汉嘉-万科勾庄项目市场定位与产品初步建议报告0815汇报.pptx
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万科勾庄项目万科勾庄项目市场定位与产品初步建议市场定位与产品初步建议谨呈：
万科集团汉嘉咨询汉嘉咨询万科项目组万科项目组2012.08.152012.08.15项目属性两行政区交界，较低地价、上规模宅地两行政区交界，较低地价、上规模宅地住宅用地安置农居绿地公交首末站学校商业用地通运路通运路好运路好运路勾运路勾运路通通益益路路上上塘塘高高架架祥运路祥运路3.21654华盛达华盛达阅城阅城小学小学未出让未出让宅地宅地幼幼未出让未出让宅地宅地德信北德信北海公园海公园安置安置农居农居荷塘月色荷塘月色幼幼祥水湾祥水湾香榭里香榭里安置安置农居农居安置安置农居农居安置安置农居农居冯家浜路冯家浜路江锦路江锦路北部软件园北部软件园未出让未出让宅地宅地杭杭行行路路运河广告产业园运河广告产业园运河广告运河广告产业园产业园运河广告运河广告产业园产业园总部经济宗地宗地占地面积占地面积（）（）容积率容积率计容建面计容建面限高限高1475022.6123505802681982.517049580合计合计115700294000楼面价楼面价4450元元/开发目标PAGE3引领杭州万科从质的积累转向量的飞跃引领杭州万科从质的积累转向量的飞跃营运规模上新台阶营运规模上新台阶叫好又叫座叫好又叫座企业企业层面层面项目项目层面层面操作层面形成杭州万科项目标准化开发的范本形成杭州万科项目标准化开发的范本自下而上的市场定位及产品研发自下而上的市场定位及产品研发叫座：
叫座：
顺势而为，高顺势而为，高溢价、快去化溢价、快去化叫好：
叫好：
“小盘大作小盘大作”，形成持续影响力形成持续影响力核心问题1PAGE4运河新城商务居住区城北大学城良渚组团勾庄单元桥西大型居住区三墩大型居住区石祥路汽车商贸产业带北部软件园运河国际旅游综合体拱宸桥大型居住区国际汽车文化博览园农副产品物流中心仓储物流总部经济和睦大型居住区董家大型居住区国际会展中心（汽车商贸）成长中板块成长中板块人口密度较高人口密度较高细分市场逐步发育细分市场逐步发育如何如何精准卡位细分市场精准卡位细分市场及制定针对性产品策略？
及制定针对性产品策略？
以顺势而为，快去化、高溢价。
以顺势而为，快去化、高溢价。
舒适改善功能改善品质首置性价比首置周边板块开发已趋尾声（申花、桥西）运河板块为目前城市发展的第三极周边老小区集聚（城北居住区）周边产业集聚（北软+勾庄物流/汽配）住宅开发始于08年大华、赞成拿地目前区域内多个项目在售，单价1.3-2万元/核心问题2如何提炼独特的核心理念，如何提炼独特的核心理念，演绎产品价值体系，演绎产品价值体系，以借势而上，持续万科在杭影响力？
以借势而上，持续万科在杭影响力？
PAGE5通益路通益路良渚文化村良渚文化村古墩路古墩路绕城高速绕城高速上塘高架上塘高架莫干山路莫干山路莫干山路莫干山路石祥路石祥路汽车汽车北站北站本案本案通益路通益路从良渚到新城北，如何演绎产品价值体系？
良渚文化村良渚文化村小镇生活小镇生活勾庄地块勾庄地块？
生活？
生活项目核心理念项目核心理念产品价值体系产品价值体系品牌落地与传播品牌落地与传播吸引力吸引力影响力影响力生命力生命力PAGE6如何如何精准卡位细分市场精准卡位细分市场及制定针对性产品策略？
及制定针对性产品策略？
竞争研究竞争研究区域价值解读区域发展节奏研判宏观面中观面细分市场定位细分市场定位微观面需求研究需求研究区域研究区域研究竞争策略竞争策略客群策略客群策略产品策略产品策略研究思路竞争机会分析需求机会分析核心问题一核心问题一城市发展方向城市整体沿江向东发展，但是以运河新城为引擎城市整体沿江向东发展，但是以运河新城为引擎的的“第三中心第三中心”开发带来了城北发展的契机开发带来了城北发展的契机城市发展方向：
城市发展方向：
城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。
