房地产渠道销售计划.docx
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房地产渠道销售计划
房地产渠道销售计划
篇一：
房地产营销之渠道拓展
一、渠道拓展概念解析
在房地产营销中“客户资源”是决定销售业绩的最关键因素之一。
楼盘投入几百万甚至几千万的营销费用最终是为了吸引客户上门并成交。
很多滞销楼盘遇到的最大问题就是有效客户太少进线量、上门量不足售楼处现场人气不够。
解决客户资源问题主要的手段有两个一个是宣传推广一个便是渠道拓展。
现代营销学的发展从传统的坐销又引申出行销、分销和传销等几种销售形式。
“坐销”在房地产中指的就是在售楼处守株待兔、等客上门这种方式适合我们上文所说的”顺境楼盘”即地段好、先天条件较为优越的楼盘其解决销售往往就靠单纯的广告推广然后等客上门就可以了但很多楼盘往往属于先天条件并不优越或者楼盘放量比较大或者要求实现的价格较高或者市场大环境不好、消费者观望氛围浓厚在这些逆境条件下发挥行销、分销和传销等几种销售形式就特别重要这几种形式就是我们所说的“渠道拓展”。
所谓“行销”就是走出售楼处开拓各种客户渠道如深入大客户单位、社区、写字楼等目标客户聚集的地方进行销售信息的传递吸引客户上门从而实现成交“分销”则是在售楼处之外开拓另外的销售现场如在大型超市、城市中心设立外卖场等拓宽项目与客户沟通的渠道方便客户上门从而实现增大有效成交的目的“传销”即通过梳理、维系老客户实现老客户带新客户发挥客户资源的再生功能。
以上三种形式都需要主动出击多种销售方式并行为销售现场提供大量的客户源支撑保障项目高目标的实现。
二、渠道营销案例分析
曾经叱咤地产风云、挑战万科的顺驰集团十年创造了从零到百亿的传奇其赖以笑傲江湖的最大资本之一就是营销团队的渠道拓展能力。
脱胎于联想集团的孙宏斌移植IT业的营销网络打造了地产行业可谓最强大的营销团队这支团队以完善的架构、超强的执行力和超高的目标屡战屡胜创造了地产行业的神话。
顺驰的营销体系分四个部门企划部、客户资源部、现场部和销售管理部。
四个部门的架
构和分工如下图所示企划部负责宣传推广方面的支持属于空军部队用信息高空轰炸的方式聚集客户客户资源部则是陆军部队发挥地面渗透的功能深挖洞广积粮深入各个客户渠道开辟敌后第二战场企划部和客户资源部最终的目的就是为现场输送有效客户现场部的销售人员则负责将上门的客户进行集中围剿实现成交。
销售管理部是总后勤部主要负责管理销售记录、资金回笼等。
四个部门的无缝衔接保证了顺驰高目标的实现。
尤其是“客户资源部”屡屡成为顺驰无往不克的尖兵。
下面我们就顺驰“客户资源部”的运作架构来谈谈渠道拓展工作的开展。
1、顺驰“客户资源部”内部架构顺驰“客户资源部”的内部架构如下图所示客户资源部下辖五个业务小组和一个支持保障小组五个组聚焦项目高目标一起动作为现场形成大量的客户资源支撑。
社区组深入各大社区、写字楼进行信息的宣传渗透大客户组瞄准的是大客户单位以及其他可能发展为大客户单位的普通机构通过信息宣传和活动组织发动他们到项目现场实现成交物业组则发挥顺驰物业管理当时天津30多个小区的资源充分利用物业公司力量形成联动让物业公司在所管理小区内展开信息渗透以及组织活动为项目输送大量客户联动组利用顺驰不动产大量三级市场连锁门店的渠道优势让三级市场门店销售人员推荐有效客户形成二三级市场联动的局面外卖场组主要是指项目设立的分售楼处。
支持保障组则是负责客户资源部的内勤工作同时挖掘客户资料库为业务组提出可行性建议提供精确制导的客户资源方向。
如分析最新成交资料发现××单位、××社区有新成交则指挥相应的业务小组进行跟进动作保证整个机构的方向感。
