浦东大厦策划提案终稿.ppt

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苏宁环球浦东大厦策划报告本报告需解决的问题：

1、江北商业市场竞争态势简析？

3、基于南京现状和发展，本项目如何定位使之脱颖而出？

4、作为南京标杆建筑怎样打造产品细节？

2、前期产品规划是否符合现在市场需求？

南京江北商业简介高铁贯通、长三角大都市圈融合形成新的吸纳力1南京商业规划中将江北定为南京商业规划中将江北定为“市级商业副中心市级商业副中心”。

商。

商业中心形成后客群辐射距离和客户粘性远超龙江等区业中心形成后客群辐射距离和客户粘性远超龙江等区域商业中心域商业中心,商业价值巨大商业价值巨大江北商圈等级江北商圈等级南京市商业规划南京市规划2个市级商业中心、5个市级商业副中心，江北成为4个新纳入规划的副中心之一。

本商圈吸引力市级副商业中心起点，商业体量大、业态全而高端；因此商业吸引力大，辐射距离较远带来更多客群；同时客户粘性大幅度提升河西市级新街口市级江北市级副仙林市级副江宁市级副信息来源：

南京市商贸局网站南站市级副夫子庙市级副湖南路市级副以华东以华东mallmall为区域商业中心，周边辅以大型社区型商为区域商业中心，周边辅以大型社区型商业中心，组成一个二层价值梯度组成的大型商圈业中心，组成一个二层价值梯度组成的大型商圈江北商圈分布江北商圈分布桥北CBD大型商务圈：

红太阳华东MALL、天润广场及周边商业，规划高端、体量巨大，以商业综合体定位成为区域商业中心社区型商业天润城商业圈；沿街铺为主配合点式布局的集中商业形成带状分布的社区商业群。

威尼斯水城商业圈：

以沿街铺形式出现，商业20万方配比约4%较合理。

明发滨江新城商业圈；集中布置大型商业及街铺形成社区商业中心。

体量巨大，后期经营难度泰山商业圈：

浦东大厦为龙头的社区商业街区，目前较成熟桥北组团规划：

新中央CBD区规划布局在水城、天润城中间，未来将积聚大量高素质人群，带动本社区整体价值及商业价值提升本案华侨广场华侨广场：

为江北区域现唯一集办公、华侨广场：

为江北区域现唯一集办公、住宅、商业为一体写字楼住宅、商业为一体写字楼项目地址：

浦口区大桥北路1号总户数：

96得房率：

70%75%容积率：

5.87建筑面积：

52866.4平米占地面积：

9000平米车位比：

1：

0.8开发商：

江苏华侨房地产开发有限公司物业公司：

南京华侨物业管理有限公司建筑设计单位：

无锡轻大建筑设计研究院有限公司施工单位：

江苏兴港建筑安装工程有限公司环艺设计单位：

上海联创建筑设计有限公司交付标准：

毛坯开始销售时间：

2006-12-08。

江北写字楼江北写字楼模型模型实景图实景图项目由一幢27层办公塔楼及附属4层商业裙楼、2层地下室组成，每层建筑面积1700多平米；2005年开始动工，2008年4月交付使用；2009年底2010年初，大量业主入住；外部用材：

玻璃幕墙，双层中空。

经济指标经济指标1-20层为层为40产权商业，近一半数量未进驻；产权商业，近一半数量未进驻；21-28层为层为70年产权酒店公寓，主力面积年产权酒店公寓，主力面积70-100平米平米商业：

120层为商业，40年产权；装饰公司较多，还有少量小型企业，办事处等，有近一半还未入住公寓：

2128层为酒店式公寓，70年产权，且每户都有独立卫生间，小户型较多，每层有1416套，70平米100平米的户型面积居多江北写字楼江北写字楼一楼商业一楼商业公寓平公寓平面图面图经营业态经营业态办公办公办公平办公平面图面图8入户大堂入户大堂入户大门入户大门电梯电梯走廊走廊华侨广场大厅装修一般，公共部分装修也一般，属于华侨广场大厅装修一般，公共部分装修也一般，属于一般档次的办公楼，无法与市内办公楼媲美一般档次的办公楼，无法与市内办公楼媲美江北写字楼楼江北写字楼楼外立面等外立面等细节装修细节装修9红太阳郡馆：

