深圳沙井86亩项目初判报告20140504.pptx

深圳沙井86亩项目初判报告20140504.pptx

《深圳沙井86亩项目初判报告20140504.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳沙井86亩项目初判报告20140504.pptx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

深圳沙井深圳沙井86.986.9亩项目初判报告亩项目初判报告内部资料内部资料注意保密注意保密力高地产集团投资发展部2014年5月1土地属性分析土地属性分析CatalogCatalog目录目录目录目录2市场分析及初步定位市场分析及初步定位3项目投资测算项目投资测算4总结与建议总结与建议Chapter1土地属性分析土地属性分析项目基本信息项目基本信息区位交通状况区位交通状况片区规划及配套片区规划及配套土地属性结论土地属性结论1.11.11.11.1项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目名称项目名称深圳沙井街道金达工业区城市更新项目土地用途土地用途商住用地土地位置土地位置深圳市宝安区沙井街道金达工业区总用地面积（）总用地面积（）项目占地86.92亩容积率容积率4.95计容建筑面积计容建筑面积（万）（万）总建筑面积：

286850，其中住宅190150（含19020保障性住房），商业61880，商务公寓26520，公共配套设施8300建筑覆盖率建筑覆盖率40%建筑高度建筑高度100M建筑退红线要求建筑退红线要求-其他设计要求其他设计要求停车位：

2503个地价地价24亿元（其中地价6亿，交易价18亿）楼面地价楼面地价8367元/业主方业主方金达塑胶五金制品（深圳）有限公司备注备注地块属于城市更新项目，2011年已纳入城市更新单元规划制定计划，2014年1月25日完成专项规划公示1.11.11.11.1项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息1.11.11.11.1项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息业主签署改造意愿委托书受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记开发商与业主签订拆迁补偿协议编制更新单元规划草案核发更新单元规划批复核发建设工程规划许可证核发改造实施主体批准文件核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除建设用地报备申请建设用地方案图建设用地规划许可证注销房地产证制作宗地图申报改造实施体核发施工许可证开工许可证核发竣工验收证明缴纳地价办理房地产证入伙签订土地使用权出让合同占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印件以便申报.2014年1月25日专项规划草案公示2011年列入深圳市城市更新第三批计划pp项目进程及关键节点项目进程及关键节点项目进程及关键节点项目进程及关键节点1.21.21.21.2项目区位项目区位项目区位项目区位项目处于宝安区沙井街道办，属于深圳市传统工业区内；近离海上田园景区约项目处于宝安区沙井街道办，属于深圳市传统工业区内；近离海上田园景区约33公里，距离广深高速入口公里，距离广深高速入口4-54-5公里公里海上田园海上田园距离深圳机场距离深圳机场约约1212公里公里深圳市深圳市距离深圳福田距离深圳福田区约区约6060公里公里新桥高速入口新桥高速入口沙井高速入口沙井高速入口4-54-5公里公里33公里公里本本项项目目距离地铁站约距离地铁站约1.51.5公里公里规划地铁规划地铁1010号线（预号线（预计计20192019年完工）年完工）距离地铁站约距离地铁站约1.21.2公里公里规划地铁规划地铁1111号号线（预计线（预计20142014年完工）年完工）周边规划两条地铁线，未来交通优势明显，且地块北侧为京基百纳广场，周边生周边规划两条地铁线，未来交通优势明显，且地块北侧为京基百纳广场，周边生活配套齐全活配套齐全京基百纳广场京基百纳广场（已开业）（已开业）沙井市民广场）沙井市民广场）大王山公园大王山公园1.21.21.21.2区位交通情况区位交通情况区位交通情况区位交通情况1.21.21.21.2区位交通情况区位交通情况区位交通情况区位交通情况pp项目四至项目四至项目四至项目四至地块入口地块入口沙头社区沙头社区地块北侧地块北侧地块北侧，美食街地块北侧，美食街地块四至均与住宅区为主，近地块四至均与住宅区为主，近南侧为正在生产的塑胶厂，有南侧为正在生产的塑胶厂，有一定干扰一定干扰地块西侧，住宅区地块西侧，住宅区地块南侧，塑料厂地块南侧，塑料厂沙中路沙中路1.21.21.21.2区位交通情况区位交通情况区位交通情况区位交通情况pp地块内部地块内部地块内部地块内部有有一一定定坡坡度度地块内以待拆迁的厂房为主，有些植被可利用，但地地块内以待拆迁的厂房为主，有些植被可利用，但地块内有有约块内有有约4-5M4-5M的坡度的坡度功能定位：

