新政下的房地产企业发展战略思考--任志.ppt

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新政下的房地产企业发展新政下的房地产企业发展战略思考战略思考北京市华远集团北京市华远集团总裁：

任志强总裁：

任志强20072007年年66月月1212日日1企业战略确定的前提企业战略确定的前提l适应于经济制度的要求适应于经济制度的要求l适应于行业的发展阶段适应于行业的发展阶段l适应于法人治理的结构适应于法人治理的结构l适应于人才发展的条件适应于人才发展的条件2我国房地产市场化过渡我国房地产市场化过渡l80-88年：

国有及国有控股垄断市场l89-91年：

少数开放地区的市场化探索l92-97年：

以住房分配为主的半市场化l98-01年：

货币化分配和信贷支持的市场化l02年至今：

土地垄断后的新政3调控后的政策变化调控后的政策变化l收紧土地供给的闸门收紧土地供给的闸门l减少土地的供给量减少土地的供给量l实行严格的实行严格的“招拍挂招拍挂”制度制度l处理历史遗留问题（处理历史遗留问题（8.318.31）4收紧银行信贷的闸门收紧银行信贷的闸门l提高存款准备金利率提高存款准备金利率l提高存贷款利率提高存贷款利率l提高资本金率提高资本金率l降低按揭比例降低按揭比例l延迟放贷时限延迟放贷时限5规范市场秩序规范市场秩序l土地出让金的全额支付土地出让金的全额支付l销售许可的管理销售许可的管理l网上登记网上登记l二手房交易金的监管二手房交易金的监管l广告管理广告管理l提高进入门槛提高进入门槛6税收调节税收调节l二手房交易税费二手房交易税费l增值税：

土地增值税、房产增值税、二手房增值税增值税：

土地增值税、房产增值税、二手房增值税l契约税契约税l物业税物业税7产品限制产品限制l土地供给的限制：

别墅、高档公寓土地供给的限制：

别墅、高档公寓l产品户型的限制：

产品户型的限制：

120+-20%120+-20%；70%-90M270%-90M2l两限房两限房l住宅禁商住宅禁商8政策变化对企业的影响政策变化对企业的影响l增加对资本金的要求增加对资本金的要求l首期支付首期支付l外资外资l二手房市场二手房市场l信托信托9调整土地储备调整土地储备l用土地换资金用土地换资金l用资金换土地用资金换土地10改变经营策略改变经营策略l缩短前期缩短前期l加速销售加速销售l有紧有松有紧有松l适度持有适度持有l专业化专业化11引发市场格局变化

（一）引发市场格局变化

（一）l企业规模集中企业规模集中l性质与构成集中性质与构成集中l资源集中资源集中集中：

12l向公众与混合向公众与混合l向规范化向规范化l向专业化向专业化引发市场格局变化

（二）引发市场格局变化

（二）转型：

13商业模式转型商业模式转型生产型制造利润向生产型制造利润向l兼并兼并l服务服务l品质品质l经营经营l资产增值资产增值14地区性转移地区性转移l二三线城市二三线城市l地方变区域地方变区域l区域变全国区域变全国15商业模式决定发展战略商业模式决定发展战略战略战略l动词：

意味着要做某些事动词：

意味着要做某些事l名词：

意味着如何做某些事名词：

意味着如何做某些事l基础：

明确企业的定位基础：

明确企业的定位16商业模式在企业的地位商业模式在企业的地位商业策略商业组织系统ICT商业模式社会环境技术变化法律环境竞争力客户需求体现企业的经营理念将企业的策略、组织、系统有机联系在一起容易受外部压力的影响和不断发生改变17商业模式的定义商业模式的定义l商业模式是一个理论工具，包含了一系列的元素及其之间商业模式是一个理论工具，包含了一系列的元素及其之间的相互关系，表达了一个特定企业的经营理念。

的相互关系，表达了一个特定企业的经营理念。

l商业模式阐述一个企业向一类或几类客户提供的价值，说商业模式阐述一个企业向一类或几类客户提供的价值，说明该企业的结构，阐明该企业为了有利可图的持续收入流明该企业的结构，阐明该企业为了有利可图的持续收入流而形成的创造、营销和传递价值的合作网，以及关联资本而形成的创造、营销和传递价值的合作网，以及关联资本合作网。

