公共租赁住房项目运行方案.docx

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公共租赁住房项目运行方案

第一部分组织机构

一、机构设置

（一）领导小组

组长：

孙健、王春江

副组长：

张茂顺

成员：

纪委监察处、工会、总调度室（土地处）、计划处、财务处、财务资产处、企业经营管理处、社区管理处、基建处、人力资源处、审计处、法律事务处、综治办、住房公积金管理中心、劳动就业服务中心、公共事业处、房地产管理处。

（二）常设协调小组

组长：

张茂顺

成员：

计划处、总调度室（土地处）、社区管理处、住房公积金管理中心、房地产管理处。

（三）办公室

办公室设在住房公积金管理中心，办公室主任由住房公积金管理中心负责人担任。

办公室成员：

雷延平、刘世成、徐翔、孙克庆、住房公积金管理中心工作人员。

（四）专业项目组

设立四个专业项目组：

计划立项组、规划征地组、设计施工组、后期管理组。

1、计划立项组设在计划处，项目经理由计划处分管负责人担任；

2、规划征地组设在总调度室，项目经理由总调度室（土地处）分管负责人担任；

3、设计施工组设在房地产管理处，项目经理由房地产管理处分管负责人担任；

4、后期管理组设在社区管理处，项目经理由社区管理处分管负责人担任。

二、职责分工

（一）领导小组职责

1、负责江汉油田公共租赁住房项目领导工作；

2、负责组织江汉油田公共租赁住房项目立项、年度部署、建设方案审定；

3、负责与计划立项组、规划征地组、设计施工组、后期管理组签订项目合同；

4、负责研究、解决江汉油田公共租赁住房项目遇到的重大问题。

（二）常设协调小组职责

1、负责江汉油田公共租赁住房项目组织协调工作；

2、负责组织江汉油田公共租赁住房项目立项、年度部署、建设方案审定、现场施工、后期管理的组织与监督；

3、负责指导计划立项、规划征地、设计施工、后期管理四个专业项目组的工作；

4、督促专业项目组按照工作计划，保质保量完成目标任务；

5、负责依据有关法律、法规和政策，制定江汉油田公共租赁住房的具体管理制度，并监督实施。

（三）办公室职责

1、负责编制江汉油田公共租赁住房项目整体计划、实施方案，细化和落实公共租赁住房相关支持政策；

2、负责争取中央政财资金支持，筹集组织建设资金并按进度办理资金支付；

3、负责江汉油田公共租赁住房日常管理工作，组织协调各项招标工作；

4、组织筹备领导小组会议、常设协调小组定期碰头会；（江汉油田公共租赁住房碰头会制度见附件01）

5、定期编制江汉油田公共租赁住房工作简报，向领导小组、常设协调小组报告工作，并根据工作进展情况，及时提出建议和措施；（江汉油田公共租赁住房工作简报制度见附件02）

6、负责江汉油田公共租赁住房项目考评工作，组织开展公共租赁住房监督检查和指导工作。

（四）专业部门职责

1、总调度室（土地处）：

负责公共租赁住房建设外部施工环境协调和征地拆迁工作，申报公共租赁住房土地使用的相关手续，协调供水、供电、燃气、综合管线报装、施工等相关事宜。

2、计划处：

负责公共租赁住房项目立项申报工作及可行性研究、节能、环评等项目审批工作，负责《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的办理。

3、房地产管理处：

负责公共租赁住房设计、施工、竣工验收等项目建设工作，依据建设合同对监理、施工单位进行管理，确保江汉油田公共租赁住房保质保量如期建成。

4、住房公积金管理中心：

负责公共租赁住房项目计划申报工作，按时支付建设资金，审批支付月度进度款，对暂定价项目的价格进行最终确认，对工程变更事宜进行最终确认，代表江汉油田管理局组织牵头相关工作。

