红星地产总部与综合项目事业部责权基础手册.docx
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红星地产总部与综合项目事业部责权基础手册
红星地产总部与项目事业部
权责手册
1、目
为明确红星地产总部与各项目事业部之间工作界面与权限分派，保障各项工作责任贯彻和顺利开展，特制定本文献。
2、合用范畴
本文献作为总部与各项目部工作分工指引，合用于总部和各项目部明确自己应经办业务事项及应输出业务成果。
3、手册阐明
本《权责手册》文献作为公司制度基本，是将房地产开发各业务阶段和各条管控线进行工作事项分解和梳理，明确每项工作是由谁（是总部还是项目部）经办、需输出什么成果、这些成果最后由谁决策、应采用哪条审批流程报批。
本文不涉及成果报批详细流程和审批权限描述，这些内容可参见本手册附件：
各项目事业部《审批流程体系》文献。
本文也不涉及业务过程详细操作流程和作业指引，这些内容请参阅相应《业务流程》或《作业指引》文献。
4、手册内容
4.1房地产开发业务阶段和监控线
4.1.1业务阶段：
房地产开发重要分为项目论证、项目策划、规划设计、工程建设、项目营销、产品交付等六大业务阶段。
4.1.2管控线：
在整个房地产开发过程中，公司设立了六条管控线进行监控，分别是运营管控、成本管控（含材设采购管理）、质量与安全管控、财务管控、人事与行政管控、审计与法务管控。
4.2各业务阶段和各管控线权责边界划分
阐明：
●表达项目事业部；★表达总部；￥表达将依照金额大小，有也许是项目事业部决策、也有也许是总部决策，详细参见〈审批流程体系〉）。
（此外，蓝色成果是项目阶段性成果，兰色加粗加阴影是阶段性成果中核心成果。
）
4.2.1项目论证阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
项目论证
项目可行性研究
★
《项目可行性研究报告》
★
项目获得预案编制
★
《项目获得预案》
★
项目投资建议书编制
★
《项目投资建议书》
★
项目启动资金一览表编制
★
《项目启动资金一览表》
★
4.2.2项目策划阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
项目策划
项目市场定位
★
《项目市场调研报告》
★
项目定位策划
★
《项目定位策划报告》
★
项目经济效益测算
★
《项目经济效益测算报告》
★
项目筹划
项目里程碑筹划编制
★
《项目里程碑筹划》
★
项目运营筹划书编制
●
《项目运营筹划书》
★
项目核心节点筹划编制
★
《项目核心节点筹划》
★
项目总体开发筹划编制
●
《项目总体开发筹划》
★
项目各专项筹划编制
●
《项目各专项筹划》
●
项目概念
概念性设计
★
《概念性设计方案任务书》
★
《概念性设计成果》
★
目的成本（概念版）编制
★
《目的成本（概念版）》
★
4.2.3规划设计阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
设计任务
设计委托书
★
《项目设计委托书》
★
地质勘探规定
●
《地质勘探委托合同》
★
项目设计出图筹划编制
★
《项目设计出图筹划》
★
规划方案设计
规划草图
★
《规划草图》
★
概念设计
《项目概念方案》
★
方案设计
《规划方案设计任务书》
《规划方案设计合同》
《规划方案设计成果》
★
示范区设计
示范区策划
★
《项目示范区策划报告》
★
★
《示范区设计任务书》
★
设计委托
《示范区设计合同》
★
总体布置
《项目示范区总平面布置》
★
销售中心
《销售中心装修设计方案》
★
样板房
《样板房装修设计方案》
★
景观园林
《示范区园林设计方案》
★
软装
《项目示范区软装方案》
★
模型
《项目示范区各类模型方案》
★
项目园林设计
★
《项目园林设计任务书》
★
《项目园林设计合同》
★
《项目园林设计方案》
★
初步设计
★
《项目初步设计任务书》
★
《项目初步设计合同》
《项目初步设计成果》
方案设计（报建）
《项目扩大初步设计方案》
★
各类效果图、总平面图、指标
报建用各类文本、图纸
★
施工图设计
●
《项目施工图设计任务书》
★
《项目施工图设计合同》
★
《项目施工图设计成果》