功能定位：

深圳市重要的制造业基地，重点发展先进制造业，成为区域性生产服务中心。

人口控制规模：

人口控制规模：

2004年人口规模为139.80万人，其中户籍人口为5.22万人；规划2020年人口控制规模为76.57万当量人口。

产业整合产业整合区区产业拓展产业拓展整合区整合区沙井生活沙井生活区区区区松岗生活松岗生活区区区区隶属深圳西部工业发展组团，重点发展先进制造业，隶属深圳西部工业发展组团，重点发展先进制造业，现约现约140140万人，其中户籍人口万人，其中户籍人口5.225.22万人万人pp区域规划区域规划区域规划区域规划1.21.21.21.2片区规划及配套片区规划及配套片区规划及配套片区规划及配套1.21.21.21.2片区规划及配套片区规划及配套片区规划及配套片区规划及配套本地块本地块pp片区规划片区规划片区规划片区规划发展目标是：

发展目标是：

借助该片区旧工业区与城中村更新改造的契机，提升片区城市土地与空间利用的效益和质量，将沙井中心西片建成一个以行政与现代商贸服务业为核心功能的、具有丰厚历史文化底蕴与地方特色的绿色城市组团中心区。

主导功能是主导功能是：

以居住功能为主，具有重要的行政、经济、商贸、公共服务职能、市政配套设施完善的沙井中心区的重要组成部分。

发展策略是：

发展策略是：

现状保留与综合整治的片区，应保障落实综合医院、学校及公园等大中型公共设施，完善路网体系，完善社区基础型公共设施，结合轨道站点布局商业设施。

地块周边整体以住宅用地为主，仅南侧地块周边整体以住宅用地为主，仅南侧紧靠工业用地。

紧靠工业用地。

地块四至道路：

地块四至道路：

创成路，红线宽度40米，为双向四车道：

沙井路，红线宽度50米，为双向六车道；本本地地块块pp项目周边配套项目周边配套项目周边配套项目周边配套1.21.21.21.2片区规划及配套片区规划及配套片区规划及配套片区规划及配套区域次级商圈区域次级商圈区域级商圈区域级商圈美食街及农贸市美食街及农贸市场场京基百纳广场京基百纳广场大王山公园大王山公园地块周边生活配套均齐全，居住氛围地块周边生活配套均齐全，居住氛围浓厚浓厚【土地属性土地属性】优势优势劣势劣势1.1.传统工业区内，重点发展先进制造业，传统工业区内，重点发展先进制造业，区域有一定的产业支撑，未来发展潜力区域有一定的产业支撑，未来发展潜力较大较大2.2.周边生活配套完善，紧靠京基百纳广场，周边生活配套完善，紧靠京基百纳广场，且，距海上田园景区约且，距海上田园景区约33公里公里3.3.交通便利，交通便利，1.51.5公里范围内规划双地铁；公里范围内规划双地铁；且周边道路等级未来也将提升且周边道路等级未来也将提升4.4.项目自身为综合体物业，具有较高的自项目自身为综合体物业，具有较高的自身价值身价值1.1.项目南侧为正在生产的塑胶厂，给项目南侧为正在生产的塑胶厂，给置业客户将带来一定的抗性置业客户将带来一定的抗性2.2.目前整个区域为工业区，周边居住目前整个区域为工业区，周边居住坏境相对有一点影响坏境相对有一点影响3.3.地块内部有一点的坡度地块内部有一点的坡度产品定位品质刚需项目品质刚需项目Chapter2市场分析市场分析宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析市场分析结论市场分析结论pp成交量成交量成交量成交量1.1.1.1.宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析p从各区域一手住房的成交状况来看，2013年深圳各区中宝安、龙岗两区成交占优，共成交380.64万平米，占深圳总成交量的86.84%；其中又以龙岗区成交最多，成交198.24万平米，占全市总量的45.23%；其他四区以南山区成交居首，共成交24.69万平米，占全市总成交量的5.63%。

