城市更新办法实施细则0613.docx

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城市更新办法实施细则0613

附件1

深圳市城市更新办法实施细则

（送审稿）

第一章总则

第一条【目的】为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立城市更新规范、有序、稳步推进的长效机制，制定本细则。

第二条【市领导小组】市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市城市更新办公室作为市领导小组下设的城市更新日常工作机构，设在市规划国土部门，具体负责组织、协调、监督全市城市更新工作。

市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。

第三条【职责规定】市规划国土部门、市政府相关职能部门、区政府（含新区管理机构，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则的规定履行职责。

市规划国土部门的派出机构依有关规定开展本辖区内的工作。

第四条【宣传引导】市规划国土部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。

街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。

第五条【行政收费减免】对于城市更新项目，免收各种行政事业性收费。

第六条【金融服务】鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过搭建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。

第七条【新技术、新产品】城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。

第八条【投诉处理制度】市规划国土部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。

第九条【查处违法违规建设行为】农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元内历史遗留违法建筑的处理工作，及时处置依法应当拆除或者没收的违法建筑，严厉查处新出现的违法建设行为。

第二章城市更新规划与计划

第十条【全市城市更新专项规划】市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。

第十一条【城市更新单元】实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标与责任。

第十二条【城市更新单元划定条件1】城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：

（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；

（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%。

城市规划或者其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。

不具备本条规定的条件，但因鼓励产业发展等原因确需划定城市更新单元的，应当报市政府批准。

第十三条【城市更新单元划定条件2】城市更新单元划定时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理：

（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元；

（二）全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元；

（三）除通过城市更新实现用地清退的外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元；

（四）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。

按照整村范围划定城市更新单元的，不受前款第一项限制；

（五）未建设用地不划入城市更新单元。

符合本细则第××条规定的除外。

第十四条【城市更新单元划定例外】未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。

未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。

第十五条【城市更新单元规划的编制原则】城市更新单元规划的编制应当符合以下原则：

（一）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益；

（二）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡；

（三）研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地；

（四）鼓励增加公共用地、提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度、节约集约利用土地；

（五）推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，促进低碳绿色更新。

城市更新单元规划的编制技术规范由市规划国土部门另行制定。

第十六条【计划体系】城市更新单元规划的制定计划（以下简称更新单元计划）实行常态申报机制。

单独实施综合整治的区域，按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划；按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报。

第三章综合整治类城市更新

第十七条【界定范围】本章所称综合整治类城市更新，仅包括单独实施的综合整治项目。

第十八条【职能分工】综合整治类城市更新由市、区政府统筹推进。

市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。

市、区发改部门和财政部门负责将综合整治类城市更新项目经费列入市、区年度财政预算。

市、区发改部门根据市城管部门安排的年度计划，负责综合整治类项目的概算审批和建设资金安排。

各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目，安排与市级建设资金对等的区级建设资金。

第十九条【计划管理】区政府应当按年度制定本区综合整治类项目和资金安排计划草案。

由区发改部门对具体项目的项目建议书进行审批，并将项目审批文件抄送市发改部门备案。

已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目，应当优先纳入计划。

第二十条【项目规划与实施方案】综合整治类项目的项目建议书经批准后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。

区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、住房建设、公安消防、城管、环保等部门的意见。

市发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。

市规划国土部门对综合整治规划进行审批，并将审批结果抄送市城管部门。

第二十一条【资金管理】综合整治类项目总概算由市发改部门，或由市发改部门委托区发改部门进行评审。

建设资金的下达和管理，按照市政府综合整治项目投资管理的有关规定执行。

第二十二条【加建附属设施】综合整治类项目一般不增加建筑面积。

确需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第四章功能改变类城市更新

第二十三条【实施条件】按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门申请实施功能改变类城市更新。

具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：

（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；

（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；

（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；

（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；

（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的；

（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的；

（七）其他法律、法规、规章规定不得改变建筑物使用功能的情形。

第二十四条【申请材料】申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。

建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。

第二十五条【初审与公示】市规划国土部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查。

不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在深圳特区报、深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第二十六条【规划与用地手续】公示结束后，市规划国土部门应当对相关意见进行汇总和处理。

