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市场报告
武汉五月房地产市场报告
目录
第一部分宏观市场-1-
一、国际经济-1-
二、国内经济-1-
第二部分房地产市场-2-
一、房地产调控政策-2-
二、武汉重点市政项目-4-
第三部分中观市场-6-
一、武汉土地市场-6-
1、供应分析-7-
2、成交分析-7-
3、地块推介-8-
二、武汉4-5月楼市概况-8-
三、4-5月度武汉新推楼盘-10-
四、片区市场分析-蔡甸区-11-
1、蔡甸区房地产市场-供应-11-
2、蔡甸区房地产市场-需求-12-
第一部分宏观市场
一、国际经济
2010年4月27日标普下调希腊主权债务评级至垃圾级：
标准普尔评级服务公司把希腊的主权债务评级下调至垃圾级，由于经济增长前景疲软，希腊政府的政策选择越来越少。
标准普尔还下调了葡萄牙的主权债务评级，该消息导致欧洲和美国股市普遍下挫、国债价格上涨（新浪财经）。
评论：
国际金融危机对于国际金融的冲击尚未完全消失，在消费乏力的情况下，出现二次探底的可能性仍存在。
二、国内经济
1、一季度个人房贷超五成：
央行4月20日发布的最新数据显示，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。
根据不久前国家统计局公布的数据，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，国内贷款11293亿元，增长了48.5%，这部分资金大部分来源于银行。
这种情况在今年一季度得到了延续。
除了个人房贷，央行数据还显示，一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。
进入3月份，房地产贷款出现减缓趋势，3月末主要金融机构房地产贷款余额同比增长44.3%，比上月末低0.6个百分点，但仍明显高于同期各项贷款增速23.4个百分点。
（和讯网）
点评：
2009年适度宽松的货币政策的最大受益者之一无疑包括房地产业。
央行公布的数据充分说明，一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。
这也给正在进行的房地产调控指明了方向。
2、预计5月CPI将超过3%：
5月份主要宏观数据将在6月11日左右陆续发布，各金融机构了解到，对CPI的预测普遍集中在2.7%—3.2%之间，通胀预期仍然是机构关注的焦点。
6月8日，中国社科院发布的《金融蓝皮书》也认为，今年全年CPI涨幅有可能超过3%。
部分机构通过对农产品和大宗商品价格走势的分析认为，5月CPI仍将低于3.0%的警戒线，处于温和上涨态势。
但也有机构认为，CPI涨幅将持续走高。
（每日经济新闻）
点评：
由农产品进行主导，CPI持续走高，目前国内通胀压力较大。
对于央行加息的呼声也越来越高，如果5月份CPI超过3%，近期加息将几成定局。
第二部分房地产市场
一、房地产调控政策
1、财政部再次收紧首次购普通住房契税优惠政策：
财政部、国家税务总局在4月9日联合下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号），明确联名购房者中一人已有购房记录的，不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2、新“国四条”：
国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
一是抑制不合理住房需求。
实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
二是增加住房有效供给。
房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
三是加快保障性安居工程建设。
各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。
四是加强市场监管。
严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
