关于新收入准则在房地产企业的应用及效果.docx

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关于新收入准则在房地产企业的应用及效果

2021年关于新收入准那么在房地产企业的应用及效果

2021年关于新收入准那么在房地产企业的应用及效果

　　一、引言

　　收入作为会计的六大要素之一，其确认计量和披露一直都是市场经济中的热门话题，也是报表使用者准确评估企业经营状况和财务程度的重要影响因素。

为此，我国财政部于xxxx年正式公布了新收入准那么，在满足市场需求的同时也不断向国际准那么趋同。

房地产行业由于其行业特殊性，其收入确实认、计量和其他行业大不一样，因新收入准那么受到的影响也更为明显。

作为我国的经济命脉，房地产企业的收入程度与企业自身、社会公众以及国家政府都严密相关，因此本文以房地产企业在应用新收入准那么时的实际情况为出发点，讨论新收入准那么在房地产企业中的应用情况及效果，并提出相应的建议。

　　二、新收入准那么的两大“新模块〞

　　相较于旧收入准那么而言，新收入准那么在内容所做的改良主要集中在以下两个模块:

提出了确认收入的“单一标准〞和“五大步骤〞。

　　〔一〕新收入准那么的“单一标准〞

　　在旧准那么中，销售商品和提供劳务需要进展明确区分，在确认收入时以风险报酬的转移作为标准，但是在实务操作中判断风险报酬何时转移并非易事；新收入准那么弥补了旧收入准那么的上述缺陷，不仅打破了商品和劳务之间的明确界限，还提出了在客户获得商品控制权时确认收入的观点，使得收入确实认过程更加合理。

新收入准那么还把销售收入准那么和建造合同准那么进展了结合与统一，在现实业务中，很多企业的销售业务和建造业务会出现重叠，界限划分并不明显，假如采用旧收入准那么进展核算，就会出现同类型的企业使用不同收入确认模型的情况，新收入准那么的施行就会很好地防止这种情况的发生，有利于同类型企业直接进展横向比拟，具有一定的实用性和创新性。

　　〔二〕新收入准那么的五大步骤

　　作为新收入准那么的核心内容，深化理解“五步法〞原那么对企业贯彻落实新收入准那么非常重要。

“五步法〞在房地产企业中的应用如下所示:

x.识别与客户订立的合同。

新收入准那么围绕“合同〞展开，把合同定义为双方之间订立有法律约束力的权利义务的协议。

合同中所涉及的企业履约义务相关规定、在完成履约义务后享有的现时收款权利、支付款项相关内容、合同商业本质等条件，都需要在识别客户合同中格外注意。

详细到房地产企业中，要对买卖双方的责任与义务进展明确约定，例如房价、相关税费、优惠条件、付款时间、付款额、违约责任、逾期违约责任等内容。

x.识别合同中的单项履约义务识别单项履约义务简单来说就是对合同进展“分拆〞。

假如合同中包含多个要素，并且这些要素需要进展单独的定价和出售，那么需要明确区分每一项单项履约义务，并且将这份合同“分拆〞成多份合同处理。

在房地产企业中常见的销售手段有:

销售房屋同时捆绑销售车位、销售房屋的同时赠送物业效劳、销售毛坯房赠送精装修，这些情况都与要对合同进展合理的“分拆〞。

x.确定合同的交易价格。

在新收入准那么下，企业在确定交易价格时要考虑到可变对价、非现金对价以及重大融资成分等因素。

假如企业在交易过程中涉及非现金转让的业务，就要根据非现金对价的公允价值来确定交易价格；我国房地产企业在进展销售业务时，客户通常会选择按揭付款的方式，假如客户一旦出现违约或者未能按时还款，企业就要承当相应的责任，并且支付相关罚款，这种情况就会涉及融资成分，会计人员就要对客户支付金额与当前合同对价的差额进展合理估计，并按实际利率法在一定期间内进展摊销；除此之外还需要考虑是否存在代第三方收取的价款或者预期将退还给客户的款项。

x.将合同价格分摊至履约义务。

在现实生活中企业与客户订立的合同往往包含多项履约义务，为了把企业因转让商品而有权收取的对价金额反映在交易价格中，就要把每项履约义务的交易价格按单独售价占总售价的比例分摊至各项履约义务。

