星河丹堤豪宅项目营销执行报告.ppt
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本报告是严格保密的报告撰写前提报告撰写前提本报告中所有的营销动作已经由项目组会同陈董、王总与发展商进行沟通并达成一致意见，本次评审仅作为统一思路并推动相关公司后续工作之用。
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本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
星河星河丹堤丹堤营销执行报告营销执行报告谨呈：
星河地产公司谨呈：
星河地产公司本报告是严格保密的项目概况项目概况山湖林海银湖山郊野公园南坪快速路项目指标：
项目指标：
总用地面积：
200322平方米总建筑面积：
360580平方米总住宅面积:
358780平方米容积率：
1.8建筑密度：
24%优势亮点优势亮点：
9万平米天然湖、郊野公园、专利产品、城市距离不利影响：
不利影响：
南坪快速噪音、山湖林海影响、梅林关口交通杂乱本报告是严格保密的DD区：
区：
TH103TH103套套FF区：
高层区：
高层AA区：
区：
TH111TH111套套0606年年44月底销售月底销售CC区：
区：
TH86TH86套套独栋独栋77套套0606年年44月底销售月底销售叠叠THTH区：
区：
154154套套EE区：
高层区：
高层分区占地面积建筑面积A区49154.2485790.1526966.3351521.94C区36635.9124555.61B区20114.0333708.50D区37246.2028241.70E区30685.63138196.00F区26813.28107128.05合计200649.29358796.19开发节奏开发节奏开发节奏开发节奏:
AA、CC区区BB区区EE区区FF区区DD区区一期一期（A（A、CC区区）情况情况:
容积率容积率:
约约0.60.6；户均面积：
；户均面积：
252252平方米平方米分期开发的大盘分期开发的大盘本报告是严格保密的自自20062006年年33月月66日起星河会日起星河会VIPVIP卡登记会员卡登记会员260260位位，实际存款到，实际存款到帐帐162162位；（数据截止日位；（数据截止日33月月2121日）日）客户语录：
客户语录：
其实这关内关外的区分最主要的也不是看那个梅林关，那座山是个障碍，无形中就把关内和关外给隔开了；这里的山显的太秃了，前面只有荔枝树，体现不了原生态了；星河丹堤和丰泽湖山庄在一起，会不会很乱啊，那么多人；如果价格不是问题，其它都不是问题。
就这地方还能卖到两万啊？
第五园才一万多，你们这里不会太贵吧？
客户情况客户情况本报告是严格保密的市场状况市场状况44季季11季季22季季33季季44季季11季季22季季33季季44季季11季季22季季33季季44季季20052005200620062007200720082008潜龙山庄50套townhouse，50套别墅圣莫丽斯215余套townhouse，4套别墅尖岗山一期195套townhouse，120套别墅本项目本项目197197套套THTH波托菲诺别墅2期15套别墅龙1号地块小于50套townhouse东方花园8套别墅关外关内溪之谷101套别墅天琴湾3期48套别墅、独栋凤凰谷68套townhouse，15套别墅东部华侨城约184套townhouse，233套别墅联泰红树湾及大梅沙约180+69套别墅香蜜湖1号高层大平面从产品可替代性看：
从产品可替代性看：
推售同期将面临推售同期将面临“圣莫丽斯圣莫丽斯”、“尖岗山尖岗山”及及“香蜜湖香蜜湖11号大平面等大盘的直面竞争。
