杭州开元余音坊商业步行街市场推广策划报告....ppt

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开元开元余音坊商业步行街余音坊商业步行街市场推广及策划报告市场推广及策划报告锋芒地产（2008.3.14）第一部分第一部分市场调查及分析市场调查及分析德清商业地产总量分析德清商业地产总量分析现状现状已建商业房89.88万平方米（除余英坊项目及河滨公寓底商）；在建的商业房有5.5万平方米；拟建商业房有6.39万平方米，还不包括香港世贸集团欲投资的大型购物中心；而已出售的商业房仅18.79万平方米，存量商业房达21.59万平方米，销售率仅为47%。

此外，还有自建的商业房15.27万平方米。

分析分析对比全县总人口对比全县总人口43万、武康万、武康12万的万的城市人口规模，城市人口规模，以香港的人均1.2平米的商业面积来计算，德清的商业已呈饱和状态。

德清商业地产分布情况德清的商业地产主要集中在住宅小区的底铺及专业市场两大方面，逐渐形成三个商业格局：

德清的商业地产主要集中在住宅小区的底铺及专业市场两大方面，逐渐形成三个商业格局：

11、老城区以千秋街、兴康路、英溪路、中兴路为主，、老城区以千秋街、兴康路、英溪路、中兴路为主，近近1010万平方米体量；万平方米体量；22、城南城东在建住宅底商铺面，、城南城东在建住宅底商铺面，近近55万平方米体量；万平方米体量；33、以、以104104国道两侧的专业商业市场，国道两侧的专业商业市场，近近4040万平方米体量。

万平方米体量。

老城区商业新居住区商业新居住区商业专业市场这些商业体量总这些商业体量总规模达规模达5555万方，而我们项目就万方，而我们项目就有有1010万的规模。

规模既是优势，万的规模。

规模既是优势，但在商业呈饱和的趋势下，但在商业呈饱和的趋势下，这更多的是压力。

这更多的是压力。

第三部分第三部分/德清德清城市发展研究城市发展研究第四部分第四部分项目定位项目定位第五部分第五部分/项项目改造建议目改造建议第七部分第七部分/广广告推广计划告推广计划第八部分项第八部分项目形象系统目形象系统第一部分第一部分/市市场调查研究场调查研究报告框架报告框架第二部分第二部分/项项目研究及分析目研究及分析第六部分第六部分/项项目招商计划目招商计划各主要街区业态分布各主要街区业态分布/经营情况经营情况/租金情况调查租金情况调查（一一）以德清交通主干道和人流集中街道为主要调查样本。

调查样本。

街道名称街道名称主要业态主要业态单体面积单体面积（m2m2）平均租金平均租金（/m/m/天）天）经营情况概述经营情况概述兴康北路兴康北路中高档服饰25-45官桥以北2元兴康北路路西5元兴康北路路东6元该区为德清的繁华中心区，商业氛围浓厚成熟，路东基本无商铺可租，路西商铺空置率仅为3%。

兴康南路兴康南路小型餐饮/服饰/副食品店20-351.5元经营档次偏低，空置率较高，约在20%左右，靠近舞阳街路口尤为突出。

英溪北路英溪北路服饰、副食品店、五金百货25-35千秋街至武源街路段2.8元武源街至永安街路段3.5元与永安街交叉口4.5元英溪北路人流自北向南递增，车流频繁，与永安街交叉口特别繁华，基本无空置门面。

英溪南路英溪南路通讯器材、副食品店、便利店、家居装饰30-45永安街至群益街路段1.4元群益街至舞阳街路段1元英溪南路人流略少于北路，自北向南递减，空置率约在10%。

群益街至舞阳街路段人流稀少空置率较高。

各主要街区业态分布各主要街区业态分布/经营情况经营情况/租金情况调查租金情况调查（二二）街道名称街道名称主要业态主要业态单体面积单体面积（m2m2）平均租金平均租金（/m/m/天）天）经营情况概述经营情况概述中兴北路中兴北路建材/茶馆/副食品店/小型餐饮/花店25-450.9元中兴北路人流较密集，机动车流较集中，商业氛围良好，空置率不高。

中兴南路中兴南路家居装修/副食品店/快餐/广告35-50永安街至群益街路段1.5元；群益街至舞阳街路段1.1元；与舞阳街交叉处0.8元中兴南路人流较密集，自北向南递减，机动车流较集中，商业氛围一般，空置率较高。

