城中村改造对房地产市场影响.docx

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城中村改造对房地产市场影响

本科毕业论文

城中村改造对房地产市场的影响

学院管理学院

专业土地资源管理

年级班别2006级〔1〕班

学号3106006257

学生姓名林冠宇

指导教师郑荣宝

2021年5月28日

摘要

城中村是我国城市化进程中存在的普遍而独特的现象，也是制约我国城市开展的瓶颈。

城中村的改造对房地产市场产生重大的影响。

本文对国内外城中村的理论和实践进行回忆和总结，分析城中村的产生原因，以及对城中村改造的影响和意义进行探讨，并进一步介绍广州城中村改造的现状和模式。

在全面认识城中村改造的根底上，以广州猎德村改造为实例，深入探讨城中村改造对房地产市场的影响。

关键词：

城中村，改造，房地产市场，广州，猎德村

Abstract

Villageincityisaprevailingandspecialphenomenonintheprocessofurbanization，andVillageincityrestrictsthedevelopmentofcityinChina．Thetransformofvillageincityhasagreatinfluenceonrealestatemarket．ThisthesisviewsandsummarizesthetheoriesandpracticesofVillagesincityindemesticandforeign，analyzesthereasonofvillageincity，thendiscussestheinfluencesandsignificanceaboutthetransformofvillageincity，furtherindroductsthepresentstatusoftheurbanvillage'sreformandmodesinGuangzhou．Basedonthecomprehensiveunderstandingoftransformofvillageincity，thepapertakesthetransformofLieDeCunforanexample，discussesthroughlythetransformofvillageincityhasinfluenceonrealestatemarket．

VillageincityrestrictsthedevelopmentofcityinChina.Andthereformofvillageincityhasagreatinfluenceonrealestatemarket.ThisthesisviewsandsummarizesthetheoriesandpracticesofVillagesincityindemesticandforeign,analyzingthecauseofvillageincit.Thenwewilldiscussestheinfluencesandsignificanceaboutthetransformationofvillageincity.Afterthatwewillfurtherindroductthepresentstatusoftheurbanvillage'sreformandmodesinGuangzhou.Basedonthecomprehensiveunderstandingoftransformationofvillageincity,thepapertakesthereformofLieDeCunforanexample,discussesthroughlythetransformationofvillageincityhasinfluenceonrealestatemarket

Keywords:

Villageincity，Reconstruction，RealEstateMarket，GuangZhou，LieDeCun

1绪论

城中村概论

城中村的概念

城中村简单地讲就是城区中的村庄，是在城市化进程中，因城区扩大的需要将原属农村体制管理的自然村并入城区管理。

城中村作为城市里独有的社区形态，已存在多年。

但城中村现象引发学者、政府、媒体的关注却还是近些年的事。

城中村是我国快速城市化进程中的一个独特现象。

改革开放以来，随着中国经济的迅速开展以及城市建设步伐的加快，工业化、现代化水平的日益提高。

经济开展和城市建设需要大量的土地供给，政府将一些位于城区中的村庄纳入城市规划区范围，将农地、产业结构和村民就业结构实现非农化，但在行政、人口、土地、建设管理上，仍然沿袭与城市完全不同的农村管理体制和运行机制，因此形成了一个个城市中的村落。

