浅谈物业管理前期介入的重要性.doc

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物业管理前期介入的探讨

物业管理前期介入的操作

物业管理前期介入主要是协助开发商把好质量关，从“以人为本”的理念来考虑今后业主（购房者）在物业中生活感到舒适满意。

因此物业管理早期介入流程图如下：

与房地产开发公司开始

洽谈，初步达成协议

↓

介入可行性研究→退出房地产开发

↓

签订合同，正式进入前期介入

↓

介入规划设计阶段

↓

介入物业销售阶段←介入施工建设阶段

↓

物业验收、移交

结束前期介入

物业管理的前期介入与房地产开发整个过程紧密相连。

房地产开发全过程分为立项决策、规划设计、施工建设、竣工验收几个阶段。

事实证明，物业管理工作开展的好坏与前面物业开发建设工程有密切的关系，应该早期主动介入。

（一）、立项决策阶段

房地产开发企业在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时，听取物业管理人员对该项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面的参考建议是有必要的。

这样做，可减少决策中的风险性。

规划设计阶段

物业管理工作需要一定的地方和空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。

目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已经没有地皮可建，对此业主意见很大。

有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。

为此物业管理公司参与规划设计非常重要。

它可以全面细致了反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。

因此，规划设计时物业管理公司一般应注意配套设施的完善、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料的选用和其它等方面的问题。

总之，规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。

竣工验收阶段

竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。

所有房地产开发项目都要按照1990年9月11日国家建设部颁发的《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收。

城镇住宅小区竣工综合验收，应按照1993年12月1日国家建设部颁发的《城镇住宅小区竣工综合验收管理办法》进行。

竣工验收的主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，是物业进入市场的凭证。

1．竣工验收应提交的资料

在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。

竣工验收时，所应提交的资料主要有：

竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建（构）筑物的使用注意事项；其它重要技术决定和文件。

2．完善竣工验收的必要措施

（1）、反复验收

现在的验收程序，一般是这样的：

首先是开发、承建单位介绍情况，然后由专家们分专业下现场验收，之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最后在验收报告上会签，并对需要整改的项目提出处理意见。

我认为，讲评时应详细地做好记录，并搞一个验收纪要；对于存在的问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。

期限结束后，应对存在问题的再次检查，直至完全整改完毕为止，再发合格证。

否则，很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场，给物业管理公司和业主（或使用人）带来管理或使用上的诸多麻烦。

（2）、意见及时

在讲评之前，验收部门应与物业管理公司合议一次，理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染，或通过参加前期介入，对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的，他们的意见很有参考价值。

物业管理公司在合议时，应及时提出意见。

验收时不把问题暴露全面，事后再提整改意见，那是白费心机的。

“人家建设局都通过了，你们物业管理公司有什么资格在这边纠缠不休”，包括承建单位在内，没有人会理你的。

（3）、验收全面

目前的验收，对室内的装修、水电设施看得比较多，而对室外的公共部分看的比较少。

例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可靠，等等。

而这些是物业管理公司最关心的。

因此，应引起重视，避免顾此失彼。

（4）、科学验收

目前的验收，一般是凭眼力和经验，应增加一些测试仪器、仪表。

该试压的就试压，该试流量的就试流量，该测负荷能力的就测负荷能力。

尽量用科学的检测方法，对物业进行科学的验收。

（五）、接管验收阶段

1．接管验收

接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位的物业，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，是竣工验收的再验收。

在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。

接管验收的原则

接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。

为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则：

①．原则性与灵活性相结合。

所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。

物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。

返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。

所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。

对于大规模物业，难免会出现一些不如人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。

不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地、圆满地解决接管验收中存在的问题。

②．细致入微与整体把握相结合。

工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。

整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目决定该物业的档次和发展潜力。

对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。

写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。

（4）、接管验收的内容

物业的接管验收是件繁杂的工作，验收时应按标准和程序进行。

其工作程序如下图：

公司领导下达接管验收指令

↓

公司组建接管验收小组

↓

作好接管验收准备

↓

进行资料验收移交

↗

要求正确、真实补齐资料↓

（否）↖

验收是否合格

（是）↓

进行硬件设施、设备验收

↗

要求开发商限时整改↓

（否）↖

是否合格

（是）↓

记录归档

接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验收遗留问题的处理等。

①．接管验收的准备工作

新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

在接到公司领导的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。

接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格。

泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时，与开发商泉州中联房地产开发有限公司确定好验收日期后，立即从行政部、公共事务部、机电维修部、保安部等部门抽调出若干人员，组成接管验收小组，进驻刺桐豪园并成立秋实物业管理公司刺桐豪园管理处，对小区内的物业进行逐项验收。

②．资料的接管验收

开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。

相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。

详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。

③．硬件设施、设备的接管验收

a）.楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：

主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。

秋实物业管理公司在对刺桐豪园楼宇主体硬件的接管验收，主要是对主体结构、门窗、水电部份进行验收。

刺桐豪园占地7235平方米，总建筑面积27740平方米，绿化率33%。

小区主体建筑集住宅、店铺于一体的庭院围合式小高层楼宇，地上十三层，地下一层，共有住宅159套，店铺49间。

小区配备6部电梯，建有中庭花园、空中花园、地下停车场等各种配套设施设备。

秋实物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；水表、电表安装是否牢固，有无损伤，读数是否正常；给水设施有无渗漏、锈迹，压力是否足够；地漏、排水管道接口是否密实，有无渗漏、堵塞现象，排水是否流畅。

验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。

b）.公共配套设施接管验收的主要内容包括：

天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。

秋实物业管理公司对刺桐豪园公共配套设施的接管验收，主要验收道路路面是否平整，有无水泥块、断裂；消防箱标识是否清楚，玻璃是否完好，消防设施配件是否齐全，消防管