnkuài）价差阶梯（jiētī）变小
从而也让炒房价值变小
（科普，板块是指将城市分成不同的小块，用以区分。
比如：
金沙板块、光华板块）
之前有人说过，成都是一个典型的环形布局城市。
同时东西南北都有卫星城市进行工业和人口布局。
交通带来的润滑作用对于城市生活起着决定性变化，对于房价来说，一样是决定性的。
该图来自于楼主自己画的
成都在环线上，对于市中心的交通距离，不论东西南北，都趋向于相同。
这意味着，城市核心资源的辐射，对于成都来说是均匀分配的。
这也带来城市级配套的价值，变成共有价值。
缩短了，楼盘与楼盘的配套差异化。
同时拥有，二环路高架桥，南北、东南西北、东西，３条已运行的城市地铁。
让城市资源辐射面更为广阔，不同地区楼盘占有资源更加相似。
相似资源条件下，价格变得自然很敏感。
单点高房价带动区域房价再带动城市房价，变得尤为困难。
而杭州市的布局方式显然不如成都。
该图来自（láizì）于楼主自己堵车堵出来（chūlái）的
有句话说的好，说杭州是在车轮上的城市。
这即是说了杭州的车辆保有量相当多，其次也是表现了交通资源分配的一个弊端。
如图所示，杭州拥有四条主要（zhǔyào）的城市交通快速通道，３条城市运行地铁。
但是从图中的城市交通流动示意来看，并不能满足大部分城市（chéngshì）的交通需求。
当板块差异，带来城市生活成本差异（主要是时间和配套资源），板块的价格差距就会变得十分明显。
我们可以用杭州滨江区（东西距离20KM以内）来表现一下。
该图来自于楼主自己画的
交通资源的差异，让一个城市的人口更多的去争夺交通有利位置。
从而推动的单独区域的房价涨幅。
同时，资源的差异化，也让投资者更容易定位目标。
好东西，一眼就看出来了。
不投资它投资谁？
资源不均带来个别（gèbié）板块快速升温，从而带动周边房价升温。
整个区域乃至城市，有了房价上升的发动机。
对了，顺带一提，成都三环南北（nánběi）直径１４公里，杭州３２.８公里。
交通带来的资源差别（chābié），更可以想见。
叁、
购房人群（rénqún）结构
决定了这个城市的楼市怎么玩儿
在分析一个城市的购房结构的时候，可以考虑一个成交面积\套数比来衡量。
15年9月至16年2月，成都成交总套数在44095套，总面积4244000㎡，即平均下来成交每套均为96㎡/套。
而在杭州，同期比较，成交24315套，成交面积2637900㎡，每套平均面积108㎡。
通过比率大家可以明显感觉出，城市之间购房观念的差距。
而这种观念的差距，就是购房人群的差距。
10多㎡的差距，就是满足居住和满足需求的差距。
同时，这还是平均值，在个别区域会差距会更加明显。
当然，对于这个数据的划定范围，鄙人尚未搞清。
杭州八区的成交套数，应该远不止这点。
（不过（bùguò）根据中原地产的二月杭州月报，八区成交（chéngjiāo）套数（tàoshù）4962套，成交（chéngjiāo）面积54.1万㎡，平均每套109㎡。
三月月报显示成交21297套，成交面积228.63万㎡，平均每套面积107㎡。
所以，结论应该是客观的。
）
当然，有人可能会问，这种结构里面，也可能有投资需求在作怪。
这个平均值说明不了结构的问题。
所以，我们还要分析一下，房价涨幅与成交套数的关系。
当然，这里偷个懒，因为数据找起来确实麻烦。
所以抛结论，如果一个城市，房价与成交量往往双宿双飞，你高我也高，那不用说，投资力量旺盛，因为只有为了利益，才会买涨不买跌。
直接贴个截图就好了。
（截图来源于浙江中原地产周报4月25日）
而一个城市，如果房价降幅反而会提升购买需求，那么这个城市的刚需属性会更明显。
因为，刚需是为了居住，是完成家庭的一个条件。