简言之，城中村是指从地域角度上讲已被纳入城市范畴的局部地区，就其社会属性而言，却仍属于传统的农村社区的特殊社区[1]。

1.1.2城中村的类型

一般研究者认为，城中村主要分为三种类型：

一种是处于繁华地区，已经完全没有农用地的村落；二是处于市区周边，还有少量农用地的村落；三是处于远郊，还有较多农用地的村落[2]。

1.2研究的意义

城中村是我国改革开放和经济快速开展的产物。

改造城中村是解决城市建设用地缺乏和城市深度城市化的必然选择。

城中村改造不如早改造，改造越晚本钱越高，难度更大。

因此深入了解城中村问题产生的根源、表现形式及对策，具有重要的现实意义：

〔1〕可为国家制定相关政策和政府决策提供参考依据。

城中村问题是政府关心的热点问题，也是令决策者相当头疼的问题，因此对城中村问题了解得越深、分析得越透彻，对决策者的帮助越大。

〔2〕可为正在实现城市化的地区提供借鉴经验。

城中村问题是个广泛的问题，它并不仅限于大城市，它遍布在我国的各大中小城市中，研究城中村问题，对其他城市而言有借鉴经验。

〔3〕研究城中村问题，可揭示我国城市化的进程和特点，可深化我们队城市化和城市的认识，丰富城市化理论具有重大意义。

1.3研究的总体思路

本文通过对城中村以及城中村改造的深刻认识，在前人研究的根底上，总结我国城中村现状概况，分析城中村产生的原因以及造成的影响和意义。

再结合广州猎德村改造实例，分析城中村改造对房地产市场的影响。

研究预期的成功与创新

通过本文的研究，能给政府提供理论支持，在解决城中村问题方面有所依据。

论证分析出城中村改造与房地产市场息息相关，在改造城中村的同时，应考虑对房地产市场产生的影响。

以广州猎德村改造为实例，论证城中村改造对房地产市场所产生的影响具有较大的前瞻性和创新性，研究城中村改造与房地产市场的关系具有现实意义。

1.5研究的框架

本文包括绪论、正文和总结三个局部。

绪论主要介绍城中村的概论，研究城中村的意义，以及本文的研究总体思路、研究预期的成功与创新和研究的框架。

正文局部共分为六大点，具体安排如下：

第一点：

对国内外有关城中村改造的理论和研究进行分析和解读，总结国内外学者对城中村的研究，以期在理论的根底上对城中村改造进行研究分析。

第二点：

对城中村产生的原因、影响和改造意义进行探讨，产生城中村的原因是多种因素作用的结果，城中村对城市产生重大的影响，改造城中村具有现实和深远的意义。

第三点：

对我国城中村的概况和主要改造模式进行分析，介绍我国6个城市的城中村的概况和珠三角城中村改造现状，并对我国城中村改造的主要模式进行研究和评价。

第四点：

对广州市城中村改造的概况进行分析，介绍广州市城中村的概况以及对广州市7个试点村进行研究，并对广州城中村改造存在问题进行分析，对广州城中村改造模式进行评价。

第五点：

本文的重点内容，对城中村改造对房地产市场的影响进行分析，并进一步分析城中村改造与房地产市场的关系、城中村对房地产市场的影响以及对城中村改造对房地产市场的影响进行重点分析。

第六点：

实证研究，对猎德村改造对房地产市场的影响进行分析，介绍猎德村的概况以及猎德村改造的概况，重点研究猎德村改造对周边房地产市场的影响。

总结：

探索如何解决城中村问题，广州应该如何进行城中村改造，城中村改造对房地产市场的影响，还介绍了在城中村改造过程中，应注意迁出租客的安置工作等内容。

2文献综述

2.1有关城中村改造的主要理论

城市政体理论——城中村改造的理论根底

据张庭伟〔2001〕先生的介绍，城市政体理论是近20年来占美国城市理论主导地位的理论。

该理论从政治经济学的角度出发，对城市开展的动力——市政府（所谓“政府的力量〞），工商业及金融集团（“市场的力量〞）和社区（“社会的力量〞）三者的关系，以及这些关系对城市空间的构筑和变化所起的影响，提出了一个理论框架。

由斯通、罗根和莫罗奇所创立的政体理论是从兴旺国家中城市政策的演变分析中得出的〔StoneC.,1989;LoganJ.andMolotchH.,1987;MolotchH.,1976〕。