河河滨街街休闲餐饮/服饰/床上用品/通讯器材20-401元河滨街人流集中，商业氛围较好，经营品牌在当地已处于中高层次，基本无空置门面。

贵和路和路中低档服饰30-402.2元贵和路人流密集，商业氛围浓郁，无空置门面。

永安街永安街小型餐饮/服饰/副食品店/便利店/美容美发/婚纱摄影/KTV/网吧30-50曲园路至英溪路段1.2元;恒升大厦沿街租金3.4元;内街租金2.4元;英溪路与兴康路段2.3元人流密集，商业氛围成熟，并自西向东递减。

曲园路至英溪路段空置率约为5%，英溪路至兴康路段基本满租。

德清各主要业态发展情况调查研究德清各主要业态发展情况调查研究卖场卖场/百货百货世纪联华世纪联华位于中兴南路，是目前德清规模最大的超市。

营业面积约13000平方米。

此外，世纪联华在永安街繁华地段开出分店。

依托世纪联华商圈，周边汇聚了高档茶馆、中高档足浴店、网吧、特色餐饮等。

华润万家华润万家位于中兴南路，面积2000余平方米，由于价格高、商品品种受限等多方面因素，一般不为当地消费者首选，竞争力明显弱于世纪联华。

莫干山百货大楼莫干山百货大楼位于兴康北路，三层经营面积在2500平方米左右，经营品牌以中档男女服装、羽绒服为主。

沃尔玛沃尔玛2006年沃尔玛，选址永安街原县政府地块（占地36亩）并举行奠基仪式，拟建造大型购物广场，目前还在筹建中。

分析与总结从县城规模来看，德清的卖场已属发达，而人均也已呈现饱和。

其中，一个沃尔玛的辐射商圈半径就达10平方公里，辐射区内人口30多万。

德清各主要业态发展情况调查研究德清各主要业态发展情况调查研究娱乐业娱乐业概况：

概况：

当地的娱业以当地的娱业以KTV、酒吧、足浴、网吧（游戏厅）为主。

其中酒吧、足浴、网吧（游戏厅）为主。

其中KTV稀少不多，酒吧一般。

稀少不多，酒吧一般。

足浴店以当地足浴店以当地品牌品牌为主，缺少主，缺少优质品牌品牌连锁。

小型网吧在呈点状散布全。

小型网吧在呈点状散布全县，无品牌连锁，无品牌连锁，经营单体多，体多，规模不大，模不大，设施施简陋，陋，经营户均均为个体老板，文个体老板，文经营理念弱。

理念弱。

电玩游玩游艺场所也稀少，所也稀少，现有的几家游有的几家游艺室室设备环境很差，游境很差，游艺项目也比目也比较落后，日落后，日营业额不足不足600600元。

元。

名称面积租金名称面积租金COCO（酒吧）4000.89行易堂（足浴）7000.55百度（酒吧）3000.54汉方足道（足浴）3000.9英皇（KTV）14000.5无极足道（足浴）10000.55凤凰台（KTV）38700.4英皇游艺6000.4鼎红（KTV）30000.55千勤游艺3000.45红方缘网吧50000.32城畅想网吧8000.34代表性店铺租金一览：

代表性店铺租金一览：

总结分析：

总结分析：

总体而言，德清的娱乐业和当地市民的休闲娱乐消费观念都比较发达。

其中酒吧和总体而言，德清的娱乐业和当地市民的休闲娱乐消费观念都比较发达。

其中酒吧和KTVKTV的的数量有待扩充。

足浴、网吧、游艺中心的经营和档次都有待升级。

此业态在租金方面，根据面积和地数量有待扩充。

足浴、网吧、游艺中心的经营和档次都有待升级。

此业态在租金方面，根据面积和地段的不同，在段的不同，在0.40.90.40.9元之间。

值得注意的是，网吧的租金普遍在元之间。

值得注意的是，网吧的租金普遍在0.40.4元以下。

这与它的地段环境要元以下。

这与它的地段环境要求不高存在一定关联。

求不高存在一定关联。

德清各主要业态发展情况调查研究德清各主要业态发展情况调查研究酒店业酒店业德清酒店业德清酒店业高档星级酒店高档星级酒店经济型宾馆经济型宾馆主要有索菲特主要有索菲特德福大酒店、金丽雅兰大酒店、德福大酒店、金丽雅兰大酒店、丽晶大酒店、时代大酒店、卢球假日酒店等丽晶大酒店、时代大酒店、卢球假日酒店等,主要接待企事业单位客户宴请、百姓婚庆宴请主要接待企事业单位客户宴请、百姓婚庆宴请及高档餐饮会务客房消费等，实行错位经营。