5、基建处：

负责组织公共租赁住房项目工程施工图审查、合同审查、工程变更审查、工程质量、施工现场安全检查、项目实施过程中的组织协调、竣工结算审查、竣工验收等相关工作。

6、社区管理处：

负责起草公共租赁住房分配、管理政策，负责公共租赁住房物业管理单位管理，负责审核公共租赁住房承租人准入退出及相应档案建立，参予公共租赁住房日常管理。

7、审计处：

对公共租赁住房项目管理进行跟踪。

8、纪委监察处：

对公共租赁住房项目管理全过程进行监督、监察。

9、企业经营管理处：

负责公共租赁住房招投标管理，组织或参与公共租赁住房建设管理过程中各分项目的招标，对公共租赁住房建设管理招标工作进行监督、检查和指导。

10、工会：

负责对申请公共租赁住房的中低收入家庭进行调查摸底、情况登记、资格审查等相关工作。

11、人力资源处：

负责对申请公共租赁住房的新就业人员进行调查摸底、情况登记、资格审查等相关工作。

12、劳动就业服务中心：

负责对申请公共租赁住房的外来务工人员进行调查摸底、情况登记、资格审查等相关工作。

13、综治办：

负责公共租赁住房日常管理工作中的综合治理安排、检查、督导等相关工作。

14、法律事务处：

负责公共租赁住房法律事务工作，组织或参与公共租赁住房项目建设管理过程中各分项目的谈判、文本起草、法律审查、法律论证、签约、合同履行等相关工作。

（五）专业项目组职责

1、计划立项组职责

（1）负责江汉油田公共租赁住房项目立项申报工作；

（2）负责勘察、规划、设计、施工等专业技术方案的论证与审核工作；

（3）负责江汉油田公共租赁住房项目设计规划的管理工作；

（4）负责江汉油田公共租赁住房《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的办理工作。

2、规划征地组职责

（1）负责江汉油田公共租赁住房项目城市建设用地工作；

（2）负责“一书四方案”（即建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案）的编制上报工作；

（3）负责国有土地使用权划拨合同、征地补偿安置协议的签署工作；

（4）负责编写绘制建设用地勘测定界技术报告书、勘测定界图、土地利用现状图、土地利用总体规划图、城市建设用地规模控制图及平面布置图；

（5）负责江汉油田公共租赁住房项目土地所有权的登记、办理工作。

3、设计施工组职责

（1）负责江汉油田公共租赁住房项目拆迁工作，签订拆迁合同，监督拆迁实施；

（2）负责江汉油田公共租赁住房房型方案的上报，组织项目勘察、规划设计招标、地基与基础设计招标，单体设计、装修设计招投标工作，办理建设项目的设计委托；

（3）负责江汉油田公共租赁住房图纸会审、建设项目设计图纸送审的工作，办理图审合格证；

（4）负责编制工程量清单及施工图预算；

（5）负责组织项目材料招投标、五通一平、地基与基础、上部单体施工、装修施工招投标等工作，办理建设项目的质量监督委托；

（6）负责项目建设监理和施工队伍的管理，负责施工现场实施质量、进度及投资管理，负责施工协调工作；

（7）负责组织相关部门实施竣工验收、办理竣工手续，负责申请消防验收，负责办理系统配套、给水、电气、排污、道路、雨水、绿化及围墙移交；

（8）负责江汉油田公共租赁住房项目房屋所有权的登记、办理工作。

4、后期管理组职责

（1）负责江汉油田公共租赁住房分配、租金、管理政策的起草；

（2）负责物业单位招标，监督物业单位登记造册建档，接收房屋、设施设备及技术资料；

（3）负责监督、考核物业单位履行物业合同，督促其检查发现公共部位及设施设备的问题并进行维修、维护和保养；

（4）负责江汉油田公共租赁住房申请对象的审核、轮候、配租工作；负责监督检查承租人履约行为、房屋使用、收入和家庭人员变化情况，制止承租人违法违规违约行为并进行追责；