★
精装修设计
★
Or
●
《项目精装修设计任务书》
★
《项目精装修设计合同》
★
《项目精装修设计方案》
★
配套设计
配套规定
●
《项目配套设计任务书》
●
《项目配套设计合同》
￥
《项目配套设计成果》
人防设计
《项目人防设计成果》
★
抗震设计
《项目抗震设计成果》
★
电梯设备及机房
《项目电梯方案及配套资料》
★
空调设备及机房
《项目空调方案及配套资料》
★
各类设备及用房
各类设备及用房方案
室外总体设计
《项目室外总体设计成果》
★
给水配套设计
《项目市政给水方案》
★
强电配套设计
《项目供电方案》
★
燃气配套设计
《项目燃气方案》
★
供暖配套设计
《项目供暖方案》
★
弱电综合设计
各类弱电设计方案
★
智能化设计
各类智能化设计成果
★
其她零星设计
各类零星设计成果
★
二次深化设计
深化设计清单
●
《部品档次原则确认书》
★
户型图
《项目销售户型图设计确认》
★
外立面
《外立面深化方案》
★
门窗
《门窗大样图》
★
栏杆
《各类栏杆大样图》
★
其她
各类深化大样图
★
设计变更
设计变更可行性研究
●
《设计变更可行性研究报告》
★
设计变更图纸制定
●
《设计变更图纸》
★
设计变更交底与成本核定
●
《设计变更预算单》
★
成本
目的成本（实行版）编制
★
《目的成本（实行版）》
★
项目精装修造价测算
★
《项目精装修造价测算报告》
★
4.2.4工程建设阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
工程策划
工程实行条件（土地、环境特性）分析
●
《工程实行条件分析报告》
●
施工组织设计
●
《施工组织方案》
★
组织重大技术难题专家论证
●
《重大技术难题论证报告》
●
★
基坑支护及基本施工方案编制
●
《基坑支护及基本施工方案》
★
工程管理策划报告编制
●
《工程管理策划报告》
★
项目动态成本编制
●
《项目动态成本表》
★
施工场地总平面布置图绘制
●
《施工场地总平面布置图》
★
楼栋施工筹划编制
●
《楼栋施工筹划》
★
销售展示期施工配合策划案编制
●
《销售展示期施工配合策划案》
★
采购招投标
总承包工程招标组织
★
《招标筹划》
★
《标底清单和招标文献》
★
《投标人资格预审考察报告》
★
《中标告知书》
★
总承包工程合同订立与执行
★
《工程总包合同》
★
分包工程招标组织
●
《招标筹划》
●
《标底清单和招标文献》
￥
《投标人资格预审考察报告》
●
《中标告知书》
￥
分包工程合同订立与执行
●
《工程分包合同》
￥
战略采购招投标组织
（注：
哪些属于战略采购详见《红星地产采购类型一览表》）
★
《招标筹划》
★
《标底清单和招标文献》
★
《投标人资格预审考察报告》
★
《中标告知书》
★
《战略采购合同》
★
战略采购合同订立与执行
●
《采购合同》
￥
项目采购招投标组织
（注：
哪些属于项目采购详见《红星地产采购类型一览表》）
●
《招标筹划》
●
《标底清单和招标文献》
￥
《投标人资格预审考察报告》
●
《中标告知书》
￥
项目采购合同订立与执行
●
《采购合同》
￥
零星采购组织
●
《零星采购比价报告》
●
《零星采购合同》
￥
现场签证
施工签证
●
《施工签证单》
￥
预决算
签证预算
●
《签证预算单》
设计变更交底与成本审定
●
《设计变更单》
￥
工程进度审核
●
《工程进度审批单》
●
工程结算
●
《结算单/结算书》
●
4.2.5项目营销阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
营销策划
项目长期代理（战略）合伙合同洽谈
★
《代理（战略）合同》
★
项目营销总体方案编制
●
《项目营销策划总体方案》
★
项目案名、logo等设计
●
《项目VI系统设计成果》
★
项目阶段性推广策划案制定
●
《项目阶段性推广策划案》
★
项目销售筹划制定
●
《项目销售筹划》
★
价格方略制定
●
《项目销售价格方略》
★
开盘策划
●
《开盘策划报告》
★
销售合同范本制定
●
《销售合同范本》
★
交房原则制定
●
《交房原则》
★
房屋价格表制定
●
《房屋价格表》
★
平面设计
楼书、户型图、DM（单张）、宣传折页、海报设计
●