2、顺驰“客户资源部”工作职能
3、顺驰如何渠道拓展
我们从2004年12月份2005年3月份顺驰天津“太阳城”项目客户资源部的《操作手册》来看顺驰整个渠道拓展体系如何运作以保证项目高目标的实现。
顺驰天津太阳城项目是一个占地2700亩的大盘该项目位于天津河东区的边缘地带配套和人气都相对不足。
顺驰在操作这个项目的时候又是一贯的高销售指标包括去化量指标和价格指标都远远突破该片区的价值体系按常规的坐销手段肯定是不行的顺驰的“渠道拓展”综合行销、分销、传销的形式发挥了重要的威力。
从上面的《操作手册》可以看出首先每月都要明确的销售产品目标和客户目标然后再根据这个去确立工作方向。
每个月卖什么、卖给谁、怎么卖是必须要清晰的。
其次每个部门聚焦目标的实现各司其职发挥其各自的渠道威力真正的深入市场细分客户把工作做深、做透。
顺驰如此强大的渠道能力有其先天的资源优势就拿天津市来说顺驰物业管理30多个小区物业公司构成一个强大的渠道网络顺驰不动产在天津拥有200多家二手房连锁店也是一个极佳的网络资源。
这些资源一般的开发公司并不具备但是如果楼盘突围的需要完全可以整合外部的资源。
例如上海金地就曾整合中原地产在上海的三级门店渠道实行二三级市场联动另外很多物业公司也是完全可以洽谈合作的。
还有银行、汽车销售公司、各种客户俱乐部等渠道资源都可以进行外部整合。
总之只要深入市场很多的渠道都可以拓展利用最终打一场漂亮的攻坚战。
三、其他案例
沈阳道义大学城开发区的某项目夹在碧桂园、雅居乐、广东香江、理想新城几大巨鳄之间竞争非常激烈。
策划方提出开拓十大客户资源渠道
1、雅居乐、碧桂园客户在项目地块东南、西南树T型广告牌设置工地围档、楼体条幅等形成客户截流
2、大学城客户派直销人员在校大学生兼职散发DM单等宣传资料
3、有车客户在汽车4S店、加油站投放DM单等宣传资料
4、投资客户、金融客户充分利用合作银行信用卡客户短信发送组织投资讲座
5、白领客户充分利用主流媒体举办“缘来有你白领交友派对”等活动积累客户
6、行会客户针对驻沈阳广东商会、台商协会、韩国商会、个体工商业协会等行会组织组织推介会、联谊会等活动投放宣传资料等
7、业内客户设置“阳光接待大使”专门负责接待业界客户形成良好的业内口碑
8、皇姑区客户通过媒体渗透以及组织“超级狗狗秀”等活动进行积累客户
9、城际高端客户针对铁岭、朝阳等城际客户通过媒体渗透以及世创的渠道网络进行积累。
佛山的怡翠玫瑰园项目针对乡镇客户信息难以渗透的弊端启动“星火计划”。
四、总结
总之面对高目标、高难度的楼盘销售实行“渠道拓展”是非常有效的。
在国内地产销售界稍有名气的香港泰盈地产号称“刀锋营销”其在操盘的时候注重直销直销员遍布各个区域派发单张。
比起顺驰的渠道拓展系统虽然粗糙许多但相对初级阶段的单纯坐销来说也赚得了不少加分。
对一个国家政权来说向来有所谓“打江山”和“守江山”之分。
如果说“渠道拓展”是打江山“关系营销”则属于守江山。
在房地产营销中二者具有同样重要的地位。
下文我们就将讨论“关系营销”的运作思路。
篇二：
渠道部组建计划
渠道部组建计划
前言：
随着房地产市场的重新回暖，房地产销售进入了一个全新的、规范化、流程化的新纪年。
往昔凭借硬广投放就能座销产生业绩的年代已一去不复返；适时，更具专业化的渠道营销成为低迷的房地产市场注入了一针强心剂，也成为了房地产营销的主力模式。
本公司着力打造最专业的渠道团队，建立最精细化的客户资料数据库，为本公司下一步建立大数据平台及大数据分析，做出最扎实的贡献。
一、渠道部组成架构
I
二、渠道部人员工作职责、流程
1、总控负责人（1人）：