点评：
新“国四条”延续了1月11日推出的“国11条”思路，对于房贷进行了严控，并结合增加住房有效供给与加强市场监管等组合拳，希望对目前过快上涨的房价进行控制，可见中央政府对于房地产市场调控的决心。
3、住建部加强商品房预售制度：
住房和城乡建设部4月19日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地强化房地产市场监管。
《通知》要求：
未获预售许可商品房不得排号、预售许可最低规模不小于“栋”、认购后不得擅改购房者姓名、未开盘项目要责成限期销售、严查人为制造房源紧张的开发商。
点评：
造成房价快速上涨，销售也是一个重要因素。
此次对于商品房销售的调控的内容自2006年已经提出，但执行情况欠佳。
从目前的一些楼盘开盘情况上看，对于销售过程中的控制并没有得到有效的执行，期待相关部门能够加大执行的力度。
若该通知能够得到有效的执行，将对目前市场上多数楼盘的销售模式产生巨大影响。
4、武汉楼市细则已定将择机出台，严查6违规行为：
在4月19日住建部要求各地清查住房违规预售后，5月24日武汉市出台了《开展房地产开发企业经营行为检查和在建在售商品住房项目清理的工作方案》（以下简称《方案》）。
《方案》瞄准开发商违规预售、捂盘炒作、任意抬价等违规行为。
对开发商以下六种违规行为进行查处：
未取得商品房预售许可，以各种方式向买房人收取或变相收取定金、预定款的;对已取得预售许可、未在10日内一次性公开全部房源及每套房屋价格的;未按申报价格实行明码标价、任意提高销售价格的;采取返本销售、售后包租的方式预售商品房的;炒卖房号，在代理过程中赚取差价，签订“阴阳合同”的;发布虚假和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队等手段制造旺销行为的。
其中，对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目要重点核查。
点评：
政策的关键还是执行，目前武汉楼市中仍有很多楼盘都是采取预收定金的方式，若政策进一步严厉执行，将会影响多数楼盘的营销模式。
对于商品房的销售，如何能够在不收取定金的前提下达到预定准客户的目的，值得所有代理公司的营销人员共同思考。
二、武汉重点市政项目
1、5月份武汉启动世行二期交通项目建设：
我市与世界银行合作的第二期城市交通项目贷款协议刚刚获得世行执行董事会批准，5月动工。
二期建设内容有:
新建5条公交专用道和4处公交首末、枢纽站点。
新建二环线水东段（和平大道至中北路延长线），改建解放大道下延线（黄浦大街至三环线），新建水东路（临江大道至和平大道）。
还将配合ETC收费系统建设过江交通监控体系。
项目建设期是2010年至2014年。
动态总投资41.65亿元，其中利用世行贷款1亿美元。
2、武汉解放大道下延线直达三环线：
解放大道下延线起点黄浦大街，止点三环线南湖村立交，全长9363.92米，宽26-65米，双向4-6车道，车速60公里/小时，为城市东北部的重要出口路。
其中新建段从堤边路至三环线，有2664米。
沿线建跨汉黄路、张公堤及朱家河堤三座桥。
在南湖村立交处新建左、右转匝道4处。
由于要跨长江—级堤防———张公堤，从堤边路至三环线段的2664米，解放大道下延线形成三个高架桥并行的场景:
中间是轻轨—号线，轻轨两侧分别是下延线的2车道高架，—个朝南—个奔北。
再外侧，是地面双向4车道，分别与堤边路、幸福苑小路衔接。
解放大道下延线两侧分布大量居住小区，沿线将新建8座人行天桥:
二七医院附近、二七小学路口、二七北路附近、百步亭花园路口、二航局水工工程分公司处、佳园小区门口、美联公园售楼部门前各—座，在幸福大道靠岔马路轻轨站附近还将建—座大型圆盘式人行天桥。
3、武汉大道示范段通车：
4月28日，武汉大道示范段徐东大街（梨园—岳家嘴立交）通车，示范段是去年10月开工的。
武汉大道示范段改造工程西起岳家嘴立交落坡点，东至梨园广场，道路全长520米。
项目总投资5000万元。
改造后的武汉大道将改变过去交通“瓶颈”局面，机动车道由4车道扩大到10车道。
中间是双向6车道的主道，两侧是双向4车道的辅车道，公交车、电车走辅道，发挥快速路功能。