《宣传品设计合同》
￥
《宣传品设计稿》
★
售楼处包装、商业包装、示范单位包装、示范区包装、销售通道包装、工地围板包装
●
《现场包装合同》
￥
《现场包装方案》
★
道旗广告、网络广告、礼物、节假日氛围包装、报纸广告、杂志广告、车身广告
●
《广告/礼物设计合同》
￥
《广告/礼物设计稿》
●
营销推广
项目营销推广（涉及用于项目推广媒介广告、广告物品制作、推广活动、销售宣传资料、礼物制作、销售环境改造[售楼处、示范单位、销售通道包装]等）
●
各类项目推广《合同》
￥
公司品牌宣传（涉及用于公司品牌宣传媒介广告、广告物品制作、推广活动、销售宣传资料、礼物制作等）
★
各类品牌宣传《合同》
★
销售管理
非公开促销折扣比例≤2％个案申请
●
《客户个案折扣申请》
●
非公开促销折扣比例>2％个案申请
●
《客户个案折扣申请》
★
特殊折扣/员工折扣申请
●
《特殊折扣/员工折扣申请》
★
关系客户留房申请
●
《客户留房申请》
●
内部员工留房申请
●
《员工留房申请》
★
订立预售（销售）合同之前客户改名、换房、退定申请
●
改名、换房或退定申请
●
订立预售（销售）合同之后改名、换房、退房申请
●
改名、换房或退房申请
★
4.2.6产品交付阶段
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
项目交付
项目资产经营方案编制
●
《项目资产经营方案》
★
项目后评估报告编制
●
《项目后评估报告》
★
交房管理办法制定
●
《交房管理办法》
★
4.2.7运营管控线
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
目的
管理
公司经营和管理目的、以及各项目运营目的组织编制。
★
《公司年度经营和管理目的》
★
各《部门管理目的责任书》
★
各《项目运营目的责任书》
★
制度流程管理
公司各项管理制度、流程指引等文献组织编制。
★
各类《管理制度》和《流程指引》等文献
★
筹划管理
项目筹划
详见4.2.2项目策划阶段之“项目筹划”子项
工作筹划
项目部月度工作筹划编制
●
《项目部月度工作筹划》
★
总部月度工作筹划编制
★
《部门月度工作筹划》
★
项目部周工作筹划编制
●
《周工作筹划》
●
总部周工作筹划编制
★
《周工作筹划》
★
项目运营会议管理
各类项目运营决策会组织
★
按运营会议管理制度规定,输出相应成果。
★
项目月度运营会组织
★
《项目月度运营会纪要》
★
总部联席周例会组织
★
《总部联席周例会纪要》
★
项目事业部周例会组织
●
《项目事业部周例会纪要》
●
运营信息管理
各个阶段性成果模版编制
★
各成果模版
★
各个阶段性成果编制
●
项目各阶段性成果
★
各项目阶段性成果收集、整顿
★
各项目《阶段性成果清单》
--
--
公司知识管理
★
公司知识库与知识运用记录
--
--
运营数据记录与分析
★
各种数据记录图表
★
IT规划编制
★
《IT规划》
★
IT实行与推广
★
《IT项目建设合同》
★
实行方案、筹划、报告等
★
IT应用管理
★
IT系统功能、权限、电子流程、数据管理与监控记录。
--
--
IT技术服务
●
项目部发起各IT类《合同》
￥
IT技术服务记录等。
--
--
4.2.8成本管控线（含材设采购管理）
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
成本管理
项目目的成本（概念版）编制
详见4.2.2项目策划阶段之“项目概念”子项
项目目的成本（实行版）编制
详见4.2.3项目设计阶段之“成本”子项
按目的成本进行合约规划
★
《项目合约规划方案》
★
项目月度支付筹划编制
●
《项目月度支付筹划》
★
项目合同实付款登记
●
《项目合同实付款台帐》
★
项目动态成本登记
●
《项目动态成本台帐》
★
工程结算后成本分析
★
《工程结算成本分析报告》
★
模版管理
各类招标文献模版编制
★
各类《招标文献模版》
★
各类合同模版编制
★
各类《合同模版》
★
采招管理
详见4.2.4工程建设阶段之“采购招投标”子项
供方管理
战略供应商库建立
★
《战略供应商申请》
★
供应商考核管理体系建立
★
《供应商考核管理制度》
★
供方履约评价
