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1《东莞市三旧改造实施细则》操作指南

附件1

《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南

为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。

一、成片拆迁改造，共分四种类型：

政府主导改造、社会资

金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等

四种类型。

第一类：

政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组

织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：

第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，

向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。

第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，

可同时开展以下工作：

1.开展权属调查。

由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村

集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土

地权属及地类调查方案》）。

2.编制和审批单元规划。

由镇街组织委托同时具备城市规划

编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备

案的设计单位编制单元规划。

各镇街将单元规划上报市“三旧”改

造领导小组审批。

具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元

规划编制指引》。

3.依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，

由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经

征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所

涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15日。

其他类型

的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室

审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源

厅、住房和城乡建设厅。

改造方案与经批准的单元规划不一致的，

应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办

公室审批。

具体项目改造方案应包括如下内容：

（1）基本情况：

改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续

变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所

有权人，土地确权、登记情况。

如有继续保留自居自用集体建设用地

的，需在改造方案中明确其范围、面积。

（2）规划情况：

改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和

城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。

（3）土地利用现状情况：

土地用途、面积、已使用年期，现有

建筑物的面积、容积率，土地产出率等。

（4）协议补偿情况：

是否已与农村集体经济组织或农户签订征

地协议并进行了补偿，是否有因征地补偿安置等问题引发纠纷，是否

按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）。

（5）土地拟改造情况：

改造后的土地用途和产业安排、建筑面

-2-

积、容积率，拟投入的改造资金、建设改造主体、供地方式，完成改

造后的综合效益情况等。

第三步，具体项目改造方案经省人民政府批准后，由镇街落实

改造方案，按以下程序处理：

1.报市城建规划局办理《建设用地规划批准书》或《建设项

目选址意见书》；

2.报市国土资源局办理用地预审；

3.市发展和改革局出具工业用地项目产业发展核准表（仅适

用工业用地）；

4.市国土资源局根据不同土地用途区别办理相关用地手续，

属于政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让，其他方

式可以协议方式出让；

5.报市发展和改革局办理项目立项；

6.由市城建规划局发出《建设用地规划许可证》。