城市布局形态：
城市布局形态：
从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。
采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。
城市规划布局城市规划布局：
中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。
城市发展进度：
城市发展进度：
规划思路开展整体发展，通过“钱塘江”、“西溪湿地”、“城东双铁枢纽”的带动，目前南面、西面、东面都有了较大的发展，城北在过往中相对滞后。
三面青山一面河，一江春水向东流三面青山一面河，一江春水向东流杭州市关于振兴杭州市关于振兴“第三中心第三中心”的最新规划的最新规划杭州市在最新的十二五规划中明确提出“水是杭州城市的灵魂和活力源泉，湖江河共导造就了品质杭州和“水清、河畅、岸绿、景美”的亲水型宜居城市。
城市中西片、东南片已相对成熟，未来将重点向大运河沿岸的北片发展”。
2009-20112009-2011年桥西板块的迅速发展，正式拉开了运河发展的序幕。
年桥西板块的迅速发展，正式拉开了运河发展的序幕。
城市发展格局城北为传统老工业区，在城市发展进度上相对滞城北为传统老工业区，在城市发展进度上相对滞后，是目前整个房产市场的价格洼地后，是目前整个房产市场的价格洼地滨江滨江城东城东城西城西城北城北核心驱动力：
大型居住区核心驱动力：
大型居住区+景观资源景观资源1994年蒋村商住区的开发拉开了城西大幕。
城西依靠景观资源依靠景观资源自发形成自发形成，杭州传统的居住区；申花板块的配套发展又提升了整体区域的价值，目前主要以高端改善项目为主，杭州的富人区核心驱动力：
退二进三核心驱动力：
退二进三杭州传统工业区，随着2008年桥西板块的爆发式发展和三大产业招牌的发展带来了城北发展的契机，但产业转型使得区域呈填鸭填鸭式发展式发展，整体滞后核心驱动力：
高新产业导入核心驱动力：
高新产业导入（产业新城模式）（产业新城模式）1991年开始产业发展，2002年成为国家级高新产业园后，规模化的产业发展带来大量人口导入产业发展带来大量人口导入，带动居住、商业氛围形成，推动区域内部逐步“自给自足”，但整体建设过于急促，档次规划不够到位核心驱动力：
交通枢纽核心驱动力：
交通枢纽2000年大杭州概念开始出现，城东打破了铁路的羁绊，2008年客运中心的建成迎来了发展高峰，依靠东站交通枢纽依靠东站交通枢纽，以及政府专业市场的导入，城东得到了飞跃式发展主主城城区区22万以上万以上滨江滨江1.51.5万万-2-2万万申申花花桥桥西西三墩三墩1.51.5万万-2-2万万九堡九堡1.51.5万万-2-2万万城北城北11万万-1.3-1.3万万城城东东新新城城下沙下沙核心驱动力：
产业导入核心驱动力：
产业导入+高高教园区教园区（产业新城模式）（产业新城模式）1993年开始产业导入，2003年逐渐成熟前期制造产业+高教园爆发式导入大量人口，后期依托金沙湖，发展楼宇经济，实现产业转型。
核心驱动力：
政府强势主导核心驱动力：
政府强势主导（CBDCBD模式）模式）2001年杭州大剧院的建设拉开了钱江新城的发展步伐，2006年开始逐渐成熟，主要依靠政府规划导向，依托区位优势和高端的行业定位，及重大引擎项目催化发展。
钱江新钱江新城城城北产业规划PAGE9目前城北产业人群约10万人，随着产业转型的深入，到2020年将有20万产业人群导入，其中以北部软件园为导入核心区城北产业格局汽车、汽车、物流产物流产业业康桥产业康桥产业集群集群高新产高新产业业文化文化创意创意汽车汽车产业产业城北产业三张王牌：
汽车城北产业三张王牌：