渠道总控负责人是整个渠道团队的总体控制者，负责对所有渠道工作及工作人进行监督审查。
直接把控大客户组所有工作及信息。
2、渠道策划（1人）：
针对客户拓展开展的策划工作。
①前期拓客策略（项目价值梳理及卖点梳理、价格体系及推售策略、前期拓客地图、目标区域界定、费效预估）；
②中期监控（目标区域费效测评及调整优化思路、结合大客户经理的报表与渠道经理制定到访客户分析与优化修正）；
③后期数据库建设（结合目标区域建立客户购买力界定及达到率汇总）；
④管理区域行销经理及客户经理，协调两者之间的信息互通。
II
3、区域行销经理（1人）：
①协助策划制定周任务、月任务，并合理分配至人头
②定期主持工作晨会、夕会
4、渠道助理（1人）
③与公司交接文件，公司交接的各种文件均要有详细登记，并分类保存④负责行销组及行动组日常管理工作⑤对项目广告方案，给予指导性建议，跟踪发布及效果分析⑥定期培训行销专员以及总结交流销售经验，加强业务修养，不断提升业务水平⑦每周日下班前将周报或月报传至公司⑧对于项目周边市场动态及竞争项目的情况要有及时调研及信息反馈；②各项目日常数据收集及整理工作；③针对制定的日常工作计划进行监管及督导。
④协助总负责人、渠道策划进行日常其他事务。
III：
①项目客户数据的管理工作；
5、客户经理（每项目1人）：
①负责行销数据的收集、汇总、分析、报告
②负责与现场销售衔接拓客相关工作
③针对邀约客户配合现场销售完成后续的跟进及维系；
④与区域行销经理配合进行客户之间的信息的交换
6、大客户组（3人）：
①承担相应拓客和陌拜任务，负责绵阳市场的大客户开拓及维护；
②跟进大客户资源，运用项目营销方式推进销售进程，向目标客户提供有针对性的整体解决方案，确保完成既定销售任务。
③不断挖掘客户的潜在价值，以达成客户与公司间最大价值的合作方式；
④开发、维护、巩固、提升与客户的关系；
⑤与客户保持良好沟通，及时收集和反馈客户信息，积极协调和统筹公司内外资源，不断提升客户满意度；
IV
7、call客中心（4人）：
①通过公
司提供的客户名单、进行电话营销活动，提升公司品牌价值；
②根据公司提供的客户电话名单，按照公司要求完成每日电话约访量；
③对电销团队进行专业培训，引领团队完成各项销售任务；
④完成上级交办的其他相关工作。
8、行动组（每项目1人）：
①负责公司车辆的保险、验车、保养、维修等工作；（自带车辆）
②进行车辆内外部的日常清洁；
③接送公司领导、客户，完成各部门用车和接待任务，满足用车需求；
④协助行政人员从事一些外勤工作。
（油费、道桥费另计）
9、行销组（每项目5-15人）：
①积极挖掘寻找客户，进行客户资源的开拓；
②根据公司的客户资料库或自身资源，以展销、派单、截访等方式约谈客户，引导客户到案场了解项目；
③及时跟踪回访客户情况，记录客户需求，完成公司安排的其他工作。
V
篇三：
房产营销渠道部管理制度
XYC
渠
道
部
管
理
制
度
2015年8月
一、部门定义
渠道部，隶属某某房地产开发有限公司营销管理部下的重要职能部门，主要承担圈层资源的建立和维护、拓客渠道的搭建和管理职责，工作目的是通过增加客户数量从而服务于项目产品销售。
主要对接部门有销售部（客户导入）、策划部（后勤支持）、外联部（社会关系协助）、客服部（数据管理）。
直属上级为营销部经理，间接上级为副总经理（分管营销）。
注：
统一名称为“渠道部”，应业务要求，对外可宣称“市场部”或“大客户部”。
二、组织建设
1、组织架构
2、人员编制及薪资体系——（暂定）
3、岗位职责
、渠道部经理（含主持工作副经理）
负责主持部门整体运作，带领团队成员共同完成营销部下达的各项工作计划及任务：