设计主线车速为60公里/小时，辅道30公里/小时。
4、武汉大道竹岳段5月22日起施工：
武汉大道竹叶山至岳家嘴段将于22日全面铺开施工。
受占道施工影响，公安交管部门预计该路段车辆通行量将被迫下降30%。
此次占道施工将使该路段双向六车道减为四车道，道路通行能力将大幅下降。
公安交管部门透露，届时，将对徐东大街友谊大道至岳家嘴段、黄浦大街竹叶山至工农兵路段以及周边路段采取必要的交通管制措施，包括按车牌尾号实行单双号通行、禁止机动车左转、部分路段禁止直行等。
5、滨江大道年内开建：
滨江大道（四新南路—杨泗路）南起四新南路交叉口，北至杨泗路，至四新北路路口后与二环线杨泗港过江通道衔接，道路全长3.53公里。
四新南路（博览二路—滨江大道），全长271.6米。
四新北路（鹦鹉大道—滨江大道），全长514.7米。
四条道路总投资为86593.59万元，建设周期2年。
据悉，武汉国际博览中心周边规划布局了“两轨、三快、三主、两次、两辅”的区域交通体系，与三镇交通对接。
“两轨”为轨道交通6号线（计划2017年建成）和11号线。
“三快”为东西向的二环线、三环线和南北向的拦江堤路三条城市快速路。
依靠这几条快速路，游客可以很方便地从武汉博览中心直奔机场、武昌、外环线，无需穿越汉口和汉阳中心区。
“三主”为南北向的滨江大道、江城大道及东西向的四新南路三条城市主干路;“两次”为鹦鹉大道、四新北路两条城市次干路;“两辅”为会展南路、会展北路两条重要城市支路。
6、轻轨一号线二期7月28日开通：
轻轨—号线二期定于7月28日开通试运营，—号线全线26个站名已经确定。
相比建设初期公布的站点，有两处变动:
—是新增竹叶海站，二是岔路口站改名新荣站。
轻轨—号线26个站名分别是:
东吴大道站、五环大道站、竹叶海站、额头湾站、舵落口站、古田—路站、古田二路站、古田三路站、古田四路站、汉西—路站、宗关站、太平洋站、硚口路站、崇仁路站、利济北路站、友谊路站、江汉路站、大智路站、三阳路站、黄浦大街站、头道街站、二七路站、徐州新村站、丹水池站、新荣站、堤角站。
第三部分中观市场
一、武汉土地市场
2010年第2号公告土地成交
地块编号
位置
出让面积
（㎡）
容积率
用途
亩单价（万元/亩）
成交价（万元）
楼面单价
（元/㎡）
竞得者
成交时间
P（2010）013
武昌区公正路与武九铁路交叉口
48700
2.2
居住、轨道交通设施
未成交
P（2010）014
江岸区发展大道371号
4500
2.3
居住
456
3110
2976
湖北长海船务有限公司
2010.4.30
P（2010）015
武昌区丁字桥路79号
8000
3.5
商业金融业、居住
940
11200
4027
武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司
2010.4.30
P（2010）016
汉阳区汉阳大道
7100
2.9
居住兼容商业金融业
572
6110
2957
武汉域高置业有限公司
2010.4.30
P（2010）018
江汉区唐家墩街天门墩路
10400
4.2
居住、商业金融业
960
14920
3430
武汉市粤港房地产开发有限公司
2010.4.30
P（2010）019
江夏区纸坊街大桥村
5200
3.5
商业、居住用地
190
1470
813
武汉泰祥房地产开发有限公司
2010.4.30
P（2010）020
江夏区梁子湖风景区
23700
0.6
休疗养用地（商服用地）
31
1100
2634
中国科学院水生生物研究所
2010.4.30
P（2010）021
汉南区纱帽街碧栖路
6500
2.1
居住
86
830
611
武汉南冠置业有限公司
2010.4.30
P（2010）022
汉南区纱帽街纱河南路
9100
2.8
居住
84
1140
448
湖北天人房地产综合开发有限公司
2010.4.30
P（2010）023
珞瑜路以北，鲁磨路以西
7900
7.5
商务金融用地
701
8345
1402
武汉融城置业有限公司
2010.4.30
P（2010）024
东湖开发区江夏大道茅店社区旁
11700
2.5
居住
303
5300