及高档餐饮会务客房消费等，实行错位经营。

分析与总结：

总体而言，德清的酒店业发展还处于中低水平，其特经济型酒店有待特色化，高档酒店有的配套设施和服务水准都有待提高。

此外，在经营目标上，应着力于吸引入境游客入住。

而此业态的租金普遍较低，在0.4元左右，以新三伍为例其租金只有0.35元。

依托毗邻莫干山旅游集散地的地理优势，各种收依托毗邻莫干山旅游集散地的地理优势，各种收费低廉并提供基本客房服务的经济型宾馆遍地开花；费低廉并提供基本客房服务的经济型宾馆遍地开花；宾馆在工作日期间入住率超过宾馆在工作日期间入住率超过50%50%，在旅游高峰时期和，在旅游高峰时期和双休日更是客满。

但是各种宾馆硬件设施、服务水平双休日更是客满。

但是各种宾馆硬件设施、服务水平参差不齐，缺乏统一管理或品牌连锁，难以提参差不齐，缺乏统一管理或品牌连锁，难以提高整体接待素质。

高整体接待素质。

德清各主要业态发展情况调查研究德清各主要业态发展情况调查研究普通餐饮普通餐饮概况：

概况：

当地的餐饮业以大众型消费为主，其中大方传统菜在当地相当火爆，而外地的特色餐饮，当地的餐饮业以大众型消费为主，其中大方传统菜在当地相当火爆，而外地的特色餐饮，如川菜、湘菜、北方菜、粤菜等，生意较为冷淡，尤其是日式、韩式、西式餐饮在当地几乎无法如川菜、湘菜、北方菜、粤菜等，生意较为冷淡，尤其是日式、韩式、西式餐饮在当地几乎无法生存。

营业高峰集中在生存。

营业高峰集中在1111：

00120012：

3030和和1717：

30193019：

0000。

除了高端的商务消费人均在。

除了高端的商务消费人均在100120100120元元/人人/次之外，普通的日常消费及朋友聚会型消费基本都在次之外，普通的日常消费及朋友聚会型消费基本都在3030元元/人人/次上下。

次上下。

代表性中式餐饮租金一览：

代表性中式餐饮租金一览：

名称名称面积面积租金租金大方传统菜5000.7阿巴昌昌5000.4家乡土菜馆5000.5新三伍60000.35总结分析：

总结分析：

总体而言，德清的餐饮业发展不均。

其中大众型消费餐饮、尤其是大型高档餐饮有待升级，为地特色餐饮市有待引导和培育。

该业态的租金因地段的不同普遍在0.351元之间。

德清各主要业态发展情况调查研究德清各主要业态发展情况调查研究休闲类餐饮休闲类餐饮概况：

概况：

休闲类餐饮包括休闲茶楼、咖啡吧等业态。

武康的咖啡吧只有两家，两岸和迪欧。

休闲类餐饮包括休闲茶楼、咖啡吧等业态。

武康的咖啡吧只有两家，两岸和迪欧。

茶室全茶室全镇遍散各式高中低档茶馆（室），集中地是中兴路与千秋广场一带。

其规模均在镇遍散各式高中低档茶馆（室），集中地是中兴路与千秋广场一带。

其规模均在2000以上，设备以上，设备环境与价位直接挂钩，最低消费不足环境与价位直接挂钩，最低消费不足1010元元/人人/次，最高消费超过次，最高消费超过5050元元/人人/次；均配有棋牌室。

但次；均配有棋牌室。

但以自助为经营方式的茶馆并不多，基本上散点为主，无最低消费要求。

消费人群基本在以自助为经营方式的茶馆并不多，基本上散点为主，无最低消费要求。

消费人群基本在3030岁以上，岁以上，商务型消费与休闲型消费各占商务型消费与休闲型消费各占50%50%；经营高峰期为晚上；经营高峰期为晚上1818：

00-2200-22：

0000，周末尤为火爆。

，周末尤为火爆。

代表性休闲类餐饮租金一览：

代表性休闲类餐饮租金一览：

名称名称面积面积租金租金和茶馆2001叙茶园300073永和80007两岸咖啡11000.7总结分析：

总结分析：

总体而言，德清的茶室已相当发达，但总体消费水平和经营水平都不高，有待升级。

咖啡吧还处于市场导入阶段，有待培育。

该业态的租金普遍在1元上下。

德清各主要业态发展情况调查研究德清各主要业态发展情况调查研究服饰业服饰业概况：

概况：

武康的服饰业集中在兴康北路与贵和路，消费档次偏低，尤其是女装。

以单间门面经武康的服饰业集中在兴康北路与贵和路，消费档次偏低，尤其是女装。

以单间门面经营为主。

据当