物业管理实务第二章.ppt

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第二章第二章物业服务企业及其相关者第一节第一节物业服务企业物业服务企业nn一、物业服务企业的概念nn物业服务企业是指按合法程序建立并具备相应物业服务企业是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理服务的企业性经济资质条件的对物业进行管理服务的企业性经济实体。

实体。

nn物业服务企业是营利性组织物业服务企业是营利性组织nn物业服务企业必须具备物业管理资质物业服务企业必须具备物业管理资质nn物业服务企业的服务范围广泛物业服务企业的服务范围广泛nn物业服务企业的服务行为是依委托行为物业服务企业的服务行为是依委托行为nn物业服务企业承担着社会责任物业服务企业承担着社会责任物业服务企业的分类物业服务企业的分类nn按照投资主体的经济成分来划分nn全民所有制物业服务企业全民所有制物业服务企业nn集体所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业nn民营物业服务企业民营物业服务企业nn外资物业服务企业外资物业服务企业nn其它物业服务企业其它物业服务企业nn按股东出资形式来划分nn物业管理有限责任公司物业管理有限责任公司nn物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司nn股份合作股份合作制制物业服务企业物业服务企业物业服务企业的常见模式物业服务企业的常见模式nn房地产建设单位的附属子公司或部门nn独立的物业服务企业nn物业管理集团公司nn二、物业服务企业的成立nn成立物业服务企业前的筹备工作成立物业服务企业前的筹备工作nn人才的储备人才的储备nn企业章程的起草企业章程的起草nn企业经营资质的审批企业经营资质的审批nn物业服务企业的注册登记物业服务企业的注册登记物业服务企业的资质审批物业服务企业的资质审批nn物业服务企业的资质条件nn一级资质一级资质nn二级资质二级资质nn三级资质三级资质一级资质一级资质nn11、注册资本人民币、注册资本人民币500500万元万元以上；以上；nn22、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员理和技术人员不少于不少于3030人人。

其中，具有中级以上职称的人员。

其中，具有中级以上职称的人员不少于不少于2020人人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；nn33、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；nn44、管理、管理两种类型以上两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和占下列相应计算基数的百分比之和不低于不低于100100：

nn多层住宅多层住宅200200万平方米；万平方米；nn高层住宅高层住宅100100万平方米；万平方米；nn独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）1515万平方米；万平方米；nn办公楼、工业厂房及其它物业办公楼、工业厂房及其它物业5050万平方米。

万平方米。

nn55、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

二级资质二级资质nn11、注册资本人民币、注册资本人民币300300万元万元以上；以上；nn22、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员理和技术人员不少于不少于2020人人。

其中，具有中级以上职称的人员。

其中，具有中级以上职称的人员不少于不少于1010人人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；nn33、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；nn44、管理、管理两种类型以上两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于占下列相应计算基数的百分比之和不低于100100：

nn多层住宅多层住宅100100万平方米；万平方米；nn高层住宅高层住宅5050万平方米；万平方米；nn独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）88万平方米；万平方米；nn办公楼、工业厂房及其它物业办公楼、工业厂房及其它物业2020万平方米。

万平方米。

nn55、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

三级资质三级资质nn11、注册资本人民币、注册资本人民币、注册资本人民币、注册资本人民币5050万元万元万元万元以上；以上；以上；以上；nn22、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员关专业类的专职管理和技术人员关专业类的专职管理和技术人员关专业类的专职管理和技术人员不少于不少于不少于不少于1010人人人人。

其。

其。

其。

其中，具有中级以上职称的人员中，具有中级以上职称的人员中，具有中级以上职称的人员中，具有中级以上职称的人员不少于不少于不少于不少于55人人人人，工程、，工程、，工程、，工程、财务等业务负责人具有相应专业财务等业务负责人具有相应专业财务等业务负责人具有相应专业财务等业务负责人具有相应专业中级以上中级以上中级以上中级以上职称；职称；职称；职称；nn33、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；资格证书；资格证书；资格证书；nn44、有委托的物业管理项目；、有委托的物业管理项目；、有委托的物业管理项目；、有委托的物业管理项目；nn55、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

理制度和标准，建立企业信用档案系统。

理制度和标准，建立企业信用档案系统。

理制度和标准，建立企业信用档案系统。

物业管理公司的运作目标物业管理公司的运作目标nn妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、升值，延长使用寿命。

nn以较少的投入，为业主和用户提供优质服务，使他们在安全、文明、舒适、愉快的环境中工作和生活。

nn积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益，增强竞争实力。

物业管理公司的经营目标物业管理公司的经营目标nn信誉目标：

良好的信誉是公司的无形资产，物业管理公司应摆在首位，塑造良好的企业形象，使业主和用户有信任感，从而为企业在市场竞争中打下良好的基础。

nn盈利目标nn发展目标nn服务目标：

提供的服务要达到让业主和用户各方面都满意的标准。

物业管理公司组织机构设置的要求物业管理公司组织机构设置的要求nn具备服务性的功能nn充分发挥公司员工的潜能nn关系协调nn效率与效益物业管理公司组织机构设置的原则物业管理公司组织机构设置的原则nn目标原则nn统一领导与层次管理原则nn统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。

理人员积极性的机制保障。

nn分工协作原则nn责权对应原则nn有效管理幅度原则物业服务企业组织机构类型物业服务企业组织机构类型nn

（一）直线制nn直线制的特点：

企业各级领导者亲自执行全部直线制的特点：

企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。

直线制的组织形式适用于业务量较小能机构。

直线制的组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理。

的小型物业服务企业的初期管理。

nn优点：

领导能够集指挥和职能于一身，命令统优点：

领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。

一，责权分明，指挥及时。

nn缺点：

要求领导者通晓各种专业知识，具备多缺点：

要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

方面的知识和技能。

经经经经理理理理服务部主任服务部主任服务部主任服务部主任维修部主任维修部主任维修部主任维修部主任组组组组长长长长组组组组长长长长组组组组长长长长组组组组长长长长组组组组长长长长组组组组长长长长直线制组织结构图直线制组织结构图直线制组织结构图直线制组织结构图nn

（二）直线职能制

（二）直线职能制nn特点：

各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政特点：

各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。

职能机构对下面直线部门一般不能下达主管的参谋。

职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。

指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。

这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

一种形式。

nn优点：

加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术优点：

加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。

复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。

nn缺点：

机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容缺点：

机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。

易造成扯皮，降低工作效率。

公司经理公司经理公司经理公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能人员职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构直线职能制组织结构图直线职能制组织结构图直线职能制组织结构图直线职能制组织结构图nn（三）事业部制（三）事业部制nn主要特点：

实行分权管理；独立核算，自负盈亏。

适主要特点：

实行分权管理；独立核算，自负盈亏。

适用于管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团。

用于管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团。

nn优点：

优点：

nn强化决策机制，使最高领导摆脱繁杂的行政事务；强化决策机制，使最高领导摆脱繁杂的行政事务；nn调动事业部门的积极性、责任性和主动性，增强企业活力；调动事业部门的积极性、责任性和主动性，增强企业活力；nn促进内部竞争，提高公司的效率和效益；促进内部竞争，提高公司的效率和效益；nn有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。

有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。

nn缺点：

事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

缺点：

事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

事业部制组织结构图事业部制组织结构图事业部制组织结构图事业部制组织结构图职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构住宅管理事业部住宅管理事业部住宅管理事业部住宅管理事业部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构