1813
湖北龙天置业有限公司
2010.4.30
1、供应分析
此次挂牌的地块共有11宗（中心城区土地5宗，远城区土地6宗），总出让面积约214.19亩，有10宗地块成交，其中，中心城区3宗地、远城区1宗地块进入现场竞价，中心城区有1宗地块流拍。
本次土地拍卖成交地块净用地总面积约141.1亩，成交总金额约5.35亿元。
供应结构主要以住宅用地为主，商服为辅，保持传统风格。
2、成交分析
优质地块被看好，中心城区地块抢手，远城区地块平淡，本次挂牌在国家出台遏制部分城市房价过快上涨的最新调控政策背景下武汉市土地市场举行的第一次拍卖活动，然而近期楼市出现震荡，观望气氛再现，开发商在土地市场中同样也抱有观望态度，对后市的不确定性。
楼面地价最高的是武昌区丁字桥路P（2010）015号地块，其楼面地价为4027元/平米，楼面地价最低的是汉南区纱帽P（2010）022号地块，其楼面地价为448元/平米。
3、地块推介
地块位置
项目用地位于洪山区，邻近中南核心商圈，西临丁字桥路，南临一层、三层建筑及中南政法学院宿舍区，东临8层住宅楼，北临紫阳东路。
用地内有多栋1—7层建筑，形状规整，地势平坦。
地块优势
地块所在区域拥有洪山、蛇山、长春观等丰富的自然及人文景观资源，景观优势明显。
地块所在区域是武昌地区商业、金融、文化、娱乐的中心。
地块周边公共设施完备，商业金融设施齐全，完善的教育配套；拥有知名的医疗配套体系，地块周边拥有成熟的居住氛围，周边生活配套比较完善。
地块位于总体规划确定的中央活动区内，是集聚城市重要的公共服务职能和大型公共服务设施的中心区域，也是市、区政府重点发展地区，随着区域内旧城改造的大力推进，各类配套设施不断完善，区域的商业金融优势不断显现，居住环境也日益成熟。
因此，项目用地发展潜力巨大。
二、武汉4-5月楼市概况
Ø成交量明显回落，价格稳定。
受房地产调控新政影响，五月成交量较四月大幅下滑30.4%，且成交量低于三月份，五月平均日成交量352套；环比下跌32.8%，五月成交均价6364元/平米，环比下滑4.04%，目前楼市价格快速上涨局面受到遏制，但市场价格依然虚高。
Ø新政出台后一个月，部分项目迅速做出价格调整，此次价格调整速度比08年快，主要是郊区项目率先作出格调整，例如金地格林春岸价格下调10%幅度，沿海赛洛城价格下降400元/平米（2010.4开盘价格5000元/平米），郊区项目价格下调幅度在10%之间，但销售情况不见好转，客户观望气氛越发浓厚，价格仍没有触到消费者心理价位。
市区项目价格也出现调整，例如泰然玫瑰湾，价格下调700元（均价7400，现下调6700）。
Ø投资客明显已经由住宅市场转向商业、办公，其中低总价、地段好的的产品销售速度快。
Ø加推或开盘项目成交量偏低，郊区项目销售率在10%左右，市区项目成交情况相对郊区较好，销售率在30-40%之间。
郊区项目销售现场冷清，客户来访量少，客户在价格上希望进一步降价，触抵心理价位；市区项目现场客户来访量多，客户购买欲望不强烈，多数处于观望心态，等待价格调整。
三、4-5月度武汉新推楼盘
项目名称
地址
09年4-12月历史价格
开盘价格
销售率
爱家国际华城
徐东大街武青四干道与铁机路交汇处
6800
9000元/平米
45%
南国明珠
武汉市汉阳区龙阳大道33号
6600
8500
13%
融科天城
武汉市解放大道1155号（球场街）
9500
14000
68%
复地东湖国际
武昌中北路（老武重内）
12000
16000
60%
金地格林春岸
东西湖区金银湖畔新桥五路
5100
6300（毛坯）
12%
水岸星城
武昌徐东二路2号
7500
9200
44%
万科魅力之城
东湖高新技术开发区高新四路1号
6200
7500（全装）
33%
光谷坐标城
中国光谷民族大道888号
4800
7500
97%
京华时代
江汉区红旗渠路法院东路（武汉一中旁）
7500
8900（全装）
70%
锦绣龙城
民族大道888号
4800
6500
22%
宝利金中央荣御
汉口民生路花楼街198号
12000
16000
17%
米兰印象
东湖开发区珞瑜路光谷广场东
7700
8500
23%
清江山水
东湖开发区光谷软件园中路10号
5000