（5）负责签订租赁合同，建立承租人信息库，收取履约保证金、租金及各类违约金、滞纳金；建立承租人信用档案；办理弃租、退租、换租、续租、出售、回购等相关工作；

（6）负责江汉油田公共租赁住房申请对象的信息更新和档案管理，发布公共租赁住房相关信息，接受相关政策咨询。

（六）项目合同

见附件03、04、05、06

第二部分　工作流程

江汉油田公共租赁住房项目分四大阶段进行运作管理，依次是计划立项、规划征地、设计施工和后期管理。

各阶段工作流程如下：

一、计划立项

计划立项阶段分计划申报、方案设计和项目立项三阶段，由计划立项项目组负责相关工作。

涉及主要单位有潜江市人民政府、潜江市保障性安居工程建设工作领导小组办公室、潜江市住房保障和房产管理局、潜江市城市规划局、潜江市国土资源局、潜江市发展和改革委员会、潜江市人力资源和社会保障局、潜江市环境保护局、江汉石油管理局局（经理）办公室、江汉石油管理局住房公积金管理中心、江汉石油管理局房地产管理处、江汉油田总调度室、江汉油田计划处及地上地下设施涉及单位。

（一）计划申报阶段

1、工作内容

计划申报阶段由江汉石油管理局立项，江汉石油管理局向潜江市人民政府申报江汉油田公共租赁住房计划函，报潜江市人民政府，江汉油田管理局向潜江市保障房领导小组申报江汉油田公共租赁住房计划，报潜江市保障性安居工程建设工作领导小组办公室，潜江市人民政府下达核准计划和报湖北省住房和城乡建设厅资金使用计划七项工作组成。

2、工作重点

计划申报阶段需报潜江市各部门及江汉石油管理局审批的材料主要有立项报告、申报公共租赁住房计划函和公积金增值收益使用计划。

（二）方案设计阶段

1、工作内容

方案设计阶段由确定勘察设计单位、勘察设计单位进场测量、出具地形图、草拟迁移方案、迁移方案批准、设施移位设计、变更地形图、确定规划设计单位、规划设计单位现场勘察、出具概念规划设计方案、设计方案审批修改和设计方案报备十二项工作组成。

2、工作重点

方案设计阶段的工作关键点是地上地下设施测量和方案设计工作。

需要报潜江市各部门及江汉石油管理局审批的材料有迁移方案、用于规划设计的地形图和概念规划设计方案。

（三）项目立项阶段

1、工作内容

项目立项阶段由报潜江市发展和改革委员会，项目可行性评估，潜江市发展和改革委员会发意见表，征询潜江市城市规划局，潜江市国土资源局、潜江市住房保障和房产管理局、潜江市人力资源和社会保障局意见，潜江市环境保护局出具环评报告书和潜江市发展和改革委员会下达《江汉油田公共租赁住房项目核准批复》九项工作组成。

2、工作重点

项目立项阶段工作关键就是取得《江汉油田公共租赁住房项目评估报告》，收集各部门意见并取得《江汉油田公共租赁住房项目核准批复》。

二、规划征地

规划征地阶段分申请、审批、划拨和规划四个阶段，由规划征地项目组负责相关工作。

涉及单位有湖北省人民政府、湖北省国土资源厅、潜江市国土资源局、潜江市人民政府、潜江市城市规划局、勘察设计单位和江汉石油管理局。

（一）申请阶段

申请阶段需要完成的主要工作有江汉石油管理局城市建设用地的请示、编写绘制关于安置的情况说明、生产建设计划、建设用地勘测定界技术报告书、勘测定界图、总体规划图和平面布置图。

（二）审批阶段

1、工作内容

审批阶段工作主要有潜江市国土资源局，潜江市人民政府及江汉石油管理局关于用地的请示及审查意见，征地补偿标准及安置情况，潜江市国土资源局“一书四方案”，关于土地使用权证的说明，用地有偿使用费准备情况说明，耕地验收文件，地质灾害危险性评估说明，压覆矿床及采矿权设置情况说明，不需要安置的情况说明等。