7.报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。

第二类：

社会资金参与。

政府在统一组织实施“三旧”改造

的拆迁阶段，通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，或政府

将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地

使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定

土地使用权人并由政府负责拆迁等类型的改造。

第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，

-3-

向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。

第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，

权属调查、单元规划编制、审批、以及改造方案有关工作程序均与

第一类相同。

第三步，通过招标的方式确定拆迁人或土地使用权人，分三种

不同类型实施：

1.通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作。

（1）招标文件主要包括权属调查情况、整体用地报批方案中

需要拆迁单位协助的有关事项，低于最低补偿标准必须承担的违约

责任，未能在一定期限内与被拆迁户达成协议可能被取消拆迁资格

等相关责任约定等等。

（2）竞投底价由市建设局以委托评估的方式确定竞投底价。

（3）有关的竞投规则由市建设局会同市城市管理综合执法局

制定。

（4）招标工作由市建设局委托市建设工程交易中心实施。

（5）由于竞投时已编制拆迁补偿方案，拆迁阶段无须重新编

制，只需向社会公示竞投时已编制的拆迁补偿方案。

拆迁单位承担

拆迁具体工作及拆迁补偿费。

如果拆迁单位与被拆迁户协商的实际

拆迁补偿费数额高于竞投时的补偿标准，由拆迁单位自行垫付解决；

确实无力支付的，由市建设局取消其拆迁资格，重新进行招标。

（6）拆迁和土地平整工作完成后，土地交回政府作为储备土

-4-

地。

2.由具有法人资格的公司或企业通过竞投方式取得拆迁资格，

由拆迁资格竞得人通过协议出让的方式取得土地使用权。

（1）各镇街实施“三旧”改造过程中，负责编制拆迁补偿初

步方案。

（2）招标文件主要包括权属调查情况、整体用地报批方案中

需要拆迁单位协助的有关事项，低于最低补偿标准必须承担的违约

责任，未能在一定期限内与被拆迁户达成协议可能被取消拆迁资格

等相关责任约定等等。

（3）竞投底价由市建设局以委托评估的方式确定竞投底价。

（4）有关的竞投规则由市建设局会同市城市管理综合执法局

制定。

（5）招标工作由市建设局委托市建设工程交易中心实施。

（6）由于竞投时已编制拆迁补偿方案，拆迁阶段无须重新编

制，经市政府同意后，并向社会公示竞投时已编制的拆迁补偿方案。

拆迁单位承担拆迁具体工作及拆迁补偿费。

如果拆迁单位与被拆迁

户协商的实际拆迁补偿费数额高于竞投时的补偿标准，由拆迁单位

自行垫付解决；确实无力支付或未能在一定期限内与所有拆迁户达

成协议的，由市建设局取消其拆迁资格，重新进行招标。

（7）拆迁单位根据经批准的拆迁补偿方案与被拆迁人协商房

屋拆迁、收回国有建设用地使用权、征收集体土地等有关补偿事宜，

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签订拆迁补偿协议，承担拆迁补偿。

（8）达成拆迁补偿协议后，拆迁单位备齐拆迁补偿资料，送

市国土资源局、市房管局汇总，依法办理收地、征地手续，并将集

体土地征为国有。

报拆迁主管部门办理拆迁许可证后，正式开展拆

迁工作。

（9）拆迁和土地平整工作完成后，拆迁资格竞得人以协议出

让的方式取得土地使用权，拆迁资格竞得人与国土部门签订土地使

用权出让合同，依法办理规划、立项、报建等相关手续后动工建设。

3.政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地

使用权人并由政府负责拆迁。

（1）各镇街负责编制拆迁补偿方案。

（2）各镇街应与拆迁地块上的原权属人签订《拆迁补偿协议》，

协议内容应包括：

补偿方式、补偿标准、补偿期限，同时明确在签

订协议时，由原权属人交回土地使用权证和房地产权证。

（3）市国土资源局编制土地使用权出让方案，由市招拍挂领

导小组审定后，报市政府批准。

（4）受让人先支付一定比例地价款，划入市财政局账户后，

市财政局将该地价款划入镇街特定帐户，作为拆迁专项资金，并由

镇街负责组织实施拆迁

（5）各镇街完成拆迁补偿工作后，将土地使用权交付受让人。

受让人应在镇街交付土地后，支付余下地价款。

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4.改造项目未竣工验收前不得转让（包括股东变更），若工程