6000
30%
航天双城商务广场
江岸区汉口解放大道与二七路交汇处
-
9600
20%
华润中央公园
汉阳琴台大道388号（张之洞公园）
8200
11500
23%
沿海赛洛城4
东西湖区金山大道与张柏路交汇处
5000
4700
10%
金地格林春岸
东西湖金银湖畔新桥五路
6300
折后：
5700-6100
0.8%
菱角湖万达广场
江汉区新华下路和新华西路交汇处
-
10700
40%
楚天都市金园
江汉区复兴村57号
-
6900
30%
美联奥林匹克花园
江汉区常青花园公交总站旁
5000（毛坯）
7300（精装）
52%
城投瀚城
武昌区雄楚大道南湖北岸
-
8300
30%
顶琇广场
汉阳王家湾十升路特1号
-
7800
14%
Ø2010年楼市价格普遍上涨，与2009年4-12月市场相比普遍上涨20-56%，2010年新政前，新开项目整体成交量超过60%，新政出台后，新开项目整体成交量低于50%，投资客已明显减少，由住宅转向办公、商业。
Ø国家新政的出台，武汉楼市明显出现成交量下滑现象，目前武汉楼市成交价格依然坚挺，没有出现大规模松动现象，只有常规的促销手段。
“五一”期间中心城区房价没有明显松动，由于部分购房者观望，成交量不高。
Ø新政后两周，我市多个楼盘开盘，售罄的很少，成交量已经出现下滑，这种趋势在未来两个月将越发明显，一旦成交量持续下跌，房价势必调整。
四、片区市场分析-蔡甸区
1、蔡甸区房地产市场-供应
项目名称
总建面
物业形态
现售总套数
主力成交户型
价格
月均去化
金家新都汇
约10.5万方
高层
700
89-127二房、三房
4500（按揭98、全款96折）
40套
祥鑫天骄城
约11.31万方
多层、小高层
1000
102-105三房
多层3400、小高层3600（1万抵2万）
4月底至今开盘成交200套
天下峰景
约14.38万方
高层
480
92-97三房
3450（98折）
18套
摩天逸品
3.3万方
高层
277
115-123二房（空中花园可改房）
待定3300-3900（1万抵2万，送5000元空调、97折）
5月底开盘
天意小区
3.7万方
多层
约200
145三房
2700（特价房2280）
50套
赣华·康居苑
约1.5万方
小高层
136
98-101二房
3300（三房减4万，二房减3万）
15套
锦狮丽苑
约3.7万方
多层、小高层
358
90、107
多层2700、小高层2800（9.8折）
15套
Ø区域内项目较多但单体项目开发规模小
蔡甸房地产市场起步晚，单体项目规模较小，同时受用地规模限制，建筑形式逐步由早期多层逐步向高层、小高层转变，同时销售价格目前还处于成本定价模式，即高层﹥小高层﹥多层，价格依次体现区间在200元左右，但市场体现对于电梯类高层存在一定抗性，市场阶段基本初级；
Ø整体产品供应速度有所滞缓
市场内项目月去化体现平均在15-50套之间，区域内供应较多，外来支撑需求减少，因此区域市场内整体去化持续低迷；进入今年，萎缩现象显示更加明显；项目品质、推广形象，建筑形式成为产品去化的主要因素；
Ø消费观念逐渐升级，产品性价比成为消费选择高要素
产品需求需求观念逐渐转变，紧凑型功能全面产品成为市场接受程度最高类选择，小三房和送面积型产品最为目前市场接受，金家新都汇因其大面积景观阳台、入户花园的设计，成为蔡甸区域内销售保持持续第一的高端项目；
Ø价格并无太大涨幅
成交价格整体较几年前并无太大突破，价格涨幅不大，目前市场内存在一定幅度的打折销售情况以促进成交；
2、蔡甸区房地产市场-需求
（1）客户的构成比较复杂，投资、附近居民和拆迁户均存在；
（2）地缘性较强，大多数是在附近居住和汉阳片区拆迁的人群；
（3）本区域的价格是吸引客户的主要因素；
（4）近年来随着武汉新区的发展，开发量逐年增加，产品去化逐年放量，但受到交通限制，已购买产品空置率较高，基本到60%及以上
（5）主要以居住或养老为主，但投资客户占的比例也较多；
（6）紧凑型、送面积型更容易被市场所接受，目前处于热销阶段；
（7）需求人群对于产品附加值更加看重；
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