湘潭市房地产吉安公馆项目营销方案(终)1450557582.ppt

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代言湘潭，影响长沙二一一年一月一十日长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司谨呈：

湘潭信达房地产开发有限公司77号公馆项目营销战略思考号公馆项目营销战略思考长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD前期报告回顾前期报告回顾长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD项目发展战略界定项目发展战略界定S（优势）（优势）1）精致的产品品质2）品质感强的楼体立面3）低容积率的产品组合W（劣势）（劣势）1）规模小，展示面较窄2）开发商品牌知名度较低；3）内部缺乏自然景观资源。

OO（机会）（机会）1）融城加快，周边配套日趋完善；2）轨道交通催生长潭生活圈。

3）区域价值洼地，未来前景看好4）粗放式营销水平可突破空间较大T（威胁）（威胁）1）调控政策频出，未来具诸多不确定性。

2）周边有大量项目集中入市，竞争激烈。

3）区域产品同质化严重。

4）低价促销成为区域主流，价格天花板相当严重项目发展战略：

项目发展战略：

目前区域价格与目标之间存在较大的目前区域价格与目标之间存在较大的差距，如仅靠常规操作手段，项目难差距，如仅靠常规操作手段，项目难以达到目标，因此在项目操作时必须以达到目标，因此在项目操作时必须：

n规避劣势，抓住机会规避劣势，抓住机会规避入市规模小，开发商知名度低的劣势；抓住区域市场粗放式的营销水平的机会，建立区域形象标杆n放大优势，降低威胁放大优势，降低威胁放大产品独特优势，形成区域领先;快速开发，迅速走量降低政策与区域放量的威胁项目操作核心战略：

产品驱动，营销给力！

项目操作核心战略：

产品驱动，营销给力！

长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD22:

如何超越同质化市场竞如何超越同质化市场竞争，规避放量暴增的风险争，规避放量暴增的风险33：

如何实现：

如何实现40004000元元/平方米平方米高价目标，搏取高利润高价目标，搏取高利润营销战略界定营销战略界定差异化形象定位差异化形象定位“去区域”化案名调整高识别度的公馆形象定位格调高雅的平面表现n立体式客户搜索渠道立体式客户搜索渠道n强大的客户资源平台强大的客户资源平台n精准客户定位精准客户定位n极致的价值展示极致的价值展示n专业化的操盘团队专业化的操盘团队n精准的价格摸排精准的价格摸排独特营销中心生活化的样板房丰富意涵的小品园林展示精工品质的建筑材料展示七大客户必杀技11：

如何如何突破区域低端认突破区域低端认知，树立高端形象知，树立高端形象项目核心问题界定项目核心问题界定策略细分策略细分策略执行策略执行营销“双城计”专项定制的圈层活动长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTDn不仅谋一域，更谋全局；不仅谋一域，更谋全局；本报告立足于将项目一二期进行整体思考，而非仅为一期提供营销思路。

n不仅谋一时之利，更谋后进之利。

不仅谋一时之利，更谋后进之利。

我们注重前期的项目盈利，但真正令人心动的回报一定是在后期。

撰写报告的两个原则：

撰写报告的两个原则：

长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD一、项目竞争分析及突破方向一、项目竞争分析及突破方向二、项目价值体系构建二、项目价值体系构建三、开盘前营销执行三、开盘前营销执行四、附件：

典型楼盘热销原因分析四、附件：

典型楼盘热销原因分析目录目录CONTENTS长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD一、项目竞争分析及突破方向一、项目竞争分析及突破方向长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD项目竞争研判项目竞争研判n市场整体推货n产品分析n推广分析n价格分析长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD区域内产品推货情况区域内产品推货情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新府华城元月推出第二批产品，约400余套，约4.3万，7月最后一期，约600套，7万平方米华金国际一期推出700套，约7万御龙湾一期10万建面的超高层单位，约700余套芙蓉世纪城将于4月份开盘，765套，认购大半；预计二期约600余套约6万，年底蓄客云盘香郡元月1日推出90套，约1万平方米；5月份推出5栋小高层单位，约200套，约2.5万平方米书香语林最后尾货200余套，约2.2万平方米金桥钻石湾与3月份即将推出，400余套，约5万平方米幸福郡将于今年推出300-400余套产品，约4.5万平方米毕加索项目将于元月推出小户型公寓约300余套，总面积约3万平方米吉安公馆项目于7月份推出300余套产品，面积约4万板塘区其余项目将于年后陆续推出，融城苑、芙蓉铭都以及阳光尚城等约合450套，总面积约5万板塘区域两块尚未开发土地，约300亩，按2的容积率计算，约40万，暂不计入2011年推货总量6060万，区域市场推量剧增，竞争将变得尤为激烈万，区域市场推量剧增，竞争将变得尤为激烈备注：

以上数据不包括将开发未面市的地块备注：

以上数据不包括将开发未面市的地块长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD价格、客户价格、客户规模、品质规模、品质00书香语林书香语林项目竞争界定：