红太阳郡馆：

0909年年55月推售，售价月推售，售价53005300元元/平米左右，为当平米左右，为当时江北唯一在售小户型；共约时江北唯一在售小户型；共约400400套左右，套左右，55个月售罄，月个月售罄，月均去化均去化8080套，套，0909年实现高价格，高速度去化年实现高价格，高速度去化效果图效果图70平米户型平米户型40平米户型平米户型项目用地总面积6.3万平米主楼弘阳大厦高99.65米，共28层。

5-22层的酒店式公寓“骏馆”1-4层为商业主力户型41-75平米，产权：

70年产权，江北单身江北单身SOHOSOHO区位事宜区位事宜10江北拥有良好的高新技术发展基础，主要产业基地为南京高新技术产业开发区和南京化学工业园区,主要以大型国企为主，这些企业多有自主办公场所，对外办公需求较弱南京化学工业园南京化学工业园：

集聚了南钢、南化、扬子石化等大型企业，形成乙烯、醋酸、氯化工三大支柱产链。

目前有47家企业进驻。

高新技术产业开发区：

高新技术产业开发区：

已形成电子信息产业、生物医药产业、新材料产业等高新技术产业群体。

企业进驻超过50家，如名爵、中萃食品、南瑞国电、苏美达科技、瑞尔医药等知名企业。

浦口经济开发区浦口经济开发区：

初步形成生物医药、高新纺织、电子机械三大产业特色。

高新技术开发区南京化学工业园区浦口经济开发区江北产业分布江北产业分布江北区域主要私营业主分布在大北路及桥北区域沿街店铺，现多有经营扩张需求，对浦东大厦长期关注，会构成浦东大厦办公需求主力客户群体社区铺均面积（）业态租金（元/天）经营状况桥北CBD商业圈只租不售；包括百安居建材、红太阳家居、苏宁电器等大型商城；预计11年年中开业包括10万游艺城、太平洋百货、沃尔玛、CMG影院等2-3基本接近满租；生意尚可；明发沿江及内街50-150，主力50-80建材、中介、装饰、餐饮、商超等0.8-1.2沿江大量空置；内街基本满租；人气较少，多数保本水城生活区50-90中介、装饰、建材、餐饮、商超等0.8-1.270%已租，泰山新村30-100，主力40-60网吧、房产中介、超市、饭店、书店、旅馆、娱乐休闲场所等。

1.8-3.4基本接近满租；生意尚可；人气较多天润城50-100建材、中介、装饰、餐饮、商超等0.8-1.2基本满租；人气较少，多数保本旭日爱上城周围（商业在建）60-110，主力80、107饭店、房产中介、超市、汽车维修、理发店等1-1.570%已出租；人气较少，生意一般大华锦绣华城19-130，主力30、40、60房产中介、理发店、饭店、超市、通讯设备等1-1.5基本满租，生意尚可，人气较少江北私营业主江北私营业主商业困境商户普遍认可区域商业规划概念、建筑形态等等价值，但同样因社区入住率超低、区域商业体量过大竞争激烈人气不旺而无奈。

未来价值地铁3号线将在2014通车，彼时入住率将大幅度提升。

将整个提升区域的人气。

商业价值会大幅提升并使得坚持者得到可观回报。

业态餐饮、商超、药房、美发、美容等业态比例大，商户经营信心坚定，印证目前商业的价值趋势4：

政府一级推动+开发商二级投入，整个城市的开发水平将大步提升，寻求精细突围。

趋势3：

办公需求多为初级办公需求。

趋势2：

单身小户型产品稀缺；刚性需求旺盛，投资需求后劲较足。

趋势1：

现江北高级写字楼市场空白，未来供应充足。

市场总结市场总结市场机会2区域区域项目项目均价均价（元（元/平米）平米）投资投资门槛门槛（万）（万）租金租金（元（元/平米平米/天）天）租金租金回报率回报率（%）客户构成客户构成城市核心城市核心圈圈绿地广场250003003-4.56.7%知名企业长发CFC250009235%知名企业河西新城河西新城CBDCBD紫金西城中心13000591.33.7%物流类联强国际176243982.23.4%法律咨询、金融类中泰国际广场1500035053.4%保险、金融类嘉业国际城250004253.384.2%投资、金融、咨询江宁开发江宁开发区区海通大厦7900961-1.26.5%工程设备、科技类南京写字楼的租金回报率偏低，主要区域的租金回报率南京写字楼的租金回报率偏低，主要区域的租金回报率水平在水平在6%-7%6%-7%左右，客户对写字楼的投资偏好排序为：