、负责团队组建、培训、梯队建设等本体建设工作的有效落实；
、负责根据项目营销节点编制各阶段渠道工作计划，上报领导执行；
、负责开展调研，依据市场反馈阶段性调整渠道工作内容；
、根据营销部绩效考核制度，负责部门人员的绩效考核及考核评定，及时向上级反馈考核结果，对员工的奖励、处罚、升职、劝退等作出建议；
、负责与营销部各模块沟通、协调工作，建立渠道部对接协作的工作标准；
、负责与银行、政府、外部拓展资源等相关单位的联络，促进各项产品推广工作的顺利进行；
、负责建立项目企业渠道资源库、拓客外聘团队资源库；
、负责部门日常行政管理，根据公司各项制度严格控制管理费用；
、上级交办的其它工作任务。
、渠道主管（分模块）
、负责协助渠道经理执行本体团队建设工作；
、负责指导、监督分管模块渠道专员业务工作的开展；
、负责分管模块工作相关数据采集（见附表）；
、负责分管模块外聘团队的业务外联、合同管理及行政管理工作；
、负责分管模块渠道专员客户资源管理、业绩追踪管理。
、拓客专员（call客组长）
、负责外聘话务团队的组织、培训和管理工作；
、负责call客周、日计划的制定和上报，负责每日数据的统计并汇总至模块主管；
、负责与策划部门的对接，及时补充call客资源并向其反馈结果分析；
、个人意向客户的约访，与案场销售有效对接，促成成交；
、领导交办的其他工作。
、拓客专员（带访组长）
、负责外聘兼职团队的组织、培训和管理工作；
、负责竞品拦截周、日计划的制定和上报，负责每日数据的统计并汇总至模块主管；
、负责竞品的每周调研并形成报告上报模块主管及策划专人；
、个人意向客户的约访，与案场销售有效对接，促成成交；
、领导交办的其他工作。
、拓客专员（派单组长）
、负责外聘兼职团队的组织、培训和管理工作；
、负责协助模块主管完成派单周、日计划的排布，负责汇总每日小队数据并统计至模块主管；
、负责根据计划排布，协助模块主管对接策划，确保派发物料及礼品的前置补充；
、负责协助模块主管完成区域派单地图的绘制；
、个人意向客户的约访，与案场销售有效对接，促成成交；
、领导交办的其他工作。
、企拓专员
、负责收集企业资源，并结合公司协助、个人拓展等方式，协助模块主管制定企业拓展计划，并按照计划开展执行；
、负责统计拓展企业关键人资料、合作意向程度、合作方式，汇总后协助模块主管形成资源库；
、负责协调企业拜访，提请销售物料及礼品的申报，协助模块主管对接策划部前置完成；
、负责与合作企业接洽达成合作意向，并协同策划部形成活动方案，督导活动执行，并达成销售；
、负责对接合作单位及销售部，形成客户导入的有效方式，详细记录合作单位客户到访反馈；
、个人意向客户的约访，与案场销售有效对接，促成成交；
、领导交办的其他工作。
、行政助理（暂兼职）
、负责部门内外文件资料的传递与归档，包含不限于公司内部函文、合作方协议合同、外部单位函文、部门决议等；
、负责协助渠道经理完成各模块报表的汇总，上报渠道经理；
、负责协助渠道经理完成部门业绩的统计，对接客服部完成每月佣金提报；
、负责部门办公用品及设备的申领及管理；
、负责部门排班，考勤管理；
、领导交办的其他工作。
4、培训管理
XYC渠道部培训体系，以树立职业形象、强化销售技巧、提升综合素养为目标，贯穿日常，持之以恒。
、根据月度推盘节点，编制《XYC渠道部月度培训计划表》
、培训内容
、企业文化类：
学习企业发展历程，企业文化精髓，并熟知企业重点项目；
、制度管理类：
主要围绕员工手册开展，对公司及部门管理制度、流程管理等进行学习；
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