从价格、客户以及规模品质方面来看本项目的竞争关系项目竞争界定：

从价格、客户以及规模品质方面来看本项目的竞争关系东方名苑东方名苑纳帕溪谷纳帕溪谷新城华府新城华府芙蓉世纪城芙蓉世纪城吉安公馆吉安公馆芙蓉铭都芙蓉铭都融城苑融城苑阳光尚城阳光尚城毕加索毕加索云盘香郡云盘香郡竞争阵营分析竞争阵营分析长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD竞争阵营划分竞争阵营划分从竞争状态来看，我们项目处于第二阵营从竞争状态来看，我们项目处于第二阵营少量客户重叠，纯属参考少量客户重叠，纯属参考第一阵营第一阵营纳帕溪谷、东方名苑纳帕溪谷、东方名苑第二阵营第二阵营新府华城、芙蓉世纪城、新府华城、芙蓉世纪城、7号公馆号公馆客户、产品、价格匹配度高客户、产品、价格匹配度高第三阵营第三阵营毕加索、云盘香郡毕加索、云盘香郡客户、产品、价格匹配度高客户、产品、价格匹配度高不具有可比性，仅供参考不具有可比性，仅供参考区域竞争界定区域竞争界定我们将锁定我们将锁定“新府华城新府华城”和和“芙蓉世纪城芙蓉世纪城”，进行深入分析，以寻找到本案，进行深入分析，以寻找到本案的竞争突破口。

的竞争突破口。

长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD产品竞争分析之建筑风格产品竞争分析之建筑风格本项目外立面沉稳大气，格调高雅较其他项目市场辨别性更高本项目外立面沉稳大气，格调高雅较其他项目市场辨别性更高nArtDeco风格，立面采用大量石材和硬朗的外表，典雅大气，彰显项目品质，是项目价值的重要支撑。

增强客户的识别性。

n现代简约的外立面，能将外立面流线型的线条充分阐释，但该风格较为大众化，不易识别、不显品质。

容易识别和增强记忆容易识别和增强记忆大众化、标示性较弱大众化、标示性较弱吉安公馆外立面吉安公馆外立面新府华城外立面新府华城外立面长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD竞争产品分析之户型竞争产品分析之户型本项目两房：

可由两房变三房，在湘潭属领先型产品。

本项目两房：

可由两房变三房，在湘潭属领先型产品。

项目户型面积附加值特点新府华城二房二厅一卫80-90平方米客厅阳台6.4平方米，户型方正无芙蓉世纪城二房二厅一卫90-100平方米无赠送，户型方正性较差无本项目二房二厅一卫80-90平方米赠送阳台和空中花园二房变三房本项目二房，本项目二房，84.6584.65平方米平方米新府华城二房，新府华城二房，88.988.9平方米平方米芙蓉世纪城芙蓉世纪城二房，二房，88.988.9平方米平方米长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD产品竞争分析之户型产品竞争分析之户型本项目三房：

双阳台南北通透。

景观阳台本项目三房：

双阳台南北通透。

景观阳台88平米左右，生活阳台近平米左右，生活阳台近55平米左右，平米左右，实用较高实用较高项目面积附加值特点新府华城130-140平方米双阳台、10入户花园入户花园本地接受程度较弱芙蓉世纪城120-130平方米无赠送室内阳台算全面积本项目120-130平方米8平方米阳台，5平方米生活阳台契合本地客户购房需求本项目本项目三房，三房，122.3122.3平方米平方米新府华城三房，新府华城三房，134.56134.56平方米平方米芙蓉世纪城芙蓉世纪城三房，三房，127.99127.99平方米平方米长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD推广竞争分析推广竞争分析新府华城推广核心：

区位新府华城推广核心：

区位+规模规模+环境环境推广主题：

市府旁30万平米领袖级生态美宅推广手段：

户外大牌+营销中心展示+房交会芙蓉世纪城推广核心：

规模芙蓉世纪城推广核心：

规模+品质品质+融城融城推广主题：

22万平米商圈中央品质生活推广手段：

营销中心展示+房交会展示目前两个项目的推广主体都局限于产品属性说明和展示，且手段十分常规，无目前两个项目的推广主体都局限于产品属性说明和展示，且手段十分常规，无创新。

本案营销推广施展空间较大。

创新。

本案营销推广施展空间较大。

长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD价格竞争分析价格竞争分析项目项目主力面积主力面积（平米平米）比例比例均价均价总价总价建筑形态建筑形态新府华城110-13060.78%380042万-50万现房芙蓉世纪城110-12868.50%350038万-45万现房7号公馆110-13045.53%380042万-50万期房备注：

备注：

n总价均按照相似产品面积段进行比较；本项目110-130面积段所占比例远小于竞争项目，其总价将在此表基础上略有上浮。

n市场自然增幅半年300元/，新府华城至项目开盘达到3800元/，芙蓉世纪城将达到3500元/，本项目按照预期3800入市价格计算n本项目最终开盘总价将和新府华城持平，将高于芙蓉世纪城约5万元/套期房的价格远高于竞争楼盘现房价格，突破具有较大的难度期房的价格远高于竞争楼盘现房价格，突破具有较大的难度长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD项目突破方向分析项目突破方向分析长沙瑞方投资顾问有限公司长沙瑞方投资顾问有限公司ChangShaRisenInvestmentConsultantCO.,LTD项目项目本体特征：

本体特征：

n规模：

规模：

市府23万平米社区n品质：

品质：

精细和先进的产品设计n户型：

户型：

超高附加值舒适的户型设计n宜居：

宜居：