2、工作重点

需要审核批复的事项有湖北省国土资源厅“六局一处”审核、潜江市国土资源局“一书四方案”和湖北省人民政府城市建设用地的批复。

（三）划拨阶段

1、工作内容

划拨阶段主要工作是完成国有土地使用权划拨合同，国有土地划拨征地补偿安置协议，土地利用总体规划确定的城市建设用地规模控制图，取得《国有建设用地划拨决定书》。

2、工作重点

划拨阶段工作关键是取得《国有建设用地划拨决定书》。

（四）规划阶段

1、工作内容

规划阶段主要工作是完成申请建设计划的函，潜江市城市规划局勘察、出具《建设项目选址意见书》、控制性详细规划意见书，取得《建设用地规划许可证》。

2、工作重点

规划阶段工作重点是取得《建设用地规划许可证》。

三、设计施工

设计施工分为前期设计、规划许可、工程施工、竣工验收四阶段，由设计施工项目组负责相关工作。

涉及单位主要有潜江市城市规划局、江汉石油管理局房地产管理处和江汉油田计划处。

（一）前期设计阶段

前期设计阶段又分前期准备、方案设计和施工设计三部分。

1、前期准备

前期准备工作主要是明确设计思路、明确设计院选择标准并进行项目概预算。

2、方案设计

方案设计工作包括设计方案的招标及合同签订，设计任务书、交工标准、规划指标、环境指标的初订，规划方案结合成本测算的讨论及确定，彩色总平面图预审，修建性详规，详细性规划方案报建及确定，建筑平、立面功能效果及成本测算确定，彩色立面效果图预审及审批，建筑方案报建图和景观概念方案设计及确定。

3、施工设计

施工设计工作包括施工图的招标及合同签定，交工标准确定，建筑、景观限额指标确定，结构方案、设备选型讨论及确定，地质勘察报告，施工图讨论，配套方案设计及施工图优化。

（二）规划许可阶段

1、工作内容

规划许可阶段主要工作是规划方案、配套方案和建筑方案的送审，取得《建设工程规划许可证》。

2、工作重点

规划许可阶段工作的关键是配套方案的规划和取得《建设工程规划许可证》。

（三）工程施工阶段

工程施工阶段分前期准备、施工许可和现场施工三部分。

1、前期准备

前期准备工作包括施工总包、分包，监理、甲供材料及各专业分包等单位的招标，取得潜江市城市规划局批复的项目总平图及电子文件，设计首层平面图，按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告，施工单位配合做记录及现场保护。

2、施工许可

施工许可阶段需要准备的资料有建筑工程施工图纸及技术资料报告书、工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同、建设资金证明、建设项目年度投资计划，进行施工图和建设项目审查，进行质量监督登记，安全施工措施登记。

工作关键是取得潜江市人民政府工程建设行政主管部门核发的《建设工程施工许可证》。

3、现场施工

现场施工工作内容包括开工前准备、主体施工及验收、内外檐装修、水暖电安装、智能化设备安装、毛坯房竣工验收备案、室内装修、配套设施建设。

施工单位要提供《建筑工程质量保修书》。

（四）竣工验收阶段

1、工作内容

竣工验收阶段主要完成项目竣工验收报告，非经营性公建配套证明，供水、供电、供气、供热、排水等配套证明，小区竣工资料，住宅使用说明书等。

2、工作重点

竣工验收阶段工作关键是取得建设工程规划验收合格证，地名管理部门批准的地名文件，工程质量保证书。

注重人防、规划、消防及配套验收，设置醒目的楼牌标识。

四、后期管理

后期管理主要工作包括确权办证、物业服务、移交资料、政策制定、建立档案、分配入住、日常管理、租金收缴、定期检查和纠正违规等。

由后期管理项目组负责相关工作，涉及部门有江汉石油管理局房地产管理处、社区管理处、住房公积金管理中心。

各阶段具体工作安排见附件07

第三部分　工作标准

一、政策文件（见附件08、09、10、11）

（一）国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）

（二）湖北省人民政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的意见》（鄂政办发[2011]28号）

（三）住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）

（四）中国海员建设工会全国委员会《关于印发全国保障性安居工程建设劳动竞赛有关文件的通知》（海建工总字[2011]31号）

二、设计标准（见附件12）

住房和城乡建设部《关于印发公共租赁住房优秀设计方案汇编的通知》（建质[2012]34号）

三、质量标准（见附件13、14、15）

（一）住房和城乡建设部《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（建保[2011]69号）

（二）湖北省住房和城乡建设厅《关于印发＜湖北省保障性安居工程质量控制导则（试行）＞的通知》（鄂建[2011]71号）

（三）住房和城乡建设部《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）

四、验收标准（见附件16、17）

（一）住房和城乡建设部《关于发布国家＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知》（建标[2001]157号）