而房价的涨幅，只会将他们挤压向更合适的区域，反而减少区域的成交。
板块挤压、城市挤压就是如此。
（截图来源自：
新浪乐居一周楼市5月16日）
注意关键词，杭州八区、成都主城。
所以，从成交面积/套数与成交量与成交价格的关系，我们都可以看出，成都的楼市主力购买人群为刚需客户，这样的客户并无法支撑房价上涨。
住宅并未成为投资品运作，所以房价波动一直平稳。
四、大区域生活观念的不同
（这一块作为经历来谈，主观因素）
作为大西部地区的中心城市，成都并没有中心城市的强势。
这里是一个来了就不想走，但不是来了就不能走的城市。
他是一个很好的旅游目的地，但是不是一个绝对的事业发展中心。
对于中国西部而言，这里的就业机会和未来发展肯定好过别的城市。
但是由于，西南地区本身对于事业观和置业观与东部有差异，所以对于出人头地的欲望并没有沿海那么强烈。
职场也好、个体户也好、亦或做个摊贩也好。
对于成都本土年轻人和西南地区的年轻人来说，并没有太多的桎梏。
而且，在作为房价推手的婚姻置业观，在成都地区并没有变得严重。
加之（jiāzhī）西南地区的房价普遍不高（成都高速40公里（ɡōnɡlǐ）以外地区，首付10万100㎡，再次感谢城际交通）。
所以，对于年轻人来说，置业成都的需求变得并非那么（nàme）迫切。
成都可以（kěyǐ）是他们很好挥洒青春的地方，但是最后定居在哪，并不一定是成都。
城际交通，也让成都变得很容易到达，成都可以是一个来来去去的地方。
鄙人大学毕业之后，有50%以上的同学，回归了自己本地的县城（四川的各个地区）。
所以有人说，成都人安逸？
巴适？
所以房价不高。
错，更确切的说是，成都人和大成都人“想的开”。
成都置业并没有成为他们圆满自己人生的命题！
不同的置业观，带来的不同的市场结果。
这个就不用废话了。
当然，请注意，这里说的心态不同，和第三点的刚需为主并不矛盾。
第三点，代表投资需求不是主流，第四点表现人们对于成都置业期望并没有那么迫切。
总结
当然还有很多东西，是我没有说到的，比如银行贷款、比如政府运作、比如城市产业结构、比如卫星城的发展。
因为，这些我不懂，我不瞎说。
以上答案，结合一些理论也结合一些经验和经历。
希望对大家思考这个问题能起到作用。
最后说下，为什么选择杭州和成都对比。
因为这两个城市都被看作中国1.5线城市的代表。
同时，这两个城市是我切实待过的地方。
晚上和上海的同学聚会，聊到一些和房价有关的，分享下：
关于岛状上涨：
不涨的地段，同学给我找了个例子--两个区的结合部，基础设施建设落后，公共服务水平低，现在上海连浦东都普遍7万的时候，浦西一个很早就开始开发的区域，现在只有3万左右。
如果想在成都认真搞商业地产投资，上海应该是很好的分析范本，这20年里面，上海从尘土飞扬到尘埃落定各种样本都有，如果能在上海选择几个区域进行观察对比，可以为以后在成都的投资形成很好的参照系（当然，不会完全相同，只要能让自己形成一个概观就非常有价值了）
比如说地铁开通，对指定区域的商业形态一定是正面的影响么？
照我这段时间的观察，还真不一定。
浦东有个开发很早的区域，通了地铁之后，反而加速了有消费能力的住户外迁的进程。
现在剩下的是典型的黑洞商业形态：
彩票投注站比其他区域面积大几倍，用户体验特别好，网吧、游戏厅也是装修特别好--这说明该地段的商业吃水线下降的厉害。
=
2016-05-07更新：
因为这个答复，最近又有几位朋友和我分享买房信息，粗略总结一下：
按几位朋友买房位置分布看，估计成都房价会呈现岛状上涨，即市中心是一个岛，能提供大量高薪就业机会【9,000~15,000】的园区辐射范围内会构成一些分散的岛，我猜，这些地方的房价到明年，应该能看到明显的上涨。
可能是年纪大了吧，最近开始替咱们成都的前任市长感到惋惜，他在成都做这样一个放水养鱼的局，不知道造福了多少DS。