●
《供方履约评价报告》
★
预决算
详见4.2.4工程建设阶段之“预决算”子项
4.2.9质量与安全监管线
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
质量管理
工程质量原则制定
★
《工程质量原则》
★
项目质量目的制定
●
《项目质量目的》
★
分阶段质量核心点控制方案制定
●
《质量核心点控制方案》
●
★
四新技术收集推广与应用
★
《关于XX技术推广告知》
★
工程质量考核评估体系制定
★
《工程质量考核评估办法》
★
工程质量大检查组织
★
《工程质量检查报告》
★
安全文明施工
安全文明施工原则制定
★
《安全文明施工原则》
★
项目安全文明施工保障办法制定
●
《安全文明施工保障办法》
●
★
安全文明施工考核评估体系制定
★
《安全文明施工考核评估办法》
★
安全文明施工检查组织
★
《安全文明施工检查报告》
★
4.2.10财务管控线
业务细类
经办
输出成果
决策
备案
财务会计管理
财务管理制度体系编制
★
《财务制度》、《资金管理流程》、《付款管理流程》、《预算管理流程》等
★
建立健全会计核算规范体系
★
《成本收入核算指引》
《售楼处财务工作指引》等
★
定期和不定期对项目事业部会计核算、财务管理进行检查
★
《财务检查报告》
★
各种财务分析报告编制，和对资产负债等状况进行详细分析
●
《房地产条线财务分析月报》
★
按照会计准则、集团和总部有关规定进行凭证编制、报表编制。
●
《财务报表》
★
财务培训
★
《培训记录》
★
税务管理
房地产条线税务谋划
★
《税务谋划方案》
★
房地产税收政策解读
★
《财税简报》
★
专项税收检查
★
《财税检查报告》
★
寻常税收申报
●
《税收申报表》
★
本地税收政策收集
●
《本地税收政策汇编》
●
本地税务主管部门关系维护
●
关系维护过程中各种《请示报告》
★
安全文明施工检查组织
★
《安全文明施工检查报告》
★
资金预算与筹划
项目资金预算编制
●
《项目年度资金预算》
★
资金筹划编制
●
《项目滚动资金筹划》
★
预算执行状况分析
●
《月度预算执行状况分析》
★
资金筹划执行状况分析
●
《资金筹划执行状况分析》
★
预算与资金筹划执行状况考核
★
《考核报告》
★
资金管理
项目开发贷款洽谈和融资方案制定与执行
★
《可研报告》、《融资方案》
★
●
《借款合同》
★
●
《还款申请》
★
银行按揭管理洽谈、拟定
●
与项目按揭银行《合同》
★
★
按总部拟定按揭银行做好销售按揭工作。
●
《银行按揭登记表》
●
★
4.2.11人事与行政管控线
详见附件2：
《项目事业部人事管理权责划分规定》
4.2.12审计与法务管控线
待定，略。
5、有关文献
附件1：
《各项目事业部审批流程体系》（见本文下页）
上海红星美凯龙房地产有限公司
二零一零年五月九日
附件1：
红星地产各项目事业部
审批流程体系
一、目与合用范畴
本流程体系是对《红星地产总部与项目事业部权责划分手册》（如下简称权责手册）中描述业务审批与决策过程细化和流程化，是拟定各项业务决策与否合法化根据之一。
合用于各项目事业部各项审批业务办理。
二、审批授权原则
按照权责手册有关规定和各项目部实际状况，本流程体系将按照如下审批授权原则，为各项目部设定详细各项审批流程：
2.1天津项目事业部：
原则上授予200万合同及合同付款审批权。
2.2昆明项目事业部：
原则上授予200万合同订立及合同付款审批权。
2.3郑州项目事业部：
原则上授予10万合同订立审批权（仅针对工程类和采购类合同）。
2.4沈阳项目事业部：
原则上授予10万合同订立审批权（仅针对工程类和采购类合同）。
其她经济事务（如非合同报销、借款、固资采购、资金筹划等）审批权按财务管理有关制度办理，其她管理事务审批权按有关管理制度办理。
3、详细审批流程
根据权责手册、审批授权原则、公司财务制度和其她管理制度，所制定各项目事业部各项业务详细审批流程如附表：
《各项目事业部审批流程一览表》所示。
请各项目事业部在寻常业务开展中，严格遵循规定审批流程办理有关内部审批手续。
上海红星美凯龙房地产有限公司
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