每项商品的单独售价可以按照市场的交易价格进展定价，假如该商品的单独售价没有方法直接获得，可以运用会计估计方法对单独售价进展估算，常见的估算方法有本钱加成法、余值法、市场调整法等。

x.在履行义务时确认收入。

“五步法〞中的第五步是房地产企业在应用新准那么时的难题。

假如该项履约义务是某一时点内的履约义务，那么要根据其控制权何时转移确认时点；假如是时段内的履约义务，那么要选择合理的方法来确认履约进度。

房地产行业中常见的销售方式主要有现房销售和期房销售，现房销售的收入确认时点标志较为明显，通常都是在双方签署合同交付现房之后确认收入；对于预售房屋而言，客户在房地产企业建造房屋的同时不能享受到消耗正在建造的房屋带来的经济利益，房屋的构造设计、该怎么建造房屋也不是客户可以控制的，所以期房销售是否属于时间段内确认收入的“重担〞就落在了房地产企业所建造的房屋是否具有不可替代用处的身上。

在房屋销售合同中，房地产开发商会对客户所购置房屋的详细单元和房号进展明确约定，并且不可以随意更换。

也就是说房地产企业提供的商品具有不可替代用处，由此可见期房销售到达了某一时段确认收入的条件。

　　三、新收入准那么在房地产企业中的施行效果

　　〔一〕收入确实认角度

　　在旧收入准那么下，房地产企业通常在某一时点确认收入，在时点的选择上也没有统一的标准，其中常见的收入确认时点有“签订合同〞、“交付使用〞、“收到预收款项〞、“完工并验收合格〞、“发出书面交房通知〞等。

然而房地产企业的开发流程一般都有长期性，复杂性等特点，从房屋工程立项到房屋开工验收再到交房往往需要经历很漫长的一段时间，企业在这段时间内一直在产生本钱，但是并没有对获得的收入进展确认，这样的收入确认方式使得企业的财务指标波动较大，财务报表也不能为报表使用者提供准确直观的财务信息，即使弊端明显，在施行新准那么之前也没有企业将收入在时间段内进展确认。

新收入准那么的公布那么使得在某一时段内确认收入成为可能。

　　〔二〕收入的计量角度

　　在旧收入准那么下，房地产企业主要根据预收账款的合同金额来确认收入，而新收入准那么在确认收入时采用的是商品的交易价格，要把可变对价、非现金对价、重大融资成分等影响因素都考虑在内，除此之外还需要考虑与客户签订的合同中是否涉及销售折扣以及销售后出现质量问题的处理方法，这也会对商品的交易价格产生一定的影响。

统一以交易价格作为收入的计量标准使得原来复杂的计量形式变得直接，大大进步了房地产企业财务工作人员的工作效率。

在旧收入准那么下，把工程开工结算之前收到的房屋款项作为“预收账款〞处理是房地产行业的“特色〞，这样的处理方法就会使得企业的资产负债率一直处于偏高的状态；施行了新准那么之后，房地产企业可以在时点和时段内分别确认收入，本来被当作负债的预收款项，可以提早确认收入并结转相应的本钱，企业的资产负债率也会随之下降，偿债才能也会相应的得到进步，这对企业在开发新工程进展资金筹集时也是有利的。

　　〔三〕均匀现金流的角度

　　在旧收入准那么下，大多数房地产企业在工程开发初期会注入大量资金在各个房地产工程中，只有在这些工程到达可销售条件之后才能收回资金，就导致了企业前一年净现金流量为负，下一年就为正的现象出现。

这种对现金需求出现大幅度波动的现象意味着房地产企业现金流回款周期长，速度慢，资金链的平安系数低。

现金流量的分配不均也使得企业承当现金流量风险的才能下降。

在新收入准那么中，房地产企业对符合条件的工程采取某一时段来确认收入，相对应的现金流量也会计入相应的会计期间，很好的平衡了企业的现金流量。

　　〔四〕信息披露的角度

　　新收入准那么对财务报表信息披露主要侧重于资产负债表的列示以及附注的补充信息，资产负债表的变化主要是新增了会计科目，并且要对期初数据进展重分类的调整；对企业应披露的与收入有关的会计政策也作出了相应的补充，打破了旧收入准那么对会计政策“模板式〞的描绘方式，要求说明会计政策与双方订立合同之间内在的联络，对收入确认过程中的重大变更事项、合同相关信息以及采取时段法确认收入的步骤都做出了相应的披露要求。