汽车+康桥科技产业康桥科技产业+广告产业园广告产业园杭州北部软件园杭州北部软件园规划建筑面积350万平，目前园区企业数约2000家，产业人群约5万人，预计到2014年广告园完工，将有3万新产业人口导入，园区目前仍处于开发期，未来将有更多产业人群导入康桥科技型产业聚集区康桥科技型产业聚集区康桥科技型产业园区目前已建建筑面积80余万的标准厂房，重点引进电子产业，生物药业，节能环保，新能源等产业杭州汽车物流中心杭州汽车物流中心规划建筑面积65万，集中了杭州80%以上的汽车销售量，预计到2020年打造成以汽车销售产业为龙头，集商务，酒店于一体的物流中心运河天地文化运河天地文化创意园，占地创意园，占地2121万，目前万，目前以后以后200200家以上家以上企业入驻，带企业入驻，带来约来约22万产业人万产业人口口产业园产业园规模规模企业数企业数产业人口产业人口金恒德汽配城160万9001000杭州汽车物流中心13万10004000金通汽配城10万6002500康桥科技产业聚集区80万-20000北部软件园50万200050000运河天地创意园21万20020000运河广告产业园50万-35000北软商业金融区100万-70000合计合计480480万万-202500202500项目周边原住民人口约为项目周边原住民人口约为2929万人万人产业小结产业转型促进了区域人口类型的改变，为本区域产业转型促进了区域人口类型的改变，为本区域带来了一定的购买力人群带来了一定的购买力人群第二产业第二产业工业搬迁工业遗存北软、广告园导入汽车产业重工（杭钢、火电厂）工业制造业产业工人+原住民企业白领+产业工人+原住民产业产业人口人口促促进进第三产业第三产业产业转型区域现有原住民区域现有原住民和产业人口共计和产业人口共计约约3939万人，万人，130000130000户户区域老小区体量约区域老小区体量约400400万，万，3000030000户（除经济适用房与周边乡村）户（除经济适用房与周边乡村）区域目前项目开发体量约区域目前项目开发体量约116116万，万，80008000户户区域土地层面体量约为区域土地层面体量约为120120万，约万，约1000010000户户整个城北区域目前还有约80000户的房产需求缺口城北住宅开发申花、桥西、三墩土地开发进入尾声，石祥路以申花、桥西、三墩土地开发进入尾声，石祥路以北的祥符及勾庄单元为新兴区域，将成为主战场北的祥符及勾庄单元为新兴区域，将成为主战场三墩城北板块城北板块项目层面和土地层项目层面和土地层面：
总建面积约面：
总建面积约44.544.5万方万方项目层面和土地层面：
项目层面和土地层面：
总建面积约总建面积约4343万方万方城东板块西溪申花申花项目层面和土地层项目层面和土地层面：
总建面积面：
总建面积100.7100.7万方万方项目层面和土地项目层面和土地层面：
总建面积层面：
总建面积22.822.8万方万方桥西拱宸桥桥西拱宸桥项目层面和土地层项目层面和土地层面：
总建面积约面：
总建面积约6767万方万方项目层面和土地层项目层面和土地层面：
总建面积面：
总建面积175175万万方方勾庄单元用地规划勾庄单元用地规划祥符单元用地规划祥符单元用地规划杭州属于人多地少的城市，目前城市主要用地集中在城北和城东城北石祥路以南基本开发完毕，石祥路以北三墩板块用地也逐渐稀缺，空地目前集中在祥符和勾庄单元城北配套现状区域处于发展初期，生活配套缺乏，且项目属于余杭行政区域处于发展初期，生活配套缺乏，且项目属于余杭行政区，学区、医疗等将成为项目发展重要制约因素区，学区、医疗等将成为项目发展重要制约因素1.5Km3Km石祥路通益路通运路莫干山路上塘高架规划幼儿园规划幼儿园良渚通运幼儿园良渚通运幼儿园理想学校理想学校文澜中学文澜中学拱宸桥小学拱宸桥小学拱宸桥中学拱宸桥中学大关西苑幼儿园大关西苑幼儿园卖鱼桥小学卖鱼桥小学（规划）（规划）教育：
教育：
勾庄单元规划配建幼儿园13所，小学4所，9年一贯制3所，初中1所医疗：
医疗：
勾庄单元规划规划医院1所商业：
商业：
勾庄单元规划南北核两处商业中心杭州汽车城杭州汽车城农副物流中心农副物流中心市二医院市二医院商业配套中心商
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