号大平面等大盘的直面竞争。
突破竞争的主要手段突破竞争的主要手段建立项目差异化的高端形象。
建立项目差异化的高端形象。
本报告是严格保密的目标目标目标下的问题目标下的问题解决问题的方法解决问题的方法策略分解与执行策略分解与执行营销费用预算营销费用预算报告思路报告思路本报告是严格保密的推广类：
推广类：
星河丹堤开盘前媒体投放计划星河丹堤开盘前媒体投放计划、星河丹堤至星河丹堤至88月营销工作计划月营销工作计划事件类：
事件类：
星河丹堤春交会展位设计建议星河丹堤春交会展位设计建议、星河会星河会VIPVIP积分卡申请须知积分卡申请须知星河丹堤豪宅客户聚餐会星河丹堤豪宅客户聚餐会、星河丹堤豪宅客户聚餐会工作执行表星河丹堤豪宅客户聚餐会工作执行表豪宅客户聚餐会总结一、二豪宅客户聚餐会总结一、二、星河丹堤郊野公园推广方案星河丹堤郊野公园推广方案星河丹堤专利产品发布会方案星河丹堤专利产品发布会方案星河丹堤专利产品发布会执行细则星河丹堤专利产品发布会执行细则星河丹堤专利产品命名星河丹堤专利产品命名、国家地理杂志合作纪要国家地理杂志合作纪要客户类：
客户类：
星河丹堤积分卡客户访谈问卷分析一星河丹堤积分卡客户访谈问卷分析一展示类：
展示类：
星河丹堤看楼通道导视系统设置建议星河丹堤看楼通道导视系统设置建议、星河丹堤看楼车建议星河丹堤看楼车建议星河丹堤项目售楼处布置和装修风格建议星河丹堤项目售楼处布置和装修风格建议星河丹堤样板房设计风格建议星河丹堤样板房设计风格建议、星河丹堤物业服务建议星河丹堤物业服务建议星河丹堤星河丹堤DD、EE、FF区样板房设置建议区样板房设置建议深圳高端项目物业管理调查深圳高端项目物业管理调查附件清单附件清单本报告是严格保密的目标目标短期目标：
短期目标：
44月月2828日一期（日一期（AA、CC区）公开发售，开盘月实现销售区）公开发售，开盘月实现销售率率50%50%，约约100100套套；半年实现；半年实现100%100%销售（销售（204204套套）。
）。
（合同约定）（合同约定）长期目标：
长期目标：
建丹堤建丹堤大盘影响力大盘影响力，树，树“星河丹堤星河丹堤”强势品牌，铺强势品牌，铺垫后续开发项目。
垫后续开发项目。
本报告是严格保密的目标目标开盘火爆、持续旺销开盘火爆、持续旺销保证销售速度保证销售速度大盘影响力大盘影响力足量诚意客户足量诚意客户（不少于（不少于400400批）批）差异化项目亮点传播到位，建差异化项目亮点传播到位，建立形象高度立形象高度，（支撑价格），（支撑价格）前期上门量约：
前期上门量约：
1515批批/周周；积分卡办理后上门量；积分卡办理后上门量6060批批/周周本报告是严格保密的目标下的问题目标下的问题q产品户均面积加大，前期产品户均面积加大，前期“城市中产城市中产”的推广使客户对的推广使客户对项目的认知高度不足，客户发生错位；项目的认知高度不足，客户发生错位；q作为分期开发的大盘，从营销的角度上，本项目必须建作为分期开发的大盘，从营销的角度上，本项目必须建立市场高度；立市场高度；q客户与市场未感知本项目为第一梯队产品；客户与市场未感知本项目为第一梯队产品；问题问题11：
如何发挥项目自身优势，刷新前期市场印：
如何发挥项目自身优势，刷新前期市场印象，树立项目差异化高端形象？
象，树立项目差异化高端形象？
本报告是严格保密的6月中A、C区样板房开放7月底B1样板房开放8月底B6样板房开放55月月88月月77月月66月月44月月33月月4.28AC4.28AC区开售区开售3.28销售中心到位3.28启动区到4.1销售中心开放88月中下旬月中下旬BB区公开销售区公开销售目标下的问题目标下的问题问题问题2:
短期内如何快速积累有效客户短期内如何快速积累有效客户?