该理论认为，城市空间的变化是政体变迁的物质反映。

谁是“政体〞的成员，谁是“政体〞的主导者，会引起城市空间结构的不同变化。

城中村改造实质上反映的也是政体力量的比照：

当政府力量在从中占据主导地位时，政府主导的改造[非法内容]就成为必然选择；当企业〔市场〕力量占据主导地位时，城中村改造就会朝着企业的意愿开展；当业主〔社会〕力量足够强大时，城中村改造就会最大限度地满足业主的利益。

城中村改造的关键就是协调好各种政体力量的利益关系[3]。

2.1.2城市更新理论

欧美国家的城市更新，起源于18世纪的产业革命。

大约经历了三个阶段，即：

产业革命到20世纪初、20世纪初至二战前、二战以后三个阶段。

1909年，英国第一部城市规划法?

住宅与城市规划法案?

正式发布。

该法案第一次提出控制城市及主区的土地开发，并要求地方当局编制城市规划方案。

这一时期关于城市更新的研究，主要集中在对城市建设的反思和基于反思根底上的城市改进方案。

西方国家城市更新的理论及实践，对于我国的城市建设及城中村的改造具有一定的借鉴意义。

首先是，城市的更新改造必须与城市长远开展、城市定位及社会经济结构的调整相结合，这是当代城市化开展的一条客观规律[4]。

2.1.3城市化理论

城市化是非农生产力在商品交换推动下从农业中别离出来而独立开展、空间聚集的必然规律，在本质上是经济社会结构变动的过程。

在此过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和效劳业人口比重逐步上升，人口和产业向城市聚集，生产方式、交换方式和生活方式向规律化、集约化、市场化和社会化方向转换。

从我国现代化进程而言，城市化是转移农村剩余劳动力、提高农民收入水平、改造村落社会结构和社会开展的必由之路。

在初期，城市化更多地表现为城市在土地面积上的机械扩张。

美国学者诺瑟姆把一个国家和地区的城市人口占总人口比重的变化过程概括为一条被拉平的“S〞形曲线，并把城镇化过程分成三个阶段。

在第一个阶段和第二阶段的拐点之后会出现一个城镇化比例高速增长的时期，我国城市化根本上处在这个阶段。

在此阶段，城市化的速度快于城市设施建设和城市开发的速度，常常会产生许多“城市病〞，如城市交通拥堵、城市周边绿地被蚕食……城中村现象正是这种重要的城市问题之一。

由此可知，城市化首先在土地面积上的机械扩张导致了城中村的产生；其次是城市化过程中农村剩余劳动力的转移，外来人口的大量涌人导致了城中村问题的严重[5]。

2.2国内外研究进展

2.2.1国外研究进展

由于城中村是中国20世纪90年代以来凸显出来的问题，国外尚未发现关于中国城中村的研究成果。

国外与城中村类似问题的相关研究，主要是关于城市蔓延、城市边缘带、贫民窟、都市村庄、城市移民等方面的研究[6]。

城市蔓延是开发区域不规整的扩展现象，其特征就是城市边缘大片低容积率、高建筑密度住宅的开发使城乡间的界限日趋模糊。

对城市蔓延的定义和城市蔓延是否是一种确当的开展形式，仍然存在争议。

因为城市蔓延使城市开展难以控制，但是城市带的出现似乎又为城市蔓延现象提供了某种支持。

城市蔓延常常发生在城市区域的结合部，那里存在土地利用和分区的多个管辖主体。

蔓延现象较早出现在兴旺国家，随着开展中国家城市化的开展，开展中国家的城市蔓延现象也日趋严重。

华人学者张庭伟研究了中国的城市蔓延现象，指出中国城市蔓延是地方政府在市场开展、分税制改革的情况下追求地方利益的结果。

城市蔓延导致了耕地的大量流失，也导致城市的无序开展。

城市边缘区，是指工业化出现以后的大城市核心建成区的外围，正在进行城市化建设的城乡交错带，这是一种非连续性的空间现象。

1936年，德国的地理学家哈伯特．路易斯从城市形态学的角度首次提出了城市边缘区这一概念。

较为完整的概念是普里沃于1968年提出的。

他对这种城市边缘的定义是：

“一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带。

它位于连片建成区和郊区以及具有几乎完全没有非农业住宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地之间的土地利用转变地区〞[7]。

GregO'Hare等人在?