p从区域来看，2013年深圳各区一手住房成交均价以福田区最高，成交均价达41601元/平米；龙岗最低，成交均价为17156元/平米。

与去年同期相比，除盐田区外，其余各区房价同比均呈现上涨态势；福田区涨幅最大，同比大涨38.2。

1.1.1.1.宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析pp各区销售面积及均价各区销售面积及均价各区销售面积及均价各区销售面积及均价随着原关内居住用地土地资源逐步随着原关内居住用地土地资源逐步“枯竭枯竭”，价格的上涨和未来轨道交通，价格的上涨和未来轨道交通逐步发展完善，关外已成为深圳市商品房主要供应市场。

逐步发展完善，关外已成为深圳市商品房主要供应市场。

以全市一手房以全市一手房20132013年的月均销售速度来计算的话，存量面积则大概需要年的月均销售速度来计算的话，存量面积则大概需要1111个月，开发商库存压力并不是太大，其中宝安区库存量相对较少个月，开发商库存压力并不是太大，其中宝安区库存量相对较少pp存量分析存量分析存量分析存量分析1.1.1.1.宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析p20132013年全年，深圳市一共公布了年全年，深圳市一共公布了22批城市更新改造单元，涉及批城市更新改造单元，涉及2929个项目，拆除重建面积个项目，拆除重建面积163.37163.37万平米万平米。

p从区域分布上看，关内四区市场供应占比达从区域分布上看，关内四区市场供应占比达23%23%，其中，其中又以福田最多，供应又以福田最多，供应20.1620.16万平米万平米，占全市，占全市12%12%；盐田区则无城市更新项目。

龙岗、宝安则是市场主力，两区累加供应占全市盐田区则无城市更新项目。

龙岗、宝安则是市场主力，两区累加供应占全市54%54%pp土地供应土地供应土地供应土地供应p20132013年深圳土地市场共实际供应地块年深圳土地市场共实际供应地块5353宗，总实际宗，总实际供应土地面积供应土地面积143.58143.58万平米万平米，纯居住用地供应极少，纯居住用地供应极少，且宝安、福田招拍挂地最少且宝安、福田招拍挂地最少20132013年深圳土地供应年深圳土地供应306.95306.95万万，关外宝安及龙岗是城市更新土地供应，关外宝安及龙岗是城市更新土地供应主力，两区累加供应占全市主力，两区累加供应占全市54%54%，其中宝安占，其中宝安占16%16%1.1.1.1.宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析pp土地成交价格土地成交价格土地成交价格土地成交价格1.1.1.1.宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析2.2.2.2.区域市场分析区域市场分析区域市场分析区域市场分析pp在售在售在售在售/待售新房待售新房待售新房待售新房西荟城西荟城前海湖山一号前海湖山一号明辉花园明辉花园福盈中央山项目福盈中央山项目锦鸿花园项目（安居房）锦鸿花园项目（安居房）光明峰荟光明峰荟项目项目新地中央广场项目新地中央广场项目正兆景嘉园正兆景嘉园项目项目琦丰达大厦项目琦丰达大厦项目万科翡丽郡万科翡丽郡联投东方联投东方本项目本项目在售在售待售待售馨领域馨领域宏发君域宏发君域宏发上域宏发上域pp在售新房在售新房在售新房在售新房物业类型物业类型项目项目均价（元均价（元/平平）是否精装修是否精装修现产品现产品高层住宅高层住宅宏发君域19000是主力户型为70-143平2-5房户型，以及89平复式，项目共有733户，共7栋，每栋都是28层馨领域18000否少量121-124平户型在售光明大第20000否87-89平3房2厅2卫户型，主要在售130-180平阔景楼王，深业传麟山180