实现实现开售热销？
开售热销？
本报告是严格保密的优势（优势（SS）：
）：
劣势（劣势（WW）：
）：
机会（机会（OO）：
）：
威胁（威胁（TT）：
）：
利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁11、资源：
银湖山郊野公园、资源：
银湖山郊野公园、99万平米原生湖；万平米原生湖；22、产品：
高附加值、高附送率；、产品：
高附加值、高附送率；33、区位：
关内唯一别墅群项目；、区位：
关内唯一别墅群项目；44、合作团队资源（星河会、世联资源网）、合作团队资源（星河会、世联资源网）11、南平快速的噪音影响；、南平快速的噪音影响；22、山湖林海的影响；、山湖林海的影响；33、梅林关交通影响；、梅林关交通影响；11、同期内可替代性产品竞争不大；、同期内可替代性产品竞争不大；22、关内土地供应稀缺、关内土地供应稀缺33、政府对梅林关改造工程、政府对梅林关改造工程11、下半年存在潜在政策风险；、下半年存在潜在政策风险；l刷新印象，建立差异化刷新印象，建立差异化竞争级别感竞争级别感l注重细节，突出高形象注重细节，突出高形象和高展示价值和高展示价值SWOTSWOT分析及策略推导分析及策略推导l线上线下结合，广泛积累线上线下结合，广泛积累客户客户l小步快跑，制造稀缺小步快跑，制造稀缺本报告是严格保密的策略及执行方案策略及执行方案刷新印象刷新印象,建立差异化竞争级别感建立差异化竞争级别感线上线下线上线下结合结合,广泛积累客户广泛积累客户注重细节，突出高形象和高展示价值注重细节，突出高形象和高展示价值小步快小步快跑跑,制造稀缺制造稀缺本报告是严格保密的【星河丹堤一期星河丹堤一期总攻略总攻略】推广攻略推广攻略展示、服务攻略展示、服务攻略客户购买并实现客户购买并实现项目价值项目价值推售策略推售策略形象攻略形象攻略客户攻略客户攻略客户知道并认可客户知道并认可总攻略及执行方案总攻略及执行方案本报告是严格保密的总攻略图总攻略图营营销销推推广广攻攻略略星星河河丹丹堤堤总总攻攻略略图图利用积分卡，广泛扩大销售队伍利用积分卡，广泛扩大销售队伍豪宅客户聚餐，主动经营客户豪宅客户聚餐，主动经营客户世联资源联动，拓宽客户渠道世联资源联动，拓宽客户渠道诚意客户回访，摸查意向，指导推售策略及价格策略诚意客户回访，摸查意向，指导推售策略及价格策略CC、客客户户攻攻略略销售中心及前广场：
增加可参与性销售中心及前广场：
增加可参与性概念展厅：
充分利用声光电，国家地理杂志联办图片展概念展厅：
充分利用声光电，国家地理杂志联办图片展展示区、样板房：
通道绿化到位；工地围板融入园林；湿纸巾机、自动鞋套机等增值服务展示区、样板房：
通道绿化到位；工地围板融入园林；湿纸巾机、自动鞋套机等增值服务工作人员培训考核后上岗；服装整齐大方，服务有礼有节，体现主人般的尊贵感工作人员培训考核后上岗；服装整齐大方，服务有礼有节，体现主人般的尊贵感DD、展展示示攻攻略略情情景景品品值值产产价价私家院落私家院落落生活落生活展示区、清水房、外立面、围墙、私家院落与公共园林的布置展示区、清水房、外立面、围墙、私家院落与公共园林的布置高附加值高附加值地下私家车库、多功能空间、前庭、后院、露台、中庭、私家电梯等地下私家车库、多功能空间、前庭、后院、露台、中庭、私家电梯等少量多次推售，制造稀缺；小步快跑，提升价值（视客户摸查情况适当调整，详见价格报告）少量多次推售，制造稀缺；小步快跑，提升价值（视客户摸查情况适当调整，详见价格报告）郊野公园热炒，提升郊野公园热炒，提升”西银湖西银湖“区域价值区域价值专利产品申报并发布，专门为专利产品申报并发布，专门为CEOCEO打造的城市别墅打造的城市别墅名人圈层影响，制造话题引导名人圈层影响，制造话题引导风水绝佳居所，树立良好口碑风水绝佳居所，树立良好口碑展会形象展示，延续发布高调形象展会形象展示，延续发布高调形象BB、事事件件形象攻略：
全新主题，刷新形象，提升级别；城市原生形象攻略：
全新主题，刷新形象，提升级别；城市原生CEOCEO官邸官邸AA、推推广广户外广告：
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配合项目整体气质地盘包装：
配合项目整体气质44月起媒体全面起势亮相：
各大主流报纸、月起媒体全面起势亮相：
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