房地产开发税收政策服务指南.docx

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第一章总则第一条为了规范房地产开发企业的税收管理，促进房地产行业的健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国营业税暂行条例》《中华人民共和国企业所得税暂行条、、例》、以及其他有关税收法律法规的规定，制定本指南。

第二条从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。

第二章营业税第三条房地产开发企业有偿提供应税劳务、销售不动产、转让无形资产,应按规定缴纳营业税，计算公式为：

应纳营业税税额=营业额×适用税率第四条销售不动产是指有偿转让建筑物、构筑物、土地附着物所有权的行为；转让土地使用权是指将拥有的土地使用权有偿转让给其他单位和个人的行为。

有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

第五条房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权：

一、取得的土地使用权或者不动产抵顶工程款、贷款等债务的；二、不动产用于安置拆迁户的。

对房地产企业从事城市住宅小区建设，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

三、将不动产作价作为股利分配给股东，所有权转移的；四、将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的。

第六条房地产开发企业转让不动产有限产权或永久使用权，以及将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务，应按照规定缴纳建筑业营业税。

第七条房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

第八条对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”征收营业税。

第九条房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”征收营业税。

有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”征收营业税，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。

第十条房地产开发企业销售开发的不动产，其营业额包括全部价款和价外费用。

价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金）。

房地产开发企业以“还本”方式销售不动产，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。

第十一条房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。

上款所称“购置的不动产”“受让的土地使用权”、，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权；“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。

第十二条房地产开发企业赠送不动产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

一、按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；二、按企业近期销售同类不动产的平均价格核定；

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三、按下列公式核定计税价格：

销售额＝房地产开发成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）其中，成本利润率为10%，营业税税率为5%。

第十三条营业税的纳税义务发生时间，为房地产开发企业收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

房地产开发企业转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的（包括收取的购房定金），为收到预收款的当天。

一、一次性全额收款方式销售开发产品、转让土地使用权的，为收讫销售和转让收入价款或取得索取收入价款凭据（权利）的当天。

二、以分期收款方式销售开发产品的，以销售合同或协议约定的付款日作为纳税义务发生时间；购房者提前付款的，为收到付款的当天。

三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日作为纳税义务发生时间，余款的纳税义务发生时间为银行按揭贷款办理转账的当天。

四、房地产开发企业将不动产无偿赠送他人的，其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

第十四条关于个人销售不动产的税收政策:

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售应全额缴纳营业税。

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售免征营业税。

个人将购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，以其售房收入减去购进价款后的差额缴纳营业税。

个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房规定征收营业税。

第三章企业所得税第十五条关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。

开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率我市定为10％。

第十六条关于完工开发产品的税务处理问题

（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

（三）开发产品销售收入应按以下规定确认：

1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方

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已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述

（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。

对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

第十七条关于开发产品预租收入的确认问题开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

第十八条关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

第十九条关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

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上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

第二十条关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

第二十一条关于代建工程和提供劳务的税务处理问题

（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。

（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

第二十二条关于开发产品成本、费用的扣除问题开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。

其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

（二）下列项目按以下规定进行扣除：

1．已销开发产品的计税成本。

当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

3．应付费用。

开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除。

4.维修费用。

开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

5．共用部位、共用设施设备维修基金。

开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、

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公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。

售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

9．保证金。

开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

10．广告费、业务宣传费、业务招待费。

按以下规定进行处理：

（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

11．利息。

按以下规定进行处理：

（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

12．土地闲置费。

开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

13．成本对象报废和毁损损失。

成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

14．折旧。

开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

第二十三条关于适用减免税政策问题根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

第二十四条房地产开发企业发生的销售折扣，如果企业在销售合同中明确给予买方的折扣、折让，且销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，允许税前扣除，其他方式的各种折扣、折让一律不能冲减其销售收入。

第二十五条房地产开发企业应向其实际经营管理所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税。

对外省进鲁施工单位和房地产开发企业（简称外来企业）应按有关规定向工程项目所在地地税机关办理税务登记，就地申报缴纳企业所得税；对于省内跨市、县从事施工和房地产开发的企业，必须到机构所在地主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》，并到工程所在地地税机关办理报验登记，按规定在工程所在地只申报缴纳营业税、城建税、教育费附加，其他地方税收应回机构所在地缴纳；对未开具《外出经营活动税收管理证明》的，工程所在地地税机关一律按规定征收企业所得税、从业人员工资薪金个人所得税。

第四章土地增值税

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第二十六条房地产开发企业在我市境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地增值税。

计算公式为：

应纳土地增值税税额=增值额*适用税率增值额=收入总额-扣除项目金额第二十七条纳税人“以房抵债”“以房抵息”“以房换房”、、，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”缴纳土地增值税。

纳税人将其开发的房产赠与他人的，应比照上述规定执行。

第二十八条土地增值税的计算扣除项目，具体为：

一、取得土地使用权所支付的金额。

包括：

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

二、房地产开发成本。

指纳税人开发土地和新建房及配套设施实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

三、房地产开发费用。

指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。

房地产开发企业不能按开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之五计算扣除。

（二）财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额之和的百分之十计算扣除。

四、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。

因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。

五、根据取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。

第二十九条房地产企业发生的下列业务，按照规定扣除：

一、纳税人将其开发的房产赠与他人视同“实现销售”的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。

二、地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。

三、房地产开发企业成片受让土地