AreviewofslumhousingpoliciesinMunbai?

中这样描述贫民窟的状况：

面对着人口的高速增长和公共基金的逐渐减少，向城市居民提供水、电力、排水设备以及垃圾的清理等根本的城市效劳已越来越不可能。

向居民提供纯洁的引用水已经变成一个很严重的问题[8]。

2.2.2国内研究进展

我国对城中村的研究主要可以分成三个阶段：

1990年代前，由于社会和经济的开展较为缓慢，乡村仍然完全独立于城市之外。

因此学者们也把城市附近的村落作为独立的地域系统做单独的研究，而很少涉及这些村落与城市的地域关系。

但在此时期，已有地理学者对乡村城市化的研究中开始注意到城郊村落与城市的联系，并有效地解释了今天城中村的形成机制。

此时期对城中村的相关研究文献较少，内容也较分散，原因有三：

第一，文革以后，从事学术研究的人员较少；第二，改革开放后的数年里，城市化速度并不高，我国城市建成区的扩展仍然比拟缓慢，城市和乡村根本是别离的，城乡关系处于一个相对稳定的时期，城乡冲突比拟少，没有形成热点问题；第三，中国学者对于中国城市开展方针存在争论，积极主张推行小城镇建设、促进乡村城市化、控制大城市的开展，因此对大城市迅速扩展而可能产生的问题缺乏预见性的研究。

1990年代中，随着我国城市的不断开展和建设，我国开始实行城市土地有偿使用制度，并且开始征收土地税，城市土地的使用权可以出租、转让，这种政策使得我国的土地市场开始逐渐形成，城市的土地利用结构也日趋优化，并且为日后城市规模的扩大、城市的郊区化开展提供了前提和条件。

从1990年代中期开始，我国的城市建设开始如火如荼地进行，城市用地迅速向城郊扩散，城市建成区面积不断扩大。

如此一来，处在城市边缘区的农村被城市用地包围，形成了城中村。

在这一时期，地理学者一般只是将城中村作为城市边缘区里的特殊现象，并在对城市边缘区的研究中涵盖了对城中村的研究。

在今天看来，这些研究为当今的城中村研究提供了背景。

当时，学者们所揭示的城市边缘区的某些特征如人口特征、土地利用特征等在城中村里也表现了相似的特征；城市边缘区的形成和演变机制，也是城中村形成的机制之一；城市边缘区出现的某些问题，城中村同样要面对。

1990年代后至今，伴随着城市持续不断的飞速开展，城中村现象越演越烈，终于引起了包括规划人员、地理学家、社会学家、经济学家等相关学科研究者的广泛注意，并有大批的学者投入到这一现象的研究之中，成为学术界关注的焦点问题之一[9]。