竣工验收后确需转让的（包括股东变更），按规定必须进入市交易

中心公开交易。

第三类：

集体自行改造。

集体经济组织自行改造是指集体经

济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为利用其所有的集体建设用

地自行改造；申请将其所有的集体建设用地改变为国有后自行改造

或与有关单位合作开发建设的改造等三种类型。

按照如下步骤分步

实施：

第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，

向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。

第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，

权属调查、单元规划编制、审批等有关工作程序均与第一类相同。

第三步，不同的具体项目改造方案按以下不同程序报批：

1.集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造，其改

造方案由镇街经征求公众意见后，上报市“三旧”改造领导小组办

公室审批。

2.集体经济组织申请将其所有的集体建设用地改变为国有建

设用地后自行改造或集体经济组织申请将集体所有的集体建设用

地改变为国有建设用地后与有关单位合作开发建设的改造，其改造

方案由镇街经征求公众意见后，上报市“三旧”改造领导小组办公

室审查通过后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国

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土资源厅。

第四步，具体项目改造方案和集体建设用地改变为国有建设用

地的申请经省人民政府批准后，由集体经济组织落实改造方案，按

以下程序处理：

1.报市城建规划局办理《建设用地规划批准书》；

2.报市国土资源局办理用地预审；

3.报市发展和改革局办理项目立项；

4.市国土资源局根据不同土地用途区别办理相关用地手续：

（1）集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造的，

土地用途可改造为除商品住宅以外的其他用途；

（2）经省批准转为国有建设用地的，可以协议出让方式提供

给集体经济组织或其与有关单位合作使用。

符合土地利用总体规划

确定的城市建设用地规模范围内，以及符合城镇总体规划建成区的

用地，可用于商品住宅用途，并按基准地价核算缴纳土地出让金。

改造项目工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更），若工程竣

工验收后确需转让的（包括股东变更），按规定必须进入市交易中

心公开交易；

（3）村（居）集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国

有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该集

体全资拥有的项目公司名下时，在村（居）民（代表）大会表决同

意的前提下，经市“三旧”改造领导小组批准后，可免公开交易。

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5.报市城建规划局办理《建设用地规划许可证》；

6.报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。

第四类：

原土地使用权人自行改造。

原土地使用权人自行改

造分为有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造、划拨国有土地

使用权人自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多

宗地块集中改造等三种类型。

第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，

向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。

第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，

权属调查、单元规划编制、审批等有关工作程序均与第一类相同。

第三步，按不同自行改造类型分别处理：

1.原有偿出让国有建设用地使用权人申请将非经营性用途改

为经营性用途的，经批准后，按以下程序处理：

（1）报市城建规划局办理《建设用地规划批准书》；

（2）报市国土资源局办理用地预审；

（3）报市发展和改革局办理项目立项；

（4）报市国土资源局重新签订土地出让合同，按《东莞市“三

旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出

让金标准》补缴土地出让金。

（5）报市城建规划局办理《建设用地规划许可证》；

（6）报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。

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2.原划拨国有建设用地使用权人申请将非经营性用途改为经

营性用途的，经批准后，按以下程序处理：

（1）报市城建规划局办理《建设用地规划批准书》；

（2）报市国土资源局办理用地预审；

（3）报市发展和改革局办理项目立项；

（4）报市国土资源局，以协议方式补办出让手续进行供地，

按《东莞市国有划拨土地使用权办理协议出让（转让）手续程序及

办证税费标准》补缴土地出让金；

（5）报市城建规划局办理《建设用地规划许可证》；

（6）报市国土资源局申请设定登记，核发土地权利证书。

3.有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中

改造流程：

（1）分散土地归宗。

市国土资源局根据有偿出让的国有建设

用地使用权人的申请，将分散的土地归宗，为有偿出让的国有建设

用地使用权人办理土地变更登记手续。

分散的土地必须是建成的国

有建设用地。

（2）有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集

中改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造

领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意

见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批。

（3）改造方案经批准后，可参照“原有偿出让国有建设用地

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使用权人申请将非经营性用途改为经营性用途”类型的程序进行办

理。

二、单宗项目改造

单宗项目改造分为以下四种情形办理：

第一种情形：

已批建设用地改为经营性用途

一、具体流程：

第一步，申请人持所需资料向镇街领导小组办公室（设在各镇

街政府）提出申请，各镇街领导小组办公室将申请报市领导小组办

公室（设在市国土资源局）审定。

第二步，市领导小组办公室以函告方式同时向市规划、国土、

建设、消防等职能部门征求意见，要求在15个工作日内反馈意见。

第三步，市领导小组办公室将各职能部门的意见进行综合后，

对符合要求的项目出具同意申请的意见，将意见转送镇街领导小组

办公室。

第四步，申请人持市领导小组办公室的审核意见，依法接受市

国土资源局、市城市管理综合执法局处理后，分别前往市城建规划

局办理《建设用地规划批准书》，属地镇街规划建设办出具的《工

程质量监督情况说明》或市建设局出具房屋安全鉴定报告《备案凭

证》，公安消防部门出具合格证明文件。

第五步，申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中：

无须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，向市国

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土资源局申请改变土地用途，报市政府审批，补交土地出让金；按

规定必须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，进

入市土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。

二、所需资料：

（一）部门会审环节，申请人需提供以下资料：

规划部门：

1.原土地使用权证或建设用地批复文件（复印件1份）；

2.宗地图（1份）；

3.该项目所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）

1份及电子文件，并附已批控制性详细规划图则复印件１份（镇

街规划管理所提供）；

4.工商登记（复印件1份）；

5.施工图一套（包含总平面图）及电子文件。

国土部门：

1.原土地使用权证或建设用地批复文件（复印件1份）；

2.工商登记（复印件1份）；

3.有资质的技术单位提供的地籍调查图、宗地图（一式五份）;

