深圳宏发领域-公寓营销策划报告.ppt

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MARKETING宏发宏发领域营销推广思路领域营销推广思路2006.4商务公寓商务公寓专题研究专题研究深圳商务公寓发展史深圳商务公寓发展史20012001年以前商年以前商住楼出现住楼出现（旭飞花园）（旭飞花园）2001200120032003年商务公寓雏年商务公寓雏形出现形出现（格兰情天）（格兰情天）20032003年政府职年政府职能部门对能部门对“商商务公寓务公寓”正名正名（求是大厦）（求是大厦）【商务公寓研究商务公寓研究】商务公寓定义：

商务公寓定义：

商务公寓的前身叫商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，SCHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。

关键词：

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面积较小，商住两用面积较小，商住两用面积较小，商住两用面积较小，商住两用面积较小，商住两用面积较小，商住两用商务公寓定义商务公寓定义【商务公寓研究商务公寓研究】v住宅用地，70年产权；v目前不能工商注册（以前可注册）；v独立厨、卫设计，可商可住；v实质：

小面积住宅小面积住宅。

现阶段，传统的商务公寓开发模式已经不可行！

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传统商务公寓特点传统商务公寓特点财富广场（旧有商务公寓财富广场（旧有商务公寓）【商务公寓研究商务公寓研究】v商业用地，50年产权；v可以进行工商注册；v物管费较写字楼低；v单位面积较小；v每户设卫生间；v优越地段和交通条件；v形象较高，接近写字楼的外立面；v具居住功能，可商可住v装修标准略低于写字楼；实质：

实质：

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小面积商务办公空间！

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小面积商务办公空间！

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商务公寓特点商务公寓特点金中环金中环【商务公寓研究商务公寓研究】1SOHOSOHO或或BOHOBOHO2产权式公寓产权式公寓3酒店式公寓酒店式公寓4纯商务公寓纯商务公寓深圳主要的商务公寓分类深圳主要的商务公寓分类【商务公寓研究商务公寓研究】v产品角度SOHO/BOHO等可商可住的公寓属于写字楼前期概念产品，概念已经落伍，已经成为鸡肋产品，既不能满足商务人群需要，也不能满足高档公寓客户；v开发角度不能充分挖掘地段价值；v营销角度难以树立强势形象以及超然的价值；难以整合更多资源。

v代表产品擎天华庭、都市e站、东门国际广场SOHOSOHO或或BOHOBOHO可住可办公空间可住可办公空间概念已经落伍，很少开发概念已经落伍，很少开发概念已经落伍，很少开发概念已经落伍，很少开发【商务公寓研究商务公寓研究】1SOHOSOHO或或BOHOBOHO2产权式公寓产权式公寓v成本角度前期对资金的要求较高，开发压力较大；v经营角度经营风险高；跨行业经营，必须给予回报承诺，牵扯发展商继续经营该项目，收益较难以把握；v代表产品东方银座v备注：

深圳的东方银座经营的并不成功，平均入住率不超过40%产权式公寓产权式公寓【商务公寓研究商务公寓研究】经营风险比较高，成功率低经营风险比较高，成功率低经营风险比较高，成功率低经营风险比较高，成功率低3酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓【商务公寓研究商务公寓研究】v市场角度存在较大的市场空间,较受投资型客户亲睐；v开发角度对地段要求较高，目前宝安可作商务办公；v经营角度酒店式服务，公寓式管理；v营销角度形象高，实现高价能力强，易于宣传炒作；v代表产品佳兆业中心、金中环、世金汉宫市场好，价格高市场好，价格高市场好，价格高市场好，价格高4纯商务公寓纯商务公寓v市场角度市场空间大，目前宝安新中心区还没有纯商务公寓供应；v开发角度开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉；v营销角度填补小面积商务办公的市场，具有较高市场竞争力v代表产品求是大厦v备注：