有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人通过补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。

第二十七条【相关行政审批】申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用全部由申请人自行承担。

项目实施涉及规划国土、住房建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定进行办理。

第二十八条【房地产变更登记】项目实施完成后，相关权利主体应当及时向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。

第二十九条【加建附属设施】功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条的规定补缴地价。

加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第五章拆除重建类城市更新

第三十条【拆除重建适用范围】特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以以拆除重建方式实施城市更新。

第三十一条【具体情形的界定】《办法》第二条第二款第

（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

《办法》第二条第二款第

（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：

（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；

（二）经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的房屋集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患；

（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；

（四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：

（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；

（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；

（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第三十二条【危险房屋拆建】单栋或零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。

其处理办法由市规划国土、住房建设部门会同相关部门另行制定，报市政府批准后实施。

第三十三条【实施方式】拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：

（一）权利主体自行实施，包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施；

（二）市场主体单独实施。

项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施；

（三）合作实施。

城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体合作实施；

（四）政府组织实施。

政府通过公开方式确定项目实施主体，或由政府城市更新实施机构直接实施。

涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。

第三十四条【更新单元计划申报指引】拟以拆除重建方式实施更新的区域应当申报纳入更新单元计划。

市规划国土部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。

申报指引应当包括申报情形、城市更新单元拟定要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求、申报途径、相关证明材料等事项。

第三十五条【更新单元计划申报要求】申报更新单元计划应当同时满足以下条件：

（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十一条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元；

（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿；

（三）已形成计划申报主体；

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。

第三十六条【城市更新意愿】城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：

（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80％；

（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

第三十七条【更新单元计划申报主体】更新单元计划的申报主体按照以下方式确定：

（一）权利主体自行申报。

其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报；

（二）权利主体委托单一市场主体申报。

（三）市、区政府相关部门申报。

以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行申报。

计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。

第三十八条【更新单元计划申报】市、区政府相关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送市规划国土部门进行审查。

其他申报主体向区城市更新职能部门提交申报材料，区城市更新职能部门在收到申报材料之日起35个工作日内，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性进行综合判断。

申报材料符合相关要求的，由区城市更新职能部门报送市规划国土部门进行审查。

区城市更新职能部门在进行更新意愿达成情况认定时，市规划国土部门应当协助提供相关土地、建筑物权属资料。

第三十九条【更新单元计划审批】市规划国土部门对收到的申报材料进行审查，按批次统筹形成更新单元计划草案，会同区城市更新职能部门在项目现场、深圳特区报、深圳商报及本部门网站上进行不少于7日的公示后，报市政府审批。

审批通过的，由市规划国土部门会同区城市更新职能部门在10个工作日内，在项目现场、深圳特区报、深圳商报及本部门网站上对计划进行公告。

第四十条【土地、建筑物核查】更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。

市规划国土部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，结合相关信息管理系统记载的数据，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总，在30个工作日内将核查结果函复计划申报主体。

第四十一条【核查结果】计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合市规划国土部门的土地及建筑物核查结果，编制城市更新单元规划并报市规划国土部门审查。

土地及建筑物核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。

逾期未完成的，市规划国土部门可以按有关程序进行更新单元计划清理。

城市更新单元内用地和建筑物需完善手续的，应尽快按照相关程序加以完善。

第四十二条【初审和征求意见】市规划国土部门在受理城市更新单元规划申报材料后10个工作日内进行初审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新职能部门征求意见。

城市更新项目涉及产业发展的，还应当征求市产业部门的意见。

区城市更新职能部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期安排等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向、是否为市政府鼓励发展产业等情况进行核查和认定，在20个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门。