2.3文献总结和述评

总结国内学者对城中村的研究，主要有以下特点：

首先，学者们的研究涉及城中村的概念、成因、开展演变机制、类型、文化观念、治理改造思路等。

由于城中村是很复杂的现象，涉及多门学科，就某一方面而进行深刻的微观剖析并具有普适性的理论指导意义的多学科综合性研究并不多。

其次，从社会问题视角出发，关注城中村改造的研究比拟多，而从共同视角和社会变迁视角展开研究的学者较少。

再次，有较少的学者开始研究城中村的正功能，但缺乏实证的支持。

最后，城市是—个有机体，城市有机体与其周围的环境是互相关联，也互相作用的。

城中村在城市间的均衡分布对城市开展的作用及作用机制研究较少[10]。

总体上说，目前国内对城中村的研究已经取得了较为丰富的成果。

城市是—个有机体，城市有机体与其周围的环境是互相关联、互相作用的。

城中村的研究是一门多学科的问题，学科间的融合还显得较为欠缺，在认识上存在一定的局限性。

3城中村产生的原因、影响和改造意义

3.1城中村产生的原因

城中村问题的产生是经济、社会、政治等多种因素作用的结果，其根源在于城乡二元管理体制，特别是二元的土地管理制度。

〔1〕城乡二元结构体制是城中村产生的制度原因

从根本上来说，城中村的形成是我国城乡二元管理体制及土地二元所有制结构所造成的。

所谓城乡二元管理体制，是指城市和农村分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市土地属于国家所有，而农村土地属于农村集体所有的制度。

这种城乡二元结构制度主要表现在：

一是二元土地制度即农村土地集体所有制和城市土地国家所有制；二元土地制度是城中村产生的核心因素。

城中村虽然身处城市，保存着土地的二元所有制结构一城镇土地制度和农村土地制度，相对应地形成了国有土地所有权和集体土地所有权两种差异明显的城市内部土地使用的二元结构。

二是城乡二元管理体制，由于我国实行城乡二元的管理体制，这些农村在被圈入城市开展范围时，其经济、社会与建设开展又未能真正融入到城市开展体系中，他们游离于城市的统一规划、建设与管理之外，具有很大程度的自发性和独立性[11]。

〔2〕城市快速城市化是城中村产生的直接原因

城市的迅速扩容使得城乡结合局部或者与城市近郊的村庄迅速城市化。

一方面在城市化的过程中为了降低本钱，防止处理与城中村有关的一系列复杂而棘手的社会管理问题，政府征地时有意避开城中村；另一方面在城市扩张时往往只注重占用郊区农民的土地而不管理村镇的人口，只是农民的土地转变成为城区土地。

而村镇人口和村镇的管理仍然停留在农村的原有模式，这样久而久之就形成了城区与城中村分化和对峙的状态，对它的治理是不可回避的事实[12]。

〔3〕巨大的利益驱动是城中村产生的经济原因

改革开放以来，城市经济快速开展，城中村所在的社区聚集了大量的集体财富，村民可以在不断增长的集体财富中获得数目可观的分红。

加上随着城市化的推进、外来人口的继续流入，城中村房屋租赁市场的需求十分旺盛，巨大的出租市场和丰厚的利润让村民最大限度地利用现有的土地，最直接的后果就是楼层不断加高，违章建房现象屡禁不止。

另外，城市的开展也让房价不断升值，这也使得在城中村改造中的补偿本钱高，给城中村的改造带来了很大的困难。

〔4〕思想观念的抵触是城中村产生的历史文化原因

城中村是以血缘和地缘为根底形成的社区，居民的乡土观念较重，尤其对村落历史的认同，是城中村形成的历史文化因素。

城中村是传统信任关系与情结的聚居地，长期农业社会的“聚村而居〞，使这个村落成为人们生存与生活难以割舍的“祖地〞，房屋等一系列外化物成为他们尊重而牵挂的“祖业〞,居民们认为“祖业〞是需要世代相传的。

农民长期形成的这种小农意识使其在住宅建设开发中只顾眼前利益而无视了长期效益，存在着短期行为和趋利心态，进而从另一个方面促成了城中村的形成和长期存在[13]。

〔5〕政府规划管理的滞后是城中村产生的催化因素

目前中国的大量城中村的形成和存在都是外在环境催化的结果。

局部地方政府高举城市化的大旗，盲目进行城市建设；局部官员为追求政绩，对农用地随意拍卖转让以获取巨额收入，各种商业住宅区、大学城、开发区等如雨后春笋般出现，这一定程度上催生了大量城中村[14]。