（二）住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质[2009]291号）

第四部分　项目管理考核办法

一、目的

强化项目管理，防范风险，提高效率与效益。

二、项目管理考核

（一）项目管理能力考核

1、考核对象：

各专业项目组

2、考核依据：

各专业项目组职责

3、考核结论：

被考核专业项目组管理能力的整体或其某一方面可以按以下四个等级进行考核评价。

（1）优秀项目管理能力：

考核得分95分以上；无重大安全及质量事故。

（2）优良项目管理能力：

考核得分在80～94分之间；无重大安全及质量事故。

（3）合格项目管理能力：

考核得分在65～79分之间；无重大安全及质量事故。

（4）有待改进的项目管理：

考核得分在64分及以下。

（二）项目部管理绩效考核

1、考核对象：

各专业项目组

2、考核依据：

各专业项目组职责

3、考核结论：

被考核项目部的管理绩效的整体或部分可以按以下四个方面给予评价。

（1）杰出管理绩效：

考核得分在95分以上；项目部建立了实施计划并实施全过程管理；项目月报、项目每日情况报告及时、准确、有效；无劳务工资纠纷及质量或安全事故。

（2）优秀管理绩效：

考核得分在80～94分之间；项目部建立了实施计划并实施全过程管理；项目月报、项目每日情况报告及时、准确、有效；无劳务工资纠纷及质量或安全事故。

（3）合格管理绩效：

考核得分在65～79分之间；项目部建立了实施计划并实施全过程管理；项目月报、项目每日情况报告及时、准确、有效；无劳务工资纠纷及质量或安全事故。

（4）有待提高的项目管理绩效：

考核得分在65分及以下；项目部没有建立实施计划、也没能实施全过程管理；两个报告不能正常实施。

（三）考核工作组织

日常情况下，办公室负责按本办法对各专业项目组项目管理能力和管理绩效进行例行检查考核。

（四）考核频次

1、办公室对各专业项目组项目管理能力每半年考核一次。

2、各专业项目组项目管理绩效的考核通常情况下按季度组织，或按以下阶段安排考核，即：

（1）准备工作完成阶段（开工1个月左右）或基础施工阶段；

（2）现场施工正常阶段（开工3个月～6个月）或工程主体施工阶段；

（3）现场施工收尾阶段（交付前1～2个月）；

（4）项目最终考核（工程竣工交付结算完成阶段）：

（5）特殊考核（当建设方投诉、政府部门训诫、媒体曝光、项目发生质量、安全、环保事故或亏损时或劳务工资纠纷，办公室应对各专业项目组项目管理绩效进行专项考核）。

3、对项目管理能力连续三次保持优秀的专业项目组，其日常考核的频次可以适当减少。

（五）考核计划

1、在进行项目管理能力考核或项目管理绩效考核前，负责考核工作的办公室或人员应制定考核计划。

2、考核计划应明确考核组成人员及职责，考核工作目的，考核的主要内容及依据，考核时间以及其它相关要求。

3、考核计划应经领导小组及常设协调小组批准。

（六）考核方式

1、考核内容：

主持考核的机构或人员根据考核任务，结合考核对象的具体情况确定考核内容。

2、审核文件资料：

考核人员只审查各专业项目组按规定提供的相关文件资料，通过文件资料的内容及数据分析得出考核结论。

3、现场检查考核：

考核人员深入各专业项目组，查找证据，以判定各专业项目组管理能力或项目管理绩效的状况。

（七）考核过程

1、考核交底：

考核人员向被考核的各专业项目组通报并确认考核计划，说明考核分工、方式、日程安排，确定考核期间的工作程序及联系方式。

2、实施考核：

考核人员按分工审查有关文件资料，或者到各专业项目组进行检查，收集、记录有关证据，初步判定项目管理能力或项目管理绩效的实际状况。

3、问题确认与沟通：

考核人员将发现的问题与被考核的各专业项目组进行沟通，确认问题的性质。

（八）考核报告

在考核工作完成后15个工作日以内，考核组要形成考核报告，报告经领导小组及常设协调小组签署后发给被考核的各专业项目组。

（九）考核后控制