作为中年DS中的一员，我要对这位前任市长表示感谢。
2016-04-14更新：
蒙两位知友抬爱，咨询在成都买房的建议，这里统一回答：
1、从投资的角度，我是非常失败的，被市场清空了三次。
2015年被清空之后，一直没缓过来【是一种比较小众的投资类别，如果一定要和股票类比的话，可以近似为上了杠杆的股票】。
2、最后一次被清空的时候，对形态掌握的要比7年前好一些，失败的原因，私下归结为：
可能人心里藏着自毁的倾向，当市场走势和个人预期之间形成某种格局的时候，我就会按照错误方向一直加仓【这个道理是在一次等公交的时候想到的】。
--综上，可能我对成都房价的判断是错误的、可能我对成都房价的判断是错误的、可能我对成都房价的判断是错误的，重要的事情说三遍。
然后，玉林的房子我还在持有，以下内容仅供参考：
今天刚刚到上海，在枣庄路、金杨路口走错了，走错了二三十米之后，看路两边的店铺，意识到走错了。
问题在于，我已经离开上海3年半了，也就是说，金杨这一片3年半没什么变化。
如果您2008年的时候关注过欧元走势，一定会对暴跌之前欧元近乎静止的形态印象深刻。
上海房价的问题可能是类似的，中心区域高位震荡，外围近乎静止【不是价格静止，是居住人群没有变化】。
当然，中国还没有人经历过一轮完整的房地产走势，静止之后会走成什么样，想来没人能说准，只是作为一个警钟放在这里。
两相对照，从玉林消费升级看，成都中心区房价可能处于一个低位震荡的阶段，从技术分析的角度，存在上涨的可能。
一个我的预判，贴在这里，便于您观察【如果能让您尽早发现我的判断不靠谱，总是更好】：
2016大选：
1、希拉里大概率当选
2、Trump即使当选，也是下一届的事情了，本届可能会被共和党内部黑掉。
--再次，即使上述判断正确了，也不能说明我的成都中心区的房价判断是正确的。
以下是原答案
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我的观察和猜测，欢迎探讨
利益相关：
在所观察的区域中有空置住房一套
部分内容参考了为什么麦当劳旁边一般会有一个肯德基？
有经济学依据吗？
-博弈论中克劳德黄的答案以及《热浪：
芝加哥灾难的社会剖析》
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一、观察的位置：
玉林片区【人民路、玉林南路、倪家桥路、二环路围出来的区域】、
棕南片区【大致在川大西门好又多超市到盛隆街之间】、
蓝天路
这几个位置的共同点：
介于一环、二环之间，房型以小高层为主，从2012年到现在房价无明显变化（我2012年到成都）
二、在生活中发现的变化：
1、玉林南路两侧餐饮业的变化，大概两年前，这条路两侧都是主打低端工作餐的小店，这两年陆陆续续多了几家主打家人、朋友聚会的店（尤其是一家卖串串的店，生意格外好）
2、春节回来后，在蓝天路上见到一家茶馆转让，特意标明不收转让费
3、好又多超市边上原来有家麦当劳，春节回来才注意到关店了
三、猜测下上述变化的原因
1、玉林南路两侧餐饮消费升级：
有公司从附近的写字楼迁出，搬到其他片区【佐证：
核动力院整体搬迁、我原来在高升桥上班，后来公司搬到南延线】，导致工作餐客源减少，迫使经营者向家庭聚餐、朋友聚餐转型
2、蓝天路茶馆转让：
随着公司迁离，部分原来租房的白领搬到其他区域
3、麦当劳关店：
按克劳德黄的答案，该麦当劳位于OC（OfficeCenter），SC（SpecialCenter，一般指学校等），四川大学这个客源没有变化，那说明Office
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