企业在施行新收入准那么之后，财务报表可以为报表使用者提供更加高质量的财务信息，一定程度上减弱了报表使用者对企业因使用新准那么所产生数据变化的不确定性。

　　三、房地产企业如何适应准那么变化

　　收入确实认对于每个企业来说都是至关重要的，新收入准那么的施行除了在对收入确实认和计量上与旧准那么有很大的不同外，还多多少少会对企业的内部控制、合同的编写要求、各个部门之间的沟通合作等方面产生很大的影响，为此，本文为房地产企业提出以下加点建议:

　　〔一〕进步企业财务人员的专业胜任才能

　　经过上述分析不难发现，房地产行业因其独特的行业特性，收入准那么的变化对企业实际业务的处理影响较大，为了准确运用新收入准那么进展会计处理，相关财务人员要深化研读准那么变化及其适用范围，紧跟准那么变化的脚步，增强自身的专业素养；新收入准那么在施行过程中很多地方都涉及到了会计人员的主观判断，比方属于某一时间段确认收入还是某一时间点确认收入、履约进度如何确认等等，在确认履约进度时，需要把会计核算和工程进度结合考虑，这不仅要求财务人员对房地产企业的各项经济业务的本质进展判断，还需要深化理解房地产企业的工程工程，以熟悉工程进度的计量方法；在学习专业知识的同时还要注重相关法律法规的学习，这样才能准确的识别和解读合同；房地产企业业务种类繁多，涉及的金额宏大，所以其面临的税务问题也较为严重，在会计税法相关规定普遍存在差异的情况下，要想合理进展纳税申报，就要求财务人员正确理解相关法那么并制定相关处理流程。

　　〔二〕进步对新收入准那么所在风险点的防范意识

　　新收入准那么在运用的过程中，财务人员不能只是简单地从字面上解读会计准那么，还需要对新收入准那么中存在的风险点进展有效的躲避。

新收入准那么强调“合同〞这一概念，涉及合同就会存在客户违约风险，要对可能导致违约风险的影响因素进展合理的评估，比方对客户的信誉风险和财务状况风险进展评估，房地产的工作人员在签订合同之前就要对客户以往的合同履约情况和违约情况进展理解，假如购房客户在以往的记录中存在屡次违约的情况，那企业想要按时收回房款就比拟困难；另外还要对客户的财务状况进展评估，调查客户是否拥有稳定的收入来源，其来源是否合理合法，是否存在其他可抵扣的财产等。

通过对客户信誉和财务状况的合理评估，对购房客户后期的违约率有了充分的理解，也可以在一定程度上防止因客户后期违约而出现大量已经确定的收入被冲回的不利现象的发生；此外还要防止因预估总本钱与实际总本钱差异过大而影响实际收款进度的风险。

总之房地产企业在确认收入时不能简单的只关注于其会计处理，还要考虑到相应的潜在风险，积极采取相关的风险防范策略，把企业发生潜在损失的概率降到最低。

　　〔三〕加强企业合同管理，标准企业经营行为

　　“合同〞作为新收入准那么的起点，准那么核心内容“五步法〞的第一步就是对订立的合同进展识别，企业财务人员在对收入进展确认和计量时，重要的参考标准就是其订立的合同，其在整个收入确认过程中的重要性不言而喻，所以企业在对合同的管理方面就要格外注意。

合同条款的订立涉及到财务部，销售部等多个部门，各个部门之间就要对合同的详细条款进展沟通讨论；尤其要注意期房销售合同，假如涉及期房销售，那合同的时间跨度一般较长，条款相对较为复杂，相比其他业务来说合同风险也会更高，这就要加强企业员工对合同重要性的认识，对合同进展风险管理；还可以设定奖惩机制，让每一个企业员工都参加到合同监视的过程中去，从而进步企业的合同管理程度，这也为企业尽快适应新收入准那么提供了便利。

我国在xxxx年正式公布了新收入准那么，该准那么细化了收入核算的详细要求，满足了当代企业各种新型经济业务形式会计核算的要求。

房地产行业与其他行业相比，其经营业务存在建立周期长、投入本钱高、交易复杂等特点，这就使得房地产企业涉及的财务处理更为复杂，只有做好相关的衔接工作，才能防止企业在施行新准那么后出现会计处理不当等问题；房地产企业要在进步财务人员专业素养的同时，加强企业的合同管理和各个部门之间的互相联动，有效的对潜在风险进展识别和躲避，才能保证企业长久稳定的开展。

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