纯商务公寓是商业用地，才能工商注册纯商务公寓纯商务公寓【商务公寓研究商务公寓研究】价格高，商务注册风险价格高，商务注册风险价格高，商务注册风险价格高，商务注册风险深圳商务公寓市场分析深圳商务公寓市场分析v市场反应比较好；市场反应比较好；v价格比较高；价格比较高；v地段要求高；地段要求高；v酒店式酒店式/商务公寓的市场商务公寓的市场认可度比较高认可度比较高v宝安商务公寓市场供应宝安商务公寓市场供应缺乏；缺乏；【商务公寓研究商务公寓研究】楼盘名称楼盘名称所属区域所属区域开盘时间开盘时间产品类型产品类型平均价格平均价格（元（元/）新银座华庭新银座华庭罗湖罗湖04-06-0604-06-06SOHOSOHO87008700天俊天俊CEPACEPA时代时代04-06-1804-06-1880008000左右左右置地置地逸轩逸轩05-03-2705-03-27酒店式酒店式95009500世金汉宫世金汉宫福田福田05-04-1605-04-16酒店式酒店式1800018000京基御景华城京基御景华城04-11-2004-11-20酒店式酒店式85008500金中环国际金中环国际商务大厦商务大厦05-10-3005-10-30纯商纯商/酒店酒店式式16000/18016000/1800000财富广场财富广场商务商务85008500东方时代广场东方时代广场华强北华强北04-03-2704-03-27商务商务1300013000求是大厦求是大厦竹子林竹子林/农农科中心科中心04-03-2904-03-29商务商务1100011000东方银座东方银座03-11-1503-11-15产权产权1200012000深南国际商务深南国际商务04-06-2704-06-27商务商务85008500国际市长国际市长交流中心交流中心南山南山04-03-2004-03-20酒店式酒店式88008800泰格公寓（只租泰格公寓（只租不售）不售）03-07-0103-07-01酒店式酒店式澎柏澎柏白金酒店白金酒店公寓公寓宝安宝安03-10-0103-10-01酒店式酒店式43004300项目位置：

中心区会展中心底铁出口发展商：

金中环地产总建筑面积：

103，153套数：

600余套开盘时间开盘时间：

2005年11月底销售情况销售情况：

5个月达个月达90%以上以上交楼标准：

酒店式公寓精装修带家私成交均价酒店式公寓精装修带家私成交均价1900019000元元/商务公寓精装修不带家私成交均价商务公寓精装修不带家私成交均价1600016000元元/备注：

写字楼、商务公寓、酒店式公寓的复合体。

金中环金中环效果图效果图深圳商务公寓个案分析深圳商务公寓个案分析【商务公寓研究商务公寓研究】小小结结【商务公寓研究商务公寓研究】v商务公寓的市场前景比较好，而且实现价值高；商务公寓的市场前景比较好，而且实现价值高；v酒店式公寓、纯商务公寓是商务公寓开发的两大方向，其它类型已经给酒店式公寓、纯商务公寓是商务公寓开发的两大方向，其它类型已经给市场淘汰；市场淘汰；v酒店式公寓实现价格比纯商务公寓高；酒店式公寓实现价格比纯商务公寓高；公寓开发公寓开发方向研判方向研判公寓开发方向研判公寓开发方向研判【公寓定位公寓定位】纯商务公寓纯商务公寓酒店式公寓酒店式公寓弊：

弊：

收益减少收益减少纯商务公寓的收益相纯商务公寓的收益相对低于酒店式公寓；对低于酒店式公寓；形象降低形象降低纯商务公寓形象略低纯商务公寓形象略低于酒店式公寓；于酒店式公寓；注册风险注册风险市区不能注册办公，市区不能注册办公，宝安目前还可以，但未来的风险难宝安目前还可以，但未来的风险难予预测。

予预测。

利：

利：

市场反应好；市场反应好；可商可住，双重功能；可商可住，双重功能；软件服务要求比酒店式公寓低；软件服务要求比酒店式公寓低；开发经营难度低于酒店式公寓；开发经营难度低于酒店式公寓；宝安基本无商务公寓供应，市场相宝安基本无商务公寓供应，市场相对空白；对空白；商务公寓兼有商务公寓兼有商务公寓兼有商务公寓兼有居住、办公居住、办公居住、办公居住、办公双重功能，市场反应较好，宜于投资；双重功能，市场反应较好，宜于投资；双重功能，市场反应较好，宜于投资；双重功能，市场反应较好，宜于投资；但是会导致项目收益减少，形象档次降低，不利于企业品牌营造。