合作网。

18构建构建“商业模式商业模式”材料材料支支柱柱构构件件说说明明产品价值主张给出关于企业产品或服务的总体观点客户吸引目标客户描述公司想向其提供价值的客户群分配渠道描述公司与客户接触的各种方法关系解释公司建立的其与不同客户群之间的联系的类型基础设施管理价值构造描述活动和资源的安排核心竞争力描述执行商业模式所必需的竞争力合作网描述有效提供和商业化价值所必需的与其他公司之间的合作协议网财务方面成本结构总结商业模式所采用的方法的货币结果19商业模式的内部结构商业模式的内部结构商业模式金融模式盈利模式运营模式业务模式企业所处行业产业链中的位置，及其与产业链中其他各环节在整个产业生态中的相互关系。

企业提供产品和服务的方法与特点。

企业实现利润的途径和方法。

企业维持持续发展所需投资后的自由现金流，决定企业商业模式的投资价值。

20住宅市场和商业地产市场住宅市场和商业地产市场房地产市场商业地产市场住宅市场建设和销售住宅开发和销售住宅用地房地产代理公寓管理其他规划、设计、咨询融资支持开发建设租赁和管理中介服务整修和重建21传统房地产市场和现代房地产市场传统房地产市场和现代房地产市场传统房地产市场现代房地产市场房地产证券化房地产投资信托房地产基金（私募或公募）所有权和管理权统一的传统市场房地产证券化带来的所有权和管理权分离的房地产市场22传统房地产业的产业传统房地产业的产业链链房地产开发住宅的开发商业地产开发销售租赁租赁销售资本市场融资房地产中介建筑物的管理和服务住宅工业化土地的开发与销售房地产中介公寓的管理和服务定制住宅23现代房地产业的产业链现代房地产业的产业链现代房地产业产业链传统房地产业产业链所有权和管理权分离条件下的房地产业产业链房地产投资管理房地产资产管理24房地产业的主要业务类型房地产业的主要业务类型主要业务类型房地产基金投资管理业务房地产资产管理业务房地产开发业务房地产咨询、设计、管理、中介、定制等服务业务其他业务25年份年份宏宏观观经经济状况济状况房房地地产产市市场场政政府府最最关关心的问题心的问题开开发发企企业业最最关关心心的的问问题题房房地地产产市市场范围场范围房房地地产产开开发发的的重点物业重点物业房地产企业组织特点房地产企业组织特点房房地地产产开开发发资资金来源金来源1950-1960稳定增长供不应求开发前期立法区域市场机会集中在地区市场郊区成片住宅，地区商业中心很少有服务组织，大部分以工程项目的建设为中心（住房建筑公司模式）建筑商1961-1970快速增长平衡刺激住宅生产区域市场机会以地区市场为主旧城改造，商业街、新社区、大型商业广场发展商和经纪人的结合模式投资机构1971-1975萧条供给过剩如何组织资金和资本市场获取开发资金全国市场开始形成郊区写字楼开发独立的投资工具合股经营者1976-1980快速增长平衡略有过剩土地使用控制获得用地批准多种类型市场并存新建城区主要写字楼及酒店覆盖多个市场的服务组织的扩展；多利润中心的联合开发企业和银行1981-1985急剧变化略有过剩到过剩税收刺激如何避税、内部管理以全国市场为主城市公寓、写字楼、工业物业跨越多国市场的发展商和投资管理者形成的大型组织专业从事避税性投资的投资人，华尔街银行人士1986-1990持续增长严重过剩环境责任管理国内市场机会针对全国市场，地区特色开始形成大规模的市场中心高档物业寿险公司的加入投资管理机构、银行、国外投资人1991-1995衰退后逐步复苏严重过剩贷款控制规避市场风险国际化趋势智能化多功能物业企业重建与重组银行和基金1996-2000稳定增长过剩住房补贴发展战略国际化趋势智能化多功能物业主要财务机构（私人股权管理机构）19502000年美国房地产业的演化年美国房地产业的演化26美国房地产企业演变的三个主要阶段美国房地产企业演变的三个主要阶段27美国房地产前四强公司发展历程美国房地产前四强公司发展历程年份年份政策环境政策环境住住宅宅市市场场PulteHomesCentexLennarHorton1950-1960二战以后，二战以后，美国政府美国政府大力支持大力支持房地产建房地产建设。