第四十三条【审查】市规划国土部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到相关部门意见后的20个工作日内提出规划草案，在城市更新单元现场和本部门网站上进行不少于30日的公示，公示费用由计划申报主体承担。

公示结束后，市规划国土部门在15个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。

审议通过的，函复计划申报主体。

城市更新单元规划涉及未制定法定图则地区或者改变法定图则强制性内容的，还应当按程序报市政府或其授权的机构审议。

第四十四条【城市更新单元规划的公告】城市更新单元规划经批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，抄送市发改部门和环保部门。

城市更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，市规划国土部门应当及时将其内容纳入法定图则。

经批准的城市更新单元规划是相关行政许可的依据。

第四十五条【形成实施主体】城市更新单元拆除范围内存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一单位后，形成单一主体：

（一）权利主体以房地产作价入股成立或加入公司；

（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；

（三）权利主体的房地产被收购方收购。

属于城中村改造项目的，市场主体与所有权利主体签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

合作实施的，单一市场主体应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。

属于旧住宅区改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。

市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。

第四十六条【搬迁补偿安置协议的签订】多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，各区政府应当指导、协调项目搬迁补偿安置方案的制定和实施。

权利主体和搬迁人应当遵循自愿、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式、补偿金额、回迁房屋的面积、地点和登记价格、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、协议生效的时间和条件等相关事项。

第四十七条【见证、公证与争议解决方式】搬迁补偿安置协议的签订可由公证机关进行公证。

搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案。

因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。

第四十八条【实施主体确认申请】城市更新单元拆除范围内的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请进行实施主体资格确认，并提供以下材料：

（一）项目实施主体资格确认申请书；

（二）申请人身份证明文件；

（三）城市更新单元规划确定的拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件；

（四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料;

（五）其他相关文件资料。

前款第（四）项规定材料包括：

（一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证；

（二）申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表；

（三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件；

（四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件；

（五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。

第四十九条【公示】区城市更新职能部门应当在收到申请后20个工作日内完成对相关申请材料的核查。

申请人经核查不符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当书面答复并说明理由；申请人经核查符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当在项目现场、深圳特区报、深圳商报及本部门网站，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第五十条【公示意见处理及确认文件核发】区城市更新职能部门应当在公示结束后10个工作日内完成公示意见的处理。

有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在10个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。

实施主体确认文件应当抄送市规划国土部门及相关单位。

第五十一条【监管协议内容】区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：

（一）实施主体按照《办法》的规定和城市更新单元规划的要求应履行的各项具体义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交城市基础设施和公共服务设施用地等；

（二）实施主体按照搬迁补偿安置方案应履行的各项具体义务，如落实货币补偿、提供产权调换的房屋等；

（三）区城市更新职能部门的相关监管方式，如建立资金监管账户、要求提供银行担保等；

（四）双方约定的其他事项。

第五十二条【项目实施计划和发改、环保批准文件】城市更新单元规划经批准且单元内项目的实施主体经区城市更新职能部门确认后，项目实施主体可持实施主体确认文件向市规划国土部门申请将该项目纳入拆除重建类项目实施计划、向发改部门申请核发建设项目可行性研究报告批准文件、向环保部门申请核发环境影响报告书批准文件。

（用地审批前完成）

市规划国土部门应当根据更新单元计划、城市更新单元规划审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。

发改和环保部门应当根据市规划国土部门在城市更新单元规划审批完成后函告的审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。

第五十三条【建筑物拆除】项目实施主体经确认后，应当在区政府的组织和监督下，拆除项目拆除范围内的建筑物。

第五十四条【房地产权属证书注销】权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议的，应当在协议中约定并同时向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书，相应房地产权益由搬迁人承受；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件、搬迁补偿安置协议及房地产权益由搬迁人承受的声明书。

搬迁人被确认为项目实施主体并完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。

申请房地产权属证书注销时