左右，客户对写字楼的投资偏好排序为：

增值前景增值前景租金回报率租金回报率传统写字楼传统写字楼传统写字楼传统写字楼位于核心商圈的酒店式公寓商业产权的抗性并不是很大，主要取决于稀缺地段带来的保值、升值空间和稳定的租金收入，如果面积控制得当，产品具备一定创新，往往能够实现高价高速商业性质面积（平米）售价（元/平米）产权首付装修情况客户特征去化速度（套/月）长江路9号40.601600040年5成毛坯投资客为主27卓越soho23.40.601800040年5成毛坯自营+投资293观城52.79.692000040年5成精装投资为主31虹桥中心50.701600040年5成毛坯投资为主15蜂巢60.1102000040年5成精装投资为主7天正湖滨60.701450040年5成毛坯自营+投资15长发中心57.2871700040年5成毛坯投资为主22酒店公寓中：

主力面积大于酒店公寓中：

主力面积大于60平米以上项目，去化速度明显受阻，平米以上项目，去化速度明显受阻，60平米以下户型为市场接受度高，去化速度快。

平米以下户型为市场接受度高，去化速度快。

南京酒店公寓南京酒店公寓南京酒店公寓南京酒店公寓Soho类产品主要出现在核心商圈内，依托周边成熟的产业、商业、办公氛围，周边小型企业的办公需求较为旺盛，以此赢得投资客和办公企业的青睐商业性质商业性质主力面积主力面积（）（）售价售价（元（元/）产权产权层高层高销售情况销售情况客户情况客户情况长发蜂巢长发蜂巢60-802000040年5.2售罄，面积偏大，去化速度缓慢投资客为主，办公投资为主时代天地广场时代天地广场sohosoho38-42980040年3.2去化30%投资客为主万达广场万达广场sohosoho40-551200040年3.2去化45%私营业主为主卓越卓越sohosoho22-601600040年5.2开盘热销，当月售罄周边专业市场私营业主，办公投资虹桥中心虹桥中心70-902000050年5目前剩余20%私营业主，自己做买卖，外贸类公司较多Soho产品中：

主力面积大于产品中：

主力面积大于60平米以上项目，去化速度明显平米以上项目，去化速度明显受阻，受阻，60平米以下户型为市场接受度高，去化速度快。

平米以下户型为市场接受度高，去化速度快。

南京南京南京南京SohoSoho市场市场市场市场虹桥中心虹桥中心虹桥中心虹桥中心位于山西路核心地段，位于山西路核心地段，5050万方大规模综合体中的万方大规模综合体中的sohosoho，55米挑高，销售状况较好，以办公投资为主米挑高，销售状况较好，以办公投资为主开发商：

江苏运通房地产开发有限公司总建筑面积：

共50万平米，1期13万方物业形态：

地下一层为苏果大型仓储式超市，地上裙楼4层，1-3层为室内商业步行街，4层为7.3米大型餐饮及休闲娱乐广场。

主楼分为01、02幢两幢塔楼，其中01幢为25层标准写字楼，高约100米；02幢13层，高约69米，设计为挑高5米的小户型创意空间。

核心优势：

山西路，挑高，大规模shoppingmail带来的商业投资信心租售状态：

已入住。

目前80%为办公使用。

客户情况：

80%为办公兼投资，20%为自住兼投资。

自住客户为40岁左右中年人，已有住房，买给孩子住或偶尔自己住。

案例借鉴点：

案例借鉴点：

大规模大规模shoppingmailshoppingmail商业氛商业氛围形成能给客户带来极强的投围形成能给客户带来极强的投资信心。

资信心。

因此类物业首付和居住成本较因此类物业首付和居住成本较高，因此自住客户多为经济实高，因此自住客户多为经济实力较强的中年人力较强的中年人此类物业办公属性认可度较高此类物业办公属性认可度较高sohosoho蜂巢蜂巢蜂巢蜂巢开发商：

长发房地产开发有限责任公司总建筑面积：

1万平方米物业形态：

60平米左右5.25米挑高毛坯核心优势：

山西路核心地段租售状态：

销售情况极差先期以前卫形象意图抢夺年轻居住市场，效先期以前卫形象意图抢夺年轻居住