如广州大学城的兴建，出现了北亭、南亭、穗石和贝岗四个保存村。

3.2城中村的影响

3.2.1城中村的负面影响

城中村是现代城市的“毒瘤〞和“痼疾〞，是令政府头痛的问题，城中村制约了城市的可持续开展和建设。

城中村建设杂乱无章、环境卫生差、人员结构复杂、社会治安差、根底设施落后、土地利用率低、生活方式不健康等，给城市的建设管理带来一系列负面影响。

城中村对城市的影响有以下几点：

〔1〕导致土地利用的不经济

城中村占据着城市珍贵的土地资源，有些城中村甚至位于城市中心，没有发挥其最大的经济效益。

村民法制观念淡薄，乱占乱建情况严重。

加上城中村往往缺乏科学的规划和管理，造成了土地利用率低、土地资源的严重浪费的后果。

〔2〕影响城市房屋租赁和销售市场

城中村存在大量的违法建筑和集资房，严重干扰了房地产市场。

城中村的房屋租赁价格比周边地区的价格要廉价，城中村为进城外来低收入人口提供了廉价的居住场所。

但城中村出租的房屋多为违法建筑，政府难以管理，正规的房地产市场与之实际上处于不公平的竞争状态，严重影响了城市房屋租赁市场的正常开展。

〔3〕影响城市形象和城市规划

城中村缺乏规划，在景观和功能上都对城市构成不良影响。

城中村的杂乱无章与周边城市的秩序井然形成强烈的比照，不利于城市整体形象的提升。

城中村的大量存在，是中国很多城市空间结构的一个客观现实，使得很多城市的空间结构显得凌乱，影响了城市空间结构的组织。

而也因为城中村的存在，使得城市总体规划和详细规划都难以完整地表达城市布局功能分区的要求。

〔4〕造成一系列的社会问题

城中村的造成的社会问题有很多问题，概括起来主要有以下几个问题：

①环境问题。

城中村由于建筑密度大，根底设施差，居住环境较为恶劣。

环境问题主要表现在空气质量差、光线缺乏采光差、卫生状况差、污染严重。

治安问题。

城中村人员混杂、缺乏管制，社会治安差，犯罪率比城市其他地区的要高。

城中村是城市社会治安的一个最大隐患。

消防问题。

城中村违法建筑较多，握手楼、接吻楼、拥抱楼大量存在，房屋难以达成消防要求。

在城中村，平安意识薄弱、堵塞消防通道、缺乏根本的消费设施、用火用电不标准的现象非常普遍，城中村发生火灾屡见不鲜。

而且一旦发生火灾，消防车队难以第一时间进入现场，造成巨大的人员伤亡和财产损失[15]。

3.2.2城中村的正面影响

城中村的存在对城市有双重影响，不仅具有上面提及的负面影响，而且在一定的程度上城中村对城市也存在有积极影响。

〔1〕为外来人口提供廉价的居住场所

城市的开展吸纳了大量的外来人口，城市高昂的房价和租金与外来人口的收入有很大的差距，城中村为外来人口提供了住所，城中村为大多数外来人口“城市梦〞开始的地方。

〔2〕一定程度上减缓政府安置外来人口的压力

随着大量的外来人口涌入城市，对住房的需求与日俱增，但普通的住房外来人口消费不起，只能选择条件差的城中村。

政府财政投入缺乏，廉租房等安置性住房数量较少，城中村在一定程度上减缓了政府安置外来人口的压力。

〔3〕对村民起到了一定的社会保障功能

城中村的存在说明这些村并不是主动去城市化，而是被动城市化的产物。

在我国社会保障体系仍不健全的今天，城中村村民固守着这片土地是保障自己未来生活的最后筹码，这也是城中村难以改造的一个重要原因。

有关广州市城中村村民文化素质的调查说明，城中村居民文化程度大多是初中或小学文化，一旦失去土地，他们在城市就业的能力非常有限，目前，很多城市村民赖以生存的根底就是村集体土地以及自己拥有的宅基地。

城中村的存在实质上是村民的社会保障，有助于维系社会稳定。

村民依靠出租屋经济维护了村民群落的稳定性，为村民的现代化提供了经济根底[1