1、被考核的各专业项目组按照考核报告中整改意见改正项目管理中存在的问题，并在问题整改完成后向实施考核的办公室反馈整改情况。

2、各专业项目组项目管理能力考核的结果可以直接作为各专业项目组年度经营管理目标责任考核中有关项目管理的考核结果，也可作为主要的参考数据。

3、各专业项目组绩效考核的结果应与各专业项目组奖金挂钩。

三、附录

（一）项目组管理能力考核表（见附件18-1）

（二）项目管理绩效考核表（见附件18-2）

第五部分后期管理办法

一、总则

（一）为了健全和完善住房保障体系，建立和规范公共租赁住房制度，根据国家和省有关规定，结合油田实际，制定本办法。

（二）本办法适用于江汉石油管理局住房公积金管理中心投资建设的公共租赁住房管理及监督。

（三）本办法所称公共租赁住房是指江汉石油管理局住房公积金管理中心投资建设，产权属于住房公积金管理中心，提供给中等偏低收入以下住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员租住的保障性住房。

住房困难家庭成员、新就业人员、外来务工人员参加江汉油田住房公积金制度。

（四）公共租赁住房实行有条件配租、有期限承租和有偿居住。

（五）****部门负责公共租赁住房管理工作。

****部门，在各自职责范围内，做好涉及公共租赁住房的管理和监督工作。

二、保障对象

（一）公共租赁住房保障对象为油田中等偏低收入以下住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员。

（二）油田中等偏低收入以下住房困难家庭承租公共租赁住房，应同时具备以下条件：

1、符合油田现行购买油田集资住房条件，且收入中等偏低；

2、申请人及家庭成员未租住公有住房和未购买油田集资住房；

3、油田相关部门规定的其它条件。

（三）新就业人员申请承租公共租赁住房，应同时具备以下条件：

1、持有全日制大中专院校毕业证；

2、在本地有手续完备的劳动合同或聘用合同；

3、申请人及配偶在本地无私有住房，未租住公有住房；

4、油田相关部门规定的其它条件。

（四）外来务工人员申请承租公共租赁住房，应同时具备以下条件：

1、在油田单位有手续完备的劳动合同或聘用合同；

2、申请人及配偶在本地无私有住房，未租住公有住房；

3、申请人在本地居住就业有******年限；

4、油田相关部门规定的其它条件。

三、申请和审核

中等偏低收入以下住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员申请公共租赁住房的，由其用人单位向*****机构提出申请。

*****机构不受理个人申请。

*****机构按照相关程序进行审查；审查通过的予以登记；对经审核符合条件的适时配租公共租赁住房。

中等偏低收入以下住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员承租公共租赁住房的，用人单位应当承担担保责任。

四、租赁管理

（一）公共租赁住房实行轮候配租制度。

已登记的申请人配租公共租赁住房，实行按用人单位配租，配租结果应当向社会公布。

中等偏低收入以下住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员办理配租入住手续时，由申请人、用人单位与*****机构签订公共租赁住房租赁合同，明确出租人与承租人、用人单位的权利和义务。

（二）申请人不接受配租的房源、不签订公共租赁住房租赁合同、不按规定时间办理入住手续的，作弃权处理。

*****机构二年内不再受理弃权申请人配租公共租赁住房的申请。

（三）中等偏低收入以下住房困难家庭租赁公共租赁住房实行年度复审制度。

经复审不再符合租赁条件的，应当退出已承租的公共租赁住房。

对仅因经济收入原因不再符合租赁条件且退房确有困难的，经申请核准，可按调整租金标准的方式继续承租。

（四）新就业人员、外来务工人员承租公共租赁住房的初次承租期一般为1～3年。

初次承租期满后，符合相关规定的可以继