设。

供供不不应应求求专业化：

专业化：

1956年公司成立于年公司成立于底特律。

底特律。

1950年代末停止商年代末停止商用住宅建设业务，专注于居用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。

民住宅建设业务。

1950年成立于达拉斯，涉足居年成立于达拉斯，涉足居民住屋建设领域。

民住屋建设领域。

1954年创建于年创建于佛罗里达州迈佛罗里达州迈阿密，专建家阿密，专建家居住宅居住宅1961-19701961-1962年美国房年美国房地产发展地产发展低潮低潮基基本本平平衡衡第一次地域扩张：

第一次地域扩张：

1960年底年底特律市场空间饱和。

公司业特律市场空间饱和。

公司业务拓展到华盛顿特区、芝加务拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大，到哥和亚特兰大，到1960年代年代中期，三地成为公司的主要中期，三地成为公司的主要收入来源。

收入来源。

整合价值链前后端生产供应环整合价值链前后端生产供应环节，打造低成本生产竞争优势。

节，打造低成本生产竞争优势。

1969开始发展开始发展并管理商业建并管理商业建筑和多单元住筑和多单元住宅宅1963年，年，Centex公司进入在建公司进入在建筑材料（水泥）制造领域，筑材料（水泥）制造领域，1966年，在并购了年，在并购了J.W.Bateson公司之后，进入建筑管公司之后，进入建筑管理与服务领域。

理与服务领域。

1971-1975美国政府美国政府通过成立通过成立政府支持政府支持的房地产的房地产第三方金第三方金融机构融机构（如（如FreddieMac）来）来促进房地促进房地产行业发产行业发展。

展。

供供给给过过剩剩从家族企业到上市公司。

从家族企业到上市公司。

PulteHomes公司在公司在1969年年上市。

上市。

1975年在美洲交易所年在美洲交易所AMEX上市交易，上市交易，1983年，年，在纽约证券交易所上市。

在纽约证券交易所上市。

在在1969年，集团上市。

年，集团上市。

1994年，年，Centex公司将旗下的水泥厂上公司将旗下的水泥厂上市。

市。

1997年，年，Centex股票在英股票在英国上市。

国上市。

1971年，年，Lennar公司在公司在纽约证交所上纽约证交所上市。

市。

1972年开年开始进入房地始进入房地产行业产行业1972年，进入年，进入亚利桑那州市亚利桑那州市场，开始成为场，开始成为全国性公司。

全国性公司。

1976-1980平平衡衡略略有有过过剩剩1973年在并购了联邦储备与信年在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分公司之后，贷保险公司西南分公司之后，公司涉足房地产抵押贷款业务。

公司涉足房地产抵押贷款业务。

到到1996年，年，Centex公司合并抵公司合并抵押贷款和传统商业银行业务，押贷款和传统商业银行业务，提供更为全面的房地产金融服提供更为全面的房地产金融服务。

经过这次调整，在业务战务。

经过这次调整，在业务战略方向上房地产金融业务的地略方向上房地产金融业务的地位更加突出。

位更加突出。

28年份政策环境住宅市场PulteHomesCentexLennarHorton1981-19851983年解除FHA抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。

略有过剩到过剩1980年代，PulteHomes公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），进入房地产抵押业务。

1984年建立UniversalAmericanMortgageCompany，提供住房抵押贷款服务。

至今，Lennar公司已拥有6个房地产金融服务机构，负责不同的房地产金融服务业务1986-1990严重过剩全面质量管理。

Pulte质量领导体系建立（PQL），承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业质量保险1998开始重点关注客户满意度。

1990年代初，他已拥有或控制25个新屋房地产发展商。

1991-1995严重过剩精细