但是会导致项目收益减少，形象档次降低，不利于企业品牌营造。

但是会导致项目收益减少，形象档次降低，不利于企业品牌营造。

但是会导致项目收益减少，形象档次降低，不利于企业品牌营造。

【公寓定位公寓定位】公寓开发方向研判公寓开发方向研判开发纯商务公寓的利弊分析开发纯商务公寓的利弊分析弊：

弊：

服务要求高；服务要求高；利：

利：

市场反应好；市场反应好；实现高价格能力高；实现高价格能力高；形象高，利于品牌提升；形象高，利于品牌提升；可商可住，双重功能；可商可住，双重功能；宝安酒店式公寓供应量很少；宝安酒店式公寓供应量很少；【公寓定位公寓定位】兼顾纯商务公寓兼顾纯商务公寓兼顾纯商务公寓兼顾纯商务公寓可商可住的优点可商可住的优点可商可住的优点可商可住的优点，提升提升提升提升项目项目项目项目形象形象形象形象，同时，同时，同时，同时保证保证保证保证较高项目较高项目较高项目较高项目收益收益收益收益，是，是，是，是一个较为理想的开发方向！

一个较为理想的开发方向！

一个较为理想的开发方向！

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公寓开发方向研判公寓开发方向研判开发酒店式公寓的利弊分析开发酒店式公寓的利弊分析【公寓定位公寓定位】公寓开发方向研判公寓开发方向研判结论结论酒店式公寓酒店式公寓从产品利弊分析，酒店式公寓是一个较为理想的开发方向！

从产品利弊分析，酒店式公寓是一个较为理想的开发方向！

酒店式公寓酒店式公寓专题研究专题研究酒店式公寓：

酒店式公寓：

是与酒店的服务一体集成、享受酒店所带来的各种配套，并是与酒店的服务一体集成、享受酒店所带来的各种配套，并由酒店管理方统一服务由酒店管理方统一服务管理、管理、面向社会经营的酒店套房。

面向社会经营的酒店套房。

酒店式公寓定义酒店式公寓定义【酒店式公寓酒店式公寓】地段佳地段佳硬件配套好硬件配套好置业用途置业用途价格高价格高服务高服务高城市CBD、商务区、金融街及酒店周围较高的内部装修，全套的家居用品主要为投资，部分自住和少量办公高于普通住宅，低于豪宅和入住酒店费用集商务、酒店、会所功能于一体经营简单经营简单出售，不统一经营，只提供酒店式服务户型面积小户型面积小以3070的一房、两房为主酒店式公寓特点酒店式公寓特点【酒店式公寓酒店式公寓】楼盘名称区域建筑面积（）总户数售价（元/）开盘时间金色假日福田19756335680003-06-28金茂礼都福田33000780780003-11-01东方时代商HOUSE福田660005201300004-03-27南方国际广场福田1551241568900004-08-28五洲星苑福田48686850780004-10-29京基御景华城福田2603973576850004-11-20世金汉宫福田345447181800005-04-16金中环商务大厦福田412176051900005-10-30中国凤凰大厦福田248181711500005-12-06景尚雅苑福田21732400830005-12-16佳兆业中心福田6191415641300005-12-17都会轩罗湖16000340650003-08-17罗湖商务中心（只租）罗湖86346220-03-01-01深圳酒店式公寓市场深圳酒店式公寓市场0303至至0505年供应情况年供应情况【酒店式公寓酒店式公寓】京基东方都会罗湖613001130780004-03-27城市天地广场罗湖18870021861000004-06-12京基东方华都罗湖54549860900004-11-17置地逸轩罗湖623561276950005-03-27双城世纪罗湖463838401100005-11-27泰格公寓（只租不售）南山3400023020000/月03-07-01国际市长交流中心南山41780522880004-0