4.现场照片（1张）；

5.东莞市“三旧”改造用地完善用地手续申请表（附表1）。

建设部门：

属地镇街规划建设办出具的《工程质量监督情况说明》或市建

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设局出具房屋安全鉴定报告《备案凭证》。

如需办理，须提交以下

资料：

1．办理属地镇街规划建设办出具的《工程质量监督情况说明》：

（1）《工程质量监督登记表》复印件；

（2）施工单位出具的《房屋建筑工程质量自评报告》；

（3）监理单位出具的《房屋建筑工程质量评估报告》；

（4）勘察单位出具的《勘察文件质量检查报告》；

（5）设计单位出具的《设计文件质量检查报告》；

（6）施工单位签署的《工程质量保修书》；

（7）分部（子分部）质量验收记录；

（8）工程竣工验收报告；

（9）竣工图纸。

2．办理市建设局出具房屋安全鉴定报告《备案凭证》：

（1）《承接业务记录表》（由房屋安全鉴定机构通过东莞建

设网网上申报后打印）；

（2）房屋安全鉴定合同复印件（提供原件核对）；

（3）《房屋安全鉴定报告》正本1份；

（4）《房屋安全鉴定报告》电子文档（刻录光盘）。

（二）部门审批环节，申请人需提供以下资料：

1.原集体建设用地批准文件：

土地使用证、或建设用地批复、

或建设用地许可证、或建设用地批准书等正本；

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2.村集体建筑物投资、经营或出租收益的证明正本2份（证

明由镇会计核算中心出具）；

3.属于加油站的，还要提供市经贸局布点规划意见书（2份）；

4.组织机构代码证、法人身份证（复印件各2份）；

5.已领房产证的，去房管部门查档并交回查档信息表；没领

房产证的，由村委会出具建筑物权属证明书，由主任签名、盖公章，

镇街城建办加具意见；

6.市国土资源局对擅自改变用途的行政处罚意见和用地者已

缴纳罚款凭证（复印件2份）；

7.供地红线与城建规划红线示意图（2份）；

8.现状照片2张（近距离全景）；

9.宗地图2份；

10．市城建规划局出具的《建设用地规划批准书》。

如需补办，

须提交以下资料:

（1）《建设用地规划许可申请表》1份；

（2）土地使用权证（复印件２份，需查验原件）；

（3）宗地图（2份）；

（4）该项目所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范

围）1份及电子文件，并附已批控制性详细规划图则复印件１份

（镇街规划管理所提供）；

（5）工商登记复印件２份（查验原件）；

-14-

（6）镇街规划管理所在1:

500或1:

1000现状地形图上绘制的

用地界线图1份，配电子文件；

（7）镇街规划管理所提供的《规划建筑设计要点》（镇街规划

管理所盖章）；

（8）反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件；

（9）用地总平面；

（10）捆绑拍卖说明书（限捆绑拍卖需要）；

（11）施工图1套（限捆绑拍卖需要）。

第二种情形：

单宗建筑拆建改造

一、具体流程：

第一步，申请人向市城建规划局申请办理《建设用地规划批准

书》，内容包括提高容积率，变更建筑密度、建筑高度等规划要素。

第二步，申请人凭《建设用地规划批准书》向市国土资源局申

请重新核发土地使用证。

其中：

以行政划拨方式取得的国有建设用

地重新核发划拨决定书；以出让方式取得的国有建设用地，变更或

重新签订出让合同；由本集体经济组织自用的集体建设用地，报市

国土资源局备案；非本集体经济组织依法使用的，土地使用者应与

集体经济组织协商一致，变更或重新签订流转出让合同。

二、所需资料:

（一）规划部门

1．《建设用地规划许可申请表》1份；

-15-

2．土地使用权证（复印件２份，需查验原件）；

3．宗地图（2份）；

4．该项目所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）

1份及电子文件，并附已批控制性详细规划图则复印件１份（镇

街规划管理所提供）；

5．镇街规划管理所在1:

500或1:

1000现状地形图上绘制的用

地界线图（1份，配电子文件）；

6．镇街规划管理所提供的《规划建筑设计要点》（镇街规

划管理所盖章）；

7．反映该项目用地现状全貌的数码照片及电子文件；

8．用地总平面。

（二）国土部门

1.市城建规划局出具的《建设用地规划批准书》；

2.市建设局质量验收资料；

3.地籍调查图（2份）；

4.宗地图（2份）；

5.东莞市“三旧”改造用地完善用地手续申请表（附表1）。

第三种情形：

转型企业明晰土地权属

一、具体流程：

（一）无须入市交易

1.申请单位先到镇街规划管理所提出申请，签署承诺书后，

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由市城建规划局（或委托镇街规划管理所）出具规划意见（见附表

2《转型企业明晰土地权属征求规划意见承诺书》）；

2.向市国土资源局提出变更申请（见附表1《东莞市“三旧”

改造用地完善用地手续申请表》），报市政府审批。

（二）行政划拨国有土地使用权申请以转让方式明晰土地产权，

须入市鉴证交易

1.由原土地权利人征询规划部门意见，向市国土资源局提出

该划拨土地使用权转让申请；

2.委托有资质的评估公司对地块的出让土地使用权市场价格

和划拨土地使用权权益价格进行评估；

3.市国土资源局确定其应缴纳的土地出让金额以及拟订协议

出让方案后，报市政府审批；

4.市国土资源局向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通

知书》；

5.申请人持向需资料在市土地交易中心以鉴证交易的方式补

办出让手续（详见附件14《东莞市国有划拨土地使用权办理协议

出让（转让）手续程序及办证税费标准》），按规定缴纳相关税费。

（三）按规定需入市公开交易的，按市土地交易中心的现行操

作申请办理。

二、所需资料：

（一）以集体建设用地使用权流转出让方式申请使用集体建设

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用地：

1．市城建规划局（或委托镇街规划管理所）出具的规划意见

和申请单位签署的承诺书（见附表2《转型企业明晰土地权属征求

规划意见承诺书》）；

2．原集体建设用地批准文件：

土地使用证、或建设用地批复、

或建设用地许可证、或建设用地批准书等正本；

3．集体建设用地使用权流转出让申请表；

4．村民代表意见书（于2005年10月1日前已建并流转的，

由村主任在具有上述内容的村民意见书上签名，加盖公章即可；之

后建成的，要提供三分之二村民代表签名确认的村民大会纪要或书

面意见正本2份）；

5．用地者与村委会原签订的用地协议（复印件2份）；

6．已付清地价款凭证（复印件2份，由村校对并由村主任签

名、盖公章）；

7．组织机构代码证（复印件各2份）；

8．房管部门出具的查档信息表（已领房产证的）或村委会出

具的建筑物权属证明书（没领房产证的，由主任签名、盖公章，镇

城建办加具意见）；

9．地籍调查图（3份）；

10．最新土地利用变更调查图（2份）；

11．宗地图（2份）；

-18-

12．现状照片（2张）。

（二）以行政划拨方式申请使用国有建设用地：

1.东莞市“三旧”改造用地完善用地手续申请表（附表1）；

2．市城建规划局（或委托镇街规划管理所）出具的规划意见

和申请单位签署的承诺书（见附表2《转型企业明晰土地权属征求

规划意见承诺书》）；

3.原集体建设用地批准文件：

土地使用证、或建设用地批复、

或建设用地许可证、或建设用地批准书等正本；

4.用地者与村委会原签订的用地协议（复印件2份）；

5.省批次报批批复（复印件2份）；

6.已付清地价款凭证（复印件2份，由村校对并由村主任签

名、盖公章）；

7.用地单位营业执照（或组织机构代码证）及法人代表身份

证（复印件各2份）；

8.组织机构代码证（复印件2份）；

9.房管部门出具的查档信息表（已领房产证的）或村委会出

具的建筑物权属证明书（没领房产证的，由主任签名、盖公章，镇

城建办加具意见）；

10.地籍调查图（3份）；

11.最新土地利用变更调查图（2份）；

12.宗地图（2份）；

